【文章內(nèi)容簡介】 一、 項(xiàng)目 初步 發(fā)展方案 “地鐵前海灣車輛段上蓋物業(yè)項(xiàng)目” (以下簡稱“本項(xiàng)目” )處于未來前海灣CBD 區(qū)東南角，是深圳市地鐵有限公司﹙以下簡稱“地鐵公司”） 建設(shè)中地鐵 1 號(hào)線續(xù)建工程前海灣車輛段上蓋物業(yè)， 擬開發(fā)建設(shè)以居住為主并包含辦公、商業(yè)、酒店等大型綜合項(xiàng)目。項(xiàng)目以實(shí)現(xiàn)建設(shè)國際化城市為目標(biāo)，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境和諧可持續(xù)發(fā)展為目的，是深圳市政府 2021 年解決交通問題的 集中體現(xiàn)。 項(xiàng)目總用地面積 約 為 50 萬平方米 ，其中車輛段上 蓋面積約 34 萬平方米 。規(guī)劃總建筑面積 約為 141 萬平方米 (不計(jì)車輛段建筑面積 )，平均容積率 約 為。 項(xiàng)目初步發(fā)展方案 宗地號(hào) T2010071 T2010072 T2010073 用地性質(zhì) 白地商住用地 上蓋商住用地 政策性住房用地 建筑面積 544800m2 263050m2 602150m2 物業(yè)類型 商業(yè) /住宅 /辦公 /酒店 /商務(wù)公寓 商業(yè) /住宅 /辦公 商業(yè) /住宅 公共配套 學(xué)校 /幼兒園 /其他 幼兒園 /其他 學(xué)校 /幼兒園 /其他 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 24 二 、地鐵上蓋物業(yè) 特殊性研究 1. 概念 地 鐵上蓋物業(yè) 把發(fā) 展地鐵與發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)緊密有機(jī)結(jié)合形成雙贏乃至多贏，采用“地鐵＋物業(yè)”的建設(shè)模式，以地鐵為核心，在上蓋空間進(jìn)行地鐵配套設(shè)施建設(shè)以及商住等 多種 物業(yè)和公益配套設(shè)施的多層開發(fā)。 地鐵上蓋物業(yè) 是地鐵產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場緊密協(xié)作的縮影。 特別是我國香港地區(qū)發(fā)展尤為成熟，香港 由于用地緊張， 其 各個(gè)地鐵站都與周邊的商業(yè)和居住區(qū)有緊密聯(lián)系，還有很多居住區(qū)與地鐵站緊密地結(jié)合在一起，成為一個(gè)綜合建筑體 —— 即 地鐵上蓋物業(yè)。 2. 特殊性 開發(fā)難度較一般物業(yè)大 地鐵上蓋物業(yè)的 底層是 一般是沿線地鐵站，還有可能契合了 換乘公交車站 ，這些基礎(chǔ)設(shè) 施如何與上蓋物業(yè)（特別是地下車庫）進(jìn)行有機(jī)的融合， 這需要與地鐵 設(shè)計(jì)、 建設(shè) 工程甚至公交車公司多方 溝通和配合，且在設(shè)計(jì)、施工、技術(shù)等多方面 不同于普通商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，其專業(yè)程度和要求都很高 ，開發(fā)難度大 。 交通更為便捷 地鐵上蓋物業(yè)的最大優(yōu)勢(shì)就是 以地鐵為核心， “ 地鐵＋物業(yè)”的建設(shè)模式，地鐵為上蓋物業(yè)帶來了地下 交通大動(dòng)脈 ，出行更加便捷。 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 25 人流量大帶來商業(yè)機(jī)遇 2021“ 五一 ” 小長假深圳地鐵 3 天 運(yùn)送乘客約 100 萬人次，其中 5 月 1 日運(yùn)送乘客 50 萬人次， 2 日 萬人次 。有資料統(tǒng)計(jì)顯示，若以每公里地鐵線路日 均載客量計(jì)算，香港超過 5 萬人次，東京是 萬人次，漢城是 萬人次。這巨大的人流為地鐵上蓋物業(yè)帶來巨大財(cái)富流，充滿巨大的商業(yè)機(jī)遇。 一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 表 明，在國際城市規(guī)劃中，地鐵上蓋物業(yè)已經(jīng)成為發(fā)展?jié)摿ψ畲?