【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 場(chǎng)其中下檔次的消費(fèi)群體令周邊的三星級(jí)及快捷連鎖酒店受益但是批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的成功與否直接影響到酒店的經(jīng)營(yíng)狀況且批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)需要市場(chǎng)的培育期從規(guī)劃起計(jì)算五年內(nèi)周邊的三星級(jí)及快捷連鎖酒店難以有較大的收益 2 項(xiàng)目的分析發(fā)現(xiàn) 1 區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)三星級(jí)及以上酒店的生存空間越來(lái)越小且整體市場(chǎng)供過(guò)于求目前投資者對(duì)四五星級(jí)酒店的投資越來(lái)越謹(jǐn)慎該項(xiàng)目不宜投資作三星級(jí)及以上的酒店 2 區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)潛在的中低檔消費(fèi)群體及人們出行的消費(fèi)模式的改變?yōu)榭旖葸B鎖酒店的發(fā)展提供了基本的條件但是需要市場(chǎng)的培育期 3區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)快捷酒店發(fā)展較好且目前只有 2家主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手該項(xiàng)目宜投資作快捷酒店 4 根據(jù)快捷酒店的產(chǎn)品特性考慮到市場(chǎng)的需要及投資公司的人脈關(guān)系并且結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)潛在消費(fèi)群體的市場(chǎng)培育期該項(xiàng)目的建筑規(guī)模不宜過(guò)大約在6500 平方左右為宜 5 由于快捷連鎖酒店管理公司具有完善成熟的經(jīng)營(yíng)管理模式系統(tǒng)的中央支撐系統(tǒng)及統(tǒng)一管理模式的管理團(tuán)隊(duì)等優(yōu)越性能大大地降低經(jīng)營(yíng)的成本及風(fēng)險(xiǎn)故該項(xiàng)目宜全權(quán)委托知名品牌的快捷連鎖酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理 3 項(xiàng)目的初步結(jié)論 該項(xiàng)目適合做約在 6500 平方建筑規(guī)模左右的快捷酒店且宜全權(quán)委托知名品牌的 快捷連鎖酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理 七 項(xiàng)目初步結(jié)論的 SWOT 分析 1 優(yōu)勢(shì) 1 一線區(qū)域市場(chǎng)只有 2 家還有一定的發(fā)展空間 2 優(yōu)越的地理位置周邊眾多的批發(fā)市場(chǎng)提供源源不斷的客源 3 整體規(guī)劃資源整合使之更加適應(yīng)市場(chǎng)的需要 4 開(kāi)發(fā)商的社會(huì)人脈關(guān)系 5 本身餐飲批發(fā)市場(chǎng)客源的消費(fèi) 6 該項(xiàng)目由酒店管理集團(tuán)管理管理優(yōu)勢(shì)較為明顯成本較低 7 酒店管理集團(tuán)擁有強(qiáng)大的中央預(yù)定網(wǎng)絡(luò)其對(duì)客源細(xì)分市場(chǎng)的培育和深化能力卓越 8 酒管集團(tuán)的凝聚力和人才開(kāi)發(fā)培養(yǎng)機(jī)制為酒店提供優(yōu)秀的管理人才 9 酒管集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)管理模式及強(qiáng)大的中央支撐系統(tǒng)為該項(xiàng)目提供了有 效的保障 10 酒管集團(tuán)在行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先地位及影響力大大地提高了酒店的知名度及認(rèn)知度 2 劣勢(shì) 1 批發(fā)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)需要一段時(shí)間 2 市場(chǎng)需逐步培育 3 酒店的產(chǎn)品檔次針對(duì)中低檔客源將制約部份消費(fèi)者 3 機(jī)會(huì) ● 整個(gè)城市群缺少有品味高品質(zhì)的專(zhuān)業(yè)快捷酒店 ● 