【正文】 業(yè)主自籌資金為 1748 萬元，申請銀行擔(dān)保貸款 4000 萬元。 3） 重要商機(jī)：與正在建設(shè) *****大型重點(diǎn)的國家級商業(yè)巨頭華南城、國際級企業(yè)臺灣鴻海集團(tuán)毗鄰；近距離的沙井火車站 將建云桂鐵路樞紐 *****最大鐵路貨運(yùn)中心，項(xiàng)目于上月正式剪 彩明年投入使用；每年南博會的分會場，鄰近南站大道的專業(yè)汽車 4S 店林立；以及青川大橋周邊圍繞以上大型重點(diǎn)項(xiàng)目的各種物流基地；處于江南區(qū)政府目測范圍，各種機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位眾多。10％和 177。 項(xiàng)目*****集團(tuán)有限公司 *****國際大酒店升級改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 17 開發(fā)市場前景較好 ， 投入使用后將會為 *****酒店產(chǎn)業(yè) 的未來發(fā)展提供廣闊的增長空間，同時(shí)也會為 *****國森集團(tuán)有限公司 帶來新的利潤增長點(diǎn)，為地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出較大貢 獻(xiàn)。酒店的供給量隨著需求的擴(kuò)大而快速增長。在中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與消費(fèi)升 級 大背景下，未來幾年仍將是酒店業(yè)加速發(fā)展的黃金時(shí)期。在現(xiàn)今人們越來越注重生活品質(zhì)、生活質(zhì)量的時(shí)代，人在工作之余需要的是享受、放松，而旅游 商務(wù)酒店 是人們釋放自己的最佳選擇。項(xiàng)目改造升級后 ， 將 擁有高級客房 170 多套， 將極大的提升酒店的接待能力和規(guī)格，給企業(yè)帶來新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)，創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效 益。另一方面， 經(jīng)過多年發(fā)展，我國 已躋身全球出境旅游消費(fèi)前十位，是全球增長最快的新興客源輸出國。美國運(yùn)通的一項(xiàng)調(diào)查顯示，到 2020年，預(yù)計(jì)我國將吸引超過 億國際商務(wù)旅行者，占全球國際商務(wù)旅游市場的 ％。 與此同時(shí)，文化酒店 、綠色客房也將成為 *****酒店越來越重視的主題并得到長足的發(fā)展。 6） 改造原有的外墻裝飾和內(nèi)部裝飾，改造原有的采暖系統(tǒng)、照*****集團(tuán)有限公司 *****國際大酒店升級改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 26 明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及消防系統(tǒng)。周邊有數(shù)個(gè)大型成熟小區(qū)，如社區(qū)翠湖新城，正在建設(shè)的大型綜合社區(qū)保利城 .商業(yè)港項(xiàng)目一街之隔，醫(yī)院、銀行、購物、娛樂、餐飲配套完善，按照政府部門提供的相關(guān)數(shù)據(jù)周邊常駐人口約5 萬，有充足的人流量，足夠的市場基礎(chǔ)。 *****集團(tuán)有限公司 *****國際大酒店升級改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 31 城市便捷康城店 經(jīng)濟(jì)型 120 159 130 85% *****本地品牌連鎖，在本地和區(qū)內(nèi)有一定的知名度 ,項(xiàng)目以西 。 *****集團(tuán)有限公司 *****國際大酒店升級改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 33 副 樓部分 共 8 層，每層面積約 520 平米，共 520*8 層 =4160 平米， 原計(jì)劃主要經(jīng)營高端商務(wù) KTV 娛樂，按摩足浴保健。 改造工程 方案 改造方案 根據(jù)圖紙、檢測和現(xiàn)場實(shí)際情況，針對因 增加新建樓層 改造引起的承載力不足構(gòu)件進(jìn)行相應(yīng)的加固處理。不同金屬材料之間加設(shè)絕緣墊片，以防止電化腐蝕。包房墻面粘貼墻壁紙，局部采用木飾面造型。