【正文】 如果你的周圍充滿了對(duì)你的成功感興趣而又希望你成功的人，你在工作中就會(huì)充滿與別人合作的熱情。給人留下好的第一印象外表漂亮的人更受人歡迎，更容易獲得他人的青睞，這就是“光環(huán)效應(yīng)”的作用。相反他們總是把所有的“失敗”都看作“尚未成功”在遭遇一次次失敗的時(shí)候，他們會(huì)始終以一種積極的心態(tài)來面對(duì)。他們相信凡事都會(huì)有方法解決，而且是總有更好的方法。和成功人士在一起，有助于我們?cè)谏磉呅纬梢粋€(gè)“成功”的氛圍，在這個(gè)氛圍中我們可以向身邊的成功的人士學(xué)習(xí)正確的思維方法，感受他們的熱情，了解并掌握他們處理問題的方法。當(dāng)然，同許多其他重要的事情一樣，執(zhí)行計(jì)劃并不是一件簡(jiǎn)單容易的事。善于集思廣益、博采眾議一件事物往往存在著多個(gè)方面，要想全面、客觀地了解一個(gè)事物，必須兼聽各方面的意見，只有集思廣益，博采眾長(zhǎng)，才能了解一件事情的本來面目，才能采取最佳的處理方法。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，大家認(rèn)同的杰出人物，其核心能力并不是他的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，相反，出色的人際策略卻是他們成功的關(guān)鍵歷練說話技巧有人說：“眼睛可以容納一個(gè)美麗的世界，而嘴巴則能描繪一個(gè)精彩的世界。高效地搜集并消化信息當(dāng)今世界是一個(gè)以大量資訊作為基礎(chǔ)來開展工作的社會(huì)。注重準(zhǔn)備工作一個(gè)善于做準(zhǔn)備的人，是距離成功最近的人。掌握工作與生活的平衡真正的高效能人士都不是工作狂，他們善于掌握工作與生活平衡。在紛繁復(fù)雜的現(xiàn)代社會(huì)，只有保持內(nèi)心平靜的人，才能保證身體健康和高效能的工作。好的習(xí)慣是你的朋友，他會(huì)幫助你成功。善于傾聽，是一個(gè)高效能人士的一項(xiàng)最基本的素質(zhì)。有效溝通人與人之間的交往需要溝通,在公司,一個(gè)高效能人士絕不會(huì)是一個(gè)性格孤僻的人,相反他應(yīng)當(dāng)是一個(gè)能設(shè)身處地為別人著想充分理解對(duì)方能夠與他人進(jìn)行桌有成效的溝通的人。不斷學(xué)習(xí)一個(gè)人,如果每天都能提高1%,很多時(shí)候,它們之間的區(qū)別就在于你是否每天都在提高你自己。善于休息休息可以使一個(gè)人的大腦恢復(fù)活力,提高一個(gè)人的工作效能。習(xí)慣1換位思考在人際的相處和溝通里，“換位思考”扮演著相當(dāng)重要的角色。如果沒有了對(duì)手，缺陷也不會(huì)自動(dòng)消失。凡事在事業(yè)上有所成就的人，幾乎都是能有效地利用零碎時(shí)間的人。運(yùn)用20/80法則二八法則向人們揭示了這樣一個(gè)真理，即投入與產(chǎn)出、努力與收獲、原因和結(jié)果之間，普遍存在著不平衡關(guān)系。要事第一創(chuàng)設(shè)遍及全美的事務(wù)公司的亨瑞?！卑褑栴}想透徹把問題想透徹，是一種很好的思維品質(zhì)。相反，如果他抓住了主要矛盾，解決問題就變得容易多了。：“一次做好一件事的人比同時(shí)涉獵多個(gè)領(lǐng)域的人要好得多。（2）降低酒店固定經(jīng)營(yíng)成本利用酒店管理公司先進(jìn)的酒店管理方法，降低酒店固定經(jīng)營(yíng)成本，提高酒店盈利能力。發(fā)展商與酒店管理公司合作方式建議：方式一：酒店管理公司在一定年限內(nèi)為發(fā)展商提供一系列顧問服務(wù)，并收取固定管理費(fèi)用，一般視項(xiàng)目大小，約在200萬(wàn)~500萬(wàn)左右，酒店管理公司不承擔(dān)酒店經(jīng)營(yíng)和投資者回報(bào)的任何風(fēng)險(xiǎn)。第六部分 可行性研究結(jié)論與建議經(jīng)過對(duì)全國(guó)和深圳經(jīng)濟(jì)狀況的研究分析，以及對(duì)20042005年產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，我司經(jīng)過詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研后認(rèn)為：■ 項(xiàng)目的變更是必要的、可行的、合理的■ 在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)深圳市產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)是樂觀的■ 產(chǎn)權(quán)式酒店更適合項(xiàng)目的整體發(fā)展與規(guī)劃■ 在20042006年將該項(xiàng)目投放市場(chǎng)的時(shí)機(jī)是可行的■ 考慮目前貴司的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、實(shí)力以及資金儲(chǔ)備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項(xiàng)目的正式運(yùn)營(yíng)條件基本成熟結(jié)論：在宏觀政策、經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)環(huán)境不發(fā)生重大變化的前提，在保證酒店盈利能力和品牌價(jià)值、并采取行之有效的營(yíng)銷手段的條件下，本項(xiàng)目作為產(chǎn)權(quán)式酒店銷售是可行的！？