酒店的檔次和產(chǎn)品定位迎合了將來(lái)人們出行的消費(fèi)模式 ● 選擇最知名品牌的快捷連鎖酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理降低風(fēng)險(xiǎn) 4 威脅 ● 目前區(qū)域市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 ● 潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 ● 批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的成功與否直接影響到酒店的經(jīng)營(yíng)狀況 第四章 項(xiàng)目初步確立 一 酒店主題定位 1 酒店的 設(shè)計(jì)越來(lái)越趨向于國(guó)際化那就是結(jié)合當(dāng)?shù)匚幕厣珓?chuàng)造舒適的戲劇化的空間體驗(yàn)使人震撼舒適的居住空間會(huì)讓客人流連忘返 2 隨著全球生態(tài)環(huán)境的日益惡化保護(hù)環(huán)境倡導(dǎo)綠色消費(fèi)日益受到人們的關(guān)注同時(shí)由于我國(guó)加入了 WTO 和北京申奧成功后國(guó)際間交流日益頻繁綠色消費(fèi)已逐漸成為今后消費(fèi)的主流酒店設(shè)計(jì)更趨向于綠色和生態(tài)綠色酒店和生態(tài)酒店有了很大的發(fā)展空間 3 酒店設(shè)計(jì)更重視文化內(nèi)涵主題酒店給人留下了深刻的印象同時(shí)也能淡化人們對(duì)硬件材料越來(lái)越高的要求保持酒店的獨(dú)特性 4 高技術(shù)的發(fā)展為酒店高技術(shù)的配置提供了極大的方便酒店的智能化及節(jié)能系 統(tǒng)也成為了現(xiàn)代酒店設(shè)計(jì)的重要追求 5 時(shí)尚的酒店裝修設(shè)計(jì)形成產(chǎn)品的獨(dú)特性和創(chuàng)新性并以自身的差異化產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)在與對(duì)手激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有利地位 6 時(shí)尚的裝修設(shè)計(jì)者強(qiáng)調(diào)在設(shè)計(jì)風(fēng)格色調(diào)材料空間布局等方面的合理創(chuàng)新追求以較低的建造成本獲得最大的視覺(jué)和使用效果是性?xún)r(jià)比較高的一種酒店裝修設(shè)計(jì)類(lèi)型 二服務(wù)功能定位 1 客房部份為區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的客人提供安全的干凈的配套基本齊全的能充分體現(xiàn)個(gè)性化服務(wù)的家外之家 2 餐飲部份為區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的客人提供安全的干凈的具有廣州及東莞特色的各類(lèi)茶餐廳出品服務(wù) 3 其它配套依據(jù)客人不同的需要 結(jié)合商務(wù)快捷酒店的產(chǎn)品特性為區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的客人提供各類(lèi)貼身的管家服務(wù)及配套 三 酒店市場(chǎng)定位 1 以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目酒店全方位的定位策劃打造出具有創(chuàng)新性差異化產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)及具有領(lǐng)先超前核心競(jìng)爭(zhēng)力的個(gè)性化特色快捷酒店 2 酒店的經(jīng)營(yíng)定位以酒店的客房經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目為龍頭以酒店的餐飲經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目為亮點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)定位通過(guò)客房來(lái)拉動(dòng)餐飲的消費(fèi) 3 酒店客源市場(chǎng)定位以餐飲及醫(yī)療用品批發(fā)市場(chǎng)的客源為主以周邊另外三家批發(fā)市場(chǎng)的客源為輔助 4 酒店類(lèi)型定位根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)的實(shí)際情況結(jié)合國(guó)內(nèi)外酒店的最新發(fā)展趨勢(shì)本項(xiàng)目宜定位為時(shí)尚型的商務(wù)快 