【文章內(nèi)容簡介】 及嘉定區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，均處于起步階段，區(qū)域市場不被消費(fèi)者認(rèn)可。隨著 F1 方程式賽車場的建造，特別是項(xiàng)目附近的南翔星城居住區(qū)項(xiàng)目的啟動(dòng)必將帶動(dòng)整個(gè)南翔區(qū)域市場的快速發(fā)展，故本區(qū)域具備很大的增值潛力。由于東海別墅項(xiàng)目目前為現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓，故項(xiàng)目本身積留了許多不利于營銷的問題，但通過對項(xiàng)目的改建及包裝，市場前景依舊看好。第三部分 市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷一、上海市房地產(chǎn)市場整體分析2022 年上海房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析上海房地產(chǎn)交易中心公布的統(tǒng)計(jì)資料表明，2022 年樓市各項(xiàng)指標(biāo)居高不下，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、商品房供應(yīng)量、預(yù)售登記面積和商品房價(jià)格水平均不同程度地超過 2022年全年水平，市場運(yùn)行態(tài)勢主要顯現(xiàn)為：? 2022 年持續(xù) 2022 年房地產(chǎn)市場供求兩旺的態(tài)勢17 / 432022 年上海商品房供應(yīng)受入市門檻提高的影響，一直處于相對拮據(jù)的狀態(tài)，到年底，全年商品批準(zhǔn)預(yù)售面積與預(yù)售登記面積最終鎖定在 1: 的數(shù)值上。2022 年，商品房供應(yīng)量逐季上揚(yáng)，第一季度上市量 466 萬平方米，第二季度 672 萬平方米，第三季度 713 萬平方米，第四季度 825 萬平方米。因而使得市場階段性供不應(yīng)求的狀況明顯緩和，最后全年的供應(yīng)成交比例為 1：，出現(xiàn)求略大于供的結(jié)局。2022 年各季和逐季累計(jì)供求對比情況（單位：萬平方米）2022 年 商品房批準(zhǔn) 預(yù)售面積 商品房預(yù)售 登記面積 批準(zhǔn)面積比 登記面積第一季度 1:第二季度 1:第三季度 1:1—3 月份 1:1—6 月份 1:逐季累計(jì)1—9 月份 1:? 成交量高位擴(kuò)張，成交結(jié)構(gòu)窄幅變動(dòng)2022 年，在全國各地樓市普遍低走的同時(shí)，上海樓市一片飄紅，伴隨著商品房預(yù)售成交量的高位擴(kuò)張，其成交結(jié)構(gòu)悄然發(fā)生變化。區(qū)域結(jié)構(gòu)：與 2022 年相比，2022 年浦東、閔行、寶山的成交量增加四成，而其他區(qū)域均有不同幅度的下降。購房者結(jié)構(gòu)：上海市居民購房套數(shù)占總量比例明顯下降，從 83%下降到 77%，相反，外地人士和境外人士購房比例則相應(yīng)上升，其中，外地人市購房比例由 %上升至%，境外人士的比例則從 %升至 %。隨著高價(jià)位住房成交比例的提高，外省市和境外人士購房比例還會(huì)有所上升。18 / 432022年 與 2022年 購 房 者 結(jié) 構(gòu) 比 較0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%上 海 市 居 民 外 地 人 市 境 外 人 士2022年2022年? 2022 年新盤整體價(jià)格水平繼續(xù)上移自 2022 年第四季度樓價(jià)躍上一個(gè)新的臺(tái)階后，2022 年各季價(jià)格增幅逐季遞增，反映出新盤供不應(yīng)求和整體品質(zhì)的不斷提升的程度。2022 年，全年商品房預(yù)售成交均價(jià)為 4895 元/平方米，其中，住宅成交均價(jià) 4803 元/平方米，分別比上年增長 %和 %。