【正文】 裝修水平 惠州娛樂業(yè)內(nèi)部裝修基本上停留在深圳 10年前的水平，即便是惠州娛樂業(yè)老大的瑤芳會(huì)也是這樣，內(nèi)部裝修包括地面、墻壁、天花等都比較粗糙，家具、器皿等也是這樣。豐湖酒店僅有客房 64間，但餐廳可以容納 1140人同時(shí)就餐，有包房 32間。而在深圳等地， 1600元以下一般就會(huì)有龍蝦或質(zhì)量較好的鮑魚。 中端市場(chǎng)情況 在中端市場(chǎng)中，三種菜系占據(jù)了較大的市場(chǎng)份額，分別是客家菜、傳統(tǒng)粵菜和湘菜，另外“小肥羊 ”“山天 111”“大豐收 ”等品牌餐廳也在惠州登陸。 公寓以月為計(jì)費(fèi)周期，租賃價(jià)格 8000元左右。 大亞灣假日酒店情況 大亞灣假日酒店由假日集團(tuán)管理，是大亞灣檔次最高、規(guī)模最大的酒店，也是目前大亞灣的標(biāo)志性建筑。公寓于 2020年 7月 26日開業(yè)，是目前惠州最大的酒店式公寓， 總建筑面積 50000平方米左右，分七棟公寓樓。據(jù)此判斷，惠州的旅游、商務(wù)市場(chǎng)足以支撐 5家以上的五星級(jí)酒店?？梢灶A(yù)測(cè)，隨著中海殼牌石化項(xiàng)目的建設(shè)、投產(chǎn)及下游項(xiàng)目的展開，這個(gè)趨勢(shì)會(huì)越來越明顯。主要經(jīng)營目標(biāo)是周邊工業(yè)區(qū)的商務(wù)人員和惠州本地高消費(fèi)人士，消費(fèi)群比較集中。酒店住房率每年在春節(jié)前后45天左右普遍下滑，下滑幅度在 20％左右。我們對(duì)惠州、深圳和東莞散客房價(jià)進(jìn)行了類比，類比情況見表 5。 惠州及周邊地區(qū) GDP與酒店數(shù)量比較 2020年惠州及周邊地區(qū) GDP與酒店數(shù)量比較見圖 4。另外，按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)興建豐泰花園酒店與黃金海岸度假村也在建設(shè)之中。突出表現(xiàn)為星級(jí)酒店數(shù)量少，接待能力差，尤其缺乏高星級(jí)、高標(biāo)準(zhǔn)的旅游酒店和商務(wù)酒店。這些地區(qū)或者旅游資源貧乏，沒有可供大規(guī)模開發(fā)的資源（廣州、深圳、珠海等地）；或者交通條件落后，缺乏開發(fā)條件（粵北地區(qū)）；或者缺乏經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，缺乏對(duì)旅游開發(fā)的足夠支持（粵西地區(qū)）； 3）惠州旅游資源豐富而且交通發(fā)達(dá)，具備較好的開發(fā)條件，工農(nóng)業(yè)發(fā)展又可以為旅游開發(fā)帶來長時(shí)間的持續(xù)支持。項(xiàng)目投資總額 3億人民幣，目前巽寮度假村、金海灣體育基地、三角島潛水俱樂部等已經(jīng)開發(fā)。 表 1 惠州與其他城市旅游開發(fā)配套比較表 城市 比較項(xiàng)目 惠州 珠海 廣州 深圳 城市景觀 1 2 2 2 娛樂環(huán)境 1 2 2 3 購物條件 1 1 2 2 可通達(dá)性 2 3 3 3 服務(wù)設(shè)施 1 3 3 3 開發(fā)程度 1 2 2 2 總體評(píng)價(jià) 7 13 14 15 注： 1分為開發(fā)配套力度低； 2分為開發(fā)配套力度中等； 3為開發(fā)配套力度高。 2020年，惠州全市接待國內(nèi)外游客次數(shù)比 2020年增長 ％；旅游總收入比 2020年增長％，兩項(xiàng)皆保持了一定的增長速度。 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后的問題從 1993年起就引起了政府有關(guān)部門和各界有識(shí)人士的注意，惠州市政府也一直倡議加快第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度。 