【正文】 第 12 頁 樞紐任務。 2020 年末 ， 全市公路里程 超過 22020 公里，其中高速公路 超過 600 公里。開通國際、國內航線 147 余條，航線總長 17 萬公里，運輸能力達 9 億噸公里， 2020 年客流量達 2763 萬人次，位列世界最繁忙機場前50 位。 根據 《中國城市發(fā)展報告（ 2020~2020）》 ， 成都綜合實力 排名國內各 大 城市 第四位。民營經濟發(fā)展勢頭迅猛。 2020 年全年實現社會消費品零售總額 億元，比上年增長 %。 郫縣距成都市區(qū) 10 公里，交通十 分便捷，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，市政設施完善，區(qū)位優(yōu)勢、比較優(yōu)勢和后發(fā)優(yōu)勢突出， 郫縣自然環(huán)境優(yōu)越，是成都的后花園。 全縣幅員面積 平方公里，轄 14 個鎮(zhèn)（街道），人口 萬人，流動人口 30 萬人，城市化率 54%， 縣人民政府駐郫筒鎮(zhèn)。年平均氣溫 16176。C，八月平均 26176。 境內七河并流，花木久負盛名，現有近 10 萬畝花卉苗木，是成都市鮮花基地 、中國盆景之鄉(xiāng)和中國鄉(xiāng)村旅游示范點。 郫縣 抓住緊鄰高新區(qū)的地理位置優(yōu)勢，抓住富士康落戶郫縣的契機， 立足 “全域成都 ”的科學規(guī)劃，以 “調結構、上水平，抓改革、增活力，重民生、促和諧 ”為主線，著力打造 “一城（成都西部新城）、兩帶（沙西線、 IT 大道城鄉(xiāng)統籌綜合示范帶）、三基地（新型工業(yè)基地、文化休閑基地、川菜產業(yè)基地） ”，努力建設城鄉(xiāng)形態(tài)優(yōu)美、產業(yè)支撐有力、功能配套完善、體制機制順暢，充滿活力的城鄉(xiāng)統籌綜合示范區(qū)。 境內擁有電子科技大學、西南交通大學、西華大學等 18 所大專院校，是國家確定的四川省唯一的全國基礎教育課程改革示范區(qū)。 （ 2） 地理位置與交通 郫縣位于 川西平原 腹心， 川西黃金旅游線、成都市西部通道 第一站，距成都市核心城區(qū) 10 公里，距成都火車西站 8 分鐘車程，距火車北站 25 分鐘車程，距成都南站 20 分鐘車程，距雙流國際機場 30 分鐘車程。 地鐵： 成都市地鐵 2 號線延伸線 已規(guī)劃至郫縣 ， 實現了 與成都市 的 無縫連接。同時，快鐵的首發(fā)站 “成都站（火車北站） ”將與地鐵 1 號線對接，而其 “犀浦站 ”將與地鐵 2 號線同站換乘。 （ 3） 經濟實力 郫縣經濟基礎雄厚，產業(yè)基礎扎實。成都現代工業(yè)港、成都高新技術開發(fā)區(qū)西區(qū)、四川成都出口加工區(qū)西區(qū)等數個國家級、省級開發(fā)區(qū)匯聚郫縣，國家西部軟件研發(fā)產業(yè)化基地、國家集成電路設計產業(yè)化 基地、國家信息安全成果產業(yè)化基地、國家現代中藥科技產業(yè)園等眾多國家級產業(yè)基地在此連為一體，產業(yè)配套成熟、完善，產業(yè)規(guī)模聚集效應顯著，使郫縣作為成都市都市工業(yè)的制高點和科技成果就地轉化的樂園在大西部脫穎而出，境內有摩托羅拉、英特爾、中芯國際、友尼森、百事可樂、瑞士布魯克西部基地等世界 500 強企業(yè)及銀河磁體、正大集團等一批國內外知名企業(yè)。 郫縣 國民經濟平穩(wěn)較快發(fā)展。其中第一產業(yè)本文檔 是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 第 17 頁 增加值 億元，增長 %；第二產業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產業(yè)增加值 億元，增長 %。三次產業(yè)對經濟增長的貢獻率分別為 %、 %和 %。民營經濟發(fā)展勢頭良好 。 固定資產投資快速增長，對經濟的拉動作用十分明顯。其中：新開工 307 個，下降 %，民間資金完成投資 億元，增長 %，全年新增固定資產投資 億元。 