【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中的重要策略。 中國(guó)人民銀行下發(fā)文件價(jià)情房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理（銀發(fā) [2020]121 號(hào)），其要點(diǎn)如下： 加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理、引導(dǎo)規(guī)范貸款投向； 嚴(yán)格控制土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放； 規(guī)范建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款用途； 加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，重點(diǎn)支持中低收入家庭購(gòu)買住房的需要； 強(qiáng)化個(gè)人商業(yè)用房 貸款管理； 充分發(fā)揮利率杠桿對(duì)個(gè)人住房貸款需求的調(diào)節(jié)作用； 加強(qiáng)個(gè)人住房公積金委托貸款業(yè)務(wù)的管理。； 切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理。 《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國(guó) 發(fā) [2020]18 號(hào)），鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)大力發(fā)展 12 房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的重要意義； 完善供應(yīng)政策，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)（增加普通商品住房供應(yīng)、控制高檔商品房建設(shè)、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理等）； 改革住房制度，健全市場(chǎng)體系（搞活住房二級(jí)市場(chǎng)、繼續(xù)推進(jìn)現(xiàn)有公房出售、規(guī)范發(fā)展市場(chǎng)服務(wù)）； 發(fā)展住房信貸，強(qiáng)化管理服務(wù)（加大住房公積金歸集和貸款發(fā)放力度、完善個(gè)人住房貸款擔(dān)保機(jī)制、加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)管）； 改進(jìn)規(guī)劃管理，調(diào)控土地供應(yīng)； 加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，整頓市場(chǎng)秩序。 深圳 市投資宏觀背景 深圳市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀： 深圳經(jīng)濟(jì)在 2020 年上半年雖受非典影響，仍保持良好發(fā)展勢(shì)頭，累計(jì)完成國(guó)內(nèi) 生產(chǎn)總值 億元，同比增長(zhǎng) ％。 1－ 6 月，深圳固定資產(chǎn)投資達(dá) 億元，增長(zhǎng) 20％，增幅比去年同期高出 個(gè)百分點(diǎn)，擺脫了近 3 年來(lái)投資增長(zhǎng)乏力的狀況。其中，基本建設(shè)投資 億元，增長(zhǎng) ％，增幅在近 3 年中首次超過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，表明我市固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)已經(jīng)得到改善和優(yōu)化。 上半年，深圳物流業(yè)繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，集裝箱吞吐量在 6 月份連連刷新單月歷史紀(jì)錄， 上半年累計(jì)完成 萬(wàn)標(biāo)箱，增長(zhǎng) ％。據(jù)悉，深圳港集裝箱吞吐量今年可望完成 950 萬(wàn)標(biāo)箱，在全球排名有望躍居第五。空港方面，深圳機(jī)場(chǎng)貨郵行吞吐量達(dá) 萬(wàn)噸，增長(zhǎng) ％。 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 1－ 6 月，全市限額以上工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值（現(xiàn)價(jià)）達(dá) 億元，增長(zhǎng) ％；實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 億元，占 GDP 的比重上升至 ％。