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020年上半年，惠州投資增長率居全省之最，高達(dá) ％，遠(yuǎn)高于省內(nèi)增長較快的韶關(guān)（ ％）、東莞（ ％）、云?。?％）佛山（ ％）。 1999年，惠州市人均 GDP3272元，僅高于粵西山區(qū)的肇慶 市。 旅游資源 惠州素有 “粵東重鎮(zhèn) ”、 “嶺南名郡 ”之譽(yù)，集湖、海、山、泉、瀑布之大全，人文景觀和自然景觀很豐富。 自然條件 惠州有著獨(dú)特的地理位置和優(yōu)美的自然環(huán)境，屬亞熱帶季風(fēng)氣候。在報(bào)告的編寫過程中，我們有選擇地對(duì)惠州現(xiàn)有酒店業(yè)狀況進(jìn)行調(diào)查分析，以此作為參照，但更多把注意力投向未來市場(chǎng)發(fā)展，以此確定酒店的市場(chǎng)定位和各種功能設(shè)計(jì)。 第十七章 可行性研究結(jié)論和 SAO建議 （ 96） 本章認(rèn)為惠州社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，非常適合投資高星級(jí)酒店，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的，風(fēng)險(xiǎn)是可控的，社會(huì)貢獻(xiàn)度很大，是優(yōu)質(zhì)的投資項(xiàng)目，投入市場(chǎng)后將具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 第十二章 酒店功能定位 （ 56） 本章對(duì)項(xiàng)目的住宿、商務(wù)接待、餐飲、娛（康）樂和公共區(qū)域的功能進(jìn)行了設(shè)計(jì)，對(duì)設(shè)備設(shè)施檔次進(jìn)行了定位。 第七章 高星級(jí)酒店經(jīng)營狀況和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)估 （ 37） 本章對(duì)惠州高星級(jí)酒店的經(jīng)營狀況進(jìn)行了分析，并對(duì)他們的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行了評(píng)估，認(rèn)為天悅大酒店和惠州賓館都存在收入構(gòu)成不合理的問題，可續(xù) 性發(fā)展受到挑戰(zhàn)，必須對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行更新?lián)Q代。本章提出，以惠州旅游、商務(wù)市場(chǎng)容量，完全可以支撐 5家以上五星級(jí)酒店。同時(shí)，酒店建設(shè)需要政府進(jìn)一步扶持。 第八章 對(duì)酒店業(yè)的整體評(píng)價(jià) （ 41） 本章廣泛收集了惠州有關(guān)政府部門、行業(yè)權(quán)威人士和消費(fèi)者對(duì)惠州酒店業(yè)的評(píng)價(jià)。同時(shí)根據(jù)酒店產(chǎn)權(quán)分布情況和營業(yè)部門的經(jīng)營變數(shù)，對(duì)資金投入原則提出了建議。希望投資者盡快明確各階段工作目標(biāo)和進(jìn)度，加快項(xiàng)目建設(shè)。 3．清晰度 在可行性調(diào)查論證過程中，我們邀請(qǐng)國內(nèi)外酒店管理專家參與討論，以期對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)、市場(chǎng)定位和未來發(fā)展思路等都有更加清晰的認(rèn)識(shí)。境內(nèi)雨量充沛，陽光充足，氣候溫和，年平均降雨量 1700毫米，年日照總數(shù) 2020多小時(shí)，年平均氣溫 22度， 7月平均氣溫 ， 1月平均氣溫 13度。