【文章內(nèi)容簡介】 特色性原則特色是項目成功發(fā)展的生命之所在，愈有特色其競爭力和發(fā)展?jié)摿蜁鷱?。突出文化主題、融入文化、休閑和購物、覆蓋完整的產(chǎn)業(yè)鏈條等等都是本項目的特色。園區(qū)規(guī)劃要秉承“綠色、自然、恬靜、適宜、環(huán)?！钡囊?，努力保護原始生態(tài)環(huán)境，重視環(huán)境綜合治理，嚴防項目建設和項目運轉(zhuǎn)過程產(chǎn)生新的環(huán)境污染，注重和周邊相關項目的協(xié)調(diào)發(fā)展。先進性原則項目的建設應具有一定的前瞻性，要能適應國際、國內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢。單純的制造加工或者產(chǎn)品批發(fā)集散地已經(jīng)趨于飽和，為最大限度縮短產(chǎn)業(yè)鏈條流程，更加吸引消費群體，創(chuàng)造良好的采購環(huán)境，本項目的建設就是巧妙地將生產(chǎn)與商貿(mào)相結(jié)合，將商貿(mào)與展示相結(jié)合。經(jīng)濟性原則項目建設的目的是為了帶來更大的經(jīng)濟效益，促進地方經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展。因此，要始終遵循經(jīng)濟性原則：一是項目建設要在保持高標準的前提下，力求降低項目投資；二是要注重項目的經(jīng)濟效益，防止建設低效益或效益項目。從項目定位的確立就可以看出，本項目更加務實。生態(tài)環(huán)保原則項目雖然不存在重污染產(chǎn)業(yè)，但仍然要注重“生態(tài)環(huán)保原則”。在規(guī)劃布局上，應充分利用綠化、園藝等點綴產(chǎn)業(yè)園區(qū)，采用節(jié)能設施和屋頂綠化等。第四章 項目建設內(nèi)容第一節(jié) 項目的功能規(guī)劃根據(jù)本項目的定位，項目建設內(nèi)容的功能夠規(guī)劃概括為“一中心、一基地、五區(qū)域”。所謂“一中心、一基地”表示本項目涵蓋了滿足“專業(yè)”與“大眾”兩方面的需求。單純的“專業(yè)”會使項目變成傳統(tǒng)意義上的加工制造園區(qū)，缺少與市場和消費群體的良好互動；單純的“大眾”會使項目變成沒有產(chǎn)業(yè)依托的傳統(tǒng)意義上的商業(yè)街區(qū)，不利于使商業(yè)氛圍更上檔次，缺乏后勁?！耙恢行摹笔侵浮拔幕糜沃行摹?，“一基地”是指“珠寶首飾與工藝禮品加工交易基地”。圍繞上述兩個主題，整個項目從功能上將分為五個區(qū)，即“生產(chǎn)加工區(qū)”、“展示交易區(qū)”、“文化旅游區(qū)”、“教育研發(fā)區(qū)”和“公共服務區(qū)”。一、生產(chǎn)加工區(qū)專為珠寶首飾和工藝禮品類產(chǎn)品的加工制造而劃分的區(qū)域，除成品組裝和加工外，與此類產(chǎn)品相關的配套零部件制造也包含在本區(qū)內(nèi)。通過吸引更多同類型產(chǎn)品的加工與制造廠商進入園區(qū)，一方面使產(chǎn)業(yè)逐步產(chǎn)生集聚效益，降低生產(chǎn)制造過程中的產(chǎn)業(yè)鏈成本；另一方面，最大限度縮短產(chǎn)業(yè)制造與展示交易之間的距離，取消眾多的中間環(huán)節(jié)，使產(chǎn)業(yè)更貼近市場。二、展示交易區(qū)專為生產(chǎn)廠家和批發(fā)零售商進行珠寶首飾與工藝禮品類產(chǎn)品交易和展示的區(qū)域。在這個區(qū)域里，廠家可以全面展示自身的產(chǎn)品，形成永不落幕的展覽交易會。而專業(yè)批發(fā)商則可以利用具備集聚效應的交易區(qū)域進行專業(yè)產(chǎn)品的交易。根據(jù)展示和交易內(nèi)容的不同類別，該區(qū)域內(nèi)共包含6個子功能區(qū)：珠寶首飾展示交易區(qū)集中展示和交易珠寶首飾類產(chǎn)品。工藝禮品展示交易區(qū)集中展示和交易工藝禮品類產(chǎn)品。家居飾品展示交易區(qū)集中展示和交易家居飾品類產(chǎn)品。玩具與動漫產(chǎn)品展示交易區(qū)集中展示和交易各類玩具和動漫相關產(chǎn)品。民間創(chuàng)意展示交易區(qū)面向民間，收集各類自己設計制作的工藝、飾品、玩具等，提供集中展示、寄售和交流的平臺，通過發(fā)揮群眾的創(chuàng)造智慧，使本項目的吸引力大幅提升。