歷季來各類商品房成交均價(jià)走勢成交均價(jià)：元/平方米2022 年 第一季度增幅 第二季度 增幅 第三季度增幅 第四季度 增幅商品房平均4738 % 4710 % 4820 % 5213 %其中：住宅4596 % 4651 % 4763 % 5100 %辦公樓 9750 % 6189 % 5986 % 7907 %商業(yè)用房 8295 % 6936 % 6727 % 7268 %? 二手房交易速率明顯趨緩，交易價(jià)格走勢堅(jiān)挺二手房在前幾年高速高位地交易放量后，2022 年，雖然交易總量達(dá) 1790 萬平方米，但同比增幅明顯低于新盤，并在第三季度首次出現(xiàn)整個(gè)年度總的季度性回落，最后一個(gè)季度由于上海市申博成功消息的強(qiáng)烈刺激使二手房成交的量價(jià)重回高位。19 / 432022 年上海房地產(chǎn)市場趨勢判斷2022 年市場表明，除了因結(jié)構(gòu)性原因?qū)е露址拷灰變r(jià)格升幅偏高外，市場各項(xiàng)指標(biāo)運(yùn)行較為協(xié)調(diào)，結(jié)合整體市場發(fā)展北京，2022 年的市場走向相對較為合理，那么，2022 年市場會(huì)出現(xiàn)的趨勢判斷如下：? 供應(yīng)：繼續(xù)放量，盡管 2022 年近 2200 萬平方米的供應(yīng)量已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過 1997 年的 1737 萬平方米的歷史紀(jì)錄，但下列原因會(huì)使 2022 年的供應(yīng)繼續(xù)放量。上海 GDP 的增長目標(biāo)，現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資建設(shè)規(guī)模的高位性決定 2022 年供應(yīng)量繼續(xù)上行。舊城區(qū)的改造、申博成功和浦江兩岸開發(fā)的逐步啟動(dòng)、一城九鎮(zhèn)的建設(shè)，將進(jìn)一步加大上海房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模。土地二級(jí)市場中潛在的開發(fā)能量在目前市場量增價(jià)升的形勢下會(huì)進(jìn)一步得到釋放。? 需求：由于 2022 年本市商品房預(yù)售登記面積高位大幅增長，包括二手房在內(nèi)的市場吸納總量在 2022 年仍會(huì)所增加。商品住宅的結(jié)構(gòu)性矛盾未能徹底緩解，低端產(chǎn)品依舊處于供不應(yīng)求的矛盾之中。? 價(jià)格：由于市場整體上升的慣性效應(yīng)，2022 年商品房的成交價(jià)格仍會(huì)繼續(xù)上升，但升勢會(huì)低于 2022 年，就價(jià)格結(jié)構(gòu)而言，可能會(huì)從高、低兩頭向中間移動(dòng)。二、上海市別墅市場整體分析上海別墅市場回顧和展望? 上海別墅市場發(fā)展的三個(gè)階段從九十年代初上海的第一批別墅誕生開始，上海別墅伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)和上海樓市的起伏，走過了出生、成長、調(diào)整、放量的一個(gè)中長期過程。按時(shí)間和別墅的發(fā)展周期可將其分為三個(gè)階段：第一階段：外銷別墅掀起第一次別墅浪潮；1992—1998 年進(jìn)入九十年代后，外商投資速度和深度皆有強(qiáng)勁的增長，適用商業(yè)發(fā)展的家居別墅群應(yīng)運(yùn)而生，上海出現(xiàn)了大批的外銷花園別墅群，形成上海別墅市場的第一次浪潮。外銷別墅基本集中在兩個(gè)區(qū)域：長寧區(qū)虹橋路沿線；市中心徐家匯華山路、建國路一帶其中長寧區(qū)虹橋路沿線分布最為密集，虹橋路沿線在內(nèi)、外環(huán)線之間就分布有二十多個(gè)外銷別墅樓盤，這些樓盤大多為虹橋開發(fā)區(qū)的伴生產(chǎn)物，隨著虹橋開發(fā)區(qū)的成20 / 43熟，外銷別墅作為高檔的房地產(chǎn)商品之一，目標(biāo)市場有局限性。再由于開發(fā)過度，及前兩年東南亞金融危機(jī)的影響，外銷房市場經(jīng)歷了一個(gè)較長的低迷期。直到近來稍有好轉(zhuǎn)，去年的外銷別墅的空置率仍有 30%左右。