惠州西湖風(fēng)景秀麗，宋代大文豪蘇東坡謫居惠州，開始大力建設(shè)西湖，此后歷代不斷修建，形成 “中國西湖三十六，唯惠州足并杭州 ”的格局。 現(xiàn)狀 進(jìn)入 21世紀(jì)以后，隨著全國最大的中外合資項(xiàng)目 — 中海殼牌石化項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)施階段，惠州形成石化與數(shù)碼比翼雙飛的經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局，迅速成為珠三角新的經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)。如圖 1所示?；葜菔姓k公室在《 2020年全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況簡析》中認(rèn)為，第三產(chǎn)業(yè)比重較低是 2020年全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況中第一個(gè)值得注意的問題，第三產(chǎn)業(yè)相對(duì)滯后必將對(duì)第二產(chǎn)業(yè)及整個(gè)社會(huì)的發(fā)展產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。但總體而言，惠州的旅游業(yè)發(fā)展一直處于較低水平。 . （摘至廣東省社會(huì)科學(xué)院《惠州產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》） 表 2 2020惠州年與相鄰地區(qū)旅游收入對(duì)比表 城 市 項(xiàng) 目 深圳 東莞 珠海 惠州 接待人次（萬人次） 1523 960 1155 605 旅游收入（億元人民幣） 355 51 91 31 國際旅游收入（億元美金） （資料來源：各地政府統(tǒng)計(jì)報(bào)告，惠州市旅游局） 惠州旅游業(yè)發(fā)展展望 雖然惠州旅游業(yè)長期落后于周邊城市，但隨著殼牌正式落戶，惠州獨(dú)特的地理位置、豐富的旅游資源已經(jīng)迅速引起了國內(nèi)外投資商關(guān)注，新旅游項(xiàng)目也紛紛上馬。 位于龍門縣南昆山的永漢溫泉大觀園。 ． SAO結(jié)論 酒店建設(shè)的可行性是由區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r所決定的。惠州酒店業(yè)發(fā)展與周邊同等規(guī)模城市星級(jí)酒店數(shù)量相比見表 4。 從房間數(shù)來看，惠州三個(gè)高星級(jí)酒店總共 661間，但虎門僅龍泉國際酒店就有客房 800間。 74 72362013001020304050607080東莞 珠海 惠州GDP（10億 元）酒店數(shù)量(座)高星級(jí)酒店(座 ) 圖 4 有 關(guān)地區(qū) GDP與酒店數(shù)量比較圖 比較發(fā)現(xiàn)，與周邊地區(qū)相比，惠州酒店業(yè)發(fā)展明顯落后于社會(huì)經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展水平。 表 5所列賓館、酒店除惠州賓館因情況特殊，房價(jià)代表性不強(qiáng)之外，其他基本反映了各城市同檔次酒店的實(shí)際房價(jià)水平。但這個(gè)階段酒店的餐飲、娛樂生意火爆，星級(jí)酒店和獨(dú)立酒樓的包房往往供不應(yīng)求，一些星級(jí)甚至臨時(shí)將客房改為餐廳包房。 政府接待酒店 比較典型的如惠州賓館等，商務(wù)散客和團(tuán)隊(duì)占接待量較少，主要從事政府接待工作，忽略市場(chǎng)推廣工作。 