【正文】 第三產業(yè)發(fā)展滯后的問題從 1993年起就引起了政府有關部門和各界有識人士的注意，惠州市政府也一直倡議加快第三產業(yè)的發(fā)展速度。 圖 2 惠州產業(yè)結構比例 0%10%20%30%40%50%60%70%1988年 1993年 2020年第一產業(yè)第二產業(yè)第三產業(yè) （引自廣東省社會科學院《惠州市經濟社會發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》） 0%10%20%30%40%50%60%廣州 深圳 江門 珠海 佛山 東莞 肇慶 中山 惠州 圖 3 – 珠江三角洲各城市第三產業(yè) GDP比重情況 （引自廣東省社會科學院《惠州市經濟社會 發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》） 展望 毫無疑問，惠州經濟正處在起飛前高速滑行期間。這樣，今后 10年內，惠州將成為廣東全省最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘小? 隨著第二產業(yè)的迅速發(fā)展，怎么擴大第三產業(yè)規(guī)模，逐步達到產業(yè)間的平衡發(fā)展，這將是政府和民間深入討論的問題。 2020年，惠州全市接待國內外游客次數比 2020年增長 ％；旅游總收入比 2020年增長％，兩項皆保持了一定的增長速度。突出表現為： 旅游設施的開發(fā)配套差 惠州旅游資源及競爭 力在珠江三角洲及香港、澳門諸城市中高據榜首，但開發(fā)和配套遠遠落后于上述各城市。 接待人數少，收入水平低 長期以來，周邊城市的旅游接待人數和旅游收入都高于惠州市。2020年，惠州全市共接待游客 605萬人次，旅游總收入 31億人民幣，外匯收入 6404萬元美金，各項都落后于周邊城市。 表 1 惠州與其他城市旅游開發(fā)配套比較表 城市 比較項目 惠州 珠海 廣州 深圳 城市景觀 1 2 2 2 娛樂環(huán)境 1 2 2 3 購物條件 1 1 2 2 可通達性 2 3 3 3 服務設施 1 3 3 3 開發(fā)程度 1 2 2 2 總體評價 7 13 14 15 注： 1分為開發(fā)配套力度低； 2分為開發(fā)配套力度中等； 3為開發(fā)配套力度高。 其中較大規(guī)模的有： 汝湖鎮(zhèn)的白鷺湖風景旅游度假區(qū)。 韓國 GENESIS公司與北京京海集 團在汝湖鎮(zhèn)聯合投資開發(fā)的太空城（登月船、模擬地震和冰雪世界）。該項目是集旅游休閑、娛樂和高爾夫于一體的五星級會所。項目投資總額 3億人民幣，目前巽寮度假村、金海灣體育基地、三角島潛水俱樂部等已經開發(fā)。投資 ，項目包括溫泉、別墅、餐飲、娛樂等。 據統(tǒng)計，自殼牌正式落戶以來，惠州已經簽訂合約的旅游投資總額達 ，目前已投入的有 ，僅投入的部分就已經超過了惠州市改革開放以來旅游項目投資總額。 （上述部分資料引至惠州市旅游局《惠州市旅游資源開發(fā)現狀的情況匯報》） 未來 10年至 20年，惠州將成為珠三角乃至廣東省的旅游新亮點，大量吸引海內外賓客，并得以持續(xù)發(fā)展。