拆除后宴會廳地面滿鋪地膠，墻面為木飾面造型局部為波浪板金漆飾面，天花采用輕鋼龍骨紙面石膏板疊級造型，四周暗藏日光燈管，天花造型中心懸掛水晶吊燈。 宿舍： 地面鋪設(shè) 800800 地磚，天花重新刮白刷乳膠漆，墻面掛白刷乳膠漆。大小會議室：地面鋪設(shè)阻燃地毯，天花為輕鋼龍骨紙面石膏板飾面疊級造型，墻面為木質(zhì)吸音板飾面。 大會議室： 原有大會議室飾面材料 升級裝修 。 標(biāo)準(zhǔn)客房： 原有墻面、地面、天花裝飾材料 升級裝修 。 裝修 工程 方案 外裝修方案 1） 設(shè)計(jì)規(guī)范及依據(jù) （ 1） 《建筑幕墻》 JG3035 （ 2） 《玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)范》 JGJ102 （ 3） 《金屬、石材幕墻工程技術(shù)規(guī)范》 JGJ133 （ 4） 《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》 GB502102021 （ 5） 《飾面板磚工程施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》 2） 裝修內(nèi)容 原有外墻面做保溫處理。 5） 同時(shí)進(jìn)行綠化、停車場、管網(wǎng)、線路等配套設(shè)施翻新 ， 配套完善相關(guān) 經(jīng)營服務(wù)功能 。 項(xiàng)目 原有建筑面積為 14760 平米，由一主一 副 兩棟建筑組成。 酒店名稱 星級 客房 數(shù) 標(biāo)準(zhǔn)間門市價(jià) 協(xié)議價(jià) 入住率 設(shè)施現(xiàn)狀，距本項(xiàng)目距離 五洲國際酒店 高級商 務(wù)型 230 218 188 85% 住宿餐飲配套，位于淡村商圈，配套成熟，項(xiàng)目以東 3km。背靠美麗的邕江河畔，坐擁一河兩岸都市美景， 地處江南區(qū)中心商圈， 其優(yōu)越的地理位置獨(dú)一無二。由于原有裝修檔次尚不足以達(dá)到四星標(biāo)準(zhǔn)，所以本可研將根據(jù) 2021 年 2 月 28 日可研專家評審意見對酒店進(jìn)行裝修升級改造，裝修改造內(nèi)容如下： 1）在現(xiàn)有整體裝修改造基礎(chǔ)上 按照四星級酒店 標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行升級 改造， 全面提升 主樓 19 層的裝修質(zhì)量和檔次； 2）在現(xiàn)有主樓層高基礎(chǔ)上 增 建 2 層 樓層（新增面積 1800 平米），主要作為酒店大型會議、公司辦公場所， 使 主樓 達(dá)到 11 層 半。同時(shí)，北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的深入發(fā)展也必將為 *****帶來大量的商務(wù)客人。 我國目前會議規(guī)模在萬億元，酒店會議收入達(dá)到 萬 億 元。 *****集團(tuán)有限公司 *****國際大酒店升級改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 22 第三章 需求分析 與建設(shè)規(guī)模 需求分析 中高檔酒店， 以 商務(wù)旅游客人為主 ，提供包括客房、高檔餐飲、宴會、會議承辦、信息資訊及傳播、休閑娛樂等服務(wù)。生活質(zhì)量大幅度改善和提高，對居住環(huán)境的要求下相應(yīng)提高，那種無衛(wèi)生間、無空調(diào)、無飲用水的 “三無 ”客房及硬件差、標(biāo)準(zhǔn) 差的 “兩差 ”客房已經(jīng)不能滿足顧客需求，人們追求的是高檔舒適客房。在助推都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，方便旅客住宿、休息的同時(shí)，過于龐大的供給也使酒店面臨激烈的競爭，不少酒店的生 存收到挑戰(zhàn)。與此同時(shí)， 2021 年中國酒店業(yè)不斷涌現(xiàn)新的營銷模式，先是團(tuán)購網(wǎng)站風(fēng)潮蔓延至酒店業(yè)，隨后神秘房、 Last Minute等國外成功模式也紛紛登陸國內(nèi)。 （ 2） 對所有的配套管線和效率低、耗能高、不利于環(huán)境保護(hù)的設(shè)備，進(jìn)行全面更新造及周邊環(huán)境的綠化、美化、亮化。 （ 2） 本項(xiàng)目實(shí)施有利于開發(fā) *****酒店住宿、商務(wù)會議、旅游 資源，推動(dòng) *****服務(wù)業(yè) 發(fā)展。 