SAO結(jié)論 作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，惠州賓館、酒店（包括餐飲和娛樂）發(fā)展相對(duì)滯 后，有關(guān)部門對(duì)酒店建設(shè)缺乏有力的支持。 第三章 酒店式公寓 經(jīng)營情況調(diào)查及分析 酒店式公寓概述 酒店式公寓近年來在廣州、深圳等城市很受歡迎，這些酒店式公寓的主要特點(diǎn)是為顧客提供家庭住房的格局和家居式服務(wù)?，F(xiàn)已投入經(jīng)營的公寓共有 176套。酒店裝修高檔，達(dá)到了四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)?？驮慈渴莵碜悦绹?、英國、日本、菲律賓和新加坡等地的外國專家。 中端市場(chǎng)人均消費(fèi)在 30－ 40元之間，與深圳、東莞等地的價(jià)格處于相同水平。 大型宴會(huì) 在惠州蔚然成風(fēng)，每年秋末、冬天和初春，惠州高檔酒樓的大型婚宴和其他宴請(qǐng)爆滿，消費(fèi)者者往往找不到合適的地方。 除天悅等少數(shù)企業(yè)外，惠州賓館、酒店所屬的餐廳入座率都比較高，典型的如西湖賓館，大規(guī)模的宴請(qǐng)往往要提前一周。 服務(wù)質(zhì)量 惠州娛樂業(yè)服務(wù)水平較低，缺乏高水平的服務(wù)規(guī)范，比如服務(wù)員不注意細(xì)節(jié)服務(wù)， DJ員對(duì)顧客不夠親切等。 目前惠州在餐飲、娛樂方面沒有龍頭企業(yè)，新世紀(jì)酒店可以在這方面大有作為，前期設(shè)計(jì)時(shí)多下功夫，使酒店不但成為酒店業(yè)的龍頭，而且成 為餐飲業(yè)和娛樂業(yè)的龍頭。對(duì)房地產(chǎn)公司而言，不用出地價(jià)就可以啟動(dòng)項(xiàng)目，啟動(dòng)資金減少；同時(shí)球場(chǎng)已建成的球道景觀、水療館及高爾夫球會(huì)等高貴奢華的形象都成為產(chǎn)權(quán) 酒店的極佳賣點(diǎn)；另外，球會(huì)的銷售團(tuán)隊(duì)能力極強(qiáng)，在銷售會(huì)員證的同時(shí)銷售產(chǎn)權(quán)客房，因?yàn)榭蛻羰袌?chǎng)基本相同，而且球會(huì)已有會(huì)員也是客房銷售的最佳對(duì)象。因回報(bào)方案非常誘人，首期款僅為 6萬元，大大增強(qiáng)了小業(yè)主的購買欲望。 “定位酒店式公寓，引進(jìn)深圳酒店管理團(tuán)隊(duì) ”是該項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。 惠州高星級(jí)酒店基本情況見表 7。 卡拉 OK 康樂設(shè)施 保齡球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、桑拿 乒乓球、桌球、桑拿 乒乓球、桌球、桑拿 表 8 惠州高星級(jí)酒店客房設(shè)備設(shè)施調(diào)查表 項(xiàng)目 高星級(jí)要求 天悅大酒店 惠州賓 館 三陽酒店 商務(wù)樓層 有 無 無 無 標(biāo)準(zhǔn)間床墊 不小于 1米 床墊質(zhì)量 軟硬適中 偏軟 很軟 軟硬適中 家具質(zhì)量 高級(jí)配套家具 一般配套家具 較差配套家具 一般配套家具 衛(wèi)生間面積 6平方米以上 4平方米 4平方米 4平方米 衛(wèi)生潔具 高級(jí)、品牌潔具 一般潔具 較差潔具 一般潔具 注 1：所謂高星級(jí)要求是由 SAO結(jié)合國家星級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)和 SAO酒店管理經(jīng)驗(yàn)綜合而成的 注 2：調(diào)查時(shí)間為 2020年 2月 惠州高星級(jí)酒店管理狀況 高星級(jí)酒店相關(guān)管理資 料和 SAO評(píng)價(jià) 2020年以前，惠州高星級(jí)酒店基本處于自建自管的狀況。