郫縣 2020年 2020 年主要經濟指標（單位：億元） 2020 年 — 2020年郫縣、成都地區(qū)以及全國 GDP 增速對比： 0 50 100 150 200 250 2020 2020 2020 2020 GDP（億元） 固定資產投資（億元） 社會消費品零售總額（億 元） 批發(fā)零售貿易業(yè)零售額 （億元） 住宿餐飲業(yè)零售額（億 元） 居民儲蓄存款余額（億 元） 本文檔 是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 第 18 頁 %%%%%20202020年全國 、成都以及郫縣的GDP增 速對比圖全國G D P 增速成都G D P 增速郫縣G D P 增速全國GDP 增速 % % % % %成都GDP 增速 % % % % %郫縣GDP 增速 % % % % %1 2 3 4 5 由上圖可以看出，郫縣的 GDP 增速遠超過全國 GDP 增速，隨著郫縣 GDP持續(xù)增長，郫縣地區(qū)生產總值對成都 GDP 的貢獻逐年增加，由 2020 年的 %，上升到 2020 年的 %。 本項目所得土地 總面積： 畝；總地價款： 萬元，土地成本價 304 萬 /畝 ，項目 平均 容積率 ，樓面價 1015 元 /平米 。 較高的利潤空間 和較大的安全邊際 若項目全部開發(fā)，將完成總投入約 72 億元，可實現銷售收入 億元，實現稅后投資利潤約 億元，項目投資利潤率約 %，年化權益凈利率達到 %；信托期限內 ，年化權益凈利率可達 %。 周邊稀缺的區(qū)域土地供給 上圖是本項目周邊土地的規(guī)劃情況， 本項目所得土地是該區(qū)域內最后一塊較大規(guī)模的商業(yè)、住宅用地 （其余黃色部分為已出讓土地） 。 逐步走高的周邊房產價格 本文檔 是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 第 20 頁 郫縣受 老成灌路的改造、成灌快鐵 開通 、 地鐵 2 號線規(guī)劃以及 政府大力扶持房地產行業(yè)的利好消息 影響 ， 迎來了中信、龍 湖、華潤、合景泰富等地產巨頭的青睞，而富士康帶來的移民浪潮 更是 給 郫縣 的房地產市場 注入 了新的活力，當地房價由 2020 年 2 季度的 3500 元 /平米已經上升至目前的近 5000 元 /平米。未來城 385297 5000 1442 531 郫縣蜀信東路側 中信地產 中鐵瑞城弗萊明戈 130000 7000 1333 572 郫縣蜀都新城高專路與西區(qū)大道交匯處 龍湖地產 華潤蜀都1 號 800000 5000 634 394 郫縣蜀都新城蜀信東路（創(chuàng)智公園旁） 海駿達地產 綠地 日益便捷的軌道及公路交通 公路： 國道 317 線、成灌高速、繞城高速、成鐵西環(huán)線等近 10 條主干道縱貫東西 ， 已形成 “ 三橫六縱一圈 ” 的城市交通網絡體系 。 快鐵： 2020 年 5 月 12 日成都到郫縣的快速鐵路（成灌快鐵） 建成 通車 ， 郫縣作為快鐵的中間點，郫縣到成都僅僅需要 15 分鐘，從而形成 15 分鐘中 心城快速交通圈。因此，可以說 “快鐵 ”從真正的大眾意義上實現了郫縣與成都的無縫連接，毫無疑問，成灌快鐵 的 開通 ， 縮短了郊區(qū)與城區(qū)的 “距離 ”。 全新的區(qū)域定位 本文檔 是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 第 22 頁 成灌快鐵 所形成的“ 15 分鐘生活圈” 將帶動沿線的西高新板塊、郫縣板塊、都江堰 青城山三大板塊房地產市場的崛起。 同時，富士康科技集團的入駐（離本項目僅 6 公里，車程約 78 分鐘），將為郫縣區(qū)域的經濟發(fā)展提供更加強勁的動力。根據最新的規(guī)劃，定位于 “西部新城 ”的郫縣片區(qū)將大力發(fā)展工業(yè)港總部經濟、樓宇經濟、現代服務業(yè)等產業(yè)經濟，加上區(qū)域內的電子科技大學、西南交 通大學、西華大學、成都中醫(yī)藥大學新區(qū)、川大錦城學院、成都理工大學廣播影視學院、四川外語學院成都學院等 21 所大學， 郫縣 將 成為高新區(qū)及教育園區(qū)的后花園，形成一個生活配套十分 完善的生活 及工作區(qū)域 。 該區(qū)域未來將受到兩大效應的共同作用： （ 1）高新區(qū)外溢效益作用 成都高新西區(qū)高速、穩(wěn)定的良好發(fā)展勢頭，催生出居住、商業(yè)、休閑娛樂、商務辦公等多產業(yè)的消 費需求。 