【正文】 38 防范建議 做好項目前期的市場調研 和客戶需求調查； 合理安排融資計劃，保證資金充足； 加強項目自身品質，完善小區(qū)環(huán)境，提高市場競爭力； 商業(yè)部風整體規(guī)劃包裝推廣，最大限度降低本項目的商業(yè)部分風險。該項目存在一定建筑本體風險。 項目風險 一、 市場風險 ：商業(yè)周邊商業(yè)氣氛不濃，周邊住宅業(yè)較少，如何挖掘提升項目的商業(yè)價值成為本項目的最大市場風險。 37 項目主要問題的解決辦法和建議 項目的主要問題 周邊人氣較弱； 周邊為工業(yè)廠房及村屋，環(huán)境較差； 土地有較大高差，商業(yè)規(guī)劃有一定的難度； 商業(yè)部分是否成功影響整個項目。 項目經(jīng)濟效益一般，有一定的風險。 建設后續(xù)資金需要有保證 項目建設資金來源于銀行貸款，所以后續(xù)資金一定要有保證。 增加財政稅收 創(chuàng)造就業(yè)機會 項目的開發(fā)建設，將會給建筑業(yè)、建材業(yè)、金融、保險、廣告等多個行業(yè)創(chuàng)造就業(yè)機會，建成后也將為保安、物業(yè)管理、商業(yè)提供新的機會。 ③、保證銷售價格和銷售率的實現(xiàn)，控制項目開發(fā)成本，是項 目盈利的有效保證。 以下為兩種最不利情況的測算結果： 35 表 14：項目敏感性分析 序號 項目 部分指標變化 敏感性分析結果 銷售收入（萬元） 總投資（萬元） 稅后利潤（ 萬元） 成本利潤率 財務凈現(xiàn)值（萬元） 內(nèi)部收益率 動態(tài)回收期 基本方案 % ￥ 3, % 銷售收入變化 銷售收入下降 5% % ￥ % 銷售收入上升 5% % ￥ 5, % 工程成本變化 工程成本增加 5% % ￥ 1, % 工程成本減少 5% % ￥ 5, % 經(jīng)測算可知： ①、本項目的銷售收入和開發(fā)成本兩個因素分別變動對項目效益會產(chǎn)生較大影響，銷售收入的變動對項目效益影響較大。 項目敏感性分析 我們對銷售收入、開發(fā)成本變化進行了敏感性分析測算。分析如下： 在項目開發(fā)成本及銷 售價格等其它條件不變的情況，由靜態(tài)測算可知，當住宅和商業(yè)銷售率達 84%時項目可保本。 34 8 財務與敏感性分析 項目盈利能力分析 經(jīng)測算，總投資為萬元，開發(fā)期為 年，投資回收期為 年，利潤總額為 萬元，稅后利潤為 萬元，稅后成本利潤率為 %，低于房地產(chǎn)開發(fā)項目正常水平。 銷售利潤 經(jīng)測算項目的利潤總額、稅后利潤 （凈利潤）、投資利潤率等指標詳見下表： 表 13：項目利潤估算表 序號 項目 計算公式 金額（萬元） ⑴ 銷售收入 ⑵ 開發(fā)成本 ⑶ 銷售費用 ⑷ 銷售稅金及附加 ⑸ 財務費用 1590 ⑹ 利潤總額 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸ ⑺ 所得稅 ⑹ 15% ⑻ 凈利潤 ⑹ ⑺ ⑼ 成本利潤率 利潤總額 /總投資 % ⑽ 稅后成本利潤率 凈利潤 /總投資 % 注：上表為住宅銷售率為 95%、商業(yè)銷售率為 90%的情況下的經(jīng)濟效益指標。 資金來源與運用分析 根據(jù)委托方提供的資料對項目的投資及資金籌措計劃進行分析。 項目銷售回款計劃 根據(jù)深圳住宅項目的正常銷售情況及本項目的實際情況 ,根據(jù)的預計銷售進33 度 ,計算各時期的銷售回款金額 . 2020 年年中正式進入項目的銷售期，銷售期至 2020 年年底。 銷售稅金及附加測算 銷售稅金及附加：按規(guī)定，深圳市房地產(chǎn)二級市場轉讓稅費主要是營業(yè)稅（銷售額的 %），城市建設維護稅（營業(yè)稅的 1%），印花稅（銷售額的 %） ,項目銷售稅金及附加合計為 萬元。 