【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 葉酒店等，由行業(yè)投資建設(shè)，客源大量來(lái)自本行業(yè)，同時(shí)對(duì)外營(yíng)業(yè)，但忽略行業(yè)外的市 場(chǎng)推廣工作。 惠州酒店客源分布情況及分析 從 2020年的統(tǒng)計(jì)來(lái)看，惠州賓館酒店客源以國(guó)內(nèi)顧客為主，海外顧客僅占 10％左右。具體比例見(jiàn)表 6。 表 6 2020年惠州酒店中外客源分布表 單位：萬(wàn)人次 項(xiàng) 目 合 計(jì) 增長(zhǎng)率 % 海內(nèi)外游客合計(jì) + 海外游客 + 其中 國(guó)外游客 + 香港游客 + 澳門游客 + 臺(tái)灣游客 + 國(guó)內(nèi)游客 + (資料來(lái)源：惠州市旅游局 ) 值得注意的是，國(guó)外游客數(shù)量雖然很少，但上升幅度很快。據(jù)了解，與外商投資有直接關(guān)系。天悅大酒店和大亞灣康匯公寓負(fù)責(zé)人介紹，住店外籍人士大部分是因?yàn)橥顿Y項(xiàng)目而來(lái)的?？梢灶A(yù)測(cè)，隨著中海殼牌石化項(xiàng)目的建設(shè)、投產(chǎn)及下游項(xiàng)目的展開(kāi)，這個(gè)趨勢(shì)會(huì)越來(lái)越明顯。 SAO結(jié)論 作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，惠州賓館、酒店（包括餐飲和娛樂(lè)）發(fā)展相對(duì)滯 后，有關(guān)部門對(duì)酒店建設(shè)缺乏有力的支持。這種滯后也導(dǎo)致惠州賓館、酒店的市場(chǎng)飽和程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于東莞、深圳等周邊地區(qū)，酒店建設(shè)有很大的市場(chǎng)空間，同時(shí)也需要政府的進(jìn)一步扶持。 在高星級(jí)酒店建設(shè)方面，惠州尤為迫切。按 2020年有關(guān)數(shù)據(jù)，惠州的 GDP約為東莞的 71％，接待人數(shù)約為東莞的 63％。但東莞擁有五星級(jí)酒店 7家，四星級(jí)酒店 13家。至 2020年，東莞五星級(jí)酒店增至 9家，四星級(jí)酒店增至 16家。 2020年，東莞還將有 7家酒店準(zhǔn)備申報(bào)五星級(jí)。據(jù)此判斷，惠州的旅游、商務(wù)市場(chǎng)足以支撐 5家以上的五星級(jí)酒店。 第三章 酒店式公寓 經(jīng)營(yíng)情況調(diào)查及分析 酒店式公寓概述 酒店式公寓近年來(lái)在廣州、深圳等城市很受歡迎，這些酒店式公寓的主要特點(diǎn)是為顧客提供家庭住房的格局和家居式服務(wù)。顧客在酒店內(nèi)活動(dòng)相對(duì)有較高的自由度，但同時(shí)酒店能夠?yàn)榭腿颂峁I(yè)管家服務(wù)，服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)水平酒店根據(jù)不同客源而定，一些酒店式公寓服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)水平與高星級(jí)酒店基本沒(méi)有區(qū)別，比如深圳的丹楓白露酒店。 深圳丹楓白露酒店由三九集團(tuán)投資，共有公寓 294套，包括一房一廳、兩房一廳、三房?jī)蓮d等各種房型。房間售價(jià)普遍比較高，其中一房一廳（ 69平方米）折后價(jià) 690元 /天（ 含 15％服務(wù)費(fèi)，下同）；兩房一廳（ 119平方米）折后價(jià) 1610元；兩房三廳（ 205平方米）折后價(jià) 2688元。由于酒店采取購(gòu)買貴賓卡送住房，為所有顧客提供高檔自助餐等靈活多樣的經(jīng)營(yíng)措施，酒店住房率很高，有時(shí)高達(dá) 100％。 惠州酒店式公寓基本情況 惠州酒店式公寓起步較晚，目前主要集中在大亞灣，影響較大的有大亞灣康匯外商公寓和假日酒店公寓樓。 