【文章內(nèi)容簡介】 已形成專業(yè)銀行、商業(yè)銀行、非銀行金融機構(gòu)構(gòu)成的多功能、方便快捷的金融服務(wù)體系。各種金融機構(gòu)的辦事機構(gòu)遍布全鎮(zhèn)，在經(jīng)濟生活中發(fā)揮著重要作用。2000年6月底。工商、稅務(wù)、保險與海關(guān)部門積極為企業(yè)提供服務(wù)，為企業(yè)的發(fā)展注入了活力，保持了維也納鎮(zhèn)良好的經(jīng)濟秩序。維也納鎮(zhèn)的各項建設(shè)均取得了顯著成績，先后被評為“中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)之星”，“全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資環(huán)境100強”和“國家衛(wèi)生鎮(zhèn)”，是珠江三角洲地區(qū)頗具盛名的工業(yè)衛(wèi)星城鎮(zhèn)。房地產(chǎn)發(fā)展趨勢維也納目前有卓越城市中心花園、錦冠華城、新亞洲廣場三期、新世界廣場四期名門世家、水晶之城等大盤供應(yīng)。相對以前，維也納樓盤規(guī)模不大、分布太散、各自為政的形象已經(jīng)得到改變?，F(xiàn)在，這種數(shù)量上的變化伴隨著品牌發(fā)展商的進入，有理由產(chǎn)生質(zhì)變。今年，中海占地面積22萬平方米的低密度大型社區(qū)“怡美山莊”、。至此，提升南山前海、后海形象的中海、振業(yè)和卓越悉數(shù)到場。而品牌地產(chǎn)的到來對于一個片區(qū)的帶動，無疑預(yù)示著維也納房地產(chǎn)發(fā)展趨勢向好。維也納目前正處于房地產(chǎn)發(fā)展的前夜，樓市的整體崛起之期已經(jīng)指日可待。維也納酒店市場現(xiàn)狀調(diào)查——規(guī)模及入住率酒店名稱規(guī)模星級入住率房型分布客戶構(gòu)成維也納酒店376間四星50%標準房（48%）高級房（16%）豪華房（27%）豪華套（4%）商務(wù)套（5%）總統(tǒng)套房（0%）以本地各企業(yè)商務(wù)客戶為主，外籍人士較多，少數(shù)散客圣德堡酒店218間年底批四星80%標準房（13%）高級豪華房（71%）豪華套房（11%）商務(wù)套（4%）總統(tǒng)套（2%）往來深圳商務(wù)人士（60%）港澳游客（30%）其他（10%）龍堡酒店58間無70%普通單人房（14%）豪華單人房（29%）豪華雙人房（57%）本地各公司客戶為主，較多外籍客戶寶麗酒店69間年底批三星60%標雙房（61%）標單房（16%）豪單房（7%）豪雙房（17%）豪華行政套房（3%）以深圳、廣州商務(wù)人士為主，香港、本地客源少麗晶中心55間無試營業(yè)標準間（49%）豪華單人套房（38%）豪華雙人套房（11%）維也納商會各公司客戶及部分長駐維也納的香港商務(wù)人士小結(jié)：區(qū)域內(nèi)暫時無產(chǎn)權(quán)式酒店，較大規(guī)模酒店較少，僅有5家。真正具有星級酒店正式資質(zhì)的只有維也納酒店一家，其他為具備四星或三星酒店標準但尚未取得正式資格證書的酒店。從整個龍崗區(qū)來看，酒店業(yè)仍然相對發(fā)達；酒店在規(guī)模上都比較小，客房數(shù)在200間以上的只有維也納酒店和圣德堡酒店兩家，其他的均不到100間；酒店的入住率都比較高，維持在50%—80%的水平。以消化本地各企業(yè)商務(wù)客戶為主，另有少量娛樂消費型客戶；維也納酒店市場現(xiàn)狀調(diào)查——價格及配套設(shè)施酒店名稱價格構(gòu)成（元）配套設(shè)施備注維也納酒店標準房（330）高級房（348）豪華房（464）豪華套（600）商務(wù)套（868）總統(tǒng)套房（4200）中西餐、桑拿中心、夜總會、咖啡廳配套設(shè)施整體檔次高檔，但經(jīng)營一般圣德堡酒店標準房（268）高級豪華房（288）豪華套房（788）商務(wù)套（588）總統(tǒng)套（4298）中西餐，夜總會，桑拿，露天泳池，網(wǎng)球場，健身房，棋牌，桌球，乒乓球配套設(shè)施高檔并富有特色，是主要利潤來源龍堡酒店普通單人房（210）豪華單人房（230）豪華雙人房（230）美容，桑拿，中西餐配套設(shè)施簡單寶麗酒店標雙房（221）標單房（173）豪單房（216）豪雙房（239）豪華行政套房（773）歌舞廳，西餐，桑拿，中餐配套設(shè)施簡單麗晶中心標準間（340）豪華單人套房（380）豪華雙人套房（390）銀行，化妝品、藥店，維也納商會，公寓、寫字樓、中西餐廳。