如維修保養(yǎng)水平較低，餐飲、娛樂沒有很好的營銷舉措等。 三陽酒店管理狀況 三陽酒店是惠州唯一的民營高星級(jí)酒店。維修保養(yǎng)和營業(yè)氣氛都存在一些缺陷。 這種失衡使天悅酒店只能把酒店的收入來源寄希望于客房經(jīng)營。怎么落實(shí)后續(xù)改造資金，構(gòu)筑全新的經(jīng)營格局，達(dá)到產(chǎn)品的更新?lián)Q代，將是投資者面臨的問題。由于得不到政府有關(guān)部門資金上的支持，賓館每年只能小修小補(bǔ)，無 法從根本上解決問題。 客源情況 三陽酒店 之所以效益良好，首要因素是高端客源有充分保障?？ɡ?OK有包房 44間，爵士吧還可以容納 200人以上。在惠州，第三產(chǎn)業(yè)落后直接導(dǎo)致在惠州工作、在東莞消費(fèi)的現(xiàn)象發(fā)生?；葜菀膊环κ?nèi)一流的旅游資源，巺寮灣甚至是廣東省最漂亮的海灣。他對(duì)天悅大酒店的評(píng)價(jià)比較差，認(rèn)為天悅大酒店存在停車難，出品質(zhì)量差而且價(jià)格昂貴等問題。 惠州酒店業(yè)已經(jīng)到了產(chǎn)業(yè)整體升級(jí)和大幅度調(diào)整結(jié)構(gòu)的時(shí)候了。這是第二階段。 投資高星級(jí)酒店經(jīng)營效益更有保障 住房率是酒店經(jīng)營效益的主要指標(biāo)之一。可見，規(guī)模越大的酒店，其住房率越高。旅游業(yè)和酒店業(yè)將隨之進(jìn)入行業(yè)發(fā)展的快車道，高星級(jí)酒店的現(xiàn)有格局也將很快改變，酒店之間的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)變得激烈。 濤景度假村 濤景度假村基本情況 濤景度假村位于惠城區(qū)木墩湖，由外商獨(dú)立投資，總投資人民幣 5億元， 占地面積 1350（畝），建筑面積 45000平方米，建有 18洞的高爾夫球場(chǎng)、規(guī)模較大的別墅群和客房、餐飲、娛樂等配套項(xiàng)目。 配套項(xiàng)目獨(dú)立性 高爾夫會(huì)所的配套項(xiàng)目比如客房、餐飲、娛樂等一般不可能有較大的獨(dú)立性。 新世紀(jì)花園酒店與康帝國際酒店的關(guān)系分析 新世紀(jì)花園酒店與康帝國際酒店存在相輔相成又相互競(jìng)爭(zhēng)的辯證關(guān)系。而新世紀(jì) 花園酒店是產(chǎn)權(quán)式酒店，有銀行貸款，開業(yè)后資金費(fèi)用比較大。新世紀(jì)花園酒店將作園林設(shè)計(jì)，富于新穎性，風(fēng)格特點(diǎn)和地標(biāo)作用都比較突出。 交通條件 康帝國際酒店門前是 4車道的公路，不但路面窄，路況差，而且有大量的公交車輛，交通不順暢，容易造 成塞車。更何況康帝國際酒店建設(shè)在前，有利于新世紀(jì)花園酒店有的放矢，在設(shè)計(jì)風(fēng)格、功能定位等方面與康帝國際酒店形成差異化。 隨著殼牌項(xiàng)目和其他建設(shè)項(xiàng)目的展開，各級(jí)政府的商務(wù)接待活動(dòng)將不斷增 加，成為惠州酒店業(yè)的另一個(gè)消費(fèi)增長點(diǎn)。 他們來自荷蘭、英國、日本、法國、新加坡、韓國、美國、德國等地，消費(fèi)能力比較強(qiáng)，是酒店業(yè)消費(fèi)的生力軍。 SAO觀點(diǎn) 惠州高星級(jí)酒店的快速發(fā)展是必然趨勢(shì)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也將越來越激烈，新建的高星級(jí)酒店處于居高臨下的態(tài)勢(shì)，是競(jìng)爭(zhēng)中的強(qiáng)者。 兩酒店相比，后者優(yōu)勢(shì)非常明顯。 周邊環(huán)境 康帝國際酒店位于惠城區(qū)的傳統(tǒng)商業(yè)中心，酒店面臨西湖和東江，景色優(yōu)美。 建設(shè)費(fèi)用 康帝國際酒