【正文】 斷，由于三月二手房成交量環(huán)比、同比均大漲， “透支 ”了較多市場(chǎng)需求，接下來(lái)更多的購(gòu)房者可能會(huì)觀望一段時(shí)間，成交量回落的可能性較大。所以，不排除未來(lái)發(fā)布更詳細(xì)的實(shí)施細(xì)則的可能。由于目前處于調(diào)控新政發(fā)布初期，且成都地方實(shí)施細(xì)則尚未完全細(xì)化，且不排除發(fā)布更新更細(xì)的實(shí)施細(xì)則的可能，房產(chǎn)市場(chǎng)后續(xù)發(fā)展尚待觀察，短期內(nèi)新房及二手房?jī)r(jià)格下降的可能性較小。 (一 ) 成交量分析 成都萬(wàn)鼎隆投資管理中心 “成都國(guó)際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 30 頁(yè) 共 67 頁(yè) 環(huán)比、 同比均下跌，商業(yè)用地略多于居住用地 2021年第一季度，成都市一圈層共成交商住用地 13宗，較上季度減少19宗，其中商業(yè)用地 7宗，居住用地 6宗，數(shù)量相差不大；成交建設(shè)用地總面積約為 ，環(huán)比下降 %，同比下降 %；規(guī)劃建筑總面積約為 ，環(huán)比下降 %，同比下降%。另外，本季度工業(yè)用地掛牌量創(chuàng)造新高，達(dá)到 35宗共計(jì) 米。 圖 411：成都市一圈層 20212021年 1季度土地成交情況圖 圖 412：成都市一圈層 20212021年 1季度土地成交宗數(shù)比較圖 成都萬(wàn)鼎隆投資管理中心 “成都國(guó)際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 31 頁(yè) 共 67 頁(yè) ， 商業(yè)成交宗地?cái)?shù)多于住宅 2021年第一季度，成都市二圈層共成交經(jīng)營(yíng)性 用地 31宗，其中商業(yè)用地 20宗，居住用地 11宗，總數(shù)較上季度減少 4宗；成交建設(shè)用地總面積約為 ，環(huán)比降低 %，同比上漲 %；規(guī)劃建筑總面積約為 ，環(huán)比降低 %，同比上漲 %。詳見(jiàn)圖 413，圖 414。容積率水平約為 ，較上季度提高 ，比 2021年以來(lái)平均容積率 。 圖 415：成都市三圈層 20212021年 1季度土地成交情況圖 圖 416：成都市三圈層 20212021年 1季度土地成交宗數(shù)比較圖 成都萬(wàn)鼎隆投資管理中心 “成都國(guó)際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 33 頁(yè) 共 67 頁(yè) 整體而言， 2021年第一季度，成都市一、二、三圈層經(jīng)營(yíng)性用地成交量環(huán)比有所下降，供地規(guī)模和成交規(guī)模適中，經(jīng)過(guò) 2021年年末成交量?jī)r(jià) “翹尾 ”的現(xiàn)象后，成交量緩慢平穩(wěn)回落。 本季度商業(yè)、住宅土地成交平均價(jià)格（樓面地價(jià)）分別為 2394元 /平方米、 5610元 /平方米，上季度分別為 1923元 /平方米和 5157元 /平方米，環(huán)比有所上漲?？傮w來(lái)看，本季度一圈層平均價(jià)格水平有所上漲。 成都萬(wàn)鼎隆投資管理中心 “成都國(guó)際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 34 頁(yè) 共 67 頁(yè) 圖 421：成都市一圈層 20212021年 1季度土地成交價(jià)格走勢(shì)圖 圖 422：成都市一圈層 20212021年 1季度年土地價(jià)格比較圖 有所上漲，溢價(jià)率上升 2021年第一季度，成都市二圈層土地成交平均價(jià)格（樓面地價(jià)）為 1561元 /平方米，同比上漲 %，環(huán)比上漲 %；平均起拍價(jià)格為 /畝，環(huán)比、同比均小幅下降；平均成交價(jià)格為 /畝，環(huán)比基本持平，同比下降 %；平均溢價(jià)率水平約為 %，環(huán)比上季度增加 NBI。其主要原因一是房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)回暖，一季度回 暖趨勢(shì)逐漸放緩；二是 成都萬(wàn)鼎隆投資管理中心 “成都國(guó)際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 35 頁(yè) 共 67 頁(yè) 季度間土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。