【導(dǎo)讀】深圳市***廣場項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

　　

【正文】 月竣工，其開發(fā)建設(shè)期為 年（從 2020 年第 1 季度至 2020 年第 2 季度，共 10 個季度）。 施工橫道圖 詳見附表 29 6 投資估算與資金籌措 項(xiàng)目總投資估算 根據(jù)測算，項(xiàng)目的總投資為 萬元（含土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)）詳細(xì)見下表 表 10：項(xiàng)目總投資估算表 序號 項(xiàng)目名稱 總額萬元 單價（元 /平方米） 占總投資比例 1 土地成本 % 2 前期工程費(fèi) % 3 建安工程 % 4 管理費(fèi) % 5 不可預(yù)見費(fèi) % 6 其他費(fèi)用 % 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 % 8 銷售費(fèi)用 % 9 公用設(shè)施專用基金 % 10 合計(jì) % 注：單價為按建筑總面積分?jǐn)傆?jì)算的單價 ,包括地下室面積。 總投資估算說明 土地成本 根據(jù)委托方介紹：項(xiàng)目用地轉(zhuǎn)讓費(fèi)為 11400 萬元，與基準(zhǔn)地價相比較為便宜。 前期工程費(fèi) 前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘察等費(fèi)用，費(fèi)用確定主要參考近期《深圳市建筑工程價格信息》及同類房地產(chǎn)開項(xiàng)目的實(shí)際情況。 項(xiàng)目前期費(fèi)用為 萬元。 建安工程費(fèi) 包括基礎(chǔ)、主體、水電安裝、室外配套等，此項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)情況，結(jié)合工程施工進(jìn)度計(jì)劃投入。 30 項(xiàng)目建安工程費(fèi)為 萬元。 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)等、房地產(chǎn)稅等。按深圳市同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的水平和本項(xiàng)目的具體情況，本項(xiàng)目管理費(fèi)按前述三項(xiàng)之和的 2%記取。 項(xiàng)目管理費(fèi)為 萬元。 不可預(yù)見費(fèi) 由于項(xiàng)目地塊地勢良好，項(xiàng)目本身為大眾化產(chǎn)品，同時開發(fā)商控制項(xiàng)目成本較強(qiáng)，不可預(yù)見費(fèi)按前述 3 項(xiàng)之和的 2%記取較為合理。 項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi)為 萬元。 其他費(fèi)用 主要指工程監(jiān)理費(fèi)，工程咨詢費(fèi)、 與政府建設(shè)管理部門發(fā)生的費(fèi)用。 項(xiàng)目的其他費(fèi)用為 萬元。 財(cái)務(wù)費(fèi)用 指為開發(fā)項(xiàng)目融資而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息。 項(xiàng)目借款為 15000 萬元，貸款期限為 2 年，按月付息，利息為 萬元。 銷售費(fèi)用 包括廣告及代理費(fèi)用，參考深圳市一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)及項(xiàng)目的實(shí)際情況，取銷售費(fèi)用為銷售額的 %。 項(xiàng)目的銷售費(fèi)用為 萬元。 公共設(shè)施專用基金 根據(jù)《深圳市住宅公共設(shè)施專用基金管理規(guī)定》中規(guī)定：“公用設(shè)施專用基金由建設(shè)單位‘在住宅移交時按住宅區(qū)除地價外的建設(shè)投資的 2%的比例，一次性向 31 業(yè)委會劃撥”。經(jīng)估算為 萬元。 資金籌措 項(xiàng)目投資的資金來源包括只有資金，銀行融資及銷售回款。 項(xiàng)目總投資為 萬元，經(jīng)測算需投入自籌資金、銀行借款、銷售收入，其中詳細(xì)如下表： 表 11：項(xiàng)目資金來源表 序號 項(xiàng)目 資金（萬元） 比例 1 自籌資金 15000 % 2 銀行借款 15000 % 3 銷售收入 % 4 總投資 % 投資使用計(jì)劃 根據(jù)企 業(yè)提供的資料，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際付款情況和工程進(jìn)度合理計(jì)劃投入量測算，具體見附表 《項(xiàng)目投資計(jì)劃表》 經(jīng)濟(jì)測算時，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況、計(jì)算期從 2020 年上半年開始項(xiàng)目資金正式開始投入， 2020 年上半年竣工驗(yàn)收。 2020 年年中進(jìn)入銷售期，銷售其至 2020 年底，對項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)測算從 2020 年 1 月至 2020 年 12 月，共計(jì)三年，建設(shè)周期 年。 