某生活廣場(chǎng)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)
2025-05-22 06:04 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ；外圍區(qū)域約520萬(wàn)平方米，約占居住物業(yè)的６％。黃浦區(qū)在2003年7月發(fā)文要求加強(qiáng)對(duì)新建商業(yè)用房的監(jiān)管，限制新建商業(yè)用房的同一樓層劃小零銷(xiāo)售。這一政策的出臺(tái)將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響，也是上海商業(yè)用房開(kāi)發(fā)類(lèi)型變化的一個(gè)信號(hào)。分割型的小商鋪管理協(xié)調(diào)要求比較高，形象方面較難統(tǒng)一，有關(guān)限制措施出臺(tái)將造成投資者向街鋪傾斜?！∧壳埃虾Ｄ承┦袌?chǎng)空間較小、變化周期比較短的區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)招商困難的情形。今年下半年將出現(xiàn)商鋪現(xiàn)房集中上市的情況。屆時(shí)，招商困難這一矛盾將更為突出。預(yù)計(jì)一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將會(huì)對(duì)重要商業(yè)企業(yè)做出重大妥協(xié)，在租賃條件方面給與更多優(yōu)惠，進(jìn)而導(dǎo)致商業(yè)企業(yè)反客為主，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)降低的局面出現(xiàn)?？傊?，今年上海商鋪將有著更多縱深方向的變化，這對(duì)商鋪投資、開(kāi)發(fā)、規(guī)劃方面提出了許多新的課題，商鋪市場(chǎng)的技術(shù)要求會(huì)越來(lái)越高。在開(kāi)發(fā)方面更重視細(xì)分市場(chǎng)，重視定位和競(jìng)爭(zhēng)策略的制訂，在投資方面更注重收益和風(fēng)險(xiǎn)分析，而在市場(chǎng)價(jià)格方面，將出現(xiàn)總體租價(jià)微調(diào)、售價(jià)起穩(wěn)的局面。普陀區(qū)近年來(lái)建成了近百座大型商辦設(shè)施、六大賣(mài)場(chǎng)、三大超市配送中心，形成了有色金屬、汽車(chē)、化工、農(nóng)副產(chǎn)品等100余家大型生產(chǎn)資料和生活資料市場(chǎng)，是上海新興的商業(yè)中心，商業(yè)銷(xiāo)售營(yíng)業(yè)額、市場(chǎng)成交額一直位居上海中心區(qū)前列。 該區(qū)的市場(chǎng)群落建設(shè)于80年代末，主要以農(nóng)副產(chǎn)品、水果、有色金屬、塑料化工為主，現(xiàn)在已逐步成為以現(xiàn)代化大型配貨、銷(xiāo)售中心為主體的物貿(mào)基地。隨著近幾年區(qū)域開(kāi)發(fā)的推進(jìn)和人口的不斷進(jìn)入，真北路周邊的商業(yè)氣氛日漸濃厚。從目前情況看，進(jìn)駐該區(qū)域的商業(yè)機(jī)構(gòu)包括農(nóng)工商超市總部、紅星美凱龍、新長(zhǎng)征裝飾市場(chǎng)、新長(zhǎng)征電腦世界等國(guó)內(nèi)企業(yè)及麥德龍總部（METRO）、德國(guó)OBI建材超市等跨國(guó)公司。眾多商業(yè)設(shè)施的集中在這一區(qū)域產(chǎn)生了越來(lái)越強(qiáng)的商業(yè)聚合效應(yīng)，進(jìn)一步帶動(dòng)了周邊地區(qū)的人氣，使之成為上海西區(qū)一處重要的商業(yè)中心地帶。該區(qū)域主要商業(yè)設(shè)施情況詳見(jiàn)下表：真北路地區(qū)現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施情況序號(hào)名稱(chēng)面積（萬(wàn)平方米）經(jīng)營(yíng)類(lèi)型1麥德龍銷(xiāo)售中心2大賣(mài)場(chǎng)2農(nóng)工商配貨中心4大賣(mài)場(chǎng)3OBI建材超市建材、裝飾4紅星麥凱龍家具裝飾城12建材、家具5光彩小商品市場(chǎng)6小商品本項(xiàng)目地處曹安路、真北路交叉口處，處于普陀區(qū)規(guī)劃的大型商務(wù)中心范圍之內(nèi)，具有良好的商業(yè)前景。