康匯外商公寓情況 大亞灣康匯外商公寓位于大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，緊鄰大亞灣管委會(huì)行政辦公大樓。公寓于 2020年 7月 26日開(kāi)業(yè)，是目前惠州最大的酒店式公寓， 總建筑面積 50000平方米左右，分七棟公寓樓?，F(xiàn)已投入經(jīng)營(yíng)的公寓共有 176套。公寓作二臥室、二洗手間、一書房、一廚房設(shè)計(jì)，面積 120平方米－ 134平方米不等，家居功能齊全。 公寓平均住房率長(zhǎng)期在 85% 以上，常駐客人全部是來(lái)自美國(guó)、英國(guó)、日本、菲律賓和新加坡等地的外國(guó)專家。散客入住公寓較少，僅占 5%左右。公寓以月為計(jì)費(fèi)周期，租賃價(jià)格6000—10000元不等，加 15％服務(wù)費(fèi)。 康匯公寓經(jīng)營(yíng)情況較好， 2020年年度營(yíng)業(yè)收入 840萬(wàn)元， 2020年預(yù)計(jì)可達(dá) 1320萬(wàn)元。因餐飲等項(xiàng)目外包經(jīng)營(yíng)，公寓收入 95％來(lái)源于客 房。 大亞灣假日酒店情況 大亞灣假日酒店由假日集團(tuán)管理，是大亞灣檔次最高、規(guī)模最大的酒店，也是目前大亞灣的標(biāo)志性建筑。酒店裝修高檔，達(dá)到了四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。 酒店共有傳統(tǒng)客房 240間，酒店公寓 302套。傳統(tǒng)客房售價(jià)較高，住房率很低，長(zhǎng)期在 20％左右。但公寓出租率卻達(dá) 100％。公寓平均面積 36平方米，作一臥室、一客廳、一洗手間設(shè)計(jì)，沒(méi)有獨(dú)立廚房，廚房在客廳一側(cè)。公寓裝修檔次很高，家居設(shè)備、安全設(shè)備和網(wǎng)絡(luò)設(shè)備齊全并且質(zhì)量都比較好。 但服務(wù)方面只提供工程維修服務(wù)和套外衛(wèi)生服務(wù)，不提供套內(nèi)衛(wèi)生服務(wù)和其他管家服務(wù) 。 公寓以月為計(jì)費(fèi)周期，租賃價(jià)格 8000元左右?？驮慈渴莵?lái)自美國(guó)、英國(guó)、日本、菲律賓和新加坡等地的外國(guó)專家。 SAO結(jié)論 酒店式公寓近在惠州很受市場(chǎng)歡迎，根本原因在于惠州是以外向型工業(yè)企業(yè)為經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)的城市，這些企業(yè)有大量的外派高層管理人員和技術(shù)人員。對(duì)他們來(lái)說(shuō)，酒店式公寓是第一選擇：一是個(gè)人活動(dòng)自由度高；二是居住布局的合理；三是費(fèi)用支出相對(duì)較低。 隨著外向型工業(yè)的繼續(xù)發(fā)展，惠州酒店式公寓將會(huì)有越來(lái)越大的市場(chǎng)。 第四章 餐飲娛樂(lè)業(yè)調(diào)查分析 惠州餐飲業(yè)情況 惠州餐飲市場(chǎng)規(guī)模比較大，菜系 相對(duì)集中，具體可以劃分為中、高、低三個(gè)層面。低端市場(chǎng)指的是建筑和衛(wèi)生條件比較差的簡(jiǎn)易餐廳，中端市場(chǎng)指的是有一定規(guī)模，建筑和衛(wèi)生條件比較好，但經(jīng)營(yíng)檔次較低的餐廳。高端市場(chǎng)指的是裝修條件較好的大型獨(dú)立酒樓和星級(jí)酒店所屬餐廳。 中端市場(chǎng)情況 在中端市場(chǎng)中，三種菜系占據(jù)了較大的市場(chǎng)份額，分別是客家菜、傳統(tǒng)粵菜和湘菜，另外“小肥羊 ”“山天 111”“大豐收 ”等品牌餐廳也在惠州登陸。 中端市場(chǎng)人均消費(fèi)在 30－ 40元之間，與深圳、東莞等地的價(jià)格處于相同水平。 高端市場(chǎng)情況 粵菜基本統(tǒng)治了惠州餐飲 的高端市場(chǎng)。