【正文】 房和二手房成交量持續(xù)出現(xiàn)一定程度的上漲，價(jià)格水平下降的趨勢消失且回暖跡象明顯， “國五條 ”在這種背景下醞釀出臺(tái)。 “國五條 ”實(shí)施細(xì)則簡析 3月 31日，成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局發(fā)布《成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局關(guān)于公布 2021年度我市新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)的通知》，全文為： “按照國務(wù)院辦公廳《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（國辦發(fā) [2021]17號(hào)）要求，現(xiàn)將我市 2021年度新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)公布如下：各級(jí)房產(chǎn)管理部門 要認(rèn)真貫徹落實(shí)國務(wù)院、省政府和市政府各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控措施，進(jìn)一步加大住房保障力度，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，切實(shí)增加中小套型普通商品住房供應(yīng)，努力滿足居民合理住房需求，確保新建商品住房價(jià)格漲幅低于本年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增長幅度。 “國五條 ”釋放堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖、力度不放松的強(qiáng)烈信號(hào)，要求各地制定并公布年度新建商 品住房價(jià)格控制目標(biāo)，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行既有的限購政策，而且限購范圍有可能擴(kuò)大。由圖 351，一方面，僅 從成交數(shù)據(jù)分析，自 “國五條 ”發(fā)布后，成都市二手房的周成交量一直處于上漲狀態(tài)，成交量連續(xù) 3周高于新房成交量，至 3月最后一周（即 “國五條 ”地方實(shí)施細(xì)則發(fā)布截止日）成交量達(dá)到頂點(diǎn)后，隨即大幅回落。 三 、成都商住用地市場運(yùn)行狀況 2021年第一季度，房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖，土地供應(yīng)規(guī)模保持在較高位，三個(gè)圈層成交情況均為量跌價(jià)漲，二、三圈層量跌價(jià)漲，全市流標(biāo)宗地?cái)?shù)及占比有所下降。 圖 413： 成都市二圈層 20212021年 1季度土地成交情況圖 圖 414：成都市二圈層 20212021年 1季度土地成交宗數(shù)比較圖 ， 商業(yè)用地多于居住用地 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 32 頁 共 67 頁 2021年第一季度，成都市三圈層共成交經(jīng)營性用地 38宗，其中商業(yè)用地 28宗，居住用地 10宗；成交建設(shè)用地總面積約為 ，環(huán)比下降 %，同比下降 %；規(guī)劃建 筑總面積約為 方米，環(huán)比下降 %，同比下降 %。詳見圖 421，圖 422。從供應(yīng)成交結(jié)構(gòu)上看，本季度三圈層供應(yīng)多宗加油加氣站用地，低規(guī)劃容積率和高成交價(jià)拉高了平均成交樓面價(jià)，使本季度成交均價(jià)上漲較多。設(shè)計(jì)中力求作到以下幾點(diǎn) ： 房間齊備 ， 套內(nèi)安排臥室、起居、 餐廳、儲(chǔ)藏等基本空間 ， 并參照不同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了房間面積和面寬的設(shè)計(jì) 。 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 39 頁 共 67 頁 第 五 章 項(xiàng)目營銷推廣 一、 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 ： （一）住宅部分： 萬科海悅匯城 美年廣場 （寫字樓） 寫字樓 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 57 頁 共 67 頁 二、 項(xiàng)目定價(jià) 根據(jù)本項(xiàng)目自身的優(yōu)劣勢情況 ， 本項(xiàng)目的規(guī)模、產(chǎn)品設(shè)計(jì)上都具有一定優(yōu)勢 ， 通過項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)專業(yè)操作 ， 能準(zhǔn)確找到市場位置 ， 確定以高品質(zhì)住宅社區(qū)形象和產(chǎn)品面市 ， 以合理的價(jià)格實(shí)現(xiàn)快速銷售的整體思路住宅 入市均價(jià)在 7600元 /㎡較為穩(wěn)妥 。 