其中，高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) ％，占工業(yè)總產(chǎn)值的比重升至％。 另?yè)?jù)了解，我市外貿(mào)進(jìn)出口也保持較高的規(guī)模和增速，上半年進(jìn)出口總額達(dá) 13 億美元，完成全年計(jì)劃的 ％，增長(zhǎng) ％。其中，一般貿(mào)易出口累計(jì) 億美元，增長(zhǎng) ％，是增長(zhǎng)最快的貿(mào)易方式之一。機(jī)電產(chǎn)品和高新技術(shù)產(chǎn)品出口增勢(shì)強(qiáng)勁，成為支撐深圳外貿(mào)出口增長(zhǎng)的核心力量。 房地產(chǎn)進(jìn)入快速增長(zhǎng)期 有國(guó)際城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)可知，房地產(chǎn)發(fā)展階段于人均 GDP 數(shù)值有著密切的關(guān)系，而近幾年深圳經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，也進(jìn)一步帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展。根據(jù)人均 GDP 來(lái)判斷，深圳的房地產(chǎn)發(fā)展已進(jìn)入快速增長(zhǎng)期。 圖 1：國(guó)際通行的房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均 GDP 書(shū)紙的關(guān)系圖 單位：美元 發(fā)展時(shí)期 啟動(dòng)期 緩慢發(fā)展期 快速增長(zhǎng)期 發(fā)展速度放慢直至停滯不前 人均 GDP 1,000 3,000 4,000 8,000 圖 2：深圳近期人均 GDP 變化表 單位：美元 發(fā)展時(shí)期 1993 1997 1998 1999 2020 2020 2020 人均 GDP 1,953 3,699 4,022 4,338 4,647 5,236 5,558 人均住房支出呈上升態(tài)勢(shì) 據(jù)市統(tǒng)計(jì)局最近公布的調(diào)查顯示， 2020 年深圳居民人均可支配收入 為24,941 元，同比增長(zhǎng) ％；人均消費(fèi)性支出達(dá) 18,926 元，實(shí)際增長(zhǎng) ％。隨著生活水平的提高和信貸消費(fèi)意識(shí)的增強(qiáng)，部分有條件的居民已實(shí)現(xiàn)了二次置業(yè)，因此購(gòu)房支出呈上升態(tài)勢(shì)：人均購(gòu)房與建房支出為 2, 元，比上年上升 13％，因此居住類裝璜也隨之增長(zhǎng)，去年居民人均住房裝璜支出達(dá) 元，增幅高達(dá) ％。 物業(yè)投資政策分析 重大政策、相關(guān)產(chǎn)業(yè)扶持 14 深圳市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生調(diào)整，高薪技術(shù)產(chǎn)業(yè)成為深圳市持續(xù)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)地產(chǎn)提出了新的需求。城市對(duì)外開(kāi)放水平不斷提高，形成全方位開(kāi)放 的格局。政府加大投資力度，建成了一批重點(diǎn)市政工程，如濱海大道、中心公園一期改造工程等，美化城市形象，改善投資環(huán)境，使深圳成為國(guó)際花園城市。六大市政工程及地鐵工程的建設(shè)正在進(jìn)行之中，建成后將進(jìn)一步提高城市的整體形象，改變目前的居住置業(yè)分布及交通格局。 房地產(chǎn)相關(guān)政策趨勢(shì) 2020 年深圳市安居房正式上市交易，國(guó)家《商品房銷售管理辦法》出臺(tái)，深圳市六項(xiàng)吸引人才的重大措施公布實(shí)施，深圳進(jìn)一步規(guī)范土地交易并于近期公布《關(guān)于加強(qiáng)土地市場(chǎng)化管理進(jìn)一步搞活和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的決定》，這一系列的政策，將進(jìn)一步規(guī)范深圳市房地產(chǎn) 市場(chǎng)，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定有序發(fā)展，同時(shí)也有利于擴(kuò)大置業(yè)群體，置業(yè)次數(shù)，降低住宅成本（如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。 深圳市從 2020 年 10 月 1 日起執(zhí)行廣東省建設(shè)廳、廣東省物價(jià)局制定的《廣東省房屋交易價(jià)格計(jì)算暫行規(guī)定》，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售的商品房，按套（單元）或整層出售的，以套（單元）或整層內(nèi)建筑面積，即“套內(nèi)建筑面積”計(jì)算房?jī)r(jià)；整棟出售的，以該棟房屋建筑面積計(jì)算房?jī)r(jià)。