32 7 銷售及經(jīng)營收入測定 物業(yè)銷售收入估算 項(xiàng)目銷售收入測算 銷售收入：根據(jù)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)及前述項(xiàng)目及市場分析，項(xiàng)目可售的建筑面積為 103696 ㎡，其中住宅 85596 ㎡，銷售均價 5500 元 /㎡，銷售率按 95%計(jì)；商業(yè) 18104 ㎡，均價 8000 元 /㎡，銷售率按 90%計(jì)，其余部分用于自營或出租，暫不考慮其收入。 表 12：項(xiàng)目銷售收入測算表 項(xiàng)目 可售面積（㎡） 銷售單價（元 /㎡） 銷售率 銷售收入（萬元） 住宅 85596 5500 95% 商業(yè) 18104 8000 90% 合計(jì) 103696 根據(jù)深圳住宅項(xiàng)目的正常銷售情況及本項(xiàng)目的實(shí)際情況，預(yù)測銷售進(jìn)度，計(jì)算各時期的銷售回款金額。 銷售稅金及附加測算 銷售稅金及附加：按規(guī)定，深圳市房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)主要是營業(yè)稅（銷售額的 %），城市建設(shè)維護(hù)稅（營業(yè)稅的 1%），印花稅（銷售額的 %） ,項(xiàng)目銷售稅金及附加合計(jì)為 萬元。 根據(jù)深圳住宅項(xiàng)目的正常銷售情況及本項(xiàng)目的實(shí)際情況，預(yù)計(jì)銷售進(jìn)度，計(jì)算各時期的銷售回款金額項(xiàng)目各期的銷售收入、銷售稅金測 算具體見《項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金附加估算表》（附表 ）。 項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃 根據(jù)深圳住宅項(xiàng)目的正常銷售情況及本項(xiàng)目的實(shí)際情況 ,根據(jù)的預(yù)計(jì)銷售進(jìn)33 度 ,計(jì)算各時期的銷售回款金額 . 2020 年年中正式進(jìn)入項(xiàng)目的銷售期，銷售期至 2020 年年底。 項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃詳見《項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金附加估算表》（附表 ） 。 資金來源與運(yùn)用分析 根據(jù)委托方提供的資料對項(xiàng)目的投資及資金籌措計(jì)劃進(jìn)行分析。 項(xiàng)目的資金來源與運(yùn)用情況詳見附表 ：《資金來源與運(yùn)用表》。 銷售利潤 經(jīng)測算項(xiàng)目的利潤總額、稅后利潤 （凈利潤）、投資利潤率等指標(biāo)詳見下表： 表 13：項(xiàng)目利潤估算表 序號 項(xiàng)目 計(jì)算公式 金額（萬元） ⑴ 銷售收入 ⑵ 開發(fā)成本 ⑶ 銷售費(fèi)用 ⑷ 銷售稅金及附加 ⑸ 財(cái)務(wù)費(fèi)用 1590 ⑹ 利潤總額 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸ ⑺ 所得稅 ⑹ 15% ⑻ 凈利潤 ⑹ ⑺ ⑼ 成本利潤率 利潤總額 /總投資 % ⑽ 稅后成本利潤率 凈利潤 /總投資 % 注：上表為住宅銷售率為 95%、商業(yè)銷售率為 90%的情況下的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。 項(xiàng)目各計(jì)算期的利潤測算詳見附表 ：《損益及利潤分配表》。 34 8 財(cái)務(wù)與敏感性分析 項(xiàng)目盈利能力分析 經(jīng)測算，總投資為萬元，開發(fā)期為 年，投資回收期為 年，利潤總額為 萬元，稅后利潤為 萬元，稅后成本利潤率為 %，低于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目正常水平。 項(xiàng)目不確定性分析 項(xiàng)目盈虧平衡分析 項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)（臨界點(diǎn)），是指項(xiàng)目銷售收入扣除銷售稅費(fèi)后與總投資相等的狀態(tài)。分析如下： 在項(xiàng)目開發(fā)成本及銷 售價格等其它條件不變的情況，由靜態(tài)測算可知，當(dāng)住宅和商業(yè)銷售率達(dá) 84%時項(xiàng)目可保本。 根據(jù)市場及項(xiàng)目定位分析，該項(xiàng)目住宅部分的保本銷售價格及銷售率容易實(shí)現(xiàn)，商業(yè)部分則需要制定切實(shí)可行的營銷方案進(jìn)行包裝推廣，商業(yè)價值套現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)較大。 項(xiàng)目敏感性分析 我們對銷售收入、開發(fā)成本變化進(jìn)行了敏感性分析測算。 測算過程詳見附表 ：《敏感性分析表》。 以下為兩種最不利情況的測算結(jié)果： 35 表 14：項(xiàng)目敏感性分析 序號 項(xiàng)目 部分指標(biāo)變化 敏感性分析結(jié)果 銷售收入（萬元） 總投資（萬元） 稅后利潤（ 萬元） 成本利潤率 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元） 內(nèi)部收益率 動態(tài)回收期 基本方案 % ￥ 3, % 銷售收入變化 銷售收入下降 5% % ￥ % 銷售收入上升 5% % ￥ 5, % 工程成本變化 工程成本增加 5% % ￥ 1, % 工程成本減少 5% % ￥ 5, % 經(jīng)測算可知： ①、本項(xiàng)目的銷售收入和開發(fā)成本兩個因素分別變動對項(xiàng)目效益會產(chǎn)生較大影響，銷售收入的變動對項(xiàng)目效益影響較大。 ②、項(xiàng)目銷售收入和開發(fā)成本在不利影響下，項(xiàng)目已無贏利空間，說明項(xiàng)目搞風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。 ③、保證銷售價格和銷售率的實(shí)現(xiàn)，控制項(xiàng)目開發(fā)成本，是項(xiàng) 目盈利的有效保證。 社會效益和影響分析 改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能。 增加財(cái)政稅收 創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會 項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，將會給建筑業(yè)、建材業(yè)、金融、保險(xiǎn)、廣告等多個行業(yè)創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會，建成后也將為保安、物業(yè)管理、商業(yè)提供新的機(jī)會。 36 9 可行性研究結(jié)論與建議 擬建方案的結(jié)論性意見 目前土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)手續(xù)正在辦理之中 蓮塘 ***項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策；目前，本項(xiàng)目土地使用權(quán)正在轉(zhuǎn)讓過程中。 建設(shè)后續(xù)資金需要有保證 項(xiàng)目建設(shè)資金來源于銀行貸款，所以后續(xù)資金一定要有保證。 項(xiàng)目 具有良好的社會效益 項(xiàng)目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能，增加財(cái)政稅收，創(chuàng)作就業(yè)機(jī)會。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益一般，有一定的風(fēng)險(xiǎn)。 表 15：項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號 項(xiàng)目 指標(biāo) 1 占地面積（ m2） 2 總建筑面積（ m2） 3 項(xiàng)目總投資（萬元） 4 項(xiàng)目經(jīng)營收入（萬元） 5 利潤總額（萬元） 6 稅后利潤（萬元） 7 成本利潤率（稅前） % 8 成本凈 利潤（稅后） % 9 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）萬元 10 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） % 11 動態(tài)投資回收期（年） 12 貸款償還期 注：上表為住宅銷售率為 95%、商業(yè)銷售率為 90%的情況下的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。 37 項(xiàng)目主要問題的解決辦法和建議 項(xiàng)目的主要問題 周邊人氣較弱； 周邊為工業(yè)廠房及村屋，環(huán)境較差； 土地有較大高差，商業(yè)規(guī)劃有一定的難度； 商業(yè)部分是否成功影響整個項(xiàng)目。 建議 商業(yè)整體規(guī)劃，減少商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)； 適當(dāng)改善周邊環(huán) 境，提升住宅品質(zhì)； 商業(yè)整體包裝推廣，提升 3 層商業(yè)價值。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 一、 市場風(fēng)險(xiǎn) ：商業(yè)周邊商業(yè)氣氛不濃，周邊住宅業(yè)較少，如何挖掘提升項(xiàng)目的商業(yè)價值成為本項(xiàng)目的最大市場風(fēng)險(xiǎn)。 二、 建筑本體風(fēng)險(xiǎn) ：該項(xiàng)目目前正在進(jìn)行場地平整，如果開發(fā)商資金籌措不到位，造成工程后續(xù)資金不足，則很有可能造成 項(xiàng)目“爛尾”，后期投入資金不足，造成停工。該項(xiàng)目存在一定建筑本體風(fēng)險(xiǎn)。 三、 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn) ：房地產(chǎn)業(yè)具有投入大、資金需求大、開發(fā) 周期長等特點(diǎn)，特別是高層建筑，導(dǎo)致行業(yè)的市場風(fēng)險(xiǎn)程度高。 38 防范建議 做好項(xiàng)目前期的市場調(diào)研 和客戶需求調(diào)查； 合理安排融資計(jì)劃，保證資金充足； 加強(qiáng)項(xiàng)目自身品質(zhì)，完善小區(qū)環(huán)境，提高市場競爭力； 商業(yè)部風(fēng)整體規(guī)劃包裝推廣，最大限度降低本項(xiàng)目的商業(yè)部分風(fēng)險(xiǎn)。 39 10 附表 項(xiàng)目工程計(jì)劃橫道圖 項(xiàng)目開發(fā)成本估算表 項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表 資金來源與運(yùn)用表 損益及利潤分配表 現(xiàn)金流量表（全部投資） 借款償還期測算表 敏感性分析表