【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 小區(qū)，做什么樣的產(chǎn)品能市場(chǎng)所追捧是一大難題。優(yōu)勢(shì)解析——本地塊最大優(yōu)勢(shì)為教育配套及大型商業(yè)配套的未來(lái)發(fā)展驅(qū)動(dòng)力。在小區(qū)及戶型設(shè)計(jì)方面可借鑒我桃源、藍(lán)灣設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)、借勢(shì)人文教育、地鐵價(jià)值宣傳推廣，衍生、放大項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)。劣勢(shì)解析——通過(guò)對(duì)于地塊景觀、自然資源及項(xiàng)目所推崇的生活理念，區(qū)域內(nèi)宜居環(huán)境、優(yōu)質(zhì)教育等優(yōu)勢(shì)宣傳放大，弱化地塊內(nèi)交通不便劣勢(shì)，項(xiàng)目通過(guò)自建部分配套以彌補(bǔ)一部分配套不足現(xiàn)狀。在項(xiàng)目啟動(dòng)之初可參考配套先行、招商先行理念。機(jī)會(huì)解析——長(zhǎng)沙城市建設(shè)不斷發(fā)展，城區(qū)面積將不斷延升，長(zhǎng)沙河西先導(dǎo)區(qū)發(fā)展及項(xiàng)目附近規(guī)劃有地鐵線，高鐵線，城際鐵路等，地塊內(nèi)交通連接三環(huán)、城際高速等交通要道，都是區(qū)域?qū)?lái)發(fā)展機(jī)遇。威脅解析——因?yàn)橹苓呿?xiàng)目體量大，區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)供應(yīng)充足、競(jìng)爭(zhēng)激烈，所以項(xiàng)目定位失誤、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)失當(dāng)將可能造成產(chǎn)品積壓滯銷的嚴(yán)重后果。產(chǎn)品差異化、推盤(pán)節(jié)點(diǎn)、營(yíng)銷策略及側(cè)重點(diǎn)均對(duì)項(xiàng)目操盤(pán)成功與否相當(dāng)關(guān)鍵。 項(xiàng)目建設(shè)背景 “澳海望洲府”位于湖南省長(zhǎng)沙市望城區(qū)星城鎮(zhèn)普瑞大道上，隸屬河西先導(dǎo)開(kāi)發(fā)區(qū)核心板塊、同屬政府規(guī)劃湘江新區(qū)板塊。地塊緊鄰馬橋河。在當(dāng)前長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)格局中屬望城板塊，該板塊客戶主要以望城縣及板塊周邊剛需客戶以及長(zhǎng)沙周邊城市的部分投資型、改善型客戶為主。目前由于金星北片區(qū)與岳麓區(qū)市府板塊逐漸接軌，而縣城板塊可謂偏安一隅，發(fā)展緩慢。 隨著金星北板塊的價(jià)格持續(xù)走高，金星北片區(qū)受到的客戶重視越來(lái)越高，片區(qū)市場(chǎng)大盤(pán)扎堆，片區(qū)建設(shè)日新月異。雖然目前配套交通尚未形成氣候，但是由于價(jià)格較低，片區(qū)大盤(pán)較多，可預(yù)知未來(lái)發(fā)展前景較好，所以目前客戶群體也仍舊以剛需客戶為主，因而截流了相當(dāng)部分的長(zhǎng)沙導(dǎo)流客戶。目前地塊周邊主要項(xiàng)目有：金橋國(guó)際商業(yè)集群、中航山水藍(lán)天、晟通城、綠地香樹(shù)花城、奧萊小鎮(zhèn)等。目前客戶群體主要為望城區(qū)域剛需客戶為主，各項(xiàng)目銷售情況一般。但是金橋國(guó)際商業(yè)集群，作為集商品交易、會(huì)展博覽、倉(cāng)儲(chǔ)物流、電子商務(wù)、金融后援、總部基地、休閑、娛樂(lè)、旅游度假及相關(guān)生活配套于一體超大型金融商貿(mào)物流綜合體。