【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 區(qū)，均具有“離塵不離城”，出則通達(dá)、入則寧?kù)o的特質(zhì)，道路交通發(fā)達(dá)，且本項(xiàng)目靠近香荔花園大社區(qū)，生活更便利、生活氛圍更濃；本項(xiàng)目的占地面積小于片區(qū)內(nèi)其他樓的占地面積，在規(guī)劃和開發(fā)上具有一定的局限性；金地香蜜山：79069平方米水榭花都（三期）：香域中央：香蜜湖1號(hào)：93544平方米熙園：中旅國(guó)際公館：109367平方米本項(xiàng)目的容積率較片區(qū)內(nèi)其他項(xiàng)目的容積率要高，且高于片區(qū)平均容積率，對(duì)于打造高檔住宅有一定的難度；金地香蜜山：水榭花都：香域中央：2香蜜湖1號(hào)：熙園：中旅國(guó)際公館：3. 4項(xiàng)目評(píng)價(jià)本項(xiàng)目開發(fā)條件成熟，開發(fā)時(shí)機(jī)合適；“農(nóng)科綠洲”面臨良好的銷售時(shí)機(jī)，預(yù)計(jì)銷售壓力不大；本項(xiàng)目存在先天性“硬傷”，對(duì)于打造高檔項(xiàng)目、提升價(jià)格有一定的難度。四、市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估要對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)方向進(jìn)行定位，需要對(duì)區(qū)域住宅市場(chǎng)、地塊特點(diǎn)和周邊項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查分析：香蜜—農(nóng)科片區(qū)為深圳市高檔樓盤、豪宅片區(qū)，區(qū)域內(nèi)高檔、豪宅項(xiàng)目林立；本片區(qū)位于中心西區(qū)，交通極為方便，出則通達(dá)，入則自然；片區(qū)環(huán)境優(yōu)美，適合居住，為社會(huì)高端人士所追捧；隨著荔軒小學(xué)的落成，沃爾瑪?shù)倪M(jìn)駐，山姆的搬遷，東海購(gòu)物園的建成，片區(qū)配套和商業(yè)日趨完善；區(qū)域內(nèi)高檔樓盤和豪宅銷售成績(jī)良好。本地塊位于香荔花園的西南面，北鄰紅荔西路，南望香林路，東倚農(nóng)軒路，西面農(nóng)林路，處在農(nóng)科中心生活核心圈內(nèi)，地理位置佳。該地塊與周邊生活?yuàn)蕵?lè)配套較近，這方面相較其他項(xiàng)目更具優(yōu)勢(shì)。片區(qū)內(nèi)的絕版地塊——農(nóng)科綠洲項(xiàng)目為農(nóng)科中心最后一塊住宅地塊，更顯珍貴。A、周邊項(xiàng)目——香榭里、香域中央、香蜜山、國(guó)際公館、水榭花都、香蜜湖1號(hào)等項(xiàng)目均為高檔、中大戶型項(xiàng)目。B、均價(jià)在9000元/平方米以上。C、均取得良好的銷售成績(jī)。從以上綜合分析可以看到，S5地塊的項(xiàng)目定位應(yīng)該是：中大戶型的高檔住宅項(xiàng)目；目標(biāo)客戶群是：金領(lǐng)以上階層（企業(yè)主、企業(yè)高層和高級(jí)公務(wù)員）及銀行、證券業(yè)等高收入群體。五、建筑規(guī)劃小高層（18層）：此次對(duì)深圳市關(guān)內(nèi)、外24個(gè)大、中型項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)研、考察，結(jié)果顯示，共有5個(gè)項(xiàng)目的建筑類型是高層，其中包括香蜜山（一、二期）、招商花園城、鳴溪谷、百仕達(dá)東郡四期等一些明星項(xiàng)目，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些項(xiàng)目的占地面積、建筑面積和容積率與我司本項(xiàng)目的情況相近，具有一定的借鑒意義；針對(duì)此類型項(xiàng)目的銷售狀況進(jìn)行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，香蜜湖片區(qū)內(nèi)的香蜜山（一、二期）在推出不久即銷售一空，南山的招商花園城及鳴溪谷的銷售速度在區(qū)域內(nèi)更是排名前列，證明此種類型的項(xiàng)目受到市場(chǎng)的追捧，較容易為市場(chǎng)所接受。小高層、高層結(jié)合：為此次調(diào)查統(tǒng)計(jì)僅次于高層類型的項(xiàng)目類型，共有4個(gè)項(xiàng)目采取了高層、小高層相結(jié)合的規(guī)劃設(shè)計(jì)，其中包括香域中央、紅樹西岸、半島城邦等項(xiàng)目；此類型項(xiàng)目的特點(diǎn)是建筑面積較大，容積率中等，售價(jià)較高，在銷售狀況方面良好，也相當(dāng)受市場(chǎng)的歡迎。