樹立橫崗鎮(zhèn)最高檔酒店形象：（1）將現(xiàn)有外包的餐飲娛樂部分統(tǒng)一引進(jìn)知名經(jīng)營(yíng)管理品牌公司整合經(jīng)營(yíng)，提升經(jīng)營(yíng)管理水平和檔次；（2）增加產(chǎn)品附加價(jià)值，并在形象和服務(wù)上獨(dú)樹一幟，迅速和市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相區(qū)別；（3）將購(gòu)房客戶吸收為會(huì)員，提升投資回報(bào)附加值，增加購(gòu)買吸引力，促進(jìn)項(xiàng)目銷售；同時(shí)有利于提高以后酒店經(jīng)營(yíng)的入住率；（4）建立長(zhǎng)期品牌發(fā)展戰(zhàn)略，拓寬酒店客源范圍，提高市場(chǎng)占有率。 本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)、銷售收入和經(jīng)營(yíng)成本三個(gè)因素分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益均會(huì)產(chǎn)生影響，因此以下我們就三因素在兩種最不利情況進(jìn)行測(cè)算，結(jié)果如下：敏感性分析因素變化測(cè)算結(jié)果基本方案凈現(xiàn)值(萬(wàn)元)2,內(nèi)部收益率%動(dòng)態(tài)投資回收期（年）當(dāng)經(jīng)營(yíng)收入下降5%凈現(xiàn)值(萬(wàn)元)1,內(nèi)部收益率%動(dòng)態(tài)投資回收期（年）當(dāng)經(jīng)營(yíng)成本上升5%凈現(xiàn)值(萬(wàn)元)1,內(nèi)部收益率%動(dòng)態(tài)投資回收期（年）當(dāng)售價(jià)收入下降5%凈現(xiàn)值(萬(wàn)元)2,內(nèi)部收益率%動(dòng)態(tài)投資回收期（年）經(jīng)測(cè)算可知：本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)成本、經(jīng)營(yíng)收入及銷售收入三個(gè)因素分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益會(huì)產(chǎn)生影響。按照項(xiàng)目實(shí)際成本率68%，入住率45%測(cè)算：經(jīng)營(yíng)測(cè)算表（二）類別ABCDE合計(jì)客房種類豪華房標(biāo)準(zhǔn)房高級(jí)房商務(wù)套房豪華套房客戶數(shù)量（間）98180602014372月出租率（%）406030101045實(shí)收房?jī)r(jià)（元/間/天）464338348600868379實(shí)際客房月收入（元）545，6641，095，120187，92036，00036，4561，901，160其他營(yíng)業(yè)收入316，336月經(jīng)營(yíng)成本（元）按項(xiàng)目實(shí)際成本率68%計(jì)算1，500，000月預(yù)期收益（元）717，496回報(bào)方式一月按揭供款（元）銷售均價(jià)7000元/平方米，銷售總額為141506330元，按七成20年按揭，每月供款為655909元655，909預(yù)期贏余（元）61，587回報(bào)方式二7%固定回報(bào)（元）銷售均價(jià)7000元/平方米，銷售總額為141506330元，按7%固定回報(bào)，每月還款為825454元825，454預(yù)期贏余（元）107，958小結(jié)：從表一可知：如果按照行業(yè)平均經(jīng)營(yíng)成本率50%核算，無(wú)論選擇單純免月供回報(bào)模式還是固定7%經(jīng)營(yíng)回報(bào)模式都有一定利潤(rùn)空間，后續(xù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較??；從表二可知：依據(jù)本項(xiàng)目現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)成本率68%核算，如果選擇單純免月供回報(bào)模式基本能做到收支平衡，每月有61587元的盈余；如果選擇固定7%經(jīng)營(yíng)回報(bào)模式，則根據(jù)酒店現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)收入情況會(huì)出現(xiàn)一定虧損，每月有10萬(wàn)元左右資金將用于補(bǔ)貼給業(yè)主的經(jīng)營(yíng)回報(bào)。