【導讀】深圳市***廣場項目可行性研究報告

　　

【正文】 月竣工，其開發(fā)建設期為 年（從 2020 年第 1 季度至 2020 年第 2 季度，共 10 個季度）。 施工橫道圖 詳見附表 29 6 投資估算與資金籌措 項目總投資估算 根據(jù)測算，項目的總投資為 萬元（含土地轉讓費）詳細見下表 表 10：項目總投資估算表 序號 項目名稱 總額萬元 單價（元 /平方米） 占總投資比例 1 土地成本 % 2 前期工程費 % 3 建安工程 % 4 管理費 % 5 不可預見費 % 6 其他費用 % 7 財務費用 % 8 銷售費用 % 9 公用設施專用基金 % 10 合計 % 注：單價為按建筑總面積分攤計算的單價 ,包括地下室面積。 總投資估算說明 土地成本 根據(jù)委托方介紹：項目用地轉讓費為 11400 萬元，與基準地價相比較為便宜。 前期工程費 前期工程費主要包括項目前期規(guī)劃、設計、勘察等費用，費用確定主要參考近期《深圳市建筑工程價格信息》及同類房地產開項目的實際情況。 項目前期費用為 萬元。 建安工程費 包括基礎、主體、水電安裝、室外配套等，此項費用根據(jù)項目開發(fā)情況，結合工程施工進度計劃投入。 30 項目建安工程費為 萬元。 管理費用 管理費用是指房地產開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產開發(fā)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，如管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、咨詢費等、房地產稅等。按深圳市同類房地產開發(fā)項目的水平和本項目的具體情況，本項目管理費按前述三項之和的 2%記取。 項目管理費為 萬元。 不可預見費 由于項目地塊地勢良好，項目本身為大眾化產品，同時開發(fā)商控制項目成本較強，不可預見費按前述 3 項之和的 2%記取較為合理。 項目不可預見費為 萬元。 其他費用 主要指工程監(jiān)理費，工程咨詢費、 與政府建設管理部門發(fā)生的費用。 項目的其他費用為 萬元。 財務費用 指為開發(fā)項目融資而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息。 項目借款為 15000 萬元，貸款期限為 2 年，按月付息，利息為 萬元。 銷售費用 包括廣告及代理費用，參考深圳市一般房地產開發(fā)項目的標準及項目的實際情況，取銷售費用為銷售額的 %。 項目的銷售費用為 萬元。 公共設施專用基金 根據(jù)《深圳市住宅公共設施專用基金管理規(guī)定》中規(guī)定：“公用設施專用基金由建設單位‘在住宅移交時按住宅區(qū)除地價外的建設投資的 2%的比例，一次性向 31 業(yè)委會劃撥”。經(jīng)估算為 萬元。 資金籌措 項目投資的資金來源包括只有資金，銀行融資及銷售回款。 項目總投資為 萬元，經(jīng)測算需投入自籌資金、銀行借款、銷售收入，其中詳細如下表： 表 11：項目資金來源表 序號 項目 資金（萬元） 比例 1 自籌資金 15000 % 2 銀行借款 15000 % 3 銷售收入 % 4 總投資 % 投資使用計劃 根據(jù)企 業(yè)提供的資料，結合項目開發(fā)實際付款情況和工程進度合理計劃投入量測算，具體見附表 《項目投資計劃表》 經(jīng)濟測算時，根據(jù)項目的實際情況、計算期從 2020 年上半年開始項目資金正式開始投入， 2020 年上半年竣工驗收。 2020 年年中進入銷售期，銷售其至 2020 年底，對項目的經(jīng)濟測算從 2020 年 1 月至 2020 年 12 月，共計三年，建設周期 年。 