珠寶首飾與工藝禮品拍賣區(qū)該區(qū)域是對產(chǎn)品展示與交易功能的補充，通過提供專業(yè)的拍賣服務，面向高檔珠寶首飾、限量版工藝禮品和民間孤品飾品等的交易。三、文化旅游區(qū)面向消費市場，以參與體驗為主的區(qū)域，其目的是吸引更多的人群來本項目游覽和消費，擴大項目影響。文化旅游區(qū)的建設將使本項目成為寶安區(qū)又一群眾消費、休閑和旅游的中心。文化旅游區(qū)按其內(nèi)容類別，包含四個子功能區(qū)：文化主題廣場該廣場以文化主題雕塑、文化小品為主，提供群眾休閑和交流，并可以作為日常舉辦社區(qū)文化活動的場所。動漫主題體驗區(qū)該區(qū)域主要是結(jié)合流行和經(jīng)典動漫形象和動漫體驗娛樂項目，面向青少年和時尚人群，提供如兒童動漫反斗城、動漫游戲城、動漫體驗娛樂城和動漫玩偶制作等項目。酒文化體驗與特色酒吧街該區(qū)域?qū)⒓腥澜绺鞯孛?，介紹和展示各地酒文化，建設顧客專用酒窖，定期舉辦品酒會，珍藏名酒交換和以酒會友活動。在此基礎上，建設成特色酒吧街，引入特色文化表演項目進入酒吧街，建設小型露天電影放映場等，使本項目成為文化氛圍濃厚的中高檔消費區(qū)。休閑會所與俱樂部休閑會所和俱樂部面向園區(qū)內(nèi)人員和市場消費群體，以及專為私人酒窖擁有者等提供小型聚會、休閑娛樂等服務，如餐飲、KTV、棋牌、沐足、水療、SPA等。四、教育研發(fā)區(qū)配合珠寶首飾與工藝禮品產(chǎn)業(yè)主題，尤其是文化產(chǎn)業(yè)的特點，集中相關的設計開發(fā)與培訓項目，不僅服務本園區(qū)內(nèi)客戶，更面向周邊地區(qū)。本區(qū)域內(nèi)包含兩個子功能區(qū)：設計開發(fā)區(qū)本區(qū)域的核心內(nèi)容是產(chǎn)品設計工作室和裝飾工程與居家設計工作室。產(chǎn)業(yè)鏈條的上游環(huán)節(jié)基本集中在此，可以形成專業(yè)創(chuàng)意與設計基地，創(chuàng)意與設計成果既可以進入展示交易區(qū)進行直接展示和交易，也可以為園區(qū)內(nèi)制造工廠所采用，裝飾工程與居家設計工作室可以直接為周邊日益增多的樓盤提供服務。培訓區(qū)本區(qū)域內(nèi)將集中各類培訓項目，包括“珠寶首飾設計”、“珠寶鑒定”、“裝飾工程設計”、“動漫設計”、“工業(yè)設計”等專業(yè)培訓項目，也包括面向普通消費人群的培訓項目，包括樂器培訓、美術(shù)培訓、舞蹈培訓、茶藝培訓、棋類培訓等。通過上述項目的實施，可以使本園區(qū)成為周邊地區(qū)內(nèi)集中進行專業(yè)和群眾培訓的中心。五、公共服務區(qū)本項目中專為其他功能區(qū)提供公共服務的區(qū)域，共包含五個子功能區(qū)：珠寶質(zhì)量鑒定中心與國內(nèi)知名質(zhì)量鑒定機構(gòu)合作，在本園區(qū)內(nèi)設立珠寶質(zhì)量鑒定中心，通過提供中立的第三方鑒定服務，使在本園區(qū)內(nèi)經(jīng)營的商家遵守質(zhì)量和誠信守則，也使來此消費的不同類型的消費者安心消費。同時，堅定中心還將定期舉辦專業(yè)知識講座，以及為個人收藏愛好者提供鑒定等服務。會議與創(chuàng)意演播中心為充分考慮園區(qū)內(nèi)中小型商家的需要，盡量降低其運營成本，園區(qū)將設立集中公共的會議與創(chuàng)意與演播中心，提供商家與客戶召開會議，向客戶進行創(chuàng)意設計演示的專業(yè)場所和設施，包括遠程展示、大屏幕演播、專業(yè)演示文件制作、專業(yè)會議設施等。此類設施由于造價較高，中小商家由于使用頻率并不高，因此自己配制不經(jīng)濟，而通過有需要時租用則可以大幅度降低成本，此類設施還可以考慮向園區(qū)以外的用戶開放，以擴大本項目的影響。電子商務服務中心項目建設單位將專為本項目開設網(wǎng)上展示與交易平臺，所有入駐商家可以通過該平臺不受國界限制，與海內(nèi)外商家開展交易和展示，也可以利用系統(tǒng)提供的專業(yè)服務進行在線支付和商家調(diào)查等，以確保交易的安全和快捷。物流服務中心面向園區(qū)內(nèi)商家，提供及時、周到的物流運輸服務，專門制定信息、 資金、人、貨、車的立體分流路線和指揮中心，方便各項交易的開展。設計師公寓園區(qū)內(nèi)專門為商家設立公寓設施，服務商家員工。