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深圳市維也納維也納酒店項目可行性研究報告-全文預覽

2025-05-31 12:42 上一頁面

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【正文】 體來看,維也納酒店以產(chǎn)權式酒店的方式銷售是一種科學理性的發(fā)展手段,本項目運營條件成熟,時機合理,市場醞釀形勢及周邊配套完善,受國家經(jīng)濟發(fā)展總趨勢及深圳經(jīng)濟特點的利好影響,本項目前景展望非常良好。兩大WT策略(化解劣勢與規(guī)避風險)(一) 項目進行準確市場定位,并通過實施具有極強針對性的營銷方案及投資回報承諾方案,吸引客戶購買;(二) 針對自身酒店配套設施經(jīng)營的劣勢,我司建議引進高品牌度娛樂餐飲經(jīng)營公司,增加酒店產(chǎn)品附加值,提升形象檔次;(三) 利用政府背景優(yōu)勢對項目進行信譽擔保;結論:通過對比分析區(qū)域市場的各種特征,以及影響本項目的各種因素,維也納認為:本項目在該片區(qū)的酒店市場中占有很大優(yōu)勢,如果能優(yōu)化主觀因素(市場定位、酒店經(jīng)營成本控制、營銷策略等),在特色化和配套性上取得最佳差異化特征,本項目的市場風險可以有效應對和規(guī)避,并會有良好的市場表現(xiàn)。劣勢(W)(一) 項目入住客戶類型單一化,入住率偏低;(二) 項目配套設施經(jīng)營一般,對酒店的營業(yè)收入支撐不足;(三) 項目周邊商業(yè)氛圍較弱;(四) 項目內部酒店功能性設計存在缺陷。從長遠來看,在維也納經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的快速帶動作用下,酒店業(yè)的發(fā)展將步良性發(fā)展階段,酒店業(yè)及相關產(chǎn)業(yè)將越發(fā)成熟。具有公寓和寫字樓,是復合型酒店物業(yè)小結:各酒店客房價格一般在對外公布價基礎上給予很大折扣,一般在4折左右。維也納酒店市場現(xiàn)狀調查——規(guī)模及入住率酒店名稱規(guī)模星級入住率房型分布客戶構成維也納酒店376間四星50%標準房(48%)高級房(16%)豪華房(27%)豪華套(4%)商務套(5%)總統(tǒng)套房(0%)以本地各企業(yè)商務客戶為主,外籍人士較多,少數(shù)散客圣德堡酒店218間年底批四星80%標準房(13%)高級豪華房(71%)豪華套房(11%)商務套(4%)總統(tǒng)套(2%)往來深圳商務人士(60%)港澳游客(30%)其他(10%)龍堡酒店58間無70%普通單人房(14%)豪華單人房(29%)豪華雙人房(57%)本地各公司客戶為主,較多外籍客戶寶麗酒店69間年底批三星60%標雙房(61%)標單房(16%)豪單房(7%)豪雙房(17%)豪華行政套房(3%)以深圳、廣州商務人士為主,香港、本地客源少麗晶中心55間無試營業(yè)標準間(49%)豪華單人套房(38%)豪華雙人套房(11%)維也納商會各公司客戶及部分長駐維也納的香港商務人士小結:區(qū)域內暫時無產(chǎn)權式酒店,較大規(guī)模酒店較少,僅有5家。今年,中海占地面積22萬平方米的低密度大型社區(qū)“怡美山莊”、。維也納鎮(zhèn)的各項建設均取得了顯著成績,先后被評為“中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)之星”,“全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資環(huán)境100強”和“國家衛(wèi)生鎮(zhèn)”,是珠江三角洲地區(qū)頗具盛名的工業(yè)衛(wèi)星城鎮(zhèn)。維也納鎮(zhèn)已形成專業(yè)銀行、商業(yè)銀行、非銀行金融機構構成的多功能、方便快捷的金融服務體系。鎮(zhèn)村公園多個,文化廣場多個,鎮(zhèn)有線電視網(wǎng)絡覆蓋全鎮(zhèn)范圍,鎮(zhèn)村文化設施齊全,生活質量正日漸提高。一個縱橫交錯、高度密集的交通網(wǎng)絡正在形成。交通狀況:維也納鎮(zhèn)是深圳市東部的重要交通樞紐,海、陸、空運輸條件十分便利。