規(guī)模較大的餐飲企業(yè)如紅子雞、龍?jiān)肪萍摇ⅫS金海岸、意源、金煌等基本都經(jīng)營(yíng)粵菜。上述酒樓裝修檔次普遍不高，海鮮池規(guī)模比較小，沒(méi)有大型陳列臺(tái)，營(yíng)業(yè)氣氛不好。 價(jià)格方面，惠州高端餐飲高居珠江三角洲之首，散點(diǎn)人均消費(fèi)一般在 80元以上。宴會(huì)人均消費(fèi)在 120元以上（不含酒水），如果菜單有鮑魚(yú)、龍蝦等高檔菜式，則往往在 200元以上。我們調(diào)查了大量的高擋餐廳，發(fā)現(xiàn) 1800元（ 10－ 12人）以下的菜單全部沒(méi)有鮑魚(yú)和龍蝦，魚(yú)翅也是質(zhì)量比較差的散翅。而在深圳等地， 1600元以下一般就會(huì)有龍蝦或質(zhì)量較好的鮑魚(yú)。 大型宴會(huì) 在惠州蔚然成風(fēng)，每年秋末、冬天和初春，惠州高檔酒樓的大型婚宴和其他宴請(qǐng)爆滿，消費(fèi)者者往往找不到合適的地方。 酒店餐飲情況 目前國(guó)內(nèi)星級(jí)酒店普遍存在一個(gè)問(wèn)題，就是餐飲經(jīng)營(yíng)效果不理想，占酒店總收入比例太低。在這方面，惠州呈現(xiàn)相反的一面，不少賓館、酒店的餐飲規(guī)模很大，成為了酒店經(jīng)營(yíng)收入的主要來(lái)源，客房反而成了配套項(xiàng)目，占營(yíng)業(yè)收入很低。 如惠州賓館只有客房 158間，會(huì)議室只能容納 200人，但餐廳卻可以擺臺(tái) 65圍，同時(shí)容納 780人就餐。 2020年，惠州賓館的餐飲收入是客房收入的兩倍。 同樣，西湖賓館只有 客房 80間，但餐飲可以同時(shí)容納 600人同時(shí)就餐，有廳房 22間。君豪酒店只有客房 64間，但餐廳同樣可以容納 600同時(shí)就餐，僅大廳就可以容納 336人同時(shí)用餐。豐湖酒店僅有客房 64間，但餐廳可以容納 1140人同時(shí)就餐，有包房 32間。 除天悅等少數(shù)企業(yè)外，惠州賓館、酒店所屬的餐廳入座率都比較高，典型的如西湖賓館，大規(guī)模的宴請(qǐng)往往要提前一周。 惠州賓館、酒店所屬的餐廳一般都很注意借助周圍景色，圍繞湖面作文章，周圍景色比較好，但餐廳同樣普遍存在裝修檔次不高，營(yíng)業(yè)氣氛不好，產(chǎn)品更新?lián)Q代慢等問(wèn)題。 惠州娛樂(lè)業(yè)情況 相對(duì)餐飲業(yè)，惠州的娛樂(lè)業(yè)規(guī)模較小，而且比較分散，分布特點(diǎn)與深圳、東莞不同，后者都有行業(yè)核心集結(jié)地，比如深圳娛樂(lè)業(yè)大量集中在羅湖商業(yè)小區(qū)，東莞莞城周圍的娛樂(lè)業(yè)大量集中在厚街、虎門等地。 經(jīng)營(yíng)方式 惠州娛樂(lè)業(yè)經(jīng)營(yíng)方式相對(duì)單一，既沒(méi)有歌劇院式的大型夜總會(huì)，沒(méi)有大型演唱會(huì)，也沒(méi)有近年來(lái)在一些地區(qū)大量出現(xiàn)的量販?zhǔn)揭魳?lè)廣場(chǎng)?；旧先渴莻鹘y(tǒng)的卡拉 OK模式，經(jīng)營(yíng)檔次也比較低。 藝術(shù)氛圍 惠州娛樂(lè)業(yè)藝術(shù)氛圍比較差，包括設(shè)計(jì)布局普遍比較死板，燈光變化不夠豐富，走廊布置和墻面點(diǎn)綴比較簡(jiǎn)單等。尤其是門 口的霓虹燈，普遍達(dá)不到金壁輝煌而又富于藝術(shù)變化的效果。 裝修水平 惠州娛樂(lè)業(yè)內(nèi)部裝修基本上停留在深圳 10年前的水平，即便是惠州娛樂(lè)業(yè)老大的瑤芳會(huì)也是這樣，內(nèi)部裝修包括地面、墻壁、天花等都比較粗糙，家具、器皿等也是這樣。 服務(wù)質(zhì)量 惠州娛樂(lè)業(yè)服務(wù)水平較低，缺乏高水平的服務(wù)規(guī)范，比如服務(wù)員不注意細(xì)節(jié)服務(wù)， DJ員對(duì)顧客不夠親切等。 價(jià)格水平 惠州娛樂(lè)業(yè)的消費(fèi)水平與深圳、東莞同檔次的娛樂(lè)企業(yè)持平略高，喜力啤酒售價(jià) 30元 /小瓶；小食一份 30元左右。