第二節(jié) 項目的建設規(guī)劃本項目的建設將在保留現(xiàn)有河西工業(yè)村建筑和基本道路格局的前提下，通過對現(xiàn)有建筑進行翻新、加固，對區(qū)間道路進行拓寬和修繕等，使其滿足項目功能規(guī)劃的需要。建設規(guī)劃主要分為4部分，即“建筑單體規(guī)劃”、“道路與園區(qū)規(guī)劃”、“市政設施規(guī)劃”和“園林綠化規(guī)劃”?！敖ㄖ误w規(guī)劃”主要結(jié)合功能規(guī)劃，按照不同功能，對現(xiàn)有建筑進行改造和翻新。規(guī)劃原則是依據(jù)建筑不同功能，對于同一功能的建筑采用同一色彩和風格的外部裝飾，以區(qū)分園區(qū)內(nèi)不同功能的建筑。對于建筑內(nèi)部的改造，則視不同產(chǎn)業(yè)的具體特點，采用不同的改造方法。例如，對于珠寶首飾類加工制造工廠，由于其所占面積并不大，因此可以選擇建筑體量較小的原有廠房，而對于工藝禮品類工廠，有些需要較大規(guī)模的生產(chǎn)面積和較大尺量的電梯運輸條件，則可以考慮現(xiàn)有園區(qū)中建設期較晚的大廠房進行改造。對于園區(qū)內(nèi)現(xiàn)存較多的員工宿舍，其改造方向可以重點考慮設計師公寓、創(chuàng)意設計工作室、樂器培訓、藝術(shù)培訓、休閑娛樂、酒窖儲藏等用途，因為上述功能需要的面積不大，更多考慮的是環(huán)境和氛圍，因此，完全有條件經(jīng)過改造和翻新，使其滿足功能需要?！暗缆放c園區(qū)規(guī)劃”是本項目建設規(guī)劃的重頭，因為根據(jù)本項目的功能規(guī)劃可見，占地6萬余平方米的園區(qū)內(nèi)，將包含5大功能分區(qū)，每個功能分區(qū)內(nèi)又包含若干子功能區(qū)，未來園區(qū)內(nèi)工作人員與游覽和消費人員的數(shù)量將比當前高出數(shù)倍甚至十幾倍。如何很好地將這些人群分入到不同建筑內(nèi)，并疏導整體人流，對于道路和園區(qū)規(guī)劃提出了很高的要求。在園區(qū)規(guī)劃中，結(jié)合河西工業(yè)區(qū)的建筑現(xiàn)狀，找出面積足夠大的露天廣場比較有難度，因此，應重點考慮開辟現(xiàn)有建筑首層作為人流公共活動空間，創(chuàng)造有別于露天廣場的另一番風情步行街，這樣可以解決大量人員公共活動區(qū)域不足的問題，而且還可以創(chuàng)造出獨一無二的別樣情調(diào)。在園區(qū)靠近107國道一側(cè)，重點安排文化主題廣場，因為此位置高近周邊已經(jīng)相對成熟的商業(yè)街區(qū)，融入其中，可以帶動整個園區(qū)的發(fā)展。在車位規(guī)劃上，應考慮園區(qū)內(nèi)現(xiàn)有道路比較狹窄的現(xiàn)狀，可以選擇在園區(qū)外部靠近河岸的區(qū)域，集中作為公共停車場；還可以結(jié)合園區(qū)道路翻新和改造，參考香港和澳門道路狹窄，但仍巧妙安排停車位的經(jīng)驗。在道路改造上，應為道路融入文化內(nèi)涵，可以考慮按照不同的功能劃分，將世界各地具有特色的街道風格融入到本園區(qū)內(nèi)的街道翻新改造中。正因為本園區(qū)街道狹窄，但兩側(cè)建筑體量并不高，而且由于建筑年份不同，因此形成了高低錯落的現(xiàn)狀。在改造規(guī)劃中，可以充分利用這一現(xiàn)狀。如果能夠選擇不同地域的街景，配合將兩側(cè)建筑的外墻及門面也改造成同樣風格，則園區(qū)本身也可以成為一個文化旅游的熱點，再將文化產(chǎn)品的展示、交易融入其中，則項目將會因此成為深圳西部的一個旅游亮點?！笆姓幸?guī)劃”方面，重點包含對現(xiàn)有園區(qū)供電、供水、消防、通訊和排污等設施的改造。其中，應重新建設集中的變電站和消防中心，將現(xiàn)在的露天變壓器、分散的消防系統(tǒng)改為室內(nèi)干式變壓器和集中的消防控制系統(tǒng)，以提升園區(qū)整體用電和消防安全水平。另外，借助道路翻新，將現(xiàn)有園區(qū)的市政管網(wǎng)系統(tǒng)進行一次翻新改造，將露天管線全部變?yōu)榘德窆芫€。在排污方面，將集中整理現(xiàn)有管線，結(jié)合建設公廁，集中處理全區(qū)的污水和垃圾。建設集中垃圾處理中轉(zhuǎn)站。除上述考慮之外，對于園區(qū)內(nèi)重點街道和景點，如主題