32 7 銷售及經(jīng)營收入測定 物業(yè)銷售收入估算 項目銷售收入測算 銷售收入：根據(jù)項目方案設計及前述項目及市場分析，項目可售的建筑面積為 103696 ㎡，其中住宅 85596 ㎡，銷售均價 5500 元 /㎡，銷售率按 95%計；商業(yè) 18104 ㎡，均價 8000 元 /㎡，銷售率按 90%計，其余部分用于自營或出租，暫不考慮其收入。 表 12：項目銷售收入測算表 項目 可售面積（㎡） 銷售單價（元 /㎡） 銷售率 銷售收入（萬元） 住宅 85596 5500 95% 商業(yè) 18104 8000 90% 合計 103696 根據(jù)深圳住宅項目的正常銷售情況及本項目的實際情況，預測銷售進度，計算各時期的銷售回款金額。 銷售稅金及附加測算 銷售稅金及附加：按規(guī)定，深圳市房地產二級市場轉讓稅費主要是營業(yè)稅（銷售額的 %），城市建設維護稅（營業(yè)稅的 1%），印花稅（銷售額的 %） ,項目銷售稅金及附加合計為 萬元。 根據(jù)深圳住宅項目的正常銷售情況及本項目的實際情況，預計銷售進度，計算各時期的銷售回款金額項目各期的銷售收入、銷售稅金測 算具體見《項目銷售收入與經(jīng)營稅金附加估算表》（附表 ）。 項目銷售回款計劃 根據(jù)深圳住宅項目的正常銷售情況及本項目的實際情況 ,根據(jù)的預計銷售進33 度 ,計算各時期的銷售回款金額 . 2020 年年中正式進入項目的銷售期，銷售期至 2020 年年底。 項目銷售回款計劃詳見《項目銷售收入與經(jīng)營稅金附加估算表》（附表 ） 。 資金來源與運用分析 根據(jù)委托方提供的資料對項目的投資及資金籌措計劃進行分析。 項目的資金來源與運用情況詳見附表 ：《資金來源與運用表》。 銷售利潤 經(jīng)測算項目的利潤總額、稅后利潤 （凈利潤）、投資利潤率等指標詳見下表： 表 13：項目利潤估算表 序號 項目 計算公式 金額（萬元） ⑴ 銷售收入 ⑵ 開發(fā)成本 ⑶ 銷售費用 ⑷ 銷售稅金及附加 ⑸ 財務費用 1590 ⑹ 利潤總額 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸ ⑺ 所得稅 ⑹ 15% ⑻ 凈利潤 ⑹ ⑺ ⑼ 成本利潤率 利潤總額 /總投資 % ⑽ 稅后成本利潤率 凈利潤 /總投資 % 注：上表為住宅銷售率為 95%、商業(yè)銷售率為 90%的情況下的經(jīng)濟效益指標。 項目各計算期的利潤測算詳見附表 ：《損益及利潤分配表》。 34 8 財務與敏感性分析 項目盈利能力分析 經(jīng)測算，總投資為萬元，開發(fā)期為 年，投資回收期為 年，利潤總額為 萬元，稅后利潤為 萬元，稅后成本利潤率為 %，低于房地產開發(fā)項目正常水平。 項目不確定性分析 項目盈虧平衡分析 項目盈虧平衡點（臨界點），是指項目銷售收入扣除銷售稅費后與總投資相等的狀態(tài)。分析如下： 在項目開發(fā)成本及銷 售價格等其它條件不變的情況，由靜態(tài)測算可知，當住宅和商業(yè)銷售率達 84%時項目可保本。 根據(jù)市場及項目定位分析，該項目住宅部分的保本銷售價格及銷售率容易實現(xiàn)，商業(yè)部分則需要制定切實可行的營銷方案進行包裝推廣，商業(yè)價值套現(xiàn)的風險較大。 項目敏感性分析 我們對銷售收入、開發(fā)成本變化進行了敏感性分析測算。 測算過程詳見附表 ：《敏感性分析表》。 以下為兩種最不利情況的測算結果： 35 表 14：項目敏感性分析 序號 項目 部分指標變化 敏感性分析結果 銷售收入（萬元） 總投資（萬元） 稅后利潤（ 萬元） 成本利潤率 財務凈現(xiàn)值（萬元） 內部收益率 動態(tài)回收期 基本方案 % ￥ 3, % 銷售收入變化 銷售收入下降 5% % ￥ % 銷售收入上升 5% % ￥ 5, % 工程成本變化 工程成本增加 5% % ￥ 1, % 工程成本減少 5% % ￥ 5, % 經(jīng)測算可知： ①、本項目的銷售收入和開發(fā)成本兩個因素分別變動對項目效益會產生較大影響，銷售收入的變動對項目效益影響較大。 ②、項目銷售收入和開發(fā)成本在不利影響下，項目已無贏利空間，說明項目搞風險能力較弱。 ③、保證銷售價格和銷售率的實現(xiàn)，控制項目開發(fā)成本，是項 目盈利的有效保證。 社會效益和影響分析 改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能。 增加財政稅收 創(chuàng)造就業(yè)機會 項目的開發(fā)建設，將會給建筑業(yè)、建材業(yè)、金融、保險、廣告等多個行業(yè)創(chuàng)造就業(yè)機會，建成后也將為保安、物業(yè)管理、商業(yè)提供新的機會。 36 9 可行性研究結論與建議 擬建方案的結論性意見 目前土地轉讓手續(xù)手續(xù)正在辦理之中 蓮塘 ***項目屬房地產住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設產業(yè)政策；目前，本項目土地使用權正在轉讓過程中。 建設后續(xù)資金需要有保證 項目建設資金來源于銀行貸款，所以后續(xù)資金一定要有保證。 項目 具有良好的社會效益 項目的建設有利于改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能，增加財政稅收，創(chuàng)作就業(yè)機會。 項目經(jīng)濟效益一般，有一定的風險。 表 15：項目主要經(jīng)濟技術指標 序號 項目 指標 1 占地面積（ m2） 2 總建筑面積（ m2） 3 項目總投資（萬元） 4 項目經(jīng)營收入（萬元） 5 利潤總額（萬元） 6 稅后利潤（萬元） 7 成本利潤率（稅前） % 8 成本凈 利潤（稅后） % 9 財務凈現(xiàn)值（ FNPV）萬元 10 財務內部收益率（ FIRR） % 11 動態(tài)投資回收期（年） 12 貸款償還期 注：上表為住宅銷售率為 95%、商業(yè)銷售率為 90%的情況下的經(jīng)濟效益指標。 37 項目主要問題的解決辦法和建議 項目的主要問題 周邊人氣較弱； 周邊為工業(yè)廠房及村屋，環(huán)境較差； 土地有較大高差，商業(yè)規(guī)劃有一定的難度； 商業(yè)部分是否成功影響整個項目。 建議 商業(yè)整體規(guī)劃，減少商業(yè)風險； 適當改善周邊環(huán) 境，提升住宅品質； 商業(yè)整體包裝推廣，提升 3 層商業(yè)價值。 項目風險 一、 市場風險 ：商業(yè)周邊商業(yè)氣氛不濃，周邊住宅業(yè)較少，如何挖掘提升項目的商業(yè)價值成為本項目的最大市場風險。 二、 建筑本體風險 ：該項目目前正在進行場地平整，如果開發(fā)商資金籌措不到位，造成工程后續(xù)資金不足，則很有可能造成 項目“爛尾”，后期投入資金不足，造成停工。該項目存在一定建筑本體風險。 三、 行業(yè)風險 ：房地產業(yè)具有投入大、資金需求大、開發(fā) 周期長等特點，特別是高層建筑，導致行業(yè)的市場風險程度高。 38 防范建議 做好項目前期的市場調研 和客戶需求調查； 合理安排融資計劃，保證資金充足； 加強項目自身品質，完善小區(qū)環(huán)境，提高市場競爭力； 商業(yè)部風整體規(guī)劃包裝推廣，最大限度降低本項目的商業(yè)部分風險。 39 10 附表 項目工程計劃橫道圖 項目開發(fā)成本估算表 項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 項目投資計劃估算表 資金來源與運用表 損益及利潤分配表 現(xiàn)金流量表（全部投資） 借款償還期測算表 敏感性分析表