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正文內(nèi)容

深圳市農(nóng)科綠洲房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)

2025-06-22 20:43 本頁(yè)面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 區(qū),均具有“離塵不離城”,出則通達(dá)、入則寧?kù)o的特質(zhì),道路交通發(fā)達(dá),且本項(xiàng)目靠近香荔花園大社區(qū),生活更便利、生活氛圍更濃;本項(xiàng)目的占地面積小于片區(qū)內(nèi)其他樓的占地面積,在規(guī)劃和開發(fā)上具有一定的局限性;金地香蜜山:79069平方米水榭花都(三期):香域中央:香蜜湖1號(hào):93544平方米熙園:中旅國(guó)際公館:109367平方米本項(xiàng)目的容積率較片區(qū)內(nèi)其他項(xiàng)目的容積率要高,且高于片區(qū)平均容積率,對(duì)于打造高檔住宅有一定的難度;金地香蜜山:水榭花都:香域中央:2香蜜湖1號(hào):熙園:中旅國(guó)際公館:3. 4項(xiàng)目評(píng)價(jià)本項(xiàng)目開發(fā)條件成熟,開發(fā)時(shí)機(jī)合適;“農(nóng)科綠洲”面臨良好的銷售時(shí)機(jī),預(yù)計(jì)銷售壓力不大;本項(xiàng)目存在先天性“硬傷”,對(duì)于打造高檔項(xiàng)目、提升價(jià)格有一定的難度。四、市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估要對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)方向進(jìn)行定位,需要對(duì)區(qū)域住宅市場(chǎng)、地塊特點(diǎn)和周邊項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查分析:香蜜—農(nóng)科片區(qū)為深圳市高檔樓盤、豪宅片區(qū),區(qū)域內(nèi)高檔、豪宅項(xiàng)目林立;本片區(qū)位于中心西區(qū),交通極為方便,出則通達(dá),入則自然;片區(qū)環(huán)境優(yōu)美,適合居住,為社會(huì)高端人士所追捧;隨著荔軒小學(xué)的落成,沃爾瑪?shù)倪M(jìn)駐,山姆的搬遷,東海購(gòu)物園的建成,片區(qū)配套和商業(yè)日趨完善;區(qū)域內(nèi)高檔樓盤和豪宅銷售成績(jī)良好。本地塊位于香荔花園的西南面,北鄰紅荔西路,南望香林路,東倚農(nóng)軒路,西面農(nóng)林路,處在農(nóng)科中心生活核心圈內(nèi),地理位置佳。該地塊與周邊生活?yuàn)蕵?lè)配套較近,這方面相較其他項(xiàng)目更具優(yōu)勢(shì)。片區(qū)內(nèi)的絕版地塊——農(nóng)科綠洲項(xiàng)目為農(nóng)科中心最后一塊住宅地塊,更顯珍貴。A、周邊項(xiàng)目——香榭里、香域中央、香蜜山、國(guó)際公館、水榭花都、香蜜湖1號(hào)等項(xiàng)目均為高檔、中大戶型項(xiàng)目。B、均價(jià)在9000元/平方米以上。C、均取得良好的銷售成績(jī)。從以上綜合分析可以看到,S5地塊的項(xiàng)目定位應(yīng)該是:中大戶型的高檔住宅項(xiàng)目;目標(biāo)客戶群是:金領(lǐng)以上階層(企業(yè)主、企業(yè)高層和高級(jí)公務(wù)員)及銀行、證券業(yè)等高收入群體。五、建筑規(guī)劃小高層(18層):此次對(duì)深圳市關(guān)內(nèi)、外24個(gè)大、中型項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)研、考察,結(jié)果顯示,共有5個(gè)項(xiàng)目的建筑類型是高層,其中包括香蜜山(一、二期)、招商花園城、鳴溪谷、百仕達(dá)東郡四期等一些明星項(xiàng)目,調(diào)查發(fā)現(xiàn),這些項(xiàng)目的占地面積、建筑面積和容積率與我司本項(xiàng)目的情況相近,具有一定的借鑒意義;針對(duì)此類型項(xiàng)目的銷售狀況進(jìn)行調(diào)查發(fā)現(xiàn),香蜜湖片區(qū)內(nèi)的香蜜山(一、二期)在推出不久即銷售一空,南山的招商花園城及鳴溪谷的銷售速度在區(qū)域內(nèi)更是排名前列,證明此種類型的項(xiàng)目受到市場(chǎng)的追捧,較容易為市場(chǎng)所接受。小高層、高層結(jié)合:為此次調(diào)查統(tǒng)計(jì)僅次于高層類型的項(xiàng)目類型,共有4個(gè)項(xiàng)目采取了高層、小高層相結(jié)合的規(guī)劃設(shè)計(jì),其中包括香域中央、紅樹西岸、半島城邦等項(xiàng)目;此類型項(xiàng)目的特點(diǎn)是建筑面積較大,容積率中等,售價(jià)較高,在銷售狀況方面良好,也相當(dāng)受市場(chǎng)的歡迎。