交樓時(shí)實(shí)測(cè)面積與原價(jià)面積如果出現(xiàn)差異，面積誤差比正負(fù) 3％以上的，買家有權(quán)退房。 深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局計(jì)劃 2020 年，深圳 市將嚴(yán)格控制土地開(kāi)發(fā)供應(yīng)規(guī)模，全年土地供應(yīng)量將控制在 12 平方公里以內(nèi)；加強(qiáng)土地資源管理，土地供應(yīng)規(guī)模適度，架構(gòu)更趨合理，優(yōu)先保證了招商引資、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)工業(yè)、物流業(yè)以及城市基礎(chǔ)設(shè)施的用地需求。同時(shí)，還將加大土地清理力度，收回逾期未開(kāi)發(fā)用地。 城市遠(yuǎn)景及發(fā)展定位 根據(jù)《深圳市總體規(guī)劃（ 19902020）》，深圳市城市發(fā)展總目標(biāo)時(shí)：具有全國(guó)意義的綜合性經(jīng)濟(jì)特區(qū)，以集裝箱運(yùn)輸為主的區(qū)域性交通樞紐與香港功能 15 互補(bǔ)的金融、商貿(mào)、運(yùn)輸、信息、旅游為優(yōu)先的中心城市，以高新技術(shù)為先導(dǎo)，電子工業(yè)等制造業(yè)為 主的先進(jìn)工業(yè)生產(chǎn)基地；把深圳建設(shè)成為一個(gè)園林式花園城市，成為我國(guó)進(jìn)一步對(duì)外開(kāi)放的“窗口”。 根據(jù)《深圳市近期建設(shè)規(guī)劃（ 19902020）》，《規(guī)劃》可概況為五大目標(biāo)、十大行為、四項(xiàng)措施。 五大目標(biāo) 目標(biāo)一：驅(qū)動(dòng)區(qū)域合作，進(jìn)一步提升深圳在“珠三角”城市群眾的中心地位； 目標(biāo)二：強(qiáng)化城市集約發(fā)展和生態(tài)環(huán)境保護(hù)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展； 目標(biāo)三：實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展空間的戰(zhàn)略拓展與整合，提升城市整體建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與質(zhì)量； 目標(biāo)四：培育高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展和全面 升級(jí)； 目標(biāo)五：建立城市綜合交通運(yùn)輸體系，緩解機(jī)動(dòng)化迅速發(fā)展帶來(lái)的交通壓力。 深圳建設(shè)十大行動(dòng) 行動(dòng)一：劃定城市建設(shè)控制線和生態(tài)控制線，基本生態(tài)控制線 — 為現(xiàn)在可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)，保護(hù)城市生態(tài)環(huán)境而劃定的面積約 1100 平方公里。 近期建設(shè)控制線 — 城市近期建設(shè)嚴(yán)格限制在控制線。未來(lái)兩年半，特區(qū)內(nèi)的已出讓土地要繼續(xù)消化，可供開(kāi)發(fā)的土地都將集中在特區(qū)外。目前，深圳 96％的儲(chǔ)備用地幾種在特區(qū)外。 行動(dòng)二：推進(jìn)九大動(dòng)電發(fā)展地區(qū)和兩類改善片區(qū)建設(shè)； 16 行動(dòng)三：實(shí)施工業(yè)入園行動(dòng)，為促進(jìn)工業(yè)的集群化發(fā)展，《規(guī)劃》確定重點(diǎn)建設(shè)市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園和大工業(yè)園等先進(jìn)工業(yè)區(qū)等市級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，培育 6 個(gè)高薪技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū) 4 個(gè)先進(jìn)工業(yè)和特色工業(yè)園區(qū)，加快舊工業(yè)區(qū)，舊工業(yè)區(qū)的功能調(diào)整與改造； 行動(dòng)四：建設(shè)六大物流區(qū)、啟動(dòng)兩大保稅區(qū)； 行動(dòng)五：推進(jìn)商貿(mào)服務(wù)中心建設(shè)，完善城市服務(wù)體系； 行動(dòng)六：配套建設(shè)七大居住區(qū)； 行動(dòng)七：特區(qū)那重點(diǎn)建設(shè) 3 大公園和 7 個(gè)區(qū)級(jí)城市公園；重點(diǎn)建設(shè) 5 座郊野公園； 行動(dòng)八：建設(shè)東部濱海旅游區(qū)，保護(hù)重點(diǎn)歷史文物； 行動(dòng)九：建設(shè)城市綜合交通運(yùn)輸體 系，優(yōu)先發(fā)展軌道交通； 行動(dòng)十：適度超前建設(shè)市政公用設(shè)施。 