深圳市農(nóng)科綠洲房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-05-08 20:43本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】“農(nóng)科綠洲項(xiàng)目”是深圳市農(nóng)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司準(zhǔn)備獨(dú)立投資建設(shè)的高檔住宅項(xiàng)目和寫(xiě)字樓項(xiàng)目，其中包括農(nóng)科綠洲住宅樓項(xiàng)目及農(nóng)科綠洲寫(xiě)字樓項(xiàng)目，。農(nóng)科綠洲項(xiàng)目位于“農(nóng)科·馨苑”南側(cè)，，建筑面積110860平方米，。農(nóng)科綠洲項(xiàng)目地處香荔花園的西南面，北鄰紅荔西路，南望香林路，東倚農(nóng)軒路，西面農(nóng)林路，處在農(nóng)科中心生活核心圈內(nèi)，地理位置佳。近日，深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局有關(guān)人士透露，從明年開(kāi)始，深圳市政府在出讓房地產(chǎn)用地時(shí)，將在土地出讓合同中明確普通商品房與非普通商品房比例，以調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，控制因豪宅價(jià)格大幅上漲帶動(dòng)普通商品住宅價(jià)格上漲的“粘連效應(yīng)”。因此在2006年，豪宅帶動(dòng)普通住宅價(jià)格上漲的“粘連”效應(yīng)有可能得到控制：一方面受政策的鼓勵(lì)和調(diào)整，以及供應(yīng)量的增加
【正文】 四、土建、安裝工程81302 18, 1土建工程(土建、水、電、消防安裝） 14, 2基坑支護(hù) 3樁基礎(chǔ) 56 4電梯工程(20部梯） 1601, 5消防控制及報(bào)警系統(tǒng) 12 7弱電（含電話等） 33 智能工程 防排煙 8高低壓配電工程（含高低壓、柴油機(jī)等） 43 9燃?xì)夤艿腊惭b 10 不可預(yù)見(jiàn)5% 五、室外工程81302 1, 1園林綠化（含綠化、道路、廣場(chǎng)） 120 2圍墻工程(含大門） 3市政給、排水工程 4水電氣遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng) 5 6室外燈光工程 8信報(bào)箱制作安裝 9室外其它工程 4 10不可預(yù)見(jiàn)5% 六、銷售費(fèi)用81302 3, 1廣告、代理及銷售費(fèi)用（銷售額的3%） 3, 七、財(cái)務(wù)費(fèi)用 1, 1貸款利息支出（%，貸款4億元） 1, 農(nóng)科綠洲住宅樓總成本 60, 中國(guó)最大管理資源中心農(nóng)科綠洲辦公樓序號(hào)分項(xiàng)工程建筑面積（m2)單位造價(jià)(m2/元）工程造價(jià)（萬(wàn)元） 其它費(fèi)用 1可行性研究2地質(zhì)勘察3巖石設(shè)計(jì)4建筑設(shè)計(jì)5設(shè)計(jì)審查6造價(jià)咨詢7監(jiān)理費(fèi) 小計(jì) 土建工程 1四通一平2基坑土方3基坑支護(hù)4樁基工程5樁基檢測(cè)6地下室工程7主體工程8鋁合金門窗工程9電梯廳裝飾工程10工程不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 小計(jì) 安裝工程 1電氣工程2給、排水工程3通風(fēng)空調(diào)4消防工程5火災(zāi)報(bào)警6智能工程7電梯工程8防雷接地工程9導(dǎo)示系統(tǒng)工程10工程不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 小計(jì) 室外工程 1燈光工程2綠化工程3廣場(chǎng)4工程不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 小計(jì) 地價(jià)農(nóng)科綠洲辦公樓總成本 農(nóng)科綠洲項(xiàng)目總成本 78, 本項(xiàng)目投資的資金主要來(lái)源包括銀行融資及銷售回款。銀行貸款為4億元，分期貸款；預(yù)計(jì)2008年年底開(kāi)盤(pán)后不久將會(huì)有一部分資金回籠。序號(hào)項(xiàng)目 資金（萬(wàn)元）占資金比例1銀行融資40000%2銷售回款%八、銷售收入測(cè)定: 根據(jù)我們市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果和近幾年全國(guó)和深圳房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，以11000元/平方米銷售均價(jià)和100%的住宅面積銷售率的銷售目標(biāo)是可以達(dá)到的，按此推算，, 。農(nóng)科綠洲寫(xiě)字樓項(xiàng)目商業(yè)部分可售面積為6000平方米,售價(jià)預(yù)計(jì)為12000元/平方米,辦公樓可售面積為19658平方米,預(yù)計(jì)銷售均價(jià)10000元/平方米,農(nóng)科綠洲寫(xiě)字樓項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售額6000*+19658*=26858萬(wàn)元,=。