高層:此次調(diào)查發(fā)現(xiàn)共有5個(gè)項(xiàng)目采取了純高層的項(xiàng)目建筑類型,其中包括波托菲諾(1—3期)、中信紅樹灣(二期)、淘金山(一期)等項(xiàng)目,但在分析中發(fā)現(xiàn),這些項(xiàng)目均為大項(xiàng)目、大社區(qū),這些項(xiàng)目已建的或待建的部分,有其他的建筑類型,整體項(xiàng)目的占地和建筑面積非常大,所以對(duì)我司的項(xiàng)目不具有借鑒意義。高層、TOWNHOUSE:此次調(diào)查中,項(xiàng)目類型為高層和TOWNHOUSE結(jié)合的項(xiàng)目只有一個(gè):中信紅樹灣(一期),但中信紅樹灣待建的三期、四期為其他項(xiàng)目類型,所以從整個(gè)項(xiàng)目來(lái)看,中信紅樹灣應(yīng)該屬于多種建筑類型相結(jié)合的項(xiàng)目。建筑類型為高層、TOWNHOUSE結(jié)合的項(xiàng)目在市場(chǎng)上并不多見。其他:其他項(xiàng)目類型包括別墅、TOWNHOUSE、多層等,由于這些類型要求地塊面積較大、容積率較低,我司的農(nóng)科綠洲項(xiàng)目地塊不滿足這些要求,所以建議不予考慮。、缺點(diǎn)分析小高層優(yōu)點(diǎn): 容易做到項(xiàng)目整體景觀均好性;有利于建筑的通風(fēng)采光;符合片區(qū)高檔住宅的定位,造價(jià)低,售價(jià)高,容易做到利潤(rùn)最大化;缺點(diǎn):園林空間較小,不利于園林景觀的設(shè)計(jì);項(xiàng)目類型不夠豐富。小高層、高層優(yōu)點(diǎn):項(xiàng)目類型豐富,能滿足消費(fèi)者的不同需求;增大了園林的空間,園林便于規(guī)劃設(shè)計(jì);缺點(diǎn):容易造成景觀遮擋,也不利于通風(fēng)采光;利于小高層的銷售;從中國(guó)風(fēng)水學(xué)的角度看,項(xiàng)目只能建成北高南低,如此便會(huì)造成對(duì)農(nóng)科綠洲辦公樓項(xiàng)目的遮擋。高層優(yōu)點(diǎn):園林空間增大,有利于園林景觀的設(shè)計(jì);視野更開闊,享受更多的景觀資源;缺點(diǎn):對(duì)農(nóng)科綠洲辦公樓項(xiàng)目形成遮擋;項(xiàng)目檔次降低,與片區(qū)高檔住宅定位不符;造價(jià)增大,售價(jià)降低,難以做到利潤(rùn)最大化;不利于建筑的通風(fēng)采光;高層、TOWNHOUSE優(yōu)點(diǎn):豐富了項(xiàng)目的建筑類型,能滿足消費(fèi)者的不同需求;缺點(diǎn):高層對(duì)TOWNHOUSE的景觀、采光和通風(fēng)嚴(yán)重遮擋,不利于TOWNHOUSE的銷售;高層拉低了項(xiàng)目的檔次,使項(xiàng)目整體均價(jià)難以拉升;高層對(duì)農(nóng)科綠洲辦公樓項(xiàng)目形成了遮擋;園林空間變小,景觀難以規(guī)劃設(shè)計(jì),也難以對(duì)TOWNHOUSE的價(jià)格形成支撐。通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查分析,小高層為較多發(fā)展商所采取的建筑類型,也較為受消費(fèi)者的歡迎小高層也較有利于項(xiàng)目樓盤的通風(fēng)、采光;小高層有利于項(xiàng)目的整體銷售。 此次調(diào)查中發(fā)現(xiàn),本片區(qū)的主力戶型為3房2廳及4房2廳,其中3房2廳的面積主要為130—160平方米,4房2廳的面積主要為160—180平方米。從銷售角度調(diào)查,三房及四房為這些項(xiàng)目銷售速度最快、銷售率最高的戶型;從消費(fèi)者角度調(diào)查130—160平方米的三房及160—180平方米的四房也符合高檔住宅目標(biāo)客戶群的居住要求和心理預(yù)期。香蜜山:130—135平方米(299戶):%140—160平方米(110戶):%160平方米以上(51戶):%中旅國(guó)際公館(二期):105—130平方米(484戶):%150—170平方米(345戶):%178—190平方米(93戶):%香域中央:145—160平方米(220戶):%165—180平方米(242戶):%185—236平方米(236戶):%建議以3房2廳及4房2廳為主力戶型。此次對(duì)深圳市關(guān)內(nèi)、外24個(gè)大、中型項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)研、考察,結(jié)果顯示,在建筑風(fēng)格方面,以“現(xiàn)代建筑風(fēng)格”和“歐陸風(fēng)格”為多,其中“現(xiàn)代建筑風(fēng)格”的項(xiàng)目有13個(gè),“歐陸風(fēng)格”的項(xiàng)目占到9個(gè),而選擇“現(xiàn)代建筑風(fēng)格”的項(xiàng)目多為中大型的項(xiàng)目,選擇“歐陸風(fēng)格”的項(xiàng)目多為大型、超大型的項(xiàng)目農(nóng)科綠洲項(xiàng)目地塊較小,且無(wú)后期單位,如做“歐式風(fēng)格”,難以較好地突
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