【文章內(nèi)容簡介】 小區(qū)，做什么樣的產(chǎn)品能市場所追捧是一大難題。優(yōu)勢解析——本地塊最大優(yōu)勢為教育配套及大型商業(yè)配套的未來發(fā)展驅(qū)動力。在小區(qū)及戶型設(shè)計方面可借鑒我桃源、藍灣設(shè)計經(jīng)驗、借勢人文教育、地鐵價值宣傳推廣，衍生、放大項目價值點。劣勢解析——通過對于地塊景觀、自然資源及項目所推崇的生活理念，區(qū)域內(nèi)宜居環(huán)境、優(yōu)質(zhì)教育等優(yōu)勢宣傳放大，弱化地塊內(nèi)交通不便劣勢，項目通過自建部分配套以彌補一部分配套不足現(xiàn)狀。在項目啟動之初可參考配套先行、招商先行理念。機會解析——長沙城市建設(shè)不斷發(fā)展，城區(qū)面積將不斷延升，長沙河西先導(dǎo)區(qū)發(fā)展及項目附近規(guī)劃有地鐵線，高鐵線，城際鐵路等，地塊內(nèi)交通連接三環(huán)、城際高速等交通要道，都是區(qū)域?qū)戆l(fā)展機遇。威脅解析——因為周邊項目體量大，區(qū)域市場內(nèi)供應(yīng)充足、競爭激烈，所以項目定位失誤、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計失當將可能造成產(chǎn)品積壓滯銷的嚴重后果。產(chǎn)品差異化、推盤節(jié)點、營銷策略及側(cè)重點均對項目操盤成功與否相當關(guān)鍵。 項目建設(shè)背景 “澳海望洲府”位于湖南省長沙市望城區(qū)星城鎮(zhèn)普瑞大道上，隸屬河西先導(dǎo)開發(fā)區(qū)核心板塊、同屬政府規(guī)劃湘江新區(qū)板塊。地塊緊鄰馬橋河。在當前長沙市房地產(chǎn)格局中屬望城板塊，該板塊客戶主要以望城縣及板塊周邊剛需客戶以及長沙周邊城市的部分投資型、改善型客戶為主。目前由于金星北片區(qū)與岳麓區(qū)市府板塊逐漸接軌，而縣城板塊可謂偏安一隅，發(fā)展緩慢。 隨著金星北板塊的價格持續(xù)走高，金星北片區(qū)受到的客戶重視越來越高，片區(qū)市場大盤扎堆，片區(qū)建設(shè)日新月異。雖然目前配套交通尚未形成氣候，但是由于價格較低，片區(qū)大盤較多，可預(yù)知未來發(fā)展前景較好，所以目前客戶群體也仍舊以剛需客戶為主，因而截流了相當部分的長沙導(dǎo)流客戶。目前地塊周邊主要項目有：金橋國際商業(yè)集群、中航山水藍天、晟通城、綠地香樹花城、奧萊小鎮(zhèn)等。目前客戶群體主要為望城區(qū)域剛需客戶為主，各項目銷售情況一般。但是金橋國際商業(yè)集群，作為集商品交易、會展博覽、倉儲物流、電子商務(wù)、金融后援、總部基地、休閑、娛樂、旅游度假及相關(guān)生活配套于一體超大型金融商貿(mào)物流綜合體。金橋國際城14年底首次開盤為金橋國際市場集群家居建材城部分5060㎡商鋪（一樓均價10000元/㎡，二樓均價7000元/㎡）。從每月數(shù)據(jù)對比來看，其商鋪銷售業(yè)績比較穩(wěn)定，發(fā)展狀況良好，從目前發(fā)展狀況來看，金橋國際帶動區(qū)域發(fā)展的能力是比較強的，根據(jù)當前良好預(yù)期，金橋國際將會給項目所在區(qū)域帶來大量的人流，因而區(qū)域發(fā)展前景較好。建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場預(yù)測和資源評價的基礎(chǔ)上，論證必選擬建項目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原材料燃燒供應(yīng)方案及投資估算的依據(jù)?！鞍暮Ｍ薷椖恳?guī)劃總用地約160921平方米，總建筑面積約412900平方米，其中住宅372960平方米，商業(yè)及其它38000平方米，物管用房1000平方米。綠化覆蓋率30%，小區(qū)內(nèi)設(shè)配套休閑、娛樂文化中心、商業(yè)網(wǎng)點等設(shè)施。本小區(qū)為一商住小區(qū)，整個小區(qū)有73棟房子,住宅有高層和花園洋房、別墅等多種建筑形態(tài)，商業(yè)有底商和獨立商務(wù)樓兩種建筑形態(tài)。本地塊采用組團布置，各組團的區(qū)域由小區(qū)內(nèi)的水系、道路自然分割而成。住宅形式分為三種類型：別墅、花園洋房和高層公寓住宅。綜合考慮周邊用地環(huán)境，高層公寓主要布置在地塊的北部以及西面，花園洋房位于地塊中部以及南面，別墅主要布置在地塊中部和東面。