人均消費(fèi) 150元左右。 上座率情況 惠州上檔次的娛樂(lè)企業(yè)上座率普遍比較高，比如瑤芳會(huì)、玉灘賓館歌舞廳、三陽(yáng)賓館歌舞廳等。其中三陽(yáng)賓館歌舞廳經(jīng)常出現(xiàn)人滿為患的情況。 相對(duì)周邊城市，惠州娛樂(lè)業(yè)比較落后，但消費(fèi)潛力很大。 SAO結(jié)論 現(xiàn)代酒店經(jīng)營(yíng)要求以客房為中心，同時(shí)充分發(fā)揮餐飲、娛樂(lè)的功能，形成三足鼎立，經(jīng)營(yíng)收入多元化的格局?；葜莸牟惋?、娛樂(lè)市場(chǎng)潛力比較大，這為酒店多功能設(shè)計(jì)帶來(lái)了有利條件。 目前惠州在餐飲、娛樂(lè)方面沒(méi)有龍頭企業(yè)，新世紀(jì)酒店可以在這方面大有作為，前期設(shè)計(jì)時(shí)多下功夫，使酒店不但成為酒店業(yè)的龍頭，而且成 為餐飲業(yè)和娛樂(lè)業(yè)的龍頭。 第五章 產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)情況調(diào)查及分析 惠州從 2020年開(kāi)始出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)酒店項(xiàng)目，比較知名的有湯泉高爾夫度假公寓、大亞灣康匯外商公寓等。市區(qū)內(nèi)目前還沒(méi)有出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目，郊區(qū)的金果灣休閑農(nóng)莊和大亞灣三門島等計(jì)劃采用產(chǎn)權(quán)酒店模式，但尚未啟動(dòng)。 湯泉高爾夫度假公寓項(xiàng)目調(diào)查及分析 湯泉高爾夫俱樂(lè)部是由臺(tái)資企業(yè)開(kāi)發(fā)的，目前有 27洞球道、小型會(huì)所和水療中心等設(shè)施。俱樂(lè)部曾與某公司合作在球場(chǎng)旁邊開(kāi)發(fā)別墅項(xiàng)目，并建成幾棟樣板樓，因銷售不理想基本處于停滯狀態(tài)。 2020年，俱樂(lè)部與深圳景 毅房地產(chǎn)公司合作，在球場(chǎng)中部開(kāi)發(fā)產(chǎn)權(quán)酒店項(xiàng)目，目前酒店正在進(jìn)行內(nèi)部裝修，預(yù)計(jì) 2020年 8月開(kāi)業(yè)。 該項(xiàng)目策劃和操作比較成功，對(duì)俱樂(lè)部和房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)是雙贏結(jié)果。首先，俱樂(lè)部利用球道之間的 “廢地 ”開(kāi)發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目，地價(jià)成本忽略不計(jì)；其次，將業(yè)主打球和水療服務(wù)作為回報(bào)權(quán)益融入產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品，相當(dāng)于同時(shí)賣出了會(huì)員證，俱樂(lè)部獲得了巨大收益；第三，球場(chǎng)與酒店共享餐飲娛樂(lè)設(shè)施，相當(dāng)于節(jié)省一個(gè)會(huì)所的投資。對(duì)房地產(chǎn)公司而言，不用出地價(jià)就可以啟動(dòng)項(xiàng)目，啟動(dòng)資金減少；同時(shí)球場(chǎng)已建成的球道景觀、水療館及高爾夫球會(huì)等高貴奢華的形象都成為產(chǎn)權(quán) 酒店的極佳賣點(diǎn)；另外，球會(huì)的銷售團(tuán)隊(duì)能力極強(qiáng)，在銷售會(huì)員證的同時(shí)銷售產(chǎn)權(quán)客房，因?yàn)榭蛻羰袌?chǎng)基本相同，而且球會(huì)已有會(huì)員也是客房銷售的最佳對(duì)象。 公寓原計(jì)劃建設(shè) 800間客房，后調(diào)整為 577間?？