詳見(jiàn)下圖 423，圖 424。 從季度來(lái)看，由圖 425和 426可知，成都市三圈層成交樓面地價(jià)從2021年第二季度到 2021年第二季度一直處于下降通道， 2021年第三季度止跌并逐漸回暖，回暖態(tài)勢(shì)延續(xù)到本季度。對(duì)比來(lái)看，市場(chǎng)回暖趨勢(shì)已由一、二圈層傳遞至三圈層。詳見(jiàn)下圖 425，圖 426。） (一 ) 環(huán)保健康 —— 以創(chuàng)造健康住宅為目的 從前期策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)施建設(shè)、物業(yè)管理等一系列環(huán)節(jié)進(jìn)行全方位考慮 ， 并結(jié)合融入先進(jìn)技術(shù)的環(huán)保措施等進(jìn)行全過(guò)程、多環(huán)節(jié)、全方位的科學(xué)開(kāi)發(fā) ， 以創(chuàng)造出新世紀(jì)的健康住宅。 二、 戶型設(shè)計(jì) 參照建設(shè)部《商品住宅性能管理辦法》所規(guī)定的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)與評(píng)定體系進(jìn)行了設(shè)計(jì)。公共空間與私密空間沒(méi)有相互干擾 ， 交通順暢 ， 起居室與餐廳、廚房空間配置緊密協(xié)調(diào) ， 并設(shè)有入戶的過(guò)渡空間 ， 緊湊的空間布局使建筑使用面積系數(shù)達(dá)到 85%以上。每套均設(shè)計(jì)安排出貯藏間 ， 并在臥室留有壁櫥的空間。在戶型和面積的選擇上 ， 參照成都當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)狀況 ， 設(shè)置了多種檔次的戶型 ， 以滿足各個(gè)層次的消費(fèi)需求。 三、 道路交通 項(xiàng)目周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá) ， 交通便利 ， 道路規(guī)劃與城市路網(wǎng)自然融合 ， 成都萬(wàn)鼎隆投資管理中心 “成都國(guó)際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 38 頁(yè) 共 67 頁(yè) 社區(qū)車流組織于交通主軸道路上 ， 在住宅外圍設(shè)輔道 ， 建筑周邊設(shè)有消防環(huán)道和消防登高面 ， 部分景觀路在緊急狀態(tài)下可兼做消防通道。悅峰 基本信息 行政區(qū)域： 雙流 項(xiàng)目位置： 天府大道（人民南路南沿線）和規(guī)劃中的紅星路南沿線之間，極地海洋公園旁 方位： 南 三環(huán)以外 建筑類型： 高層 物業(yè)類別： 普通住宅 戶型面積： 99122平米 開(kāi)發(fā)商： 成都萬(wàn)科華東置業(yè)有限公司 銷售信息 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2021年 8月 11日， 5期 4號(hào)樓 2021年 11月， 2021年 3月 17日 成都萬(wàn)鼎隆投資管理中心 “成都國(guó)際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 40 頁(yè) 共 67 頁(yè) 入住時(shí)間： 2021年 銷售狀況： 在售 價(jià)格信息 均價(jià)： 7000元 /平方米 歷史價(jià)格： 20210624 均價(jià) 7000元 /平米 20210613 均價(jià) 7000元 /平米 20210523 均價(jià) 7000元 /平米 詳細(xì)信息 容積率： 綠化率： 30% 建筑面積： 700000平方米 占地面積： 103896平方米 萬(wàn)科海悅匯城 美年廣場(chǎng) （寫(xiě)字 樓） 成都萬(wàn)鼎隆投資管理中心 “成都國(guó)際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 54 頁(yè) 共 67 頁(yè) 基本信息 行政區(qū)域： 高新 區(qū)域板塊： 城南副中心 項(xiàng)目位置： 天府大道中段 1388號(hào) 方位： 南 三環(huán)以外 建筑類型： 小高層 物業(yè)類別： 寫(xiě)字樓 戶型面積： 30180平方米 開(kāi)發(fā)商： 四川西美投資有限公司 投資商： 