這些地區(qū)或者旅游資源貧乏，沒有可供大規(guī)模開發(fā)的資源（廣州、深圳、珠海等地）；或者交通條件落后，缺乏開發(fā)條件（粵北地區(qū)）；或者缺乏經濟增長點，缺乏對旅游開發(fā)的足夠支持（粵西地區(qū)）； 3）惠州旅游資源豐富而且交通發(fā)達，具備較好的開發(fā)條件，工農業(yè)發(fā)展又可以為旅游開發(fā)帶來長時間的持續(xù)支持。惠州目前不乏經濟增長熱點，旅游資源也正處于大開發(fā)的的前夕，第三產業(yè)滯后的局面將得到改變。 第二章 酒店業(yè)調查及分析 ．惠州星級酒店發(fā)展狀況及分析 惠州星級酒店分布情況 截至 2020年底，惠州星級酒店總數為 40家。酒店星級分布表 3。突出表現為星級酒店數量少，接待能力差，尤其缺乏高星級、高標準的旅游酒店和商務酒店。 表 4 2020年與相鄰旅游發(fā)達地區(qū)星級酒店數量對比表 地區(qū) 酒店數量 五星 四星 三星 二星 一星 深圳 154 10 14 55 72 3 東莞 74 7 13 33 19 2 珠海 72 5 8 38 18 3 惠州 36 0 0 19 15 2 高星級酒店規(guī)模 2020年以前，惠州沒有高星級酒店，直至 2020年才有兩家四星級酒店掛牌，分別是惠州賓館和三陽酒店。上述三家高星級酒店總客房數 661間，總餐廳數 8個，大型會議室 3個。以虎門鎮(zhèn)為例，虎門鎮(zhèn)面積僅 170平方公里，轄下 28個村，常住人口 ，外來人口 10萬余人， 2020年 GDP 總量 。另外，按五星級標準興建豐泰花園酒店與黃金海岸度假村也在建設之中。會議室面積，惠州三個高星級酒店總共能容納 1000人左右。 （有關資料來自 SAO現場調查） 存在這種差距，我們認為有兩方面原因： 首先是因為東莞長期與香港存在 “前店后廠 ”的依存關系，生產資料交易市場的規(guī)模 比較大，會展業(yè)和物流業(yè)也比較發(fā)達。 同樣，其他周邊城市也積極扶持酒店業(yè)發(fā)展。 惠州及周邊地區(qū) GDP與酒店數量比較 2020年惠州及周邊地區(qū) GDP與酒店數量比較見圖 4。 惠州星級酒店經營情況調查及分析 住房率情況 近年來，惠州星級酒店的住房率呈現快速發(fā)展的態(tài)勢，增長率情況見圖 5。兩城市酒店住房率增長比較情況見圖 6?；葜菥频曜》柯室步禐?%。我們對惠州、深圳和東莞散客房價進行了類比，類比情況見表 5。 數字表明，與同檔次酒店相比，惠州酒店房間實際售價不但排在東莞之前，也排在深圳之前。 （資料來源：惠州市旅游局，深圳市旅游局） 表 5 惠州、深圳、東莞同檔次酒店房價比較表 單位： RMB (含服務費 ) 酒店 星級 設施水平 門市價 折扣價 備注 深圳 景軒酒店 5星 5星尾 1280 736 含早 銀湖度假村 4星 4星頭 692 420 南方國際大酒店 4星 標準 4星 580 351 含早 西麗大酒店 3星 標準 3星 463 299 東莞 銀城酒店 5星 5星尾 980 564 含早 華僑大酒店 4星 標準 4星 580 288 含早 君爵酒店 4星 標準 4星 500 288 含早 厚街假日酒店 3星 標準 3星 368 260 惠州 天悅大酒店 待批 5星 4星頭 920 736 惠州賓館 4星 3星尾 330 264 三陽酒店 4星 標準 3星 416 416 麥科特酒店 3星 標準 3星 439 308 調查時間： 2020年 2月 房價折扣情況 我們在調查中發(fā)現，相對深圳、東莞而言，惠州賓館、酒店的房價標價較低，但深圳、東莞星級酒店住房折扣率一般比較高，有時高達 （散客），但惠州星級酒店一般在 6折以上（散客）。 