捷酒店 5 價(jià)格定位 1 客房協(xié)議散客價(jià) 130150 元間門(mén)市散客價(jià) 160200 元間 2 餐飲早餐 10 元位正餐 25 元位人均消費(fèi) 6 產(chǎn)品的定位 1 客房干凈時(shí)尚安全 2 餐飲以沙鍋粥為主題的潮式大排檔 四 酒店規(guī)模定位 本項(xiàng)目原規(guī)劃體量可達(dá)到 14700 平米但是在酒店客房及其它配套項(xiàng)目規(guī)模方面不能按照常規(guī)產(chǎn)品的配比模式來(lái)生搬硬套而必須深入了解區(qū)域市場(chǎng)當(dāng)?shù)鼐唧w的消費(fèi)市場(chǎng)需求市場(chǎng)特征及市場(chǎng)變化趨勢(shì)采取度身定做的個(gè)性化策劃方法具體規(guī)模定位建議如下 酒店客房規(guī)模定位 根據(jù)區(qū)域 市場(chǎng)內(nèi)外現(xiàn)有的快捷酒店市場(chǎng)調(diào)查分析考慮近幾年周邊 5 個(gè)批發(fā)市場(chǎng)的建立及充分評(píng)估潛在的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)我們建議酒店客房數(shù)量在 150 間套左右并通過(guò)對(duì)客房規(guī)模的適當(dāng)控制使酒店住房率能達(dá)到 75 左右的合理水平 2 酒店餐飲規(guī)模 根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)的客源分析考慮近幾年周邊 5 個(gè)批發(fā)市場(chǎng)的建立及充分評(píng)估潛在的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)我們建議酒店餐飲的規(guī)模在 100 個(gè)餐位并通過(guò)對(duì)餐飲規(guī)模的適當(dāng)控制使酒店餐飲的就座率能達(dá)到 50 左右的合理水平 3 其它的配套主要有可容 100 人的會(huì)議室其它配套有商務(wù)中心洗衣郵政行李出租車(chē)旅游票務(wù)及小賣(mài)部服務(wù) 第五章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略規(guī) 劃 一 項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù) 1 設(shè)計(jì)總則 1 效益優(yōu)先原則以行業(yè)快捷酒店的硬件標(biāo)準(zhǔn)做為參考標(biāo)準(zhǔn)本著效益優(yōu)先的原則盡量強(qiáng)化單位物業(yè)面積利潤(rùn)貢獻(xiàn)率高的項(xiàng)目設(shè)施弱化貢獻(xiàn)率低的項(xiàng)目與設(shè)施 2 有利運(yùn)營(yíng)原則規(guī)劃應(yīng)充分考慮對(duì)后臺(tái)輔助功能空間的合理預(yù)留前后臺(tái)分區(qū)客用流動(dòng)線與工作流動(dòng)線的布局等因素為日后酒店的順利運(yùn)營(yíng)提供良好的硬件環(huán)境保障 3 裝修及裝飾很難保持不落后要盡量保持硬件不落后只能作主題酒店有文化內(nèi)函走創(chuàng)新道路 4 土建的施工圖深化至裝修階段減少浪費(fèi)工程籌建管理是否到位影響到1015 的前期投入 5 裝修設(shè)計(jì)含裝飾品燈飾家私的 設(shè)計(jì)體現(xiàn)一體化的效果重裝飾輕裝修有好的設(shè)計(jì)理念把很普通的材料拼成很好的效果控制成本 6 按酒店經(jīng)營(yíng)負(fù)荷在 40 的時(shí)候把前期投入的折舊算進(jìn)去仍然能收支平衡這樣到算出前期投入的總額不能超出多少再分解到土建機(jī)電裝修及裝飾開(kāi)辦費(fèi)的總投資限制 2 設(shè)計(jì)任務(wù) 1 總體建筑規(guī)劃 2 土建設(shè)計(jì) 3 機(jī)電設(shè)備設(shè)計(jì) 4 裝修及裝飾設(shè)計(jì) 二 項(xiàng)目布局規(guī)劃 1 項(xiàng)目的規(guī)模項(xiàng)目總建筑面積為 6500 平方米建筑物樓高 12 層每層約 500平方米另地下室約 500 平方 2 項(xiàng)目的初步規(guī)劃 項(xiàng)目 內(nèi)容 首層 大堂餐飲 211 層 客房 12 層 會(huì)議室 及其它 地下室 機(jī)電設(shè)備辦公區(qū)總倉(cāng) 室外部份 1 垃圾房煤氣房的設(shè)計(jì) 2 室外停車(chē)場(chǎng)總?cè)萘坎簧儆?10 輛 3 室外園林及景觀旗桿燈飾效果室外廣告 4 消防車(chē)道客人區(qū)員工區(qū)的設(shè)計(jì) 機(jī)電設(shè)備 另行協(xié)商 三 前期投資預(yù)算 約 1 千萬(wàn)元人民幣不含地價(jià) 項(xiàng)目 內(nèi)容 土建部份 機(jī)電部份 裝修裝飾 開(kāi)辦費(fèi) 合計(jì) 四 籌建工作策劃 類(lèi)別 項(xiàng)目 內(nèi)容 完成時(shí)間 工作效果 工作目標(biāo) 工作目標(biāo) 1 最大限度優(yōu)化施工方案及管理實(shí)現(xiàn)投資規(guī)?？