【正文】 三、 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn) ：房地產(chǎn)業(yè)具有投入大、資金需求大、開(kāi)發(fā) 周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，特別是高層建筑，導(dǎo)致行業(yè)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)程度高。 建議 商業(yè)整體規(guī)劃，減少商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)； 適當(dāng)改善周邊環(huán) 境，提升住宅品質(zhì)； 商業(yè)整體包裝推廣，提升 3 層商業(yè)價(jià)值。 項(xiàng)目 具有良好的社會(huì)效益 項(xiàng)目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能，增加財(cái)政稅收，創(chuàng)作就業(yè)機(jī)會(huì)。 社會(huì)效益和影響分析 改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能。 測(cè)算過(guò)程詳見(jiàn)附表 ：《敏感性分析表》。 項(xiàng)目不確定性分析 項(xiàng)目盈虧平衡分析 項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)（臨界點(diǎn)），是指項(xiàng)目銷(xiāo)售收入扣除銷(xiāo)售稅費(fèi)后與總投資相等的狀態(tài)。 項(xiàng)目的資金來(lái)源與運(yùn)用情況詳見(jiàn)附表 ：《資金來(lái)源與運(yùn)用表》。 根據(jù)深圳住宅項(xiàng)目的正常銷(xiāo)售情況及本項(xiàng)目的實(shí)際情況，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售進(jìn)度，計(jì)算各時(shí)期的銷(xiāo)售回款金額項(xiàng)目各期的銷(xiāo)售收入、銷(xiāo)售稅金測(cè) 算具體見(jiàn)《項(xiàng)目銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金附加估算表》（附表 ）。 2020 年年中進(jìn)入銷(xiāo)售期，銷(xiāo)售其至 2020 年底，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)測(cè)算從 2020 年 1 月至 2020 年 12 月，共計(jì)三年，建設(shè)周期 年。 公共設(shè)施專(zhuān)用基金 根據(jù)《深圳市住宅公共設(shè)施專(zhuān)用基金管理規(guī)定》中規(guī)定：“公用設(shè)施專(zhuān)用基金由建設(shè)單位‘在住宅移交時(shí)按住宅區(qū)除地價(jià)外的建設(shè)投資的 2%的比例，一次性向 31 業(yè)委會(huì)劃撥”。 財(cái)務(wù)費(fèi)用 指為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息。 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 由于項(xiàng)目地塊地勢(shì)良好，項(xiàng)目本身為大眾化產(chǎn)品，同時(shí)開(kāi)發(fā)商控制項(xiàng)目成本較強(qiáng)，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按前述 3 項(xiàng)之和的 2%記取較為合理。 30 項(xiàng)目建安工程費(fèi)為 萬(wàn)元。 總投資估算說(shuō)明 土地成本 根據(jù)委托方介紹：項(xiàng)目用地轉(zhuǎn)讓費(fèi)為 11400 萬(wàn)元，與基準(zhǔn)地價(jià)相比較為便宜。 2) 商業(yè)設(shè)計(jì) 在充分挖掘臨街商業(yè)價(jià)值的情況下，對(duì)項(xiàng)目商業(yè)部分應(yīng)整體規(guī)劃成為專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)或者其他類(lèi)型商業(yè)形態(tài)。 26 4 市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估 項(xiàng)目定位 通過(guò)項(xiàng)目的 SWOT 分析，我們考慮到項(xiàng)目的較適宜的定位為：蓮塘生態(tài)景觀住宅。 25 項(xiàng)目 SWOT 分析 S（優(yōu)勢(shì)）： 緊鄰羅路，交通方便； 規(guī)模較大，具有一定的規(guī)模優(yōu)勢(shì)； 開(kāi)發(fā)商具有一定的知名度，品牌優(yōu)勢(shì)； 南北向山景，景觀資源非常豐富，具景觀優(yōu)勢(shì)。 24 3 項(xiàng)目分析與評(píng)價(jià) 地塊解析 交通條件 項(xiàng)目位于蓮塘西嶺下村，位于羅湖區(qū)至沙頭角大道南側(cè)，新秀村東頭，西面是曦龍山莊，南面就是與香港的分界線(xiàn)，可以憑窗遠(yuǎn)眺一覽青山綠水，風(fēng)景非常優(yōu)美，是居家的風(fēng)水寶地。 出租商鋪的租價(jià)平均一樓月租金為 50~200 元 /平方米鋪位經(jīng)營(yíng)以服務(wù)住宅小區(qū)的配套為主，如：五金配件、美容美發(fā)、日用副食、餐飲、布藝窗簾等。 需求分析 區(qū)域市場(chǎng)住宅需求分析 蓮塘地產(chǎn)市場(chǎng)地區(qū)域性不強(qiáng)，該區(qū)域住宅地主要目標(biāo)客戶(hù)為： ① 蓮塘片區(qū)本地居民 ② 羅湖居民 22 ③ 香港居民 ④ 福田南山居民 據(jù)調(diào)查，蓮塘片區(qū)銷(xiāo)售情況較好的樓盤(pán)，主力戶(hù)型主要以面積介于 80 m2～ 110 m2 三房為主， 70 m2左右的二房市場(chǎng)承接力也比較理想。 