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 58 頁 共 67 頁 第 六 章 項(xiàng)目 SWOT 分析與定位 一、 SWOT 分析 (一 ) 優(yōu)勢分析 ?S? 1. 資源優(yōu)勢 （ 幼兒園。 二是在政府的支持下 ， 區(qū)域 內(nèi)將加快生活氛圍的營造。 通過一系列的強(qiáng)勢運(yùn)作和傾力打造 ， 相信此項(xiàng)目的開發(fā)將使得項(xiàng)目地塊的社會(huì)效應(yīng)和經(jīng)濟(jì)效應(yīng)最大化。他們關(guān)注投資 ， 游動(dòng)性強(qiáng) ， 屬?zèng)_動(dòng)決策型。 項(xiàng)目開發(fā)周期為 24個(gè)月 ,其中建設(shè)周期為 22個(gè)月。 (一 ) 前期工作 ： 主要工作包括市場調(diào)查、初步可行性分析、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營銷方案策劃、員工培訓(xùn)、建筑施工設(shè)計(jì)、項(xiàng)目報(bào)建等內(nèi)容。 (二 ) 目標(biāo)客群的職業(yè)特征 1. 政府官員 此類人士具有較高的社會(huì)地位、穩(wěn)定的收入 ， 大多已有單位分配的住宅 ， 但希望一個(gè)更為私密、高檔的生活空間。 目前成都房地產(chǎn)住宅客戶可劃分為三種類型 ? 1. 投資類客戶 此類客戶極具投資意識(shí) ， 視野開闊 ， 眼光獨(dú)到 ， 對地產(chǎn)認(rèn)識(shí)深刻。 (四 ) 項(xiàng)目威脅 ?T? 近年來 ， 政府陸續(xù)出臺(tái)一系列土地、利率、信貸、稅收等宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整政策 ， 以抑制流動(dòng)性過剩、控制投資過熱及通貨膨脹。本地塊處于天府大道、紅星路南延線、地鐵一號(hào)線附近。商鋪 21000元 /㎡ ,寫字樓 /㎡ 結(jié)合目前與本項(xiàng)目同品質(zhì)社區(qū) 住宅 樓盤 、商鋪、寫字樓 銷售價(jià)格情況 ，本項(xiàng)目的均價(jià)應(yīng) 該是具有較大的市場支撐。悅峰項(xiàng)目 價(jià)格走勢 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 41 頁 共 67 頁 長城半島城邦 基本信息 行政區(qū)域： 高新 項(xiàng)目位置： 高新區(qū)濯錦東路（紅星路南延線三環(huán)外錦江旁） 方位： 南 三環(huán)以外 建筑類型： 高層 物業(yè)類別： 高端住宅 戶型面積： 110270平米 開發(fā)商： 成都深長城地產(chǎn)有限公司 銷售信息 開盤時(shí)間： 2021年 12月 26日，三期 2021年 9月 18日 入住時(shí)間： 二期 2021年 4月 銷售狀況： 在售 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 42 頁 共 67 頁 價(jià)格信息 均價(jià)： 10000元 /平方米 歷史價(jià)格： 20210620 均價(jià) 10000元 /平米 20210608 均價(jià) 10000元 /平米 20210517 均價(jià) 10000元 /平米 詳細(xì)信息 產(chǎn)權(quán)年限： 70 產(chǎn)權(quán)類型： 大產(chǎn)權(quán)房 容積率： 綠化率： 56% 總戶數(shù)： 2780 建筑面積： 550000平方米 占地面積： 106560平方米 長城半島城邦項(xiàng)目 價(jià)格走勢 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 43 頁 共 67 頁 領(lǐng)館國際城 基本信息 行政區(qū)域： 高新 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 44 頁 共 67 頁 項(xiàng)目位置： 高新區(qū)紅星路南延線與領(lǐng)館大道交匯處（第三大領(lǐng)事館區(qū)旁） 方位： 南 三環(huán)以外 建筑類型： 板塔結(jié)合 ,高層 物業(yè)類別 ： 普通住宅 戶型面積： 55174平米 開發(fā)商： 成都雙流富豪實(shí)業(yè)有限公司 銷售信息 開盤時(shí)間： 2021年 6月 25日，新批次 2021年 8月中旬 ,7號(hào)樓 2021年 4月 2號(hào) 入住時(shí)間： 2021年 12月 30日 銷售狀況： 在售 價(jià)格信息 均價(jià)： 7000元 /平方米 歷史價(jià)格： 20210617 均價(jià) 7000元 /平米 20210608 起價(jià) 5800元 /平米 20210517 起價(jià) 5800元 /平米 詳細(xì)信息 產(chǎn)權(quán)年限： 70 產(chǎn)權(quán)類型： 大產(chǎn)權(quán)房 容積率： 綠化率： 60% 總戶數(shù)： 2462 建筑面積： 350000平方米 占地面積： 73370平方米 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 45 頁 共 67 頁 領(lǐng)館國際城項(xiàng)目 價(jià)格走勢 蒂梵尼 基本信息 行政區(qū)域： 高新 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 46 頁 共 67 頁 項(xiàng)目位置： 高新區(qū)天府大道南段（大城際旁） 方位： 南 三環(huán)以外 建筑類型： 高層 物業(yè)類別： 住宅 戶型面積： 5095平米 開發(fā)商： 成都亞寶置業(yè)有限公司 銷售信息 開盤時(shí)間： 2021年 9月 9號(hào)新推 4號(hào)樓， 2021年 11月 25日（二期）， 2021年 4月底 入住時(shí)間： 預(yù)計(jì) 2021年， 2021年 12月（二期） 銷售狀況： 在售 價(jià)格信息 均價(jià)： 7700元 /平方米 歷史價(jià)格： 20210619 均價(jià) 7700元 /平米 20210608 均價(jià) 7500元 /平米 20210521 均價(jià) 7500元 /平米 詳細(xì)信息 產(chǎn)權(quán)年限： 70年 產(chǎn)權(quán)類型： 大產(chǎn)權(quán)房 開工時(shí)間： 容積率： 2021年 06月 01日 5 綠化率： 30% 總戶數(shù)： 2022 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 47 頁 共 67 頁 建筑面積： 260000平方米 占地面積： 42020平方米 蒂梵尼 TOWN 項(xiàng)目 價(jià)格走勢分析 麓山國際社區(qū)高層豪宅茵特拉 基本信息 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 48 頁 共 67 頁 行政區(qū)域： 雙流 區(qū)域板塊： 麓山 項(xiàng)目位置： 人民南 路南延線麓山大道二段六號(hào) 方位： 南 三環(huán)以外 建筑類型： 小高層 物業(yè)類別： 普通住宅 戶型面積： 二居室 8890平米 四居室 154平米 開發(fā)商： 成都萬華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷售信息 開盤時(shí)間： 2021年 4月 1日 入住時(shí)間： 預(yù)計(jì) 2021年 銷 售狀況： 在售 價(jià)格信息 均價(jià)： 7300元 /平方米 歷史價(jià)格： 20210624 均價(jià) 7300元 /平米 20210610 均價(jià) 7300元 /平米 20210528 均價(jià) 7300元 /平米 詳細(xì)信息 產(chǎn)權(quán)年限： 70 產(chǎn)權(quán)類型： 大產(chǎn)權(quán)房 容積率： 綠化率： 66% 總戶數(shù)： 368 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 49 頁 共 67 頁 占地面積： 6000平方米 麓山國際社區(qū)高層豪宅茵特拉肯 價(jià)格走勢分析： 江宇天府城 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 50 頁 共 67 頁 基本信息 行政區(qū)域： 高新 項(xiàng)目位置： 天府大道極地海洋世界北側(cè) 方位： 南 三環(huán)以外 建筑類 型： 高層 物業(yè)類別： 普通住宅，公寓 戶型面積： 40135平米 開發(fā)商： 成都中奧華實(shí)業(yè)有限公司 銷售信息 開盤時(shí)間： 2021年 4月 28日 入住時(shí)間： 2021年 6月 銷售狀況： 在售 價(jià)格信息 均價(jià)： 7000元 /平方米 歷史價(jià)格： 20210620 均價(jià) 7000元 /平米 20210604 均價(jià) 7000元 /平米 20210517 均價(jià) 6300元 /平米 詳細(xì)信息 產(chǎn)權(quán)年限： 70 產(chǎn)權(quán)類型： 大產(chǎn)權(quán)房 開工時(shí)間： 2021年 10月 竣工時(shí)間： 2021年 02月 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 51 頁 共 67 頁 容積率： 5 綠化 率： % 總戶數(shù)： 1080 建筑面積： 1380000平方米 占地面積： 江宇天府城項(xiàng)目 價(jià)格走勢分析： 二、 商鋪、寫字樓： 海昌 CEC成都極地海洋世界 （商鋪） 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 52 頁 共 67 頁