上述的數字統(tǒng)計和折扣情況說明，惠州賓館、酒店的市場飽和程度低于東莞和深圳。酒店住房率每年在春節(jié)前后45天左右普遍下滑，下滑幅度在 20％左右。 據此分析： 1）惠州酒店業(yè)的主要客源是商務客人，春節(jié)期間他們有部分人回家休息，造成酒店住房率下降； 2）餐飲、娛樂對客房依賴程度并不高。消費群比較分散。 特色經營酒店 比較典型的如三陽酒店、西湖賓館等。主要經營目標是周邊工業(yè)區(qū)的商務人員和惠州本地高消費人士，消費群比較集中。 行業(yè)接待酒店 比較典型的如麥科特酒店、金葉酒店等，由行業(yè)投資建設，客源大量來自本行業(yè)，同時對外營業(yè)，但忽略行業(yè)外的市 場推廣工作。具體比例見表 6。據了解，與外商投資有直接關系?？梢灶A測，隨著中海殼牌石化項目的建設、投產及下游項目的展開，這個趨勢會越來越明顯。這種滯后也導致惠州賓館、酒店的市場飽和程度遠遠低于東莞、深圳等周邊地區(qū)，酒店建設有很大的市場空間，同時也需要政府的進一步扶持。按 2020年有關數據，惠州的 GDP約為東莞的 71％，接待人數約為東莞的 63％。至 2020年，東莞五星級酒店增至 9家，四星級酒店增至 16家。據此判斷，惠州的旅游、商務市場足以支撐 5家以上的五星級酒店。顧客在酒店內活動相對有較高的自由度，但同時酒店能夠為客人提供專業(yè)管家服務，服務項目和服務水平酒店根據不同客源而定，一些酒店式公寓服務項目和服務水平與高星級酒店基本沒有區(qū)別，比如深圳的丹楓白露酒店。房間售價普遍比較高，其中一房一廳（ 69平方米）折后價 690元 /天（ 含 15％服務費，下同）；兩房一廳（ 119平方米）折后價 1610元；兩房三廳（ 205平方米）折后價 2688元。 惠州酒店式公寓基本情況 惠州酒店式公寓起步較晚，目前主要集中在大亞灣，影響較大的有大亞灣康匯外商公寓和假日酒店公寓樓。公寓于 2020年 7月 26日開業(yè)，是目前惠州最大的酒店式公寓， 總建筑面積 50000平方米左右，分七棟公寓樓。公寓作二臥室、二洗手間、一書房、一廚房設計，面積 120平方米－ 134平方米不等，家居功能齊全。散客入住公寓較少，僅占 5%左右。 康匯公寓經營情況較好， 2020年年度營業(yè)收入 840萬元， 2020年預計可達 1320萬元。 大亞灣假日酒店情況 大亞灣假日酒店由假日集團管理，是大亞灣檔次最高、規(guī)模最大的酒店，也是目前大亞灣的標志性建筑。 酒店共有傳統(tǒng)客房 240間，酒店公寓 302套。但公寓出租率卻達 100％。公寓裝修檔次很高，家居設備、安全設備和網絡設備齊全并且質量都比較好。 公寓以月為計費周期，租賃價格 8000元左右。 SAO結論 酒店式公寓近在惠州很受市場歡迎，根本原因在于惠州是以外向型工業(yè)企業(yè)為經濟主導的城市，這些企業(yè)有大量的外派高層管理人員和技術人員。 隨著外向型工業(yè)的繼續(xù)發(fā)展，惠州酒店式公寓將會有越來越大的市場。低端市場指的是建筑和衛(wèi)生條件比較差的簡易餐廳，中端市場指的是有一定規(guī)模，建筑和衛(wèi)生條件比較好，但經營檔次較低的餐廳。 