32 7 銷售及經(jīng)營收入測定 物業(yè)銷售收入估算 項目銷售收入測算 銷售收入：根據(jù)項目方案設計及前述項目及市場分析，項目可售的建筑面積為 103696 ㎡，其中住宅 85596 ㎡，銷售均價 5500 元 /㎡，銷售率按 95%計；商業(yè) 18104 ㎡，均價 8000 元 /㎡，銷售率按 90%計，其余部分用于自營或出租，暫不考慮其收入。 項目總投資為 萬元，經(jīng)測算需投入自籌資金、銀行借款、銷售收入，其中詳細如下表： 表 11：項目資金來源表 序號 項目 資金（萬元） 比例 1 自籌資金 15000 % 2 銀行借款 15000 % 3 銷售收入 % 4 總投資 % 投資使用計劃 根據(jù)企 業(yè)提供的資料，結合項目開發(fā)實際付款情況和工程進度合理計劃投入量測算，具體見附表 《項目投資計劃表》 經(jīng)濟測算時，根據(jù)項目的實際情況、計算期從 2020 年上半年開始項目資金正式開始投入， 2020 年上半年竣工驗收。經(jīng)估算為 萬元。 項目的銷售費用為 萬元。 項目借款為 15000 萬元，貸款期限為 2 年，按月付息，利息為 萬元。 項目的其他費用為 萬元。 項目不可預見費為 萬元。 項目管理費為 萬元。 管理費用 管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，如管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、咨詢費等、房地產(chǎn)稅等。 建安工程費 包括基礎、主體、水電安裝、室外配套等，此項費用根據(jù)項目開發(fā)情況，結合工程施工進度計劃投入。 前期工程費 前期工程費主要包括項目前期規(guī)劃、設計、勘察等費用，費用確定主要參考近期《深圳市建筑工程價格信息》及同類房地產(chǎn)開項目的實際情況。 施工橫道圖 詳見附表 29 6 投資估算與資金籌措 項目總投資估算 根據(jù)測算，項目的總投資為 萬元（含土地轉讓費）詳細見下表 表 10：項目總投資估算表 序號 項目名稱 總額萬元 單價（元 /平方米） 占總投資比例 1 土地成本 % 2 前期工程費 % 3 建安工程 % 4 管理費 % 5 不可預見費 % 6 其他費用 % 7 財務費用 % 8 銷售費用 % 9 公用設施專用基金 % 10 合計 % 注：單價為按建筑總面積分攤計算的單價 ,包括地下室面積。 3) 住宅戶型設計 住宅戶型有 2 房、 3 房為主，面積在 60～ 8 85～ 115 平方米之間； 2 房套數(shù)約占總套數(shù) 35%左右， 3 房套數(shù)約占總套數(shù) 35%左右，其余為 4 房和 1 房等其他少量戶型。 價格定位 考慮項目的推出時機，結合項目具體情況，位于蓮塘片區(qū)邊緣地帶，商業(yè)價值較為有限，在成功策劃包裝推廣情況，預測價格如下（其商業(yè)價格為較理想樂觀的價格）： 住宅均價： 5500 元 /平方米； 商業(yè)均價： 8000 元 /平方米； 一層街鋪均價： 16000 元 /平方米； 一層內(nèi)鋪均價： 11000 元 /平方米 二層整體均價： 7000 元 /平方米 三成整體均價為： 6000 元 /平方米 27 方案建議 1) 方案整體設計 總體布局應該 符合生態(tài)景觀住宅的特征，結合周邊自然景觀，加大平臺花園的設計，提升項目的整體品質。 產(chǎn)品定位 商業(yè)定位：街鋪 +專業(yè)市場（整體包裝推廣）； 住宅定位：中檔純住宅，主力戶型宜以 2 房（ 75～ 85 ㎡）、 3 房（ 85～ 115 ㎡）為主，配合適當?shù)?4 房及以上的平面、躍式、復式戶型。 