高層公寓區(qū)域和花園洋房、別墅三者分而不離，盡享尊貴與奢華，同時又兼顧小區(qū)的和諧，營造了一個輕松平等的交往空間。小區(qū)主要出入口設(shè)置在地塊北側(cè)道路上，并在地塊東側(cè)、西側(cè)和南側(cè)道路上設(shè)置了三個小區(qū)次入口，入口處設(shè)置了較為開闊的廣場空間，并向城市打開，以供人流的集散。入口處的景觀大道與中心區(qū)塊景觀形成景觀軸，在景觀中心形成放大的中央景觀花園，園區(qū)穿過小徑就能達到中心景觀區(qū)域。主要步行道與整個住區(qū)的生態(tài)綠化融合，有機的綠化形態(tài)結(jié)合步行系統(tǒng)如同紐帶將住區(qū)各個功能空間串聯(lián)起來。服務(wù)用房位于小區(qū)的入口附近，同時與小區(qū)商業(yè)部分緊密相連，方便了居民生活。沿街商業(yè)主要設(shè)置在地塊北面和西面以及南面，其中東北角還設(shè)計了大型的集中商業(yè)，致力于打造高檔、高雅、有品位的商業(yè)組群。平面整體布局采用圍而不合、相互滲透的手法，通過多條景觀通廊與各個景觀視點互通，使盡可能多的內(nèi)部和外部景觀進入生活空間。組團通過布置花園和陽臺與環(huán)境相互滲透，使空間充滿了流動性，打造以生態(tài)景觀為核心的規(guī)劃模式，通過景觀的營造構(gòu)筑高品位的居住社區(qū)。開敞的公共空間：小區(qū)中大尺度的公共空間是居民使用最多的戶外場所，非常利于小區(qū)內(nèi)居民的相互交流，為營造一種良好的鄰里交流氛圍創(chuàng)造了條件。組團式空間布局：每個組團由數(shù)個綠化空間組成。組團內(nèi)部空間在場所的界定上屬于半私密空間，提供了從小區(qū)公共空間到半私密的組團空間的良好過渡。高度控制：高層控制在34層和18層，花園洋房為5+1層，別墅為4+1疊墅和3層微墅。高層頂部線腳的處理使得整個小區(qū)有著豐富的屋頂天際線。均好的環(huán)境品質(zhì)：組團式的景觀保證了組團內(nèi)部的優(yōu)美景色，再加上小區(qū)中心大面積的中央水景、綠化，就能達到較好的環(huán)境品質(zhì)，使每個住戶有良好的景觀，盡享怡人生活。 a、電梯：配置中高檔名牌電梯。 b、電視、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，包裝后可立即使用。c、電氣配置：開關(guān)、照明、插座、電表各一個。d、煤氣：煤氣管道安裝到廚房。e、給水：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨立水表。f、排水：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機專用冷凝水排水管。 a、安全防范系統(tǒng)：家庭緊急報警系統(tǒng)、紅外探測、可是對講防盜門、24小時電子巡更系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等。 b、“一卡通”智能系統(tǒng)：IC卡門緊、小區(qū)內(nèi)停車、消費“一卡通”。 c、信息服務(wù)系統(tǒng)：小區(qū)局域網(wǎng)（可接入internet）、背景音樂、視頻點播等。 d、道路系統(tǒng)：道路為小區(qū)主干道和組團內(nèi)部道路兩極。主干道把小區(qū)中心、四個組團串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。 e、小區(qū)建筑小品：入口：區(qū)內(nèi)設(shè)報案。入口處有寬廣的地下停車場。指示牌：居住區(qū)設(shè)置各種指示牌，如指示公共服務(wù)設(shè)施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。庭院燈：保證居民區(qū)夜間行人車和公共次序安全、既有安全保護功能、又可美化環(huán)境。座椅板凳：設(shè)在廣場、水邊，既綠化又方便使用。欄桿：起安全保護作用。兒童活動場地以塑料欄桿為主。居住區(qū)地形有高低變化時，可設(shè)臺階和擋土墻，方便排水。宣傳欄：設(shè)在人流集中的必經(jīng)之地。大小高度適宜，便以觀看。垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設(shè)置。廣場：社交游憩公共場所，輻射游樂設(shè)施。