四項(xiàng)措施 措施一：科學(xué)制定土地供應(yīng)計(jì)劃； 措施二：多渠道籌措建設(shè)資金； 措施三：制定實(shí)施細(xì)則； 措施四：對(duì)近期建設(shè)規(guī)劃滾動(dòng)調(diào)校和加強(qiáng)《規(guī)劃》實(shí)施的監(jiān)督管理。 隨著深圳中心區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)、地鐵 1 號(hào)線、大學(xué)成、西部跨海大橋、“ 9+1”高新產(chǎn)業(yè)帶啟動(dòng)等工程啟動(dòng)，政府將進(jìn)一步加大投資力度，并預(yù)計(jì) 2020 年中心區(qū)六大工程將陸續(xù)投入使用， 2020 年地鐵 1 號(hào)線工程竣工使用、 2020 年建設(shè)西部跨海大橋，這些重大舉措將進(jìn)一步美化城市形象，改善投資環(huán)境， 17 使 深圳成為更具吸引力、快速發(fā)展的城市。 2020 年深圳市經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)為大道中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，人均住宅 20 平方米，人均綠地 11 平方米，人口規(guī)模510 萬(wàn)。 深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)前瞻 1）、深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 2020 年上半年，深圳市商品房銷售面積達(dá) 381 萬(wàn)平方米，其中住宅銷售 346萬(wàn)平方米，均比去年同期增長(zhǎng) 20％以上。二手房市場(chǎng)成交面積更高達(dá) 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％。深圳規(guī)劃與國(guó)土資源局網(wǎng)上 2020 上半年商品房銷售統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，雖然經(jīng)過(guò) SARS 的洗禮，但深圳市房地產(chǎn)市廛供應(yīng)量和有效需求依然保持增長(zhǎng)態(tài) 勢(shì)，充分折射出深圳住宅市場(chǎng)的高度成熟。 表 6： 2020 上半年全市商品房銷售統(tǒng)計(jì)表 類型 套數(shù) 面積（ m2） 均價(jià)（元 / m2） 辦公樓 608 76, 9,862 商鋪 3,235 191, 12,439 單身公寓 1,663 84,662 7,108 住宅 37,554 3,460, 5,559 倉(cāng)庫(kù) 1 3,003 其它 21 3, 7,659 合 計(jì) 43,082 3,817, 6,027 住宅：近七成成交戶型 為二、三房 上半年二級(jí)市場(chǎng)共銷售商品房 381 萬(wàn)平方米，成交金額 230 億元，再創(chuàng)歷史新高，比去年同期增長(zhǎng) ％以上，增幅較大。從各類型來(lái)看，辦公樓銷售面積為 萬(wàn)平方米。比去年同期增長(zhǎng) ％，均價(jià) 9,862 元 /平方米。商品面積為 萬(wàn)平方米。比去年同期增長(zhǎng) ％，均價(jià) 萬(wàn)元 /平方米。住宅面積為 346 萬(wàn)平方米。比去年同期增長(zhǎng) 21％，均價(jià) 5,559 元 /平方米。 從住宅成交戶型來(lái)看，上半年成交仍以二房、三房為主，占 70％以上，這也18 主要是由于中等戶型住宅恰好滿足了占主體地位的社 會(huì)階層的住房需求，而一房及公寓小戶型多為單身人士作為投資或過(guò)渡型用房，比例較小。四房以上、復(fù)式、別墅等大戶型的房子則多高收入階層或香港人購(gòu)買，比例也相應(yīng)較少。這樣分布格局體系了市場(chǎng)的需求層次，也同時(shí)與市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)相符合。 從住宅成交的平均單價(jià)來(lái)看，上半年全市住宅均價(jià)為 5,559 元 /平方米，與去年的 5,533 元 /平方米相比，上漲 ％，表明深圳房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)一個(gè)階段的發(fā)展，隨著關(guān)內(nèi)土地的日益減少，整體均價(jià)基本呈微幅上漲趨勢(shì)。 表 7： 2020 上半年全市住宅銷售統(tǒng)計(jì)表（按照戶型） 戶型 套數(shù) 面積（ m2） 均 價(jià)（元 / m2） 單身公寓 617 21, 6,807 一房住宅 4,184 170,