：深圳市酒店正常經(jīng)營(yíng)費(fèi)用構(gòu)成：A、能源費(fèi)用 主要包括：水電、油耗及煤氣等費(fèi)用，經(jīng)調(diào)查，該項(xiàng)成本約占總收入的17%；B、員工費(fèi)用 主要是員工工資費(fèi)用，經(jīng)調(diào)查，酒店在正常營(yíng)業(yè)時(shí)約需200人，按深圳市酒店員工人均工資2000元/月的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，員工費(fèi)用每年大約為480萬(wàn)元；C、維修費(fèi)用 主要指酒店日常維修的費(fèi)用，每年約需100萬(wàn)元；E、保險(xiǎn)費(fèi)主要是財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、員工社會(huì)保險(xiǎn)等，每年約需10萬(wàn)元；F、管理費(fèi)用 管理費(fèi)用主要是指辦公費(fèi)用、接待費(fèi)等費(fèi)用，每年約需100萬(wàn)；G、租賃管理費(fèi) 主要是指出租時(shí)上交給政府部門的管理費(fèi)用，占租金的2%；H、管理公司酬金 管理公司酬金為營(yíng)業(yè)收入的25%；I、大修費(fèi)用 為營(yíng)業(yè)收入的2%。數(shù)據(jù)來源：XX酒店客房銷售部小結(jié)：根據(jù)上表數(shù)據(jù)計(jì)算：%；平均房?jī)r(jià)約為379元/間/天。適合酒店檔次較高，銷售價(jià)格和經(jīng)營(yíng)運(yùn)作成本也較高，同時(shí)出租率偏低的產(chǎn)權(quán)式酒店，如東方銀座等。但從后續(xù)經(jīng)營(yíng)的可操作性角度來看涉及問題比較復(fù)雜，后續(xù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大。利潤(rùn)分成模式：物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營(yíng)15—20年。發(fā)展商承諾每年7%—8%的固定投資回報(bào)；業(yè)主每年可以享受18～84天（分淡、旺季）免費(fèi)自用；業(yè)主只需交付1～3成首期，剩余月供款每月從固定回報(bào)中扣除，剩余部分收益按月、半年或年度返還。經(jīng)分析測(cè)算，項(xiàng)目銷售收入和酒店的經(jīng)營(yíng)收益可保證項(xiàng)目后續(xù)資金的投入。 項(xiàng)目銷售回款詳見附表1：《項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表》。2％）結(jié)論：通過以上對(duì)價(jià)格的技術(shù)性和市場(chǎng)接受度的分析，我們最終得出本項(xiàng)目的可實(shí)現(xiàn)均價(jià)為7000元/㎡。同時(shí)，該價(jià)格從房地產(chǎn)估價(jià)理論上講也是合理的，但該價(jià)格是按資本化率（投資回報(bào)率）8％來計(jì)算的，意即是客戶能承受的最高價(jià)格。因此，項(xiàng)目應(yīng)該定位為：橫崗首個(gè)國(guó)際級(jí)商務(wù)產(chǎn)權(quán)式酒店。該酒店樓高28層。優(yōu)勢(shì)：（1）能以市場(chǎng)價(jià)格快速回籠大量資金；（2）能保持對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)管理；（3）能促進(jìn)酒店經(jīng)營(yíng)管理水平的提高。劣勢(shì)：（1）抵押貸款額度較低，回籠資金少；（2）將背負(fù)沉重利息負(fù)擔(dān)；（3）嚴(yán)重影響發(fā)展商社會(huì)形象和地位，對(duì)項(xiàng)目造成嚴(yán)重負(fù)面效應(yīng)。小結(jié)：基于以上分析，酒店的整體轉(zhuǎn)讓雖然能一次性回籠較多資金，但會(huì)造成嚴(yán)重?fù)p失，而且不符合我們對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的要求。目前本項(xiàng)目面臨資金和經(jīng)營(yíng)兩大問題，項(xiàng)目的最佳出路必定是能同時(shí)解決和緩解這兩大核心問題。因缺少品牌發(fā)展商的介入，而使到市場(chǎng)缺乏競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)項(xiàng)目不多，個(gè)盤規(guī)模較小，可供置業(yè)者選擇的范圍較小，樓盤價(jià)格每平方米介乎在25004000元之間。另外，從未來長(zhǎng)期投資回報(bào)的角度考慮，應(yīng)該采用行之有效的方式降低酒店的經(jīng)營(yíng)成本，提高酒店的盈利能力，盡量保證實(shí)現(xiàn)銷售中承諾的投資回報(bào)，降低中小投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，提高發(fā)展商的品牌形象。