具有公寓和寫字樓，是復(fù)合型酒店物業(yè)小結(jié)：各酒店客房價格一般在對外公布價基礎(chǔ)上給予很大折扣，一般在4折左右。標準房價格一般在220—330元之間，套房價格一般在380—800員之間；各酒店都具備基本配套設(shè)施，如：中西餐、桑拿、夜總會等，但經(jīng)營一般，比較好的有圣德堡酒店的娛樂、餐飲設(shè)施，已成為其主要利潤來源。結(jié)論：深惠公路改造、地鐵3號線年內(nèi)開工、深平快速干道一期明年1月通車，龍崗區(qū)的交通壓力有望得到緩解，維也納鎮(zhèn)的交通狀況將徹底改變；伴隨著品牌地產(chǎn)的不斷進入，各項基礎(chǔ)建設(shè)的不斷完善，維也納目前正處于房地產(chǎn)發(fā)展的前夜，樓市整體崛起之期已經(jīng)指日可待；龍崗區(qū)現(xiàn)有的唯一兩家四星級酒店全部在維也納，產(chǎn)權(quán)式酒店在維也納乃至整個龍崗地區(qū)尚無一家，有絕對的稀缺性。因此，項目銷售所面臨的是基本無競爭對手的市場；維也納鎮(zhèn)的酒店業(yè)代表了整個龍崗區(qū)的最高水平，但仍然存在整體規(guī)模小、酒店管理公司品牌度低、客戶構(gòu)成單一等問題，相對于維也納目前整體房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展已略顯滯后。從長遠來看，在維也納經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的快速帶動作用下，酒店業(yè)的發(fā)展將步良性發(fā)展階段，酒店業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)將越發(fā)成熟。三 項目分析及評價一、地塊解析（一）、項目技術(shù)經(jīng)濟指標建筑面積：40297㎡（不包括地下車庫）配套面積：㎡客房面積：㎡其他面積：㎡層數(shù)共29層14層：商業(yè)配套5層：設(shè)備層627層：酒店客房28層：辦公客房總數(shù)：376間標準客房：180套；高級客房：60套豪華客房：100套；豪華套房：20套商務(wù)套房：14套； 總統(tǒng)套房：2套酒店配套設(shè)施構(gòu)成：休閑娛樂1層：盧浮閣西餐廳、大堂吧、逸景苑餐廳2層：萬壽宮酒樓3層：皇宮桑那中心4層：仙客來夜總會（二）、交通條件及周邊配套分析一、位于維也納鎮(zhèn)經(jīng)濟文化中心，各種配套完善；二、項目方圓500米內(nèi)，高尚物業(yè)眾多，集中了維也納鎮(zhèn)政府、規(guī)劃國土局維也納所、新亞洲廣場、龍洲百貨等行業(yè)機構(gòu)；三、緊鄰深惠公路一側(cè)，人流旺盛，項目所在區(qū)域商業(yè)氛圍較濃，并且發(fā)展空間很大。（三）景觀價值分析項目的景觀資源豐富，坐擁維也納中心位置，視野開闊，中高層單位基本無遮擋，四周景色秀麗。三 項目SWOT分析 （一） SWOT分析優(yōu)勢（S項目位于維也納區(qū)域中心，周邊各類市政配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，且緊鄰區(qū)域政府辦公區(qū)，具備良好展示面；區(qū)域最高檔酒店，享有一定的市場知名度，目前以商務(wù)客人為主，是典型的商務(wù)型酒店，對客戶的綜合吸引力較大；發(fā)展商屬于具有政府背景的國有控股企業(yè)，能給客戶以堅定的購買信心；項目本身已具有一定的酒店客戶資源貯備，具有強大的潛在客戶群基礎(chǔ)。劣勢（W）(一) 項目入住客戶類型單一化，入住率偏低；(二) 項目配套設(shè)施經(jīng)營一般，對酒店的營業(yè)收入支撐不足；(三) 項目周邊商業(yè)氛圍較弱；(四) 項目內(nèi)部酒店功能性設(shè)計存在缺陷。機