刂? 2 為酒店的經(jīng)營(yíng)者提供最科學(xué)的合理的經(jīng)營(yíng)及管理環(huán)境 達(dá)至 預(yù)定量化的標(biāo)準(zhǔn) 工作職責(zé) 工作職責(zé) 1 全面負(fù)責(zé)該酒店開(kāi)業(yè)前工程方面的全部基礎(chǔ)工作為集團(tuán)公司的最終決策提供準(zhǔn)確的依據(jù) 2 全面負(fù)責(zé)酒店開(kāi)業(yè)前工程方面的現(xiàn)場(chǎng)管理協(xié)調(diào)及組織工程驗(yàn)收 3 全面負(fù)責(zé)酒店主要經(jīng)營(yíng)者進(jìn)場(chǎng)前一切酒店策劃工作為將來(lái)的酒店經(jīng)營(yíng)提供良好的經(jīng)營(yíng)及管理環(huán)境 4 作為開(kāi)業(yè)前酒店的主管部門(mén)全面協(xié)助酒店管理層進(jìn)行酒店的開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備工作根據(jù)集團(tuán)的授權(quán)監(jiān)管酒店開(kāi)業(yè)前各項(xiàng)工作的決策 5 作為集團(tuán)公司一級(jí)部門(mén)內(nèi)部管理酒店組織結(jié)構(gòu)成立前籌建辦的人事采購(gòu)及財(cái)務(wù)由集團(tuán)托管 達(dá)至預(yù)定量化的指標(biāo) 組織結(jié)構(gòu) 組織結(jié)構(gòu) 1 籌建辦主任一名負(fù)責(zé)項(xiàng)目工作 2 行政助理一名負(fù)責(zé)辦公室及施工現(xiàn)場(chǎng)的后勤管理工作 3 土建監(jiān)理公司外判負(fù)責(zé)土建質(zhì)量及進(jìn)度的監(jiān)理驗(yàn)收及協(xié)助甲方的報(bào)建工作挖樁動(dòng)工前進(jìn)場(chǎng) 4 土建人員一名協(xié)助監(jiān)理公司工作 5 機(jī)電安裝監(jiān)理一名按圖負(fù)責(zé)機(jī)電安裝質(zhì)量進(jìn)度的監(jiān)理及甲供材料的評(píng)審?fù)跇豆こ虅?dòng)工前進(jìn)場(chǎng)將來(lái)可過(guò)度到酒店工程部工作 6 裝修監(jiān)理一名按圖負(fù)責(zé)裝修質(zhì)量進(jìn)度監(jiān)理及甲供材料的評(píng)審將來(lái)過(guò)度酒店工程部 根據(jù)工作需要 高效精簡(jiǎn)量化管理 工作權(quán)限 行政 1 工程及酒店策劃的組織及建議權(quán) 2 工程外包甲供材料組織建議權(quán) 3 所有 工程施工的管理及協(xié)調(diào)權(quán) 4 方案及施工局部調(diào)整的審定權(quán) 5 工程簽證的簽發(fā)權(quán) 6 內(nèi)部管理按集團(tuán)公司規(guī)定 系統(tǒng)科學(xué)合理 人事 1 籌建辦人力資源管理按集團(tuán)規(guī)定 2 酒店成立組織結(jié)構(gòu)后根據(jù)集團(tuán)的授權(quán)監(jiān)管酒店開(kāi)業(yè)前人力資源各項(xiàng)工作的決策 公平公開(kāi)公正 財(cái)務(wù) 1 部門(mén)營(yíng)運(yùn)及接待費(fèi)用按集團(tuán)規(guī)定 2 工程付款及其它采購(gòu)付款建議權(quán) 3 合同簽定的建議權(quán) 4 酒店成立組織結(jié)構(gòu)后根據(jù)集團(tuán)授權(quán)監(jiān)管開(kāi)業(yè)前財(cái)務(wù)工作決策 預(yù)算化管理 日常工作 成立籌建辦 1 成立籌建辦 2 辦公地點(diǎn)中英文域名注冊(cè)酒店總機(jī)及傳真號(hào)選定 114 臺(tái)號(hào)碼登記辦公室硬件及人員配備 達(dá)至預(yù)期目標(biāo) 辦公室管理 1 建立辦公室人員管理制度 2 按集團(tuán)公司及酒店的標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格執(zhí)行 達(dá)至預(yù)期目標(biāo) 良好人際關(guān)