加之富士康科技集團入駐高新西區(qū)，必將完善該區(qū)域的產業(yè)鏈，同時進一步增強區(qū)域產業(yè)外溢效益，為區(qū)域服務產業(yè)發(fā)展提供了大規(guī)模的消費群體。這部分人員一方面可以對接高新區(qū)的產業(yè)發(fā)展需求，并可能形成以綜合性高校為依托的產業(yè)經濟，另一方 本文檔 是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 第 23 頁 面這部分消費力對項目區(qū)域的居住、商業(yè)、休閑娛樂未來的需求提供 了較強的支撐力。 目前郫縣核心商圈的具體位置圖： 所以就商業(yè)而言， 目前 郫縣的商業(yè)氛圍已經遠遠不能滿足其城市發(fā)展的需要，該區(qū)域對中高檔商業(yè)及住宅城市綜合體已經引起了當地政府的高度關注，而本項目的商業(yè)用地規(guī)劃是整個郫縣行政核心區(qū)域內唯一一塊大規(guī)模、專業(yè)化的商本文檔 是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 第 24 頁 業(yè)開發(fā)用地。而該商業(yè)成功開發(fā)的最大的受益者正是本項目所開發(fā)的住宅用地（本項目所開發(fā)面積中住宅用地占全部出讓所得土地的 75%）。 富士康的入駐及區(qū)域內人口數量的增加帶來的巨大的潛在需求 富士康科技集團 已選址郫縣， 項目代號“ 803”，離本項目所在地塊僅 6 公里，目前簽約定址工作已經全部完成，前期施工也已全部展開，目前已經進入員工招聘階段，第一期招聘員工 10000 人。 2020年，英特爾入住成都高新區(qū)時，其明星企業(yè)效應、產業(yè)集群效應及上下游產業(yè)鏈整合效應，先后帶動 中芯國際、友尼森、美國芯源（ MPS）以及全球第二大電子連接器制造商莫仕 等企業(yè)紛紛入住，目前成都高新區(qū)僅 IC 設計領域企業(yè) 就 已達40 家 。 這部分人口增量不但 能為當地帶來巨大的消費需求，提升商業(yè)地產的商業(yè)氛圍，對本項目商業(yè)地產部分產生正面影響。這部分需求不但能消化未來幾年區(qū)域內樓盤的供應，還將大大推動當地的房價的上漲。 置信地塊 四季豪庭 本文檔 是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁眉頁腳后可用 delete 鍵刪除， 網友（洪楓）為您奉獻， ： 332985688， 主頁 第 26 頁 五、項目盈利能力分析 地塊指標及銷售預計： 下表對不同地塊面積以 及預計的住宅與商業(yè)物業(yè)銷售與租賃單價進行了詳細列示： 地塊面積 1 號地塊 2 號地塊 3 號地塊 4 號地塊 5 號地塊 6+7號地塊 8 號地塊 9 號地塊 合計 一、用地面積（㎡） 10,085 9,200 10,366 10,458 31,947 106,960 77,418 27,878 284,312 二、建筑基底面積（㎡） 6,083 5,068 6,143 6,143 19,168 39,575 15,483 4,739 102,402 三、總建筑面積（㎡） 66,837 60,196 69,010 68,664 209,310 624,631 448,370 160,868 1,707,886 地上建筑面積（㎡） 50,947 46,200 52,010 52,230 137,440 449,357 325,022 116,560 1,229,766 、住宅建筑面積（㎡） 25,200 23,040 26,010 25,830 43,200 374,269 323,014 116,560 957,123 、商業(yè)建筑面積（㎡） 25,747 23,160 26,000 26,400 94,240 75,088 2,008 272,643 地下建筑面積（㎡） 15,890 13,996 17,000 16,434 71,870 175,274 123,348 44,308 478,120 地下車位（個） 458 458 458 458 1,186 4,342 3,246 1,166 11,772 備注： 5 號地塊的地下面積中有 30,360m2為商業(yè)建筑面積，因此該地塊商業(yè)建筑面積合計應為 124,600m2；其余地塊地下建 筑面積均為車庫面積。實際銷售時，為實現快速去化，部分商業(yè)將考慮在市場價基礎上折價 20%銷售