第二階段：內(nèi)需獨(dú)顯魅力，內(nèi)銷別墅迎來別墅市場的第二春；1998—2022 年從 1998 年開始，在世界各國特別是亞洲國家還在經(jīng)歷著金融風(fēng)暴所帶來的蕭條時(shí)，中國卻保持著穩(wěn)定高速的發(fā)展，特別上海作為國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的橋頭堡，更顯鶴立雞群。近三、四年來上海的房地產(chǎn)市場特別是住宅市場得到了迅猛發(fā)展，同時(shí)也帶動(dòng)了別墅市場的復(fù)蘇。 在外銷別墅市場陷入低潮，還未走出迷谷的時(shí)候，內(nèi)銷別墅市場反而比較活躍，1998 年下半年開始上海西南莘莊附近地區(qū)掀起第二輪滬郊別墅置業(yè)熱潮，1999 年2022 年，排屋、聯(lián)體別墅等經(jīng)濟(jì)型別墅涌入市場，并迅速被市場所認(rèn)可，更預(yù)示著上海別墅市場春天的到來。 第三階段：別墅供應(yīng)放出巨量，別墅品種逐步齊全，意味著“別墅年”的到來；2022 年—至今一方面，別墅供應(yīng)放出巨量。別墅市場從 1998 年持續(xù)上升至 2022 年，上海別墅類物業(yè)供銷面積已經(jīng)占全部住宅開發(fā)面積近 1/3。另外，從 2022 年土地出讓面積的容積率來看，呈現(xiàn)出大幅度下降趨勢。同時(shí)，2022 年投放市場的別墅仍將一個(gè)較大的上升趨勢。0%5%10%15%20%25%30%35%1998年 1999年 2022年 2022年 2022年別 墅 物 業(yè) 的 銷 售 面 積 占 住 宅 開 發(fā) 面 積 的 百 分 比另一方面，市場形成了有效供應(yīng)。市場上確實(shí)出現(xiàn)了一大批區(qū)位適中、品質(zhì)優(yōu)越、價(jià)格適宜、升值較快的市場接受度高的別墅。從幾十萬的排屋，到幾百萬甚至幾千萬的豪宅，滬上別墅逐步形成了高中低檔滿足不同市場、不同需求的物業(yè)品類體系。 別墅市場區(qū)域劃分21 / 43? 2022 年上海別墅市場2022 年上海別墅市場成為上海樓市的熱點(diǎn)，品質(zhì)優(yōu)異、價(jià)位適宜的別墅引爆了購房者的購“墅”熱情，總體上，2022 上海別墅市場出現(xiàn)了如下新特征：（1） 墅項(xiàng)目供應(yīng)量猛增從 2022 年的別墅上市量來分析，2022 年的別墅市場供應(yīng)繼續(xù)呈上升勢頭。除了一些開發(fā)商開發(fā)別墅項(xiàng)目之外，更有一些其他行業(yè)公司欲投資別墅市場。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前閔行、松江、浦東、長寧四區(qū)別墅占別墅市場總數(shù)的 %,各區(qū)分布比率如下閔行 %、松江 %、浦東 %、長寧 %、青浦 %、嘉定 %、南匯 %、其他（奉賢、普陀、徐匯、靜安、寶山、楊浦）%。（2）高、中、低不同檔次別墅滿足市場需求。別墅市場中，高檔別墅項(xiàng)目正日益增多，獨(dú)立且?guī)в絮r明個(gè)性的別墅總價(jià)大多在200 萬元以上/棟，獲得了市場的認(rèn)可。在高檔別墅走俏的同時(shí)，郊縣邊遠(yuǎn)地區(qū)的聯(lián)體別墅以及混合物業(yè)類型中總價(jià)在 70—150 萬元/棟左右的經(jīng)濟(jì)型別墅，因走中低價(jià)位路線，迎合了部分消費(fèi)者的需求而同樣俏銷。30%20%18%9%7% 5%4% 7% 閔 行松 江浦 東長 寧青 浦嘉 定南 匯其 他22 / 43（3）豪宅市場初露端倪很多高檔獨(dú)立別墅于 2022 年下半年集中上市，本身高端產(chǎn)品銷售速度較慢加上市場消化時(shí)間短，因此整體銷售情況一半。佘山腳下的上海紫園最高定價(jià)達(dá)到 億人民幣，豪宅天價(jià)紀(jì)錄再度刷新，并且這幢頂級(jí)豪宅已經(jīng)被訂走。豪宅滿足了部分需求者的心理，而目前可選擇的豪宅并不多，并且一部分豪宅的含金量并不足，豪宅市場有待于進(jìn)一步的發(fā)展。（4）投資別墅項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)雖然別墅市場前景看好，但若出現(xiàn)供求比例失恒的局面或宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的波動(dòng)，別墅市場最先遭殃，據(jù)了解去年上市的別墅項(xiàng)目已有一些出現(xiàn)銷售阻力，別墅市場若沒有特色、沒有創(chuàng)新、沒有文化、靠簡單的復(fù)制，則市場前景不容樂觀。