宏觀市場(chǎng)與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒 中國(guó)人民銀行新近出臺(tái)的 121文件通知指出要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)信貸管理，給部分開(kāi)發(fā)商帶來(lái)資金動(dòng)作上的壓力； 國(guó)務(wù)院發(fā)表《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，通知明確指出全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是健康發(fā)展，并 明確提出“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。 20 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測(cè) 地理位置 蓮塘片區(qū)位于深圳市羅湖區(qū)，具體位置如下圖。 2）、深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)預(yù)測(cè) 2020 年上半年深圳房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的新增批售面積接近 400 萬(wàn)平方米，加上2020 年上市的市場(chǎng)存量約 500 萬(wàn)平方米，市場(chǎng)上在售樓盤(pán)可售面積的數(shù)量非常大，已經(jīng)呈現(xiàn)出供大于求的局面，未來(lái)的市場(chǎng)消化壓力較大。 未來(lái)：市場(chǎng)消化壓力較大 上半年新開(kāi)樓盤(pán) 64 個(gè)，入市面積達(dá) 275 萬(wàn)平方米。從總體上看，與 2020 年同期相比較，總價(jià)在19 40 萬(wàn)元以上的住宅成交量上漲，并且高價(jià)位住宅成交增長(zhǎng)較快，總價(jià)在 80萬(wàn)～ 100 萬(wàn)元之間的二手物業(yè)同比增長(zhǎng)了約 80％。 從住宅成交的平均單價(jià)來(lái)看，上半年全市住宅均價(jià)為 5,559 元 /平方米，與去年的 5,533 元 /平方米相比，上漲 ％，表明深圳房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)一個(gè)階段的發(fā)展，隨著關(guān)內(nèi)土地的日益減少，整體均價(jià)基本呈微幅上漲趨勢(shì)。比去年同期增長(zhǎng) 21％，均價(jià) 5,559 元 /平方米。比去年同期增長(zhǎng) ％，均價(jià) 9,862 元 /平方米。二手房市場(chǎng)成交面積更高達(dá) 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％。 四項(xiàng)措施 措施一：科學(xué)制定土地供應(yīng)計(jì)劃； 措施二：多渠道籌措建設(shè)資金； 措施三：制定實(shí)施細(xì)則； 措施四：對(duì)近期建設(shè)規(guī)劃滾動(dòng)調(diào)校和加強(qiáng)《規(guī)劃》實(shí)施的監(jiān)督管理。 近期建設(shè)控制線(xiàn) — 城市近期建設(shè)嚴(yán)格限制在控制線(xiàn)。 城市遠(yuǎn)景及發(fā)展定位 根據(jù)《深圳市總體規(guī)劃（ 19902020）》，深圳市城市發(fā)展總目標(biāo)時(shí)：具有全國(guó)意義的綜合性經(jīng)濟(jì)特區(qū)，以集裝箱運(yùn)輸為主的區(qū)域性交通樞紐與香港功能 15 互補(bǔ)的金融、商貿(mào)、運(yùn)輸、信息、旅游為優(yōu)先的中心城市，以高新技術(shù)為先導(dǎo)，電子工業(yè)等制造業(yè)為 主的先進(jìn)工業(yè)生產(chǎn)基地；把深圳建設(shè)成為一個(gè)園林式花園城市，成為我國(guó)進(jìn)一步對(duì)外開(kāi)放的“窗口”。 深圳市從 2020 年 10 月 1 日起執(zhí)行廣東省建設(shè)廳、廣東省物價(jià)局制定的《廣東省房屋交易價(jià)格計(jì)算暫行規(guī)定》，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售的商品房，按套（單元）或整層出售的，以套（單元）或整層內(nèi)建筑面積，即“套內(nèi)建筑面積”計(jì)算房?jī)r(jià)；整棟出售的，以該棟房屋建筑面積計(jì)算房?jī)r(jià)。城市對(duì)外開(kāi)放水平不斷提高，形成全方位開(kāi)放 的格局。根據(jù)人均 GDP 來(lái)判斷，深圳的房地產(chǎn)發(fā)展已進(jìn)入快速增長(zhǎng)期。 另?yè)?jù)了解，我市外貿(mào)進(jìn)出口也保持較高的規(guī)模和增速，上半年進(jìn)出口總額達(dá) 13 億美元，完成全年計(jì)劃的 ％，增長(zhǎng) ％。據(jù)悉，深圳港集裝箱吞吐量今年可望完成 950 萬(wàn)標(biāo)箱，在全球排名有望躍居第五。 深圳 市投資宏觀背景 深圳市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀： 深圳經(jīng)濟(jì)在 2020 年上半年雖受非典影響，仍保持良好發(fā)展勢(shì)頭，累計(jì)完成國(guó)內(nèi) 生產(chǎn)總值 億元，同比增長(zhǎng) ％。2020 年，房地產(chǎn)業(yè)將秉承品牌化發(fā)展趨勢(shì)，個(gè)性化、品牌化繼續(xù)成 為時(shí)尚，成為各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中的重要策略。 