2005年即將推出的產(chǎn)權式酒店項目一覽表:項目名稱可售面積(萬㎡)維也納酒店銀漢國際公寓合 計維也納酒店的供應量占未來深圳產(chǎn)權式酒店供應總量的67%一、 維也納位于深圳經(jīng)濟特區(qū)的東部、龍崗區(qū)的中部,東鄰鹽田大港,南緊接深圳經(jīng)濟特區(qū),西北毗鄰東莞,北連龍崗區(qū)中心城。二、深圳市2004年上半年產(chǎn)權式酒店市場分析2004年在售產(chǎn)權式酒店公寓存量項目名稱可售面積(萬㎡)剩余面積(萬㎡)東方銀座國際市長交流中心虹 樓東方威斯酒店合 計深圳市現(xiàn)有產(chǎn)權式酒店公寓的供應量極少,從2003年開始至今,產(chǎn)權式可售面積的供應量不足5萬平米。在市區(qū),產(chǎn)權式商務型酒店一般超出同類物業(yè)常規(guī)價格的20%30%;(二)、入住率分析受SARS的影響,2003年深圳市酒店的年入住率仍然達55%,經(jīng)營情況良好,產(chǎn)權式酒店的年入住率也在50~70%之間浮動。進入2004年,深圳酒店業(yè)市場持續(xù)向好,1—4月酒店開房率均超過去年同期水平,“五一”黃金周期間,深圳市酒店開房率更高達85%以上。 從98年低谷期開始,深圳市酒店的入住率逐年提升,在2001年、2002年達到階段性頂峰;2003年深圳市酒店的入住率和2002年相比有較大幅度的下降,其原因是受到SARS的影響。深圳市生產(chǎn)總值完成 ,%。相對于前幾年而言,維也納本地的主力投資客戶的投資心理已經(jīng)發(fā)生了微妙的變化,這對本項目有著非常重要的指導意義。相對以前,維也納樓盤規(guī)模不大、分布太散、各自為政的形象已經(jīng)得到改變。至年內動工。如今,完善的基礎設施構筑成良好的投資環(huán)境,特有的地理區(qū)位優(yōu)勢與港、澳、臺血脈相連的人緣優(yōu)勢,使這塊熱土為港、澳、臺工商界及海外投資者所垂青。1998年,全鎮(zhèn)國內生產(chǎn)總值達24億,三級集體純收入22345萬元,三級人均純收入20720元。目前已有初具規(guī)模的工業(yè)區(qū)18個,廠房面積達235萬平方米,“三來一補”、“三資”企業(yè)800余家,自營工業(yè)8家,工業(yè)固定資產(chǎn)總值近10億元,外向型工業(yè)格局已初步形成。一、 項目背景深圳市維也納投資股份有限公司為適應時代發(fā)展的要求,實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營模式持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展的目標,擬將原維也納維也納酒店改建成產(chǎn)權式酒店公寓。維也納酒店嚴格按照國際四星級酒店標準運作管理,酒店在傳統(tǒng)服務流程的基礎上,全面結合現(xiàn)代技術電腦化管理功能實施管理。二、 可行性研究結論經(jīng)過對全國和深圳經(jīng)濟狀況的研究分析,以及對20042005年產(chǎn)業(yè)導向的理解,我司經(jīng)過詳細的市場調研后認為:(一) 項目的變更是必要的、可行的、合理的;(二) 在目前各種利好因素的作用下,近幾年內深圳市產(chǎn)權式酒店市場是樂觀的;(三) 產(chǎn)權式酒店更適合項目的整體發(fā)展與規(guī)劃;(四) 在20042006年將該項目投放市場的時機是可行的;(五) 考慮目前貴司的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗、實力以及資金儲備、企業(yè)發(fā)展需求等因素,項目的正式運營條件基本成熟; 市場分析一、 項目投資環(huán)境和市場研究,維也納鎮(zhèn)抓住發(fā)展機遇,堅持以經(jīng)濟建設為中心,兩個文明一起抓,促進了社會全面進步。全鎮(zhèn)國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展,人民生活水平顯著提高。維也納鎮(zhèn)經(jīng)過十多年的發(fā)展已成為外商競相投資的寶地。(一) 市場研究就地理位置而言,維也納位于布吉鎮(zhèn)和龍崗鎮(zhèn)之間,而布吉鎮(zhèn)占據(jù)地理優(yōu)勢,承接著來自羅湖、福田的購房者,因此先于維也納發(fā)展;龍崗鎮(zhèn)也在維也納之前成為大盤開發(fā)地。就房地產(chǎn)發(fā)展趨
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