、?shí)用程度最高、抗風(fēng)險(xiǎn)能力最強(qiáng)的城市高效物業(yè)形式。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，紐約、倫敦、香港、東京和上海、廣州、北京等城市成熟的地鐵上蓋物業(yè)價(jià)格平均高于同片區(qū)、同等素質(zhì)物業(yè) 30%以上。上海、廣州、香港等地的地鐵沿線商鋪出租率為 100%。 物業(yè)升值空間更廣 地鐵的貫通，拉近了物業(yè)和周圍核心區(qū)域的時(shí)間距離，大大提高了效率；并且?guī)砹司薮蟮娜肆骱拓?cái)富流，這些利好的因素都為地鐵上蓋物業(yè)提供了更大 投資價(jià)值 和升值空間。例如北京 地鐵 10 號(hào)線建成通車后，該 區(qū)域離CBD 商圈和燕莎商圈的時(shí)間距離將縮短至 15 分鐘左右，因此其地段價(jià)值將進(jìn)一步凸現(xiàn)。 而 南京目前只有一條地鐵線，但可以看到一號(hào)線 所經(jīng)過的站點(diǎn)，從每個(gè)地鐵站內(nèi)部的 商業(yè)，再到站點(diǎn)周邊樓盤、商業(yè)全都 紅紅火火。 開發(fā)模式多樣（內(nèi)容詳 見 下一小節(jié)“地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)模式研究”） 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 26 三 、地鐵上蓋物業(yè) 開發(fā)模式研究 地鐵建設(shè)與土地綜合開發(fā)相結(jié)合 ， 統(tǒng)一規(guī)劃 ， 一同實(shí)施 ， 對(duì)城市的發(fā)展有著積極的作用 ， 所以地鐵的建設(shè)之初應(yīng)多加考慮 ， 根據(jù)特點(diǎn)選擇與之相協(xié)調(diào)的開發(fā)模式。開發(fā)的模式各地有不同的特點(diǎn) ，歸納 有以下 3 種 。 1. 地鐵公司自行組織開發(fā) 這種模式是由地鐵公司自行開發(fā)的形式就是地鐵公司作為開發(fā)商具體操作沿線土地的物業(yè)開發(fā)的全過程 ， 開發(fā)所得利潤和所冒的風(fēng)險(xiǎn)均有地鐵公 司獨(dú)自承擔(dān)。由于前期投入資金較大 ,風(fēng)險(xiǎn)也大 ， 這種模式比較少用。 2. 地鐵公司和開發(fā)商合作 開發(fā) 這種模式是由地鐵公司和開發(fā)商合作開發(fā)的形式一般由地鐵公司提供用地 ， 開發(fā)商提供資金和開發(fā)經(jīng)驗(yàn) ， 并負(fù)責(zé)具體操作 ， 雙方按協(xié)議的規(guī)定分享增值利益。地鐵公司得到的開發(fā)利潤內(nèi)部轉(zhuǎn)化為地鐵的建設(shè)投資。這種模式比較常用 ， 香港地鐵就是采用這種方式進(jìn)行運(yùn)作的 。 例如香港地鐵機(jī)場線的香港站的物業(yè)開發(fā)就是一個(gè)由中國銀行、恒基地產(chǎn)和新鴻基地產(chǎn)組成的發(fā)展財(cái)團(tuán)承擔(dān)的 ， 分 6 期進(jìn)行 ， 合作協(xié)議是 5 萬 平方米 的物業(yè)歸地鐵公司擁有 ， 其余的都?xì)w發(fā)展商擁有。 合作開 發(fā)有以下幾種模式。 ? 協(xié)議 /合同型合作開發(fā)模式 協(xié)議 /合同型合作開發(fā)，指由合作各方共同按照合同的約定相互協(xié)作，但各深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 27 自獨(dú)立經(jīng)營、各自承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。合作各方獨(dú)立核算，不需組建新的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，而只是在合作各方之間訂立合作開發(fā)合同。雙方的權(quán)利和義務(wù)完全依據(jù)合同約定而設(shè)定。在這種模式下，土地權(quán)屬不需要變更，而沿線物業(yè)的開發(fā)權(quán)全部由地鐵公司或地鐵公司設(shè)立的獨(dú)立的房地產(chǎn)開發(fā)公司享有，合作的開發(fā)商僅是依據(jù)合作開發(fā)合同承擔(dān)投資義務(wù)和享有收益的權(quán)利。