:銷售稅金及附加:按規(guī)定,深圳市房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓費(fèi)主要是營(yíng)業(yè)稅(%),城市建設(shè)維護(hù)稅(營(yíng)業(yè)稅的1%),教育附加稅（1%）印花稅(%),%.，所得稅15%。寫(xiě)字樓項(xiàng)目銷售稅金及附加為26858*%=。:扣除各稅收后,=。=。+=。: 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)2008年下半年可以面世開(kāi)盤(pán)，根據(jù)深圳市住宅物業(yè)項(xiàng)目的正常銷售情況及本項(xiàng)目的所處的地段和開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)，在銷售時(shí)間和銷售均價(jià)上我們持樂(lè)觀估計(jì)，預(yù)計(jì)一年可以收回90%以上的銷售回款。九、財(cái)務(wù)及敏感性分析農(nóng)科綠洲項(xiàng)目總投資為 ，開(kāi)發(fā)期為2年，投資回收期為 3 年， 萬(wàn)元，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)良好，在深圳同類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目正常水平內(nèi)。項(xiàng)目盈虧平衡分析項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)（臨界點(diǎn)），是指項(xiàng)目銷售收入除銷售稅費(fèi)后與總投資相等的狀態(tài)。分析如下：在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本及銷售價(jià)格等其它條件不變的情況，由靜態(tài)測(cè)算可知，當(dāng)項(xiàng)目銷售率達(dá)到71%時(shí)項(xiàng)目可保本不虧。另一方面，假定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本及銷售率不變，項(xiàng)目的保本銷售價(jià)格為7315元/平方米。從深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)和區(qū)域走勢(shì)來(lái)看，該項(xiàng)目保本銷售價(jià)格及銷售率較易實(shí)現(xiàn)。序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算公式金額(萬(wàn)元)1銷售收入 2總投資 3銷售稅金及附加 5利潤(rùn)總額(1)(2)(3) 6所得稅(5)*15 7凈利潤(rùn)(5)(6) 8稅前成本利潤(rùn)率(5)/(2)%9稅后成本利潤(rùn)率(7)/(2)%項(xiàng)目敏感性分析我們對(duì)銷售收入、開(kāi)發(fā)成本變化進(jìn)行了敏感性分析測(cè)算。測(cè)算過(guò)程詳見(jiàn)附表以下為兩種最不利情況的測(cè)算結(jié)果：項(xiàng)目敏感性分析因素變化測(cè)算結(jié)果基本方案稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元）成本利潤(rùn)率%當(dāng)售價(jià)收入下降5%稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元）成本利潤(rùn)率%當(dāng)開(kāi)發(fā)成本上升5%稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元）成本利潤(rùn)率%經(jīng)測(cè)算可知：（1）.本項(xiàng)目的銷售收入和開(kāi)發(fā)成本兩個(gè)因素分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益會(huì)產(chǎn)生較大影響，這兩項(xiàng)目因素受不可預(yù)見(jiàn)的原因的作用,銷售收入的下降對(duì)項(xiàng)目?jī)羰找嬗绊懮源?。?）. 項(xiàng)目在項(xiàng)目銷售收入小幅下降和開(kāi)發(fā)成本小幅上揚(yáng)的不利情況影響下，仍存在較大贏利空間，證明此項(xiàng)目具較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。（3）. 控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，保證銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，是項(xiàng)目盈利的關(guān)鍵,按照現(xiàn)在的市場(chǎng)行情和項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì),這樣的目標(biāo)不難達(dá)到.第 33 頁(yè) 共 33 頁(yè)
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