花樣年實(shí)業(yè)發(fā)展（成都）有好公司 銷售信息 成都萬(wàn)鼎隆投資管理中心 “成都國(guó)際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 55 頁(yè) 共 67 頁(yè) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2021年 9月 入住時(shí)間： 2021年 3月 銷售狀況： 在售 價(jià)格信息 均價(jià)： 10000元 /平方米 歷史價(jià)格： 20210620 均價(jià) 10000元 /平米 20210608 均價(jià) 10000元 /平米 20210517 均價(jià) 10000元 /平米 花樣年 地段好、社區(qū)品質(zhì)好的電梯公寓均價(jià)在 7600元 /㎡。 悅峰 高層普通住宅 長(zhǎng)城半島城邦 高端住宅 領(lǐng)館國(guó)際城 高層普通住宅 蒂梵尼 高層普通住宅 麓山國(guó)際社區(qū)高層豪宅茵特拉 小高層 普通住宅 江宇天府城 高層 、 普通住宅 、公寓 海昌 CEC 成都極地海洋世界 商鋪 花樣年 本方案測(cè)算保守估計(jì) 7600元 /㎡。 三、 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣 (一 ) 營(yíng)銷推廣總原則 針對(duì)目標(biāo)客戶的興趣 ， 開(kāi)展由客戶興趣覺(jué)得的系列活動(dòng) ， 如運(yùn)動(dòng)、休閑娛樂(lè)、品鑒會(huì)等方面的活動(dòng)。不僅要求客戶參與活動(dòng) ， 更重要是能組織開(kāi)展活動(dòng)。通過(guò)這樣的活動(dòng) ， 營(yíng)銷增強(qiáng)客戶的“行動(dòng)體驗(yàn)”的認(rèn)同。） 2. 地塊優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃明確 ， 生活配套設(shè)施完善 ， 基礎(chǔ)設(shè)施健全。 屬于規(guī)劃住宅區(qū)域 ?交通便利 ， 生活配套完善 ， 有良好的生活環(huán)境。 項(xiàng)目區(qū)域商務(wù)體系不發(fā)達(dá)。 解決策略 ： 一是配合成都市、 雙流 政府的宣傳、謬論導(dǎo)向 ， 通過(guò)營(yíng)銷宣傳、實(shí)地參觀體驗(yàn)等方式拉近消費(fèi)者的心理距 。 (三 ) 項(xiàng)目機(jī)會(huì) ?O? 隨著天府新區(qū)的建設(shè)和 地鐵 一號(hào)線南延線的開(kāi)通， 將大大加快 雙流 地區(qū)的城市化進(jìn)程 ， 區(qū)域的聚集效應(yīng)及居住價(jià)值將得到大幅提升 。未來(lái)幾年國(guó)家將繼續(xù)加大調(diào)控力度 ， 落實(shí)已頒布的政策及措施 ， 國(guó)家宏觀調(diào)控可 成都萬(wàn)鼎隆投資管理中心 “成都國(guó)際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 59 頁(yè) 共 67 頁(yè) 能會(huì)影響本項(xiàng)目的發(fā)展。 解決策略 ? 這種宏觀 調(diào)控并非扼殺整個(gè)市場(chǎng)而是規(guī)范市場(chǎng) ， 使房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展更加健康和合理。 綜上所述 ： 本地塊處于一個(gè)優(yōu)質(zhì)的地段 ， 居住環(huán)境較佳 ， 項(xiàng)目附近人群對(duì)房屋需求較大 ， 各類基本配套設(shè)施正在完善中 ， 商品住宅開(kāi)發(fā)的條件已經(jīng)完善和成熟。 二、 市場(chǎng)定位 (一 ) 目標(biāo)客群定位 針對(duì)成都市購(gòu)房消費(fèi)者市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果 ， 結(jié)合周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 ， 本項(xiàng)目的目標(biāo)顧客主要 定位為面向周邊改善型住房需求者和具有購(gòu)買(mǎi)固定資產(chǎn)用于保值 、 增值的中青年群體。這一類客戶人數(shù)較少 ， 占成都市場(chǎng)總數(shù)的 10%以內(nèi)。 2. 