項(xiàng)目登記在地鐵公司或地鐵公司設(shè)立的獨(dú)立房地產(chǎn)開發(fā)公司名下。 ? 法人型合作開 發(fā)模式 法人型合作開發(fā)是指房地產(chǎn)合作開發(fā)各方以組建新的法人實(shí)體，即成立項(xiàng)目公司的方式進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營。合作開發(fā)各方共同組成項(xiàng)目公司，并以項(xiàng)目公司名義共同辦理有關(guān)手續(xù)。合作方式、投資及權(quán)益分配比例均由合作協(xié)議約定。在成立項(xiàng)目公司的情況下，合作開發(fā)各方通過公司章程予以規(guī)定。合作開發(fā)各方在成立新的法人實(shí)體后不再根據(jù)之前的協(xié)議約定承擔(dān)連帶民事責(zé)任，而是以項(xiàng)目公司的注冊(cè)資本為限對(duì)外承擔(dān)有限責(zé)任。該合作開發(fā)模式要求必須進(jìn)行土地權(quán)屬的變更，即把合作開發(fā)的有關(guān)地塊的土地權(quán)屬由地鐵公司名下轉(zhuǎn)讓到合作組成的項(xiàng)目公司名下。 ? 其他合 作開發(fā)模式 其他合作開發(fā)模式還有如 合伙型、代建及包銷、 BT、 BOT 等。 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 28 3. 開發(fā)商承擔(dān)地鐵設(shè)施建設(shè) 這種模式由開發(fā)商承擔(dān)地鐵設(shè)施建設(shè)的形式是通過法律 ,要求相關(guān)的開發(fā)商負(fù)責(zé)地鐵設(shè)施的工程或承擔(dān)建設(shè)費(fèi)用。比如要求開發(fā)商負(fù)責(zé)修建進(jìn)入該地塊的出入口通道或其他設(shè)施 ， 提供建設(shè)用地 (包括結(jié)構(gòu)用地和臨時(shí)施工用地 )。再比如當(dāng)一個(gè)新發(fā)展區(qū)的開發(fā)商要求地鐵線延伸到其開發(fā)地塊時(shí) ， 則延伸部分的工程費(fèi)用可由該開發(fā)商承擔(dān)等。 四、 地鐵上蓋物業(yè)案例研究 1. 香港 全球地鐵公司普遍虧損，香港地鐵公司自 1998 年以來卻一直盈利 。 其成功的 經(jīng)驗(yàn)之一 就是 開發(fā)沿線物業(yè)實(shí)現(xiàn)增值 。 香港地鐵公司在建造鐵路時(shí)，也積極與開發(fā)商共同發(fā)展車站及車輛段上蓋空間，興建大型的住宅及商用物業(yè)，并管理已經(jīng)建成的物業(yè)，保留部分商用物業(yè)作投資用途，從而實(shí)現(xiàn)增值。 由于地鐵大大改善了沿線的交通狀況，使沿線各站形成許多新的繁華地區(qū)，沿線的地產(chǎn)也不斷增值。香港地鐵公司充分運(yùn)用這一優(yōu)勢(shì)，把發(fā)展地鐵與發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來，從而給地鐵公司帶來了豐厚的利潤，解決了工程建設(shè)部分資金來源。 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 29 香港地鐵公司和地產(chǎn)商合作，在觀塘線、荃灣線和港島線沿線車站上蓋和毗鄰的 18 個(gè)地點(diǎn)適中的位臵發(fā)展物業(yè)。該批物 業(yè)共 31366 個(gè)住宅單位、25 萬多平方米的辦公室面積和 29 平方米的商用面積。物業(yè)發(fā)展為地鐵公司帶來近 40 億港元的總利潤，成為建造地鐵的重要財(cái)政來源。 2. 上海 由于 地鐵上蓋物業(yè)以及周邊地塊的建設(shè)不同于普通商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，其專業(yè)程度和要求都很高，而上海目前還缺乏這方面的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。上海地鐵資產(chǎn)經(jīng)營管理公司公開表示，歡迎境內(nèi)外大型地產(chǎn)商參與上海地鐵 上蓋物業(yè)的 開發(fā)。 