金橋國(guó)際城14年底首次開(kāi)盤(pán)為金橋國(guó)際市場(chǎng)集群家居建材城部分5060㎡商鋪（一樓均價(jià)10000元/㎡，二樓均價(jià)7000元/㎡）。從每月數(shù)據(jù)對(duì)比來(lái)看，其商鋪銷售業(yè)績(jī)比較穩(wěn)定，發(fā)展?fàn)顩r良好，從目前發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，金橋國(guó)際帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的能力是比較強(qiáng)的，根據(jù)當(dāng)前良好預(yù)期，金橋國(guó)際將會(huì)給項(xiàng)目所在區(qū)域帶來(lái)大量的人流，因而區(qū)域發(fā)展前景較好。建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場(chǎng)預(yù)測(cè)和資源評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，論證必選擬建項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項(xiàng)目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原材料燃燒供應(yīng)方案及投資估算的依據(jù)?！鞍暮Ｍ薷?xiàng)目規(guī)劃總用地約160921平方米，總建筑面積約412900平方米，其中住宅372960平方米，商業(yè)及其它38000平方米，物管用房1000平方米。綠化覆蓋率30%，小區(qū)內(nèi)設(shè)配套休閑、娛樂(lè)文化中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等設(shè)施。本小區(qū)為一商住小區(qū)，整個(gè)小區(qū)有73棟房子,住宅有高層和花園洋房、別墅等多種建筑形態(tài)，商業(yè)有底商和獨(dú)立商務(wù)樓兩種建筑形態(tài)。本地塊采用組團(tuán)布置，各組團(tuán)的區(qū)域由小區(qū)內(nèi)的水系、道路自然分割而成。住宅形式分為三種類型：別墅、花園洋房和高層公寓住宅。綜合考慮周邊用地環(huán)境，高層公寓主要布置在地塊的北部以及西面，花園洋房位于地塊中部以及南面，別墅主要布置在地塊中部和東面。高層公寓區(qū)域和花園洋房、別墅三者分而不離，盡享尊貴與奢華，同時(shí)又兼顧小區(qū)的和諧，營(yíng)造了一個(gè)輕松平等的交往空間。小區(qū)主要出入口設(shè)置在地塊北側(cè)道路上，并在地塊東側(cè)、西側(cè)和南側(cè)道路上設(shè)置了三個(gè)小區(qū)次入口，入口處設(shè)置了較為開(kāi)闊的廣場(chǎng)空間，并向城市打開(kāi)，以供人流的集散。入口處的景觀大道與中心區(qū)塊景觀形成景觀軸，在景觀中心形成放大的中央景觀花園，園區(qū)穿過(guò)小徑就能達(dá)到中心景觀區(qū)域。主要步行道與整個(gè)住區(qū)的生態(tài)綠化融合，有機(jī)的綠化形態(tài)結(jié)合步行系統(tǒng)如同紐帶將住區(qū)各個(gè)功能空間串聯(lián)起來(lái)。服務(wù)用房位于小區(qū)的入口附近，同時(shí)與小區(qū)商業(yè)部分緊密相連，方便了居民生活。沿街商業(yè)主要設(shè)置在地塊北面和西面以及南面，其中東北角還設(shè)計(jì)了大型的集中商業(yè)，致力于打造高檔、高雅、有品位的商業(yè)組群。平面整體布局采用圍而不合、相互滲透的手法，通過(guò)多條景觀通廊與各個(gè)景觀視點(diǎn)互通，使盡可能多的內(nèi)部和外部景觀進(jìn)入生活空間。