改善自用型客戶 成都萬(wàn)鼎隆投資管理中心 “成都國(guó)際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 60 頁(yè) 共 67 頁(yè) 此類客戶有自己的價(jià)值觀 ， 事業(yè)穩(wěn)定 ， 決策理智 ， 往往根據(jù)自身的需求行事 ， 不易受輿論和廣告的左右 ， 受教育程度高 ， 已擁有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。 3. 中 間型客戶 此類客戶勇于進(jìn)取 ， 掙錢(qián)拼命 ， 不失去生活中的各個(gè)機(jī)會(huì)。這一類客戶占總數(shù)的 20%左右 ?屬不穩(wěn)定客戶群。此類人群對(duì)檔次、安全、私密及小區(qū)規(guī)劃、配套有較高要求。 綜上所述 ： 本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群主要是政府機(jī) 關(guān)人士和白領(lǐng)階層人 士 ， 以及外地客戶。 成都萬(wàn)鼎隆投資管理中心 “成都國(guó)際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 61 頁(yè) 共 67 頁(yè) 第 七 章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度和計(jì)劃 一、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期 由于本項(xiàng)目地塊規(guī)模較大 ， 將定為 二 期開(kāi)發(fā) ，分為住宅部分和商業(yè)部分，一期為住宅，二期為商業(yè)部分， 這樣利于開(kāi)發(fā)節(jié)奏的把握和市場(chǎng)宣傳的集中發(fā)力 ， 為項(xiàng)目的成功打好基礎(chǔ)。 二、 建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 本項(xiàng)目計(jì)劃在 2021 年 1月開(kāi)始進(jìn)行前期工作 ， 2021 年 9月開(kāi)始動(dòng)工建設(shè) ， 2021年 11月初取得預(yù)售證并進(jìn)行銷售 ， 2021年 9月底交房 ， 工程建設(shè)周期為 24個(gè)月。 二 、 銷售回款 隨著 地鐵一號(hào)線南延線開(kāi)通， 該項(xiàng)目產(chǎn)品區(qū)域價(jià)值將處于一個(gè)快速提升的階段 ， 所以該項(xiàng)目的銷售思路是控制節(jié)奏 ， 穩(wěn)中取勝 ?在保障項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)正?，F(xiàn)金流的情況下 ， 最大化的挖掘產(chǎn)品利潤(rùn)。 成都萬(wàn)鼎隆投資管理中心 “成都國(guó)際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 62 頁(yè) 共 67 頁(yè) 第八章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 一、項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售收入 二、項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資 成都萬(wàn)鼎隆投資管理中心 “成都國(guó)際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 63 頁(yè) 共 67 頁(yè) 土地費(fèi)用： 計(jì)算指標(biāo)（畝） 估算依據(jù)（元 /畝 ) 金額（元） 土地價(jià)款 3,700, 469,752, 小計(jì) 469,752, 前期工程費(fèi)： 計(jì)算指標(biāo)（平方米） 估算依據(jù)（元 /平方米 ) 金額（元） 報(bào)建費(fèi)用 296, 35,574, 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 296, 17,787, 地勘 及測(cè)量費(fèi) 296, 889, 三通一平 296, 1,037, 小計(jì) 55,288, 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)： 計(jì)算指標(biāo)（平方米） 估算依據(jù)（元 /平方米 ) 金額（元） 電氣及照明工程 296, 11,686, 供排水工程 296, 7,417, 供氣工程 296, 4,304, 供暖工程 296, 排污工程 296, 3,667,