從交通情況看：滬寧高速公路是上海市西北部和江蘇省進(jìn)出上海市區(qū)的交通要道，真北路上在建的城市中環(huán)線即將完成，交通非常便利。這為顧客往來(lái)，擴(kuò)大本商業(yè)中心服務(wù)半徑提供了有利條件。從消費(fèi)群體看，目前地塊周邊已有祥和家園、祥和名邸、泰宸景苑、真源居住區(qū)、真西新村、梅川新村等多個(gè)居民新村，并有多個(gè)中高檔商品住宅區(qū)正在建設(shè)之中，因此有強(qiáng)大的消費(fèi)基礎(chǔ)。從競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境看：地塊周邊以有一批知名度較高的大賣(mài)場(chǎng)，以及在真北地區(qū)已經(jīng)發(fā)展較成熟的梅川路歐亞商業(yè)休閑街。這些商業(yè)對(duì)本項(xiàng)目利弊共存，利在于該區(qū)域已有的知名度易使人流聚集，從而有利于增加本商業(yè)中心的人流量，弊在于同類(lèi)商業(yè)設(shè)施云集，競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈。但是本項(xiàng)目商業(yè)區(qū)定位于檔次較高的主題百貨店，購(gòu)物環(huán)境寬敞，以購(gòu)物中心為發(fā)展目標(biāo)，與周邊的商業(yè)區(qū)有著不同的消費(fèi)定位和消費(fèi)群體，主要吸引本地塊及周邊高級(jí)商務(wù)人士的消費(fèi)能力，與周邊的大賣(mài)場(chǎng)有著互補(bǔ)關(guān)系，具有獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。綜上所述，本項(xiàng)目建設(shè)商業(yè)設(shè)施符合這一地區(qū)的功能定位和發(fā)展趨勢(shì)，迎合了地區(qū)對(duì)商業(yè)設(shè)施的需求，具有良好的市場(chǎng)前景。目前該區(qū)域商業(yè)用房底鋪日租金在34元/平方米日,在銅川路、真北路口的惠谷數(shù)碼廣場(chǎng)平均售價(jià)為10000元/平方米，日租金4元/平方米日。根據(jù)地塊周邊地區(qū)商業(yè)用房平均租金和售價(jià)情況，項(xiàng)目法人制定了經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，商業(yè)用房的一、二層出售，其余部分出租經(jīng)營(yíng)，商業(yè)用房售價(jià)暫定為12000元/平方米，平均租金暫定為3元/平方米日。 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民收入的提高，生活必需品的消費(fèi)占全部消費(fèi)的比重將不斷降低，恩格爾系數(shù)也將降低，而休閑消費(fèi)等將有驚人的增長(zhǎng)。2003年全社會(huì)餐飲業(yè)營(yíng)業(yè)額將達(dá)到6060億元，％，保持了連續(xù)13年兩位數(shù)的高速增長(zhǎng)。中國(guó)的餐飲業(yè)出現(xiàn)了一些巨大的變化，比如快餐和休閑餐飲的興起，洋快餐大舉進(jìn)入中國(guó)，西餐逐漸被人們接受，傳統(tǒng)餐飲和烹飪受到很大挑戰(zhàn)，餐飲的標(biāo)準(zhǔn)化、工業(yè)化正在興起等等。隨著中國(guó)加入世貿(mào)組織，在今后幾年，中國(guó)餐飲業(yè)將會(huì)以更快的速度向前發(fā)展。據(jù)中國(guó)飯店協(xié)會(huì)預(yù)計(jì)，2004年餐飲業(yè)仍將保持高速增長(zhǎng)，年?duì)I業(yè)額將突破7000億元大關(guān)，增長(zhǎng)幅度將達(dá)到15％左右。在上海市場(chǎng)，餐飲企業(yè)營(yíng)業(yè)額更是直線上升。，%。隨著中國(guó)加入WTO以及上海商業(yè)、旅游
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1