項 目單 位數(shù) 量居住戶數(shù)戶3472居住人數(shù)人10416戶均人口人3① 商業(yè)面積② 高層公寓③ 花園洋房④ 別墅⑤ 物管及其他㎡ 412900① 38000② 285400③ 28250④ 52070⑤ 1000容積率綠地率%30車位個4132建設(shè)用地現(xiàn)狀及開發(fā)條件宗地塊位于普瑞西路上，隸屬河西先導(dǎo)開發(fā)區(qū)核心板塊、同屬政府規(guī)劃湘江新區(qū)板塊。地塊緊鄰馬橋河。地塊與在建金橋國際市場集群隔路相望。宗地均近梯形。▽項目概況及規(guī)模本項目位于湖南省長沙市望城區(qū)，普瑞西路與馬橋河路交叉口東南角，凈用地面積137605平方米，用地性質(zhì)為二類居住用地。長沙市望城區(qū)地處長沙東北部，湘江下游兩岸。東臨長沙縣，南接岳麓區(qū)，西至寧鄉(xiāng)，北連湘陰、汨羅市，京廣鐵路、石長鐵路、長常高速、319國道以及正在規(guī)劃建設(shè)的京珠高速西線等穿境而過，交通便捷快速，緊鄰長沙城區(qū)，距離長沙黃花國際機場50公里路程。望城是雷鋒的故鄉(xiāng)，被江澤民同志譽為“希望之城”，是歷史文化名城長沙近郊一座正在崛起的新城。望城是省會長沙的衛(wèi)星城，具備了經(jīng)濟和社會加速發(fā)展的區(qū)位優(yōu)勢和條件，主動融入大河西先導(dǎo)區(qū)建設(shè)，在長株潭“兩型社會”建設(shè)中發(fā)揮作用。望城縣經(jīng)濟發(fā)展具有良好的政策優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢、比較優(yōu)勢。在金融危機的大背景下，望城縣化危為機，緊緊抓住長株潭“兩型社會”建設(shè)帶來的機遇和要素市場變化帶來的機遇，緊緊抓住中央宏觀調(diào)控政策帶來的機遇，結(jié)合自身特點，立足“兩型社會”建設(shè)，發(fā)展“兩型”產(chǎn)業(yè)，尤其重點發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、城需型產(chǎn)業(yè)、再制造產(chǎn)業(yè)。隨著望城全境納入大河西先導(dǎo)區(qū)，越來越多的戰(zhàn)略投資商開始搶灘進駐這塊發(fā)展的熱土，望城投資的洼地效應(yīng)越來越凸顯，望城也越來越具活力。望城區(qū)地形圖 經(jīng)濟社會基本情況長沙城市與區(qū)域規(guī)劃發(fā)展態(tài)勢總體規(guī)劃方向l 城鎮(zhèn)體系1個中心城市+2個副中心城市+若干個建制鎮(zhèn)《總規(guī)》將規(guī)劃空間層次分為市域、規(guī)劃區(qū)、都市區(qū)、中心城區(qū)，其中市域包括芙蓉區(qū)、開福區(qū)、天心區(qū)、雨花區(qū)、岳麓區(qū)、望城區(qū)、長沙縣、寧鄉(xiāng)縣和瀏陽市。規(guī)劃區(qū)總面積4960平方公里。都市區(qū)總面積1930平方公里。中心城區(qū)總面積1142平方公里。l 空間結(jié)構(gòu)一軸兩帶多中心、一主兩次五組團《總規(guī)》提出，長沙未來沿多條生長軸線拓展城市發(fā)展空間，構(gòu)筑“一軸兩帶多中心、一主兩次五組團”的城市空間結(jié)構(gòu)?！耙惠S”為湘江發(fā)展軸，“兩帶”為北部發(fā)展廊帶和南部發(fā)展廊帶，“多中心”是一個城市主中心、兩個城市副中心、五個組團中心?！耙恢鳌敝赋鞘兄黧w，“兩次”指岳麓片區(qū)、星馬片區(qū)，“五組團”指暮云組團、金霞組團、坪浦組團、空港組團、黃黎組團。l 文化保護歷史城區(qū)整體風(fēng)貌重點保護l 生態(tài)綠地規(guī)劃14個森林公園l 城市交通構(gòu)成“井字+環(huán)形”快速路系統(tǒng)近年來城市基礎(chǔ)建設(shè)突飛猛進2014年省下達我市保障性安居工程建設(shè)任務(wù)22768套。截至14年底，全市實際開工項目95個27591套，%，提前超額完成了目標任務(wù)。其中城市棚改項目開工53個改造16485戶（、貨幣安置4321戶），公共租賃住房項目開工40個新建10210套，廉租住房項目開工2個新建896套。完成發(fā)放廉租住房租賃補貼總戶數(shù)8048戶，其中內(nèi)五區(qū)4595戶、四縣（市）3453戶。造綠大行動啟動近一年，長沙市城市綠化提質(zhì)戰(zhàn)果顯著：鋪排綠色城市建設(shè)項目282個，先后對韶山路、營盤路、南湖路、岳麓大道、瀟湘路、芙蓉北路和勞動?xùn)|路等城市主干道進行綠化提質(zhì)改造，打造了一批林蔭道、精管道，建成綠色示范社區(qū)44個、社區(qū)公園55個?？