1） 2021 年 3 月， 落實(shí)資金、施工設(shè)計(jì)及相關(guān)手續(xù) ； 2） 2021 年 46 月 ， 完成結(jié)構(gòu)（增層）、水電、空調(diào)等升級改造； 3） 2021 年 69 月，完成 主樓、副樓改造裝飾施工 ； 4） 2021 年 10 月， 完成人員、培訓(xùn)、家具及后期處理工作 ； 5） 2021 年 11 月， 試營業(yè)； 6） 2021 年 12 月， 正式營業(yè) ； *****集團(tuán)有限公司 *****國際大酒店升級改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 16 效益與 財(cái)務(wù)評價(jià) 經(jīng)測算，本項(xiàng)目 正式運(yùn)營后年 實(shí)現(xiàn)收入 約 為 5987 萬元， 年運(yùn)營總成本 月為 4966 萬元，年 稅費(fèi)約 為 467 萬元，年利潤總額 約 為 554萬元 。 項(xiàng)目水、電、路、通訊等建設(shè)條件具備，建設(shè)條件良好。 7） 新增空調(diào)系統(tǒng)、消防噴淋 系統(tǒng)、智能廣播系統(tǒng)及弱電系統(tǒng)。 可以預(yù)測 ， 在未來的 5 年內(nèi)，以簡單節(jié)約為主的經(jīng)濟(jì)型酒店在 *****整個(gè)酒店業(yè)市場的份額將從現(xiàn)在的 10％左 右提高到 20％以 上。隨著我國旅游業(yè)的迅猛發(fā)展，對休閑度假酒店的需求也將有成倍的增長，中國酒店業(yè)發(fā)展前景廣闊。 ****酒業(yè)：中國知名品牌 “古井貢酒 ”總經(jīng)銷，主銷古井貢 “年份原漿 ”系列產(chǎn)品，逐步發(fā)展自有品牌。旗下子公司有 ： ****投資 公司 ： 負(fù)責(zé) 建材城、物流基地、國際養(yǎng)老公寓、星級酒店等項(xiàng)目的籌劃準(zhǔn)備。與此同時(shí)， 2021 年中國酒店業(yè)不斷涌現(xiàn)新的營銷模式，先是團(tuán)購網(wǎng)站風(fēng)潮蔓延至酒店 業(yè)，隨后神秘房、 Last Minute 等國外成功模式也紛紛登陸國內(nèi)。同時(shí)， ****經(jīng)濟(jì)區(qū)的深入發(fā)展也必將為 *****帶來大量的商務(wù)客人。 *****集團(tuán)有限公司 *****國際大酒店升級改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 13 4） 對副樓進(jìn)行調(diào)整裝修，將原來 副樓 定位的 KTV、按摩保健樓層共計(jì) 6 層減少為 2 層，增加 2 層 大型 宴會接待餐廳（大型宴會接待餐廳、大眾餐廳） ， 2 層 特色餐廳、生態(tài)餐廳（引入跨世紀(jì)品牌進(jìn)行合作）， 2 層中小型商務(wù)會議樓層。 2）本項(xiàng)目新裝修升級改造后，追加投資 3020 萬元，由項(xiàng)目業(yè)主再自籌資金 1020 萬元（用于主樓升級），再申請銀行擔(dān)保貸款 2021萬元（其中： 1500 萬元用于主樓升級改造，另外 500 萬元用于副樓升級 改造）。 以上區(qū)位優(yōu)勢得天獨(dú)厚，在高級酒店稀缺的江南片區(qū)，有著大量的商務(wù)應(yīng)酬、會議接待、婚宴禮儀等市場，以此商機(jī)為基礎(chǔ)，億豪國際大酒店旨在為江南片區(qū)消費(fèi)者打造一個(gè)具有標(biāo)志性的精品四星級酒店，他的產(chǎn)生必將提升江南的商務(wù)接待品質(zhì)。20％時(shí)，內(nèi)部收益率均高于基準(zhǔn)值，財(cái)務(wù)基準(zhǔn)值均大于零。 從財(cái)務(wù)分析結(jié)果和經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，財(cái)務(wù)可行，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。 近年來 ， 隨著國內(nèi)旅游市場 的快速增長以及入境游客的增長，我國的酒店業(yè)近年一直迅猛發(fā)展，新建的本地酒店如雨后春筍，國際酒店集團(tuán)也大展拳腳。 *****集團(tuán)有限公司 *****國際大酒店升級改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 20 隨著 *****經(jīng)濟(jì)社會高速發(fā)展，城市面貌日新月異，都市經(jīng)濟(jì)初具規(guī)模，依法開設(shè)的酒店、賓館數(shù)量不斷增加， *****酒店行業(yè)迎來了飛速發(fā)展的黃金時(shí)期。 *****作為“全球人居獎(jiǎng)”城市，商務(wù)旅游居住繁榮 ， 酒店發(fā)展前景廣闊，本項(xiàng)目 提出建設(shè)一座四星級的大酒店是順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展， 可 為 到此地的人們提供更加舒適的休息環(huán)*****集團(tuán)有限公司 *****國際大酒店升級改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 21 境。這樣對于提升項(xiàng)目業(yè)主 *****酒店、 旅游、渡假行業(yè)的知名度， 實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展有著積極的促進(jìn)作用 。預(yù)計(jì)到 2020年 ， 前往日本和韓國的國際游客中將有 25%以上來自中國，而從中國到歐洲的游客人數(shù)將翻兩番，在北美來自中國的游客數(shù)量將位居第三。 截止到 2021 年底 ， *****二 星以上的酒店近 100 家 ，其中四星級酒店 13 家 ， 五星級酒店 7 家 。 競爭優(yōu)劣 （ SWOT 分析） Strengths（優(yōu)勢） 1） 項(xiàng)目酒店 周邊 3km 內(nèi)有成熟商圈以及數(shù)個(gè)大型小區(qū)，人氣旺*****集團(tuán)有限公司 *****國際大酒店升級改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 24 盛； 2） 項(xiàng)目酒店 地處五一中路、中興橋以及壯錦大道交匯處，交通便捷，項(xiàng)目酒店往東經(jīng)由五一路可達(dá)星光大道，往南經(jīng)由壯錦大道可達(dá)吳圩國際機(jī)場，往北過中興大橋可達(dá)明秀路； 3） 周邊其他酒店運(yùn)營狀況良好，酒店業(yè)、餐飲業(yè)發(fā)展紅火， 說明該區(qū)域?qū)频曜∷蕖⒉惋嬓枨笸ⅲ? 4） 項(xiàng)目酒店是距離 *****吳圩國際機(jī)場最近的四星級酒店，來往機(jī)場交通方便； Weaknesses（劣勢） 項(xiàng)目周邊 3km 內(nèi)經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店、單體酒店分布密集，酒店市場競爭激烈，對本項(xiàng)目裝修、運(yùn)營等環(huán)節(jié)均提出較高的基準(zhǔn)要求； Opportunities(機(jī)會 ) 1） 在調(diào)查區(qū)域內(nèi)，沒有一家集餐飲、住宿、娛樂為一體的四星級酒店，在檔次上酒店具有一定的優(yōu)勢； 2） 項(xiàng)目酒店可主打 ——“離機(jī)場最近的四星級酒店 ”，充分利用交通優(yōu)勢，吸引來往機(jī)場的高端商務(wù)人群； 3） 江南片區(qū)具有大型宴 會、婚宴接待能力的酒店屈指可數(shù)，項(xiàng)目酒店可著重挖掘江南片區(qū)的婚宴市場，根據(jù)其地理位置，還可延續(xù)輻射至明秀、新陽片區(qū)。 7） 新增空調(diào)系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、智能廣播系統(tǒng)及弱電系統(tǒng)。 3） 重要商機(jī)： 與正在建設(shè) *****大型重點(diǎn)的國家級商業(yè)巨頭華南城、國際級企業(yè)臺灣鴻海集團(tuán)毗鄰；近距離的沙井火車站 將建云桂鐵*****集團(tuán)有限公司 *****國際大酒店升級改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 28 路樞紐 *****最大鐵路貨運(yùn)中心，項(xiàng)目于上月正式剪彩明年投入使用；每年南博會的分會場，鄰近南站大道的專業(yè)汽車 4S 店林立；以及青川大橋周邊圍繞以上大型重點(diǎn)項(xiàng)目的各種物流基地；處于江南區(qū)政府目測范圍，各種機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位眾多。 格林豪泰 經(jīng)濟(jì)型 100 121 100 全國連鎖經(jīng)濟(jì)型酒 店 。 升級改造 方案 由于原有 建筑 裝修檔次尚不足以達(dá)到四星標(biāo)準(zhǔn)，所以本可研將根據(jù) 2021 年 2 月 28 日可研專家評審意見對酒店進(jìn)行裝修升級改造，裝修改造內(nèi)容如下： 1）在現(xiàn)有整體裝修改造基礎(chǔ)上 按照