房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長(zhǎng)，但增幅會(huì)逐漸回落 2020 年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)將明顯放慢；房地產(chǎn)企業(yè)效益降幅可能較小，但企業(yè)間的差異將很大；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，新興建材和高科技廣泛應(yīng)用；外資進(jìn)入加速，房地產(chǎn)企業(yè)將加強(qiáng)聯(lián)盟，在海外資金加速進(jìn)入的同時(shí)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)也將會(huì)加強(qiáng)聯(lián)盟，以適應(yīng)發(fā)展要求和應(yīng)對(duì)來(lái)自各方面的挑戰(zhàn)。 2020 年 上半年中國(guó)完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 50053 億元，按可比價(jià)格計(jì)劃，與去年同期相比增長(zhǎng) %。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益一般，有一定風(fēng)險(xiǎn)，特別是商業(yè)部分能否成功影響全局。 投資估算和資金籌措 投資估算 根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目的總投資為 萬(wàn)元（含地價(jià)），詳見(jiàn)下表： 8 表 3：項(xiàng)目總投資估算表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 總額萬(wàn)元 1 土地成本 2 前期工程費(fèi) 3 建安工程 4 管理費(fèi) 5 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 6 其他費(fèi)用 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 8 銷(xiāo)售費(fèi)用 9 公用設(shè)施專(zhuān)用基金 10 合計(jì) 項(xiàng)目投資的資金來(lái)源包括自有資金、銀行融資和銷(xiāo)售回款。1 深圳市 ***廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 評(píng)估單位：深圳市 ***地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司 評(píng)估人： *** 報(bào)告編號(hào)：深尊研字 ***號(hào) 2020 年 12 月 30 日 2 目 錄 1 項(xiàng)目總論 ................................................................................................................. 5 項(xiàng)目背景 ................................................................................................... 5 項(xiàng)目名稱(chēng) ............................................................................................ 5 開(kāi)發(fā)公司簡(jiǎn)介 .................................................................................... 5 承擔(dān)可行性研究公司 ........................................................................ 5 研究工作依據(jù) .................................................................................... 5 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃內(nèi)容 ............................................................................ 6 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手續(xù) .................................................................................... 6 可行性研究結(jié)果 ....................................................................................... 7 市場(chǎng)預(yù)測(cè) ............................................................................................ 7 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 .................................................................................... 7 投資估算和資金籌措 ........................................................................ 7 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 ............................................................................ 8 2 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 ................................................................................... 10 市場(chǎng)宏觀背景 ...............................................................................