項目評價 宗地形狀為 不規(guī)則四邊形 ，地塊平整，但與羅沙公路有較大高差，商業(yè)規(guī)劃難度較大，羅沙公路為區(qū)內(nèi)主要交通干線 ，但距項目太近，交通噪音影響較大； 宗地周邊商住項目較少，人氣不足，公共配套弱，不利于商鋪價值挖掘； 宗地周邊周邊自然景觀較為豐富，可結合項目整體規(guī)劃，打造生態(tài)景觀住宅。 W（劣勢）： 地塊屬區(qū)域邊緣地帶，商業(yè)服務半徑小，人氣較弱，未來銷售實現(xiàn)的壓力大； 高層分攤大，物業(yè)管理費用較高； 高差較大，臨街商業(yè)價值挖掘難度較大； 距公路較近，有噪音影響。總體布局滿足消防要求。 圖片 2：項目四至 東側 —— 新秀村 西側 —— 曦龍山莊 南側 —— 分界線 北側 — 山景 地形、地勢 地塊形狀呈不規(guī)則四邊形，場地內(nèi)已平整，地勢平坦，但距羅沙路面高差較大。 片區(qū)房地產(chǎn)市場分析結論 根據(jù)以上調查，蓮塘片區(qū)近三年將有較少的項目推出，新推樓盤總開發(fā)量比較少，定位預測 均會走中檔路線，主要賣點為片區(qū)生態(tài)綠色資源，戶型以 60～110 平方米的實用性三房和兩房單位為主，預測住宅銷售均價在 5000~6000 元 /平方米之間，而項目所在地商業(yè)氣氛較弱，樂觀預測臨街商業(yè)價格在11,000~16000 元 /平方米之間，區(qū)域市場競爭一般，預計未來片區(qū)價格將較為平穩(wěn)。 臨街商鋪租金售價一覽表 項目 售價（元 /平方米） 租金（元 /平方米月） 商業(yè)氣氛 鵬興 花園五期 14000 80 較好 名駿豪庭 25000 較好 鵬興 花園六期 200 很好 新世界鹿茵翠地 60 較差 ***廣場 1100016000（預測） 5080（預測） 較差 目前項目所在地商業(yè)氣氛較弱，周邊人流和住宅均較少，商業(yè)部分的銷售難度較大。 目前在售的商鋪較少，主要集中為新開發(fā)地住宅小區(qū)層臨街鋪位，銷售價格在 10,000～ 30000 元 /平方米不等，商鋪面積主要是 40～ 80 平方米左右，門面進深 1： 2，銷售率比較高，基本實現(xiàn) 100％銷售；面積較大的鋪位，如超過 150 平方米的鋪位銷售情況不太理想。一般總價價位集中于 4060 萬元之間，對于樓盤單價的接受價位集中于 50006000 元 /平方米之間。且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地儲備量也比較少，預計近兩年蓮塘片區(qū)市場競爭程度一般。對房地產(chǎn)市場是一個重大利好； 深圳市房地產(chǎn)市場已進入快速發(fā)展階段，供需壓力仍然較大，未來競爭將十分激烈； 市場競爭體現(xiàn)為產(chǎn)品、品牌的競爭，對市場細分與產(chǎn)品附加值亦提出更高的要求，這對發(fā)展商的開發(fā)、經(jīng)營帶來一定壓力； 由于蓮塘片區(qū)乃至羅湖區(qū)的土地資源開始緊缺，為本項目的發(fā)展帶來新 21 的發(fā)展機遇； 區(qū)域市場分析 區(qū)域市場界定 區(qū)域市場界定為蓮塘片區(qū)，具體如下圖： 供給分析 據(jù)調查， 2020 年代表競爭項目一覽表。在這個調整過程中，居住品質較大提高，整個片區(qū)的形象逐漸得到改善，片區(qū)地產(chǎn)市場進一步看好。 總體 規(guī)劃中的蓮塘及預測 《深圳市城市總體規(guī)劃（ 19962020）》（送審稿） 中 總體規(guī)劃對本片區(qū)的功能定位是： “ 以生活為主的綜合區(qū) ” 。 2020 年，深圳市房地產(chǎn)市場已呈現(xiàn)出郊區(qū)化和規(guī)?；陌l(fā)展態(tài)勢，地產(chǎn)市場已向縱深發(fā)展，市場競爭體現(xiàn)為產(chǎn)品、品牌的競爭，對市場細分與產(chǎn)品附加價值亦提出更高的要求。 2020 年，深圳土地實際供應 1,356 萬平方米。鹽田區(qū)僅有