組團(tuán)通過(guò)布置花園和陽(yáng)臺(tái)與環(huán)境相互滲透，使空間充滿了流動(dòng)性，打造以生態(tài)景觀為核心的規(guī)劃模式，通過(guò)景觀的營(yíng)造構(gòu)筑高品位的居住社區(qū)。開(kāi)敞的公共空間：小區(qū)中大尺度的公共空間是居民使用最多的戶外場(chǎng)所，非常利于小區(qū)內(nèi)居民的相互交流，為營(yíng)造一種良好的鄰里交流氛圍創(chuàng)造了條件。組團(tuán)式空間布局：每個(gè)組團(tuán)由數(shù)個(gè)綠化空間組成。組團(tuán)內(nèi)部空間在場(chǎng)所的界定上屬于半私密空間，提供了從小區(qū)公共空間到半私密的組團(tuán)空間的良好過(guò)渡。高度控制：高層控制在34層和18層，花園洋房為5+1層，別墅為4+1疊墅和3層微墅。高層頂部線腳的處理使得整個(gè)小區(qū)有著豐富的屋頂天際線。均好的環(huán)境品質(zhì)：組團(tuán)式的景觀保證了組團(tuán)內(nèi)部的優(yōu)美景色，再加上小區(qū)中心大面積的中央水景、綠化，就能達(dá)到較好的環(huán)境品質(zhì)，使每個(gè)住戶有良好的景觀，盡享怡人生活。 a、電梯：配置中高檔名牌電梯。 b、電視、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，包裝后可立即使用。c、電氣配置：開(kāi)關(guān)、照明、插座、電表各一個(gè)。d、煤氣：煤氣管道安裝到廚房。e、給水：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨(dú)立水表。f、排水：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機(jī)專用冷凝水排水管。 a、安全防范系統(tǒng)：家庭緊急報(bào)警系統(tǒng)、紅外探測(cè)、可是對(duì)講防盜門、24小時(shí)電子巡更系統(tǒng)、車庫(kù)管理系統(tǒng)等。 b、“一卡通”智能系統(tǒng)：IC卡門緊、小區(qū)內(nèi)停車、消費(fèi)“一卡通”。 c、信息服務(wù)系統(tǒng)：小區(qū)局域網(wǎng)（可接入internet）、背景音樂(lè)、視頻點(diǎn)播等。 d、道路系統(tǒng)：道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。主干道把小區(qū)中心、四個(gè)組團(tuán)串在一起，形成“樹(shù)枝狀”道路系統(tǒng)。 e、小區(qū)建筑小品：入口：區(qū)內(nèi)設(shè)報(bào)案。入口處有寬廣的地下停車場(chǎng)。指示牌：居住區(qū)設(shè)置各種指示牌，如指示公共服務(wù)設(shè)施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。庭院燈：保證居民區(qū)夜間行人車和公共次序安全、既有安全保護(hù)功能、又可美化環(huán)境。座椅板凳：設(shè)在廣場(chǎng)、水邊，既綠化又方便使用。欄桿：起安全保護(hù)作用。兒童活動(dòng)場(chǎng)地以塑料欄桿為主。居住區(qū)地形有高低變化時(shí)，可設(shè)臺(tái)階和擋土墻，方便排水。宣傳欄：設(shè)在人流集中的必經(jīng)之地。大小高度適宜，便以觀看。垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設(shè)置。廣場(chǎng)：社交游憩公共場(chǎng)所，輻射游樂(lè)設(shè)施。項(xiàng) 目單 位數(shù) 量居住戶數(shù)戶3472居住人數(shù)人10416戶均人口人3① 商業(yè)面積② 高層公寓③ 花園洋房④ 別墅⑤ 物管及其他㎡ 412900① 38000② 285400③ 28250④ 52070⑤ 1000容積率綠地率%30車位個(gè)4132建設(shè)用地現(xiàn)狀及開(kāi)發(fā)條件宗地塊位于普瑞西路上，隸屬河西先導(dǎo)開(kāi)發(fā)區(qū)核心板塊、同屬政府規(guī)劃湘江新區(qū)板塊。