【正文】 （2）. 項(xiàng)目在項(xiàng)目銷售收入小幅下降和開(kāi)發(fā)成本小幅上揚(yáng)的不利情況影響下，仍存在較大贏利空間，證明此項(xiàng)目具較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。另一方面，假定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本及銷售率不變，項(xiàng)目的保本銷售價(jià)格為7315元/平方米。: 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)2008年下半年可以面世開(kāi)盤，根據(jù)深圳市住宅物業(yè)項(xiàng)目的正常銷售情況及本項(xiàng)目的所處的地段和開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)，在銷售時(shí)間和銷售均價(jià)上我們持樂(lè)觀估計(jì)，預(yù)計(jì)一年可以收回90%以上的銷售回款。寫字樓項(xiàng)目銷售稅金及附加為26858*%=。銀行貸款為4億元，分期貸款；預(yù)計(jì)2008年年底開(kāi)盤后不久將會(huì)有一部分資金回籠。該部分包括工程前期費(fèi)用如可行性研究、地質(zhì)勘察、巖石設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)審查、造價(jià)咨詢等。該費(fèi)用包括電氣工程、給排水工程、通風(fēng)工程、消防工程、火災(zāi)報(bào)警、智能工程、電梯工程、防雷接地工程、導(dǎo)示系統(tǒng)工程、工程不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用。投資預(yù)計(jì)總額。 政府、勘探、設(shè)計(jì)、咨詢及監(jiān)理費(fèi)主要包括設(shè)計(jì)及審查費(fèi)，地質(zhì)勘察費(fèi)，預(yù)算咨詢費(fèi)，監(jiān)理費(fèi)，臨時(shí)圍墻、用水用電，高低壓配電等費(fèi)用。房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)樓盤賣得起價(jià)的關(guān)鍵是看小區(qū)的建筑有沒(méi)有一個(gè)鮮明的主題，獨(dú)特的個(gè)性和一致的風(fēng)格，以及建筑功能（戶型、朝向、通風(fēng)、噪聲、陽(yáng)臺(tái)觀景）、交通和配套設(shè)施是不是完善，還有園林噴泉的布局和風(fēng)格，細(xì)部的刻畫等等許多方面的錯(cuò)綜復(fù)雜的要素能否滿足消費(fèi)者的生活和心理需求，因此我們認(rèn)為在這一次我們要增大對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì)的投入，精心規(guī)劃，合理布局，提升樓盤自身的品質(zhì)，從而使之具有更強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和良好的經(jīng)濟(jì)效益。此次對(duì)深圳市關(guān)內(nèi)、外24個(gè)大、中型項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)研、考察，結(jié)果顯示，在建筑風(fēng)格方面，以“現(xiàn)代建筑風(fēng)格”和“歐陸風(fēng)格”為多，其中“現(xiàn)代建筑風(fēng)格”的項(xiàng)目有13個(gè)，“歐陸風(fēng)格”的項(xiàng)目占到9個(gè)，而選擇“現(xiàn)代建筑風(fēng)格”的項(xiàng)目多為中大型的項(xiàng)目，選擇“歐陸風(fēng)格”的項(xiàng)目多為大型、超大型的項(xiàng)目農(nóng)科綠洲項(xiàng)目地塊較小，且無(wú)后期單位，如做“歐式風(fēng)格”，難以較好地突現(xiàn)，建議采用“現(xiàn)代建筑風(fēng)格”。通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查分析，小高層為較多發(fā)展商所采取的建筑類型，也較為受消費(fèi)者的歡迎小高層也較有利于項(xiàng)目樓盤的通風(fēng)、采光；小高層有利于項(xiàng)目的整體銷售。其他：其他項(xiàng)目類型包括別墅、TOWNHOUSE、多層等，由于這些類型要求地塊面積較大、容積率較低，我司的農(nóng)科綠洲項(xiàng)目地塊不滿足這些要求，所以建議不予考慮。小高層、高層結(jié)合：為此次調(diào)查統(tǒng)計(jì)僅次于高層類型的項(xiàng)目類型，共有4個(gè)項(xiàng)目采取了高層、小高層相結(jié)合的規(guī)劃設(shè)計(jì)，其中包括香域中央、紅樹(shù)西岸、半島城邦等項(xiàng)目；此類型項(xiàng)目的特點(diǎn)是建筑面積較大，容積率中等，售價(jià)較高，在銷售狀況方面良好，也相當(dāng)受市場(chǎng)的歡迎。B、均價(jià)在9000元/平方米以上。本地塊位于香荔花園的西南面，北鄰紅荔西路，南望香林路，東倚農(nóng)軒路，西面農(nóng)林路，處在農(nóng)科中心生活核心圈內(nèi)，地理位置佳。中心區(qū)和中心西區(qū)兩大商務(wù)區(qū)的形成，成為深圳最具活力的商務(wù)區(qū)，香蜜—農(nóng)科片區(qū)作為兩大商務(wù)區(qū)中間的中心生態(tài)住宅區(qū)，是他們的居住配套區(qū)域，直接受益兩大商務(wù)區(qū)的發(fā)展。由于地價(jià)的減免，競(jìng)爭(zhēng)中在價(jià)格方面具有一定優(yōu)勢(shì)。