綜觀當(dāng)今上海別墅市場，大致按用途表現(xiàn)為六大類型居住型別墅——針對那些不滿足于城市鋼筋混凝土環(huán)境的人士而言；度假型別墅——上海以后會(huì)出現(xiàn)一家人擁有兩套房子的現(xiàn)實(shí)，郊區(qū)的別墅用于周末或節(jié)假日用，他們對獨(dú)棟或聯(lián)體需求較大；短期居住型——他們分布在高科技園區(qū)、進(jìn)出口貿(mào)易區(qū)、外企聚集等地；如金橋、張江、古北等，這些別墅環(huán)境好，檔次高，投資回報(bào)率高，大多租給老總居住； 旅游型別墅——適合這類需求的別墅位于風(fēng)景名勝旁邊，被經(jīng)營者用來當(dāng)賓 館使用；辦公型別墅——這是為滿足香港、臺(tái)灣以及國外公司解決辦公場地需求的；投資型別墅——如上海的老別墅。全 市 不 同 類 型 別 墅 內(nèi) 及 供 應(yīng) 及 消 化 情 況05000100001500020220獨(dú) 立 別 墅 聯(lián) 排 別 墅 疊 加 別 墅0%20%40%60%80%100%供 應(yīng) 量 消 化 量 銷 售 率23 / 43上海別墅市場的區(qū)域分布整體來看，上海的別墅相對集中在松江、閔行、青浦和浦東南匯四個(gè)區(qū)域，這四個(gè)區(qū)域的別墅已占到全市供應(yīng)總量的 80%以上。松江松江憑借良好的環(huán)境及地域優(yōu)勢，使目前上海別墅最集中的區(qū)域，已形成佘山、泗徑、新橋、九亭以及松江新城四個(gè)板塊市場。佘山 泗徑 新橋 九亭 松江新城區(qū)域特征依托上海唯一的自然風(fēng)景區(qū)和國家級(jí)旅游度假區(qū)——佘山風(fēng)景區(qū)，成為上海天然的頂級(jí)別墅區(qū)。滬松公路（泗涇）沿線已成為排屋、獨(dú)棟為主的內(nèi)銷居住型別墅。松江區(qū)域內(nèi)別墅供應(yīng)量最大的區(qū)域，該區(qū)域因地理位置等條件限制未來將會(huì)是聯(lián)排別墅的天下。交通方便。 依托松江大學(xué)城，別墅檔次逐步升高。配套基本上依靠小區(qū)內(nèi)會(huì)所的設(shè)置滿足日常的需要。依賴泗徑鎮(zhèn)和小區(qū)內(nèi)部配套。原規(guī)劃中作為別墅區(qū)配套設(shè)施的 30萬平方米的商業(yè)項(xiàng)目開始正式運(yùn)作。小區(qū)自身配套。松江新城的配套。物業(yè)類型獨(dú)立別墅群 獨(dú)立別墅群 各種類型別墅均有分布別墅品種較為豐富，但體量不大主要以聯(lián)體別墅為主物業(yè)檔次頂級(jí)、豪華 高檔 中檔、高檔 中檔 中低檔價(jià)格單價(jià)均在 10000元以上6000—7000 元/ 獨(dú)立別墅價(jià)格在 6000—4000— 3000—24 / 43特征平方米 7000 元/平方米，其它類型產(chǎn)品價(jià)格跨度較大，3000—7000元/平方米不等6500 元/平方米4500 元/平方米以上物業(yè)用途旅游、度假為主 度假、居住為主 居住、投資為主居住、投資為主居住、投資為主代表性別墅上海紫園、佘山天鄰別墅泗徑頤景園、云頂別墅云間水莊、綠洲長島別墅上海詩林閔行閔行作為新型的別墅聚集區(qū)，近年倍受追捧的經(jīng)濟(jì)型別墅相對集中，閔行屬于南北狹長的區(qū)域心態(tài)，從北向南依次分布著華漕鎮(zhèn)、顧戴路、春申（莘莊）和 華漕鎮(zhèn) 顧戴路 春申（莘莊）區(qū)域特征距離虹橋機(jī)場非常近，已成為中檔別墅群。閔行區(qū)又一個(gè)普通住宅的熱點(diǎn)區(qū)域交通方便 形成上海市最大的一塊別墅區(qū)物業(yè)類型獨(dú)立別墅 別墅品種齊全 聯(lián)體、獨(dú)立別墅聯(lián)體、獨(dú)立別墅物業(yè)檔次高檔 中檔 中檔 中檔價(jià)格特征8000 元/平方米 5000 元/平方米 7000—8000元/平方米5000—6000 元/平方米物業(yè)用途度假、居住為主 居住、投資為主 居住、投資為主居住、投資為主代表 西郊莊園 皇都花園、圣陶 隨園 天籟25 / 43性別墅沙花園青浦青浦的別墅空間布局主要依靠滬青平公路為主