高層：此次調(diào)查發(fā)現(xiàn)共有5個(gè)項(xiàng)目采取了純高層的項(xiàng)目建筑類型，其中包括波托菲諾（1—3期）、中信紅樹灣（二期）、淘金山（一期）等項(xiàng)目，但在分析中發(fā)現(xiàn)，這些項(xiàng)目均為大項(xiàng)目、大社區(qū)，這些項(xiàng)目已建的或待建的部分，有其他的建筑類型，整體項(xiàng)目的占地和建筑面積非常大，所以對(duì)我司的項(xiàng)目不具有借鑒意義。高層、TOWNHOUSE：此次調(diào)查中，項(xiàng)目類型為高層和TOWNHOUSE結(jié)合的項(xiàng)目只有一個(gè)：中信紅樹灣（一期），但中信紅樹灣待建的三期、四期為其他項(xiàng)目類型，所以從整個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，中信紅樹灣應(yīng)該屬于多種建筑類型相結(jié)合的項(xiàng)目。建筑類型為高層、TOWNHOUSE結(jié)合的項(xiàng)目在市場(chǎng)上并不多見。其他：其他項(xiàng)目類型包括別墅、TOWNHOUSE、多層等，由于這些類型要求地塊面積較大、容積率較低，我司的農(nóng)科綠洲項(xiàng)目地塊不滿足這些要求，所以建議不予考慮。、缺點(diǎn)分析小高層優(yōu)點(diǎn)： 容易做到項(xiàng)目整體景觀均好性；有利于建筑的通風(fēng)采光；符合片區(qū)高檔住宅的定位，造價(jià)低，售價(jià)高，容易做到利潤(rùn)最大化；缺點(diǎn)：園林空間較小，不利于園林景觀的設(shè)計(jì)；項(xiàng)目類型不夠豐富。小高層、高層優(yōu)點(diǎn)：項(xiàng)目類型豐富，能滿足消費(fèi)者的不同需求；增大了園林的空間，園林便于規(guī)劃設(shè)計(jì)；缺點(diǎn)：容易造成景觀遮擋，也不利于通風(fēng)采光；利于小高層的銷售；從中國(guó)風(fēng)水學(xué)的角度看，項(xiàng)目只能建成北高南低，如此便會(huì)造成對(duì)農(nóng)科綠洲辦公樓項(xiàng)目的遮擋。高層優(yōu)點(diǎn)：園林空間增大，有利于園林景觀的設(shè)計(jì)；視野更開闊，享受更多的景觀資源；缺點(diǎn)：對(duì)農(nóng)科綠洲辦公樓項(xiàng)目形成遮擋；項(xiàng)目檔次降低，與片區(qū)高檔住宅定位不符；造價(jià)增大，售價(jià)降低，難以做到利潤(rùn)最大化；不利于建筑的通風(fēng)采光；高層、TOWNHOUSE優(yōu)點(diǎn)：豐富了項(xiàng)目的建筑類型，能滿足消費(fèi)者的不同需求；缺點(diǎn)：高層對(duì)TOWNHOUSE的景觀、采光和通風(fēng)嚴(yán)重遮擋，不利于TOWNHOUSE的銷售；高層拉低了項(xiàng)目的檔次，使項(xiàng)目整體均價(jià)難以拉升；高層對(duì)農(nóng)科綠洲辦公樓項(xiàng)目形成了遮擋；園林空間變小，景觀難以規(guī)劃設(shè)計(jì)，也難以對(duì)TOWNHOUSE的價(jià)格形成支撐。通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查分析，小高層為較多發(fā)展商所采取的建筑類型，也較為受消費(fèi)者的歡迎小高層也較有利于項(xiàng)目樓盤的通風(fēng)、采光；小高層有利于項(xiàng)目的整體銷售。 此次調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，本片區(qū)的主力戶型為3房2廳及4房2廳，其中3房2廳的面積主要為130—160平方米，4房2廳的面積主要為160—180平方米。從銷售角度調(diào)查，三房及四房為這些項(xiàng)目銷售速度最快、銷售率最高的戶型；從消費(fèi)者角度調(diào)查130—160平方米的三房及160—180平方米的四房也符合高檔住宅目標(biāo)客戶群的居住要求和心理預(yù)期。香蜜山：130—135平方米（299戶）：%140—160平方米（110戶）：%160平方米以上（51戶）：%中旅國(guó)際公館（二期）：105—130平方米（484戶）：%150—170平方米（345戶）：%178—190平方米（93戶）：%香域中央：145—160平方米（220戶）：%165—180平方米（242戶）：%185—236平方米（236戶）：%建議以3房2廳及4房2廳為主力戶型。此次對(duì)深圳市關(guān)內(nèi)、外24個(gè)大、中型項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)研、考察，結(jié)果顯示，在建筑風(fēng)格方面，以“現(xiàn)代建筑風(fēng)格”和“歐陸風(fēng)格”為多，其中“現(xiàn)代建筑風(fēng)格”的項(xiàng)目有13個(gè)，“歐陸風(fēng)格”的項(xiàng)目占到9個(gè)，而選擇“現(xiàn)代建筑風(fēng)格”的項(xiàng)目多為中大型的項(xiàng)目，選擇“歐陸風(fēng)格”的項(xiàng)目多為大型、超大型的項(xiàng)目農(nóng)科綠洲項(xiàng)目地塊較小，且無(wú)后期單位，如做“歐式風(fēng)格”，難以較好地突