地塊緊鄰馬橋河。地塊與在建金橋國(guó)際市場(chǎng)集群隔路相望。宗地均近梯形。▽項(xiàng)目概況及規(guī)模本項(xiàng)目位于湖南省長(zhǎng)沙市望城區(qū)，普瑞西路與馬橋河路交叉口東南角，凈用地面積137605平方米，用地性質(zhì)為二類居住用地。長(zhǎng)沙市望城區(qū)地處長(zhǎng)沙東北部，湘江下游兩岸。東臨長(zhǎng)沙縣，南接岳麓區(qū)，西至寧鄉(xiāng)，北連湘陰、汨羅市，京廣鐵路、石長(zhǎng)鐵路、長(zhǎng)常高速、319國(guó)道以及正在規(guī)劃建設(shè)的京珠高速西線等穿境而過(guò)，交通便捷快速，緊鄰長(zhǎng)沙城區(qū)，距離長(zhǎng)沙黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)50公里路程。望城是雷鋒的故鄉(xiāng)，被江澤民同志譽(yù)為“希望之城”，是歷史文化名城長(zhǎng)沙近郊一座正在崛起的新城。望城是省會(huì)長(zhǎng)沙的衛(wèi)星城，具備了經(jīng)濟(jì)和社會(huì)加速發(fā)展的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和條件，主動(dòng)融入大河西先導(dǎo)區(qū)建設(shè)，在長(zhǎng)株潭“兩型社會(huì)”建設(shè)中發(fā)揮作用。望城縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有良好的政策優(yōu)勢(shì)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、比較優(yōu)勢(shì)。在金融危機(jī)的大背景下，望城縣化危為機(jī)，緊緊抓住長(zhǎng)株潭“兩型社會(huì)”建設(shè)帶來(lái)的機(jī)遇和要素市場(chǎng)變化帶來(lái)的機(jī)遇，緊緊抓住中央宏觀調(diào)控政策帶來(lái)的機(jī)遇，結(jié)合自身特點(diǎn)，立足“兩型社會(huì)”建設(shè)，發(fā)展“兩型”產(chǎn)業(yè)，尤其重點(diǎn)發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、城需型產(chǎn)業(yè)、再制造產(chǎn)業(yè)。隨著望城全境納入大河西先導(dǎo)區(qū)，越來(lái)越多的戰(zhàn)略投資商開(kāi)始搶灘進(jìn)駐這塊發(fā)展的熱土，望城投資的洼地效應(yīng)越來(lái)越凸顯，望城也越來(lái)越具活力。望城區(qū)地形圖 經(jīng)濟(jì)社會(huì)基本情況長(zhǎng)沙城市與區(qū)域規(guī)劃發(fā)展態(tài)勢(shì)總體規(guī)劃方向l 城鎮(zhèn)體系1個(gè)中心城市+2個(gè)副中心城市+若干個(gè)建制鎮(zhèn)《總規(guī)》將規(guī)劃空間層次分為市域、規(guī)劃區(qū)、都市區(qū)、中心城區(qū)，其中市域包括芙蓉區(qū)、開(kāi)福區(qū)、天心區(qū)、雨花區(qū)、岳麓區(qū)、望城區(qū)、長(zhǎng)沙縣、寧鄉(xiāng)縣和瀏陽(yáng)市。規(guī)劃區(qū)總面積4960平方公里。都市區(qū)總面積1930平方公里。中心城區(qū)總面積1142平方公里。l 空間結(jié)構(gòu)一軸兩帶多中心、一主兩次五組團(tuán)《總規(guī)》提出，長(zhǎng)沙未來(lái)沿多條生長(zhǎng)軸線拓展城市發(fā)展空間，構(gòu)筑“一軸兩帶多中心、一主兩次五組團(tuán)”的城市空間結(jié)構(gòu)?！