中端市場情況 在中端市場中，三種菜系占據了較大的市場份額，分別是客家菜、傳統(tǒng)粵菜和湘菜，另外“小肥羊 ”“山天 111”“大豐收 ”等品牌餐廳也在惠州登陸。 高端市場情況 粵菜基本統(tǒng)治了惠州餐飲 的高端市場。上述酒樓裝修檔次普遍不高，海鮮池規(guī)模比較小，沒有大型陳列臺，營業(yè)氣氛不好。宴會人均消費在 120元以上（不含酒水），如果菜單有鮑魚、龍蝦等高檔菜式，則往往在 200元以上。而在深圳等地， 1600元以下一般就會有龍蝦或質量較好的鮑魚。 酒店餐飲情況 目前國內星級酒店普遍存在一個問題，就是餐飲經營效果不理想，占酒店總收入比例太低。 如惠州賓館只有客房 158間，會議室只能容納 200人，但餐廳卻可以擺臺 65圍，同時容納 780人就餐。 同樣，西湖賓館只有 客房 80間，但餐飲可以同時容納 600人同時就餐，有廳房 22間。豐湖酒店僅有客房 64間，但餐廳可以容納 1140人同時就餐，有包房 32間。 惠州賓館、酒店所屬的餐廳一般都很注意借助周圍景色，圍繞湖面作文章，周圍景色比較好，但餐廳同樣普遍存在裝修檔次不高，營業(yè)氣氛不好，產品更新換代慢等問題。 經營方式 惠州娛樂業(yè)經營方式相對單一，既沒有歌劇院式的大型夜總會，沒有大型演唱會，也沒有近年來在一些地區(qū)大量出現的量販式音樂廣場。 藝術氛圍 惠州娛樂業(yè)藝術氛圍比較差，包括設計布局普遍比較死板，燈光變化不夠豐富，走廊布置和墻面點綴比較簡單等。 裝修水平 惠州娛樂業(yè)內部裝修基本上停留在深圳 10年前的水平，即便是惠州娛樂業(yè)老大的瑤芳會也是這樣，內部裝修包括地面、墻壁、天花等都比較粗糙，家具、器皿等也是這樣。 價格水平 惠州娛樂業(yè)的消費水平與深圳、東莞同檔次的娛樂企業(yè)持平略高，喜力啤酒售價 30元 /小瓶；小食一份 30元左右。 上座率情況 惠州上檔次的娛樂企業(yè)上座率普遍比較高，比如瑤芳會、玉灘賓館歌舞廳、三陽賓館歌舞廳等。 相對周邊城市，惠州娛樂業(yè)比較落后，但消費潛力很大?；葜莸牟惋?、娛樂市場潛力比較大，這為酒店多功能設計帶來了有利條件。 第五章 產權式酒店經營情況調查及分析 惠州從 2020年開始出現產權酒店項目，比較知名的有湯泉高爾夫度假公寓、大亞灣康匯外商公寓等。 湯泉高爾夫度假公寓項目調查及分析 湯泉高爾夫俱樂部是由臺資企業(yè)開發(fā)的，目前有 27洞球道、小型會所和水療中心等設施。 2020年，俱樂部與深圳景 毅房地產公司合作，在球場中部開發(fā)產權酒店項目，目前酒店正在進行內部裝修，預計 2020年 8月開業(yè)。首先，俱樂部利用球道之間的 “廢地 ”開發(fā)房產項目，地價成本忽略不計；其次，將業(yè)主打球和水療服務作為回報權益融入產權產品，相當于同時賣出了會員證，俱樂部獲得了巨大收益；第三，球場與酒店共享餐飲娛樂設施，相當于節(jié)省一個會所的投資。 公寓原計劃建設 800間客房，后調整為 577間?？头棵娣e也比一般酒店客房大。小業(yè)主只需支付 30％約 6萬元首期款（后漲為 7萬），辦理 7成 20年按揭后即可獲得 70年產權證。在返租期間，小業(yè)主每年可獲得 80余天的免費住宿權，另可免費打 12場球和享受 21次水療服務，綜合價值為 6000余元 /年。項目開盤后反響熱烈，銷售業(yè)績持續(xù)高漲，目前已銷售 80％，球會和房地產公司都獲得了數千萬元的巨額回報。 我們認為，方案的回報過高了，返租租金最多幫業(yè)主負擔月