農(nóng)科綠洲項(xiàng)目地塊為狹長(zhǎng)形的南北方向的長(zhǎng)方形形狀，較小的一面面對(duì)紅荔西路末段，來(lái)自公路的噪音較小；但由于該地快緊挨深南中學(xué)來(lái)自學(xué)校的噪音不容忽視。馨苑高層住宅一路相隔，視線有一定程度的遮擋。2006年后福田區(qū)可供開(kāi)發(fā)的土地稀少，稍具規(guī)模的的樓盤多為后期單位，主要位于福田南，且多為中檔項(xiàng)目，與我司項(xiàng)目不形成直接競(jìng)爭(zhēng)；本片區(qū)內(nèi)更是沒(méi)有新樓盤推出，我司項(xiàng)目為香蜜湖—農(nóng)科片區(qū)的唯一亮點(diǎn)。大約每三年城市的10%會(huì)進(jìn)行購(gòu)樓，按照這個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)看，深圳的人口基數(shù)非常龐大，如果是10%是100多萬(wàn)人口，深圳市場(chǎng)未來(lái)的需求量一定會(huì)保持很迅猛的繼續(xù)增長(zhǎng)的勢(shì)頭。在2005年中，香蜜湖片區(qū)就有香蜜湖一號(hào)、中旅國(guó)際公館二期、水榭花都三期等相繼入市，已經(jīng)成熟的香蜜湖片區(qū)將改變?nèi)ツ隉o(wú)盤供應(yīng)的狀況，出現(xiàn)一個(gè)小型推盤高潮。健康的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、未來(lái)人口的增多帶動(dòng)需求的旺盛，關(guān)內(nèi)項(xiàng)目的日趨減少，更是激發(fā)供不應(yīng)求的矛盾，可以說(shuō)，本項(xiàng)目推出市場(chǎng)的時(shí)機(jī)是適當(dāng)?shù)摹?因此在2006年，豪宅帶動(dòng)普通住宅價(jià)格上漲的“粘連”效應(yīng)有可能得到控制：一方面受政策的鼓勵(lì)和調(diào)整，以及供應(yīng)量的增加，普通住宅的價(jià)格將會(huì)保持穩(wěn)定，控制在小范圍內(nèi)波動(dòng)；豪宅方面則因?yàn)楣?yīng)量少，深圳市場(chǎng)的需求又較大，價(jià)格還有上漲空間。 2006年新的政策和措施會(huì)在鼓勵(lì)和促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展、調(diào)整供求關(guān)系、改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加快外來(lái)人口中低收入階層的住房保障建設(shè)等方面著手。
建設(shè)部有關(guān)人士就曾多次表明，2006年應(yīng)該是一個(gè)鼓勵(lì)住房消費(fèi)年，需求的擴(kuò)張可能是實(shí)現(xiàn)2006年國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行的關(guān)鍵。據(jù)悉，2006年寶安就將有20多個(gè)項(xiàng)目入市，總推盤量有望突破300萬(wàn)平方米大關(guān)；而龍崗中心城的推盤量也將超過(guò)200萬(wàn)平方米，其他各區(qū)也將陸續(xù)有新盤推出。 首先是政府10年建2000萬(wàn)平方米廉租房的計(jì)劃預(yù)計(jì)將真正啟動(dòng)，這會(huì)對(duì)深圳樓市產(chǎn)生重大影響，香港就曾經(jīng)采取類似措施來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，并取得明顯成效。 2006年深圳市房地產(chǎn)行業(yè)展望與預(yù)測(cè)供求關(guān)系有望緩解 去年下半年深圳房?jī)r(jià)的瘋漲，總體來(lái)說(shuō)是由多方面復(fù)雜因素造成的：包括受上半年新政影響，被積壓的置業(yè)需求選擇在下半年集體釋放，包括“房荒”的夸大炒作，造成深圳無(wú)房子可賣的負(fù)面心理影響，還有分期銷售、提前登記等違背市場(chǎng)道德的銷售行為，也造成了房?jī)r(jià)的不理性上漲。2005年，深圳市二手房交易規(guī)模不斷擴(kuò)大，成交面積繼續(xù)上升。具體來(lái)看，%；%；%。統(tǒng)計(jì)顯示，%的單套建筑面積144平方米以內(nèi)的普通商品住宅，%；%的單套建筑面積144平方米以上的非普通商品住宅，%。資料顯示，供求關(guān)系在一定程度上的不平衡是深圳市去年房?jī)r(jià)快速上漲的主要原因。2006年是“十一五”規(guī)劃的開(kāi)局之年，在國(guó)內(nèi)外整體經(jīng)濟(jì)走好的大環(huán)境下，隨著市委、市政府部署的各項(xiàng)工作任務(wù)的落實(shí)，2006年深圳經(jīng)濟(jì)總體仍會(huì)保持平穩(wěn)的增長(zhǎng)。二、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究，%，經(jīng)濟(jì)總量位居全國(guó)大中城市的第四位。預(yù)計(jì)總建設(shè)周期二年。0307地塊規(guī)劃為住宅用地，㎡,計(jì)容積率建筑面積85200㎡。農(nóng)科綠洲項(xiàng)目可行性研究報(bào)告正 文一、項(xiàng)目總論“農(nóng)科綠洲項(xiàng)目”是深圳市農(nóng)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司準(zhǔn)備獨(dú)立投資建設(shè)的高檔住宅項(xiàng)目（可售面積85202平方米）和寫字樓項(xiàng)目，其中包括農(nóng)科綠洲住宅樓項(xiàng)目及農(nóng)科綠洲寫字樓項(xiàng)目。0306地塊規(guī)劃為商業(yè)辦公用地