耙惠S”為湘江發(fā)展軸，“兩帶”為北部發(fā)展廊帶和南部發(fā)展廊帶，“多中心”是一個(gè)城市主中心、兩個(gè)城市副中心、五個(gè)組團(tuán)中心。“一主”指城市主體，“兩次”指岳麓片區(qū)、星馬片區(qū)，“五組團(tuán)”指暮云組團(tuán)、金霞組團(tuán)、坪浦組團(tuán)、空港組團(tuán)、黃黎組團(tuán)。l 文化保護(hù)歷史城區(qū)整體風(fēng)貌重點(diǎn)保護(hù)l 生態(tài)綠地規(guī)劃14個(gè)森林公園l 城市交通構(gòu)成“井字+環(huán)形”快速路系統(tǒng)近年來(lái)城市基礎(chǔ)建設(shè)突飛猛進(jìn)2014年省下達(dá)我市保障性安居工程建設(shè)任務(wù)22768套。截至14年底，全市實(shí)際開(kāi)工項(xiàng)目95個(gè)27591套，%，提前超額完成了目標(biāo)任務(wù)。其中城市棚改項(xiàng)目開(kāi)工53個(gè)改造16485戶（、貨幣安置4321戶），公共租賃住房項(xiàng)目開(kāi)工40個(gè)新建10210套，廉租住房項(xiàng)目開(kāi)工2個(gè)新建896套。完成發(fā)放廉租住房租賃補(bǔ)貼總戶數(shù)8048戶，其中內(nèi)五區(qū)4595戶、四縣（市）3453戶。造綠大行動(dòng)啟動(dòng)近一年，長(zhǎng)沙市城市綠化提質(zhì)戰(zhàn)果顯著：鋪排綠色城市建設(shè)項(xiàng)目282個(gè)，先后對(duì)韶山路、營(yíng)盤(pán)路、南湖路、岳麓大道、瀟湘路、芙蓉北路和勞動(dòng)?xùn)|路等城市主干道進(jìn)行綠化提質(zhì)改造，打造了一批林蔭道、精管道，建成綠色示范社區(qū)44個(gè)、社區(qū)公園55個(gè)?？梢哉f(shuō)，“城在林中、路在綠中、人在景中”的綠色城市新畫(huà)卷在長(zhǎng)沙市已見(jiàn)雛形。 棚改項(xiàng)目公租房項(xiàng)目廉租房年度仸務(wù)數(shù)53402實(shí)際啟勱數(shù)53402年度仸務(wù)套數(shù)147008741767實(shí)際開(kāi)工套數(shù)1648510210896開(kāi)工率124%117%117%建成率%%100%基本建設(shè)項(xiàng)目 ： (一)安居工程： 三角洲整體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、東牌樓舊城改造項(xiàng)目、南湖片區(qū)?北部（金外灘）棚改、中山西路棚戶區(qū)改造（湘江明珠）、桐梓坡大板房改造、金谷赤崗沖棚戶區(qū)改造等項(xiàng)目建設(shè)為重點(diǎn)（二）暢通工程 重點(diǎn)實(shí)施長(zhǎng)株潭城際軌道交通 、武廣鐵路客運(yùn)專線、四個(gè)過(guò)江通道、十條主干道、五座橋梁、“一區(qū)四片”路網(wǎng)和內(nèi)五區(qū)路網(wǎng)建設(shè)項(xiàng)目等。（三）文化工程 兩館一廳、長(zhǎng)沙市青少年宮等續(xù)建項(xiàng)目建設(shè)，湘江客運(yùn)中心、長(zhǎng)沙文化產(chǎn)業(yè)園、先導(dǎo)區(qū)湖南文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)示范基地等項(xiàng)目的建設(shè) （四）重大片區(qū)建設(shè) 