兩大WT策略（化解劣勢(shì)與規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)）項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確市場(chǎng)定位，并通過實(shí)施具有極強(qiáng)針對(duì)性的營(yíng)銷方案及投資回報(bào)承諾方案，吸引客戶購(gòu)買；針對(duì)自身酒店配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)的劣勢(shì)，我司建議引進(jìn)高品牌度娛樂餐飲經(jīng)營(yíng)公司，增加酒店產(chǎn)品附加值，提升形象檔次；利用政府背景優(yōu)勢(shì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行信譽(yù)擔(dān)保；快打快銷規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。劣勢(shì)（W）項(xiàng)目入住客戶類型單一化，入住率偏低；項(xiàng)目配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)一般，對(duì)酒店的營(yíng)業(yè)收入支撐不足；項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍較弱；項(xiàng)目?jī)?nèi)部酒店功能性設(shè)計(jì)存在缺陷。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，在橫崗經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速帶動(dòng)作用下，酒店業(yè)的發(fā)展將步入良性發(fā)展階段，酒店業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)將越發(fā)成熟。具有公寓和寫字樓，是復(fù)合型酒店物業(yè)小結(jié)：各酒店客房?jī)r(jià)格一般在對(duì)外公布價(jià)基礎(chǔ)上給予很大折扣，一般在4折左右。真正具有星級(jí)酒店正式資質(zhì)的只有XX酒店一家，其他為具備四星或三星酒店標(biāo)準(zhǔn)但尚未取得正式資格證書的酒店。至此，提升南山前海、后海形象的中海、振業(yè)和卓越悉數(shù)到場(chǎng)。房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)橫崗目前有卓越城市中心花園、錦冠華城、新亞洲廣場(chǎng)三期、新世界廣場(chǎng)四期名門世家、水晶之城等大盤供應(yīng)。各種金融機(jī)構(gòu)的辦事機(jī)構(gòu)遍布全鎮(zhèn)，在經(jīng)濟(jì)生活中發(fā)揮著重要作用。投資導(dǎo)向根據(jù)深圳市龍崗區(qū)總體規(guī)劃，龍崗區(qū)近期產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展的主導(dǎo)方向是圍繞建設(shè)大工業(yè)，大能源，大旅游，大流通，以經(jīng)濟(jì)效益為中心，重點(diǎn)發(fā)展技術(shù)，資金密集型工業(yè)產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)。深惠公路改造、地鐵3號(hào)線年內(nèi)開工、深平快速干道一期明年1月通車，龍崗區(qū)的交通壓力有望得以緩解，橫崗鎮(zhèn)的交通狀況將徹底改變。鎮(zhèn)內(nèi)公路四通八達(dá)，村村通公路，深（深圳）—惠（惠州）、深（深圳）—汕（汕頭）一級(jí)公路貫穿全境，惠（惠州）—鹽（鹽田）疏港高速公路、機(jī)荷（機(jī)場(chǎng)—荷坳）高速公路已建成投入使用，深汕高速公路以及北輔線（龍崗中心城—深圳）、南輔線（坪山—深圳）公路正在建設(shè)中。距深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)18公里，距香港僅20公里，是香港和深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)通往惠州、梅州、汕頭、福建、江西等內(nèi)地省市的必經(jīng)要道。2004年下半年，已知將推出的產(chǎn)權(quán)式酒店公寓項(xiàng)目為我司策劃代理的羅湖銀漢國(guó)際和橫崗XX酒店項(xiàng)目，在鹽田區(qū)的東方威斯酒店二期在8月下旬公開發(fā)售。一般旅游區(qū)的度假型酒店相對(duì)市區(qū)的商務(wù)型酒店的平均入住率要低，其主要原因是旅游淡旺季的影響造成其入住率的不穩(wěn)定；酒店規(guī)模分析不同區(qū)域的酒店在經(jīng)營(yíng)規(guī)模上也有所不同，一般在旅游區(qū)的產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)規(guī)模較小，經(jīng)營(yíng)面積不超過2萬(wàn)平方米，樓層基本上低于10層，尤其是投資性較強(qiáng)的產(chǎn)權(quán)式酒店；而在商業(yè)區(qū)或市區(qū)附近的產(chǎn)權(quán)式酒店，其經(jīng)營(yíng)面積相對(duì)較大，經(jīng)營(yíng)樓層有的超過30層；酒店管理公司分析深圳產(chǎn)權(quán)式酒店的管理企業(yè)分為三種情況