头吭O(shè)計(jì)中在衛(wèi)生間增加了按摩浴室，增強(qiáng)對(duì)買家的吸引力?？头棵娣e也比一般酒店客房大。公寓標(biāo)準(zhǔn)客房面積為 48平米，售價(jià)為 20萬(wàn)，相當(dāng)于每平方米 4000多元，比同區(qū)域住宅項(xiàng)目高 2倍多。小業(yè)主只需支付 30％約 6萬(wàn)元首期款（后漲為 7萬(wàn)），辦理 7成 20年按揭后即可獲得 70年產(chǎn)權(quán)證。小業(yè)主買樓時(shí)同時(shí)與球會(huì)成立的酒店管理公司簽定返租協(xié)議， 將客房按 1340元 /月返租給管理公司，相當(dāng)于扣除月供后每月還可得幾百元回報(bào)，一年可得約 4000元， 20年可得 8萬(wàn)元，相當(dāng)于收回首期 6萬(wàn)元投資后多得 2萬(wàn)元，并獲得房產(chǎn)剩余 50年的使用權(quán)。在返租期間，小業(yè)主每年可獲得 80余天的免費(fèi)住宿權(quán)，另可免費(fèi)打 12場(chǎng)球和享受 21次水療服務(wù)，綜合價(jià)值為 6000余元 /年。因回報(bào)方案非常誘人，首期款僅為 6萬(wàn)元，大大增強(qiáng)了小業(yè)主的購(gòu)買欲望。項(xiàng)目開(kāi)盤后反響熱烈，銷售業(yè)績(jī)持續(xù)高漲，目前已銷售 80％，球會(huì)和房地產(chǎn)公司都獲得了數(shù)千萬(wàn)元的巨額回報(bào)。 雖然客房銷售獲得成功，但酒店開(kāi)業(yè)后仍然面臨 經(jīng)營(yíng)壓力大的問(wèn)題，酒店位置遠(yuǎn)離市區(qū)，近 600間客房能否用會(huì)員消費(fèi)和會(huì)議市場(chǎng)消化存在疑問(wèn)。 我們認(rèn)為，方案的回報(bào)過(guò)高了，返租租金最多幫業(yè)主負(fù)擔(dān)月供即可，因?yàn)?12次打球、 21次水療及后 50年租金已經(jīng)很有吸引力了。應(yīng)該盡量減少返租租金和返租時(shí)間，可以增加無(wú)成本的打球和水療權(quán)益，盡量在不影響銷售吸引力的前提下減輕未來(lái)酒店的經(jīng)營(yíng)壓力。 大亞灣康匯外商公寓項(xiàng)目調(diào)查及分析 大亞灣康匯公寓項(xiàng)目是由殼牌項(xiàng)目的啟動(dòng)救活的，規(guī)模宏大的建設(shè)景象給買房者建立了巨大的投資信心，外國(guó)專家數(shù)量不斷增加和區(qū)域缺少高檔公寓的現(xiàn)狀使開(kāi) 發(fā)商敢于承諾 “返租 8年，每年 35％回報(bào) ”，整個(gè)操作方案簡(jiǎn)單明了，開(kāi)盤后不久就售出 80%，幾個(gè)月后尾盤也告售磬。購(gòu)房者部分是惠州本地人士，部分來(lái)自深圳。目前公寓租賃情況很好，租金不斷上漲，如殼牌項(xiàng)目按計(jì)劃正常進(jìn)展，則整個(gè)項(xiàng)目可以獲得完全成功。 “定位酒店式公寓，引進(jìn)深圳酒店管理團(tuán)隊(duì) ”是該項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。開(kāi)發(fā)商率先發(fā)現(xiàn)了外國(guó)專家對(duì)高檔酒店式公寓的需求，迅速完成由一般住宅向酒店式公寓的轉(zhuǎn)型，形成局部稀缺資源。在運(yùn)營(yíng)模式上敏銳地借鑒了國(guó)內(nèi)最近興起的產(chǎn)權(quán)酒店模式，進(jìn)一步增強(qiáng)產(chǎn)品吸引力。最后借力媒體對(duì)殼牌投資的重量級(jí)宣 傳，以非常低的銷售費(fèi)用，在很短的時(shí)間內(nèi)就完成大部分客房的銷售。 SAO結(jié)論 產(chǎn)權(quán)式酒店是一種新興的資本運(yùn)營(yíng)模式。在惠州經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，市場(chǎng)消費(fèi)力和投資能力不斷增強(qiáng)的宏觀背景下，只要客觀地測(cè)算日后的