梢哉f，“城在林中、路在綠中、人在景中”的綠色城市新畫卷在長沙市已見雛形。 棚改項目公租房項目廉租房年度仸務(wù)數(shù)53402實際啟勱數(shù)53402年度仸務(wù)套數(shù)147008741767實際開工套數(shù)1648510210896開工率124%117%117%建成率%%100%基本建設(shè)項目 ： (一)安居工程： 三角洲整體開發(fā)項目、東牌樓舊城改造項目、南湖片區(qū)?北部（金外灘）棚改、中山西路棚戶區(qū)改造（湘江明珠）、桐梓坡大板房改造、金谷赤崗沖棚戶區(qū)改造等項目建設(shè)為重點（二）暢通工程 重點實施長株潭城際軌道交通 、武廣鐵路客運專線、四個過江通道、十條主干道、五座橋梁、“一區(qū)四片”路網(wǎng)和內(nèi)五區(qū)路網(wǎng)建設(shè)項目等。（三）文化工程 兩館一廳、長沙市青少年宮等續(xù)建項目建設(shè)，湘江客運中心、長沙文化產(chǎn)業(yè)園、先導(dǎo)區(qū)湖南文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)示范基地等項目的建設(shè) （四）重大片區(qū)建設(shè) 重大片區(qū)：“一區(qū)、一廊及其他片區(qū)” “一區(qū)”為當前正在申報國家級新區(qū)的湘江新區(qū)；“一廊”即“長沙東部開放型經(jīng)濟走廊”，由高鐵新城、長沙空港城（長沙臨空綜合保稅區(qū)）及金霞經(jīng)開區(qū)組成，是長沙市根據(jù)國家對外開放全新格局及對湖南“一帶一部”（即東部沿海地區(qū)和中西部地區(qū)過渡帶、長江開放經(jīng)濟帶和沿海開放經(jīng)濟帶結(jié)合部）的全新定位，依托長沙臨鐵、臨空、臨港優(yōu)勢構(gòu)建的中國中部對外開放發(fā)展經(jīng)濟新區(qū)；“其他片區(qū)”為省店新區(qū)、隆平新區(qū)等長沙新共現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。 重點產(chǎn)業(yè)： 以工程機械與汽車及零部件、電子信息、新材料、生物醫(yī)藥、文化旅游、食品加工等為代表的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)及其重點項目。 以移動互聯(lián)網(wǎng)與電子商務(wù)、工業(yè)機器人、現(xiàn)代物流、現(xiàn)代金融、節(jié)能環(huán)保、北斗導(dǎo)航等為代表的新共重點產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)項目。 軌道交通與過江隧道等重點交通工程，將會快速提升城市化率? 長沙市軌道交通工程：長沙市軌道交通集團公司開出時間表：地鐵1號線2016年通車，地鐵3號線2018年通車，長沙地鐵4號線2019年通車，地鐵5號線2020年通車。 　　? 地鐵2號線已于2014年5月正式運營，? 地鐵4號線一期工程計劃2014年年底前正式開工建設(shè),2019年竣工通車。 長沙4號線一期工程起自望城區(qū)普瑞大道,經(jīng)銀杉路、瀟湘中路、溁銀路、望月湖、麓山南路、阜埠河路、南湖路、黃土嶺路、赤黃路、勞動路、黎圫路、長沙火車南站、光達至桂花大道站止。,全部為地下線,設(shè)地下車站24座。設(shè)車輛段、停車場各一處。與地鐵2號線共享西湖公園、體育公園兩座主變電站,與地鐵5號線共享地鐵2號線杜花路控制中心。? 地鐵4號線工程穿越了長沙市望城區(qū)、岳麓區(qū)、天心區(qū)、雨花區(qū)和長沙縣。? 過江通道：2011年，營盤路湘江隧道開放迎客；2012年，福元路湘江大橋?qū)ν馔ㄜ嚕?013年，湘府路湘江大橋和南湖路湘江隧道正式通車；2014年，地鐵2號線正式通車。據(jù)《長沙市城市總體規(guī)劃(20032020)(2014年修訂)》公示，到2020年，長沙中心城區(qū)城市人口將控制在629萬人以內(nèi)，城市建設(shè)用地控制在629平方公里以內(nèi)，規(guī)劃有14座過江通道。? 項目所處河西新城是長沙未來5～10年重點發(fā)展區(qū)域之一，市政府的西遷大力促進了河西的發(fā)展。長沙向西中，人居向西、工業(yè)向西、商貿(mào)向西的進程正在加速。2014年6月9日，大河西先導(dǎo)區(qū)更名為湘江新區(qū)，這片總面積1200平方公里的土地被寄予更多的期待。?