重大片區(qū)：“一區(qū)、一廊及其他片區(qū)” “一區(qū)”為當(dāng)前正在申報(bào)國(guó)家級(jí)新區(qū)的湘江新區(qū)；“一廊”即“長(zhǎng)沙東部開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)走廊”，由高鐵新城、長(zhǎng)沙空港城（長(zhǎng)沙臨空綜合保稅區(qū)）及金霞經(jīng)開(kāi)區(qū)組成，是長(zhǎng)沙市根據(jù)國(guó)家對(duì)外開(kāi)放全新格局及對(duì)湖南“一帶一部”（即東部沿海地區(qū)和中西部地區(qū)過(guò)渡帶、長(zhǎng)江開(kāi)放經(jīng)濟(jì)帶和沿海開(kāi)放經(jīng)濟(jì)帶結(jié)合部）的全新定位，依托長(zhǎng)沙臨鐵、臨空、臨港優(yōu)勢(shì)構(gòu)建的中國(guó)中部對(duì)外開(kāi)放發(fā)展經(jīng)濟(jì)新區(qū)；“其他片區(qū)”為省店新區(qū)、隆平新區(qū)等長(zhǎng)沙新共現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。 重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)： 以工程機(jī)械與汽車及零部件、電子信息、新材料、生物醫(yī)藥、文化旅游、食品加工等為代表的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)及其重點(diǎn)項(xiàng)目。 以移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)與電子商務(wù)、工業(yè)機(jī)器人、現(xiàn)代物流、現(xiàn)代金融、節(jié)能環(huán)保、北斗導(dǎo)航等為代表的新共重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)項(xiàng)目。 軌道交通與過(guò)江隧道等重點(diǎn)交通工程，將會(huì)快速提升城市化率? 長(zhǎng)沙市軌道交通工程：長(zhǎng)沙市軌道交通集團(tuán)公司開(kāi)出時(shí)間表：地鐵1號(hào)線2016年通車，地鐵3號(hào)線2018年通車，長(zhǎng)沙地鐵4號(hào)線2019年通車，地鐵5號(hào)線2020年通車。 　　? 地鐵2號(hào)線已于2014年5月正式運(yùn)營(yíng)，? 地鐵4號(hào)線一期工程計(jì)劃2014年年底前正式開(kāi)工建設(shè),2019年竣工通車。 長(zhǎng)沙4號(hào)線一期工程起自望城區(qū)普瑞大道,經(jīng)銀杉路、瀟湘中路、溁銀路、望月湖、麓山南路、阜埠河路、南湖路、黃土嶺路、赤黃路、勞動(dòng)路、黎圫路、長(zhǎng)沙火車南站、光達(dá)至桂花大道站止。,全部為地下線,設(shè)地下車站24座。設(shè)車輛段、停車場(chǎng)各一處。與地鐵2號(hào)線共享西湖公園、體育公園兩座主變電站,與地鐵5號(hào)線共享地鐵2號(hào)線杜花路控制中心。? 地鐵4號(hào)線工程穿越了長(zhǎng)沙市望城區(qū)、岳麓區(qū)、天心區(qū)、雨花區(qū)和長(zhǎng)沙縣。? 過(guò)江通道：2011年，營(yíng)盤(pán)路湘江隧道開(kāi)放迎客；2012年，福元路湘江大橋?qū)ν馔ㄜ嚕?013年，湘府路湘江大橋和南湖路湘江隧道正式通車；2014年，地鐵2號(hào)線正式通車。據(jù)《長(zhǎng)沙市城市總體規(guī)劃(20032020)(2014年修訂)》公示，到2020年，長(zhǎng)沙中心城區(qū)城市人口將控制在629萬(wàn)人以內(nèi)，城市建設(shè)用地控制在629平方公里以內(nèi)，規(guī)劃有14座過(guò)江通道。? 項(xiàng)目所處河西新城是長(zhǎng)沙未來(lái)5～10年重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域之一，市政府的西遷大力促進(jìn)了河西的發(fā)展。長(zhǎng)沙向西中，人居向西、工業(yè)向西、商貿(mào)向西的進(jìn)程正在加速。2014年6月9日，大河西先導(dǎo)區(qū)更名為湘江新區(qū)，這片總面積1200平方公里的土地被寄予更多的期待。?