公司相關(guān)高層表示， 從現(xiàn)在起一直到世博會(huì)前后，開發(fā)上海地鐵上蓋物業(yè) 前景“十分廣闊”，而且也是“有利可圖”的。 且提到 合作開發(fā)上海地鐵 上蓋物業(yè) 市場肯定是“共贏之 舉”。聯(lián)手合作開發(fā)上海 上蓋物業(yè) 具有三大優(yōu)勢(shì)，其中包括地塊、協(xié)調(diào)和時(shí)機(jī)等優(yōu)勢(shì)。 而 2021 年初，上海申通地鐵公司聯(lián)合香港中信泰富共同取得位于四川北路規(guī)劃中地鐵上蓋的一幅地塊。作為首個(gè)合作開發(fā)的地鐵商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，該公司 表示 乘上海地鐵建設(shè)大發(fā)展的機(jī)會(huì)，充分利用香港地產(chǎn)商的資金和經(jīng)驗(yàn)快速推動(dòng)上海地鐵商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)程。 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 30 第四部分 專項(xiàng)市場研究 一、住宅 市場研究 1. 南山 住宅市場 分析 供應(yīng)量分析 —— 總體上呈下降趨勢(shì) 南山區(qū)住宅供應(yīng)量 05 年開始大幅減少， 0507 年每年的供應(yīng)在 100 萬左右。08 上半年該區(qū) 供應(yīng)住宅 萬平方米 。 0308 年南山區(qū)商品住宅批售面積 2 0 5 . 1 41 0 8 . 61 2 8 . 42 3 . 7 87 4 . 4 63 1 . 62 8 1 . 6 605010015020025030003年 04年 05年 06年 0 7 年上半年 0 7 年下半年 0 8 年上半年萬平方米 成交分析 —— 成交略有回暖但量依然小 07 年上半年之前南山區(qū)住宅成交火爆，特別是 07 年上半年，供求比只有： 1，全市最低，供應(yīng)大大小于需求。樓市調(diào)整后南山受到的影響也最大，07 年下半年供求比超過 4： 1。 08 年上半年南山樓市有所起色，但依然低迷，僅成交住宅 萬平方米，供求比 ： 1，供大于求。 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 31 0508 年南山區(qū)住宅供求關(guān)系圖 02040608010012014016018005年 06年 0 7 年上半年 0 7 年下半年 0 8 年上半年萬平方米00 .511 .522 .533 .544 .5推售面積 銷售面積 供求比 價(jià)格分析 —— 價(jià)格回落低于全市水平 南山 0507 年漲勢(shì)飛快，同比漲幅分別達(dá)到 36%、 39%和 49%，連續(xù)三年房價(jià)漲幅均超過全市平均水平。 08 年上半年房價(jià)回落，環(huán)比 07 年下半年下跌 22%，高于全市 18%的幅度。6 月份 新開盤的別墅豪宅卓越維港別的熱銷，對(duì) 08 年南山去房價(jià)起到了較大的支撐作用 。 0308 年南山區(qū)房價(jià)走勢(shì) 1212214998240656128 6410 87001882205000100001500020210250003000003年 04年 05年 06年 07 年上半年 07 年下半年 08 年上半年元/平方米深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 32 2. 南山典型樓盤分析 星海名城六期 ?城中央 星海名城六期?城中央 項(xiàng)目概要 開發(fā)商： 深圳市振業(yè) (集團(tuán)）股 份有限公司 所處區(qū)位： 深南大道與前海路交匯處 占地 面積： 平方米 建筑面積： 平方米 戶數(shù) ： 約 1100 套 總占地面積 ： 平方米 總建筑面積 ： 平方米 項(xiàng)目劣勢(shì)： 面積大，總價(jià)高，消費(fèi)群體受到局限。 項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)： 位于星海名城正中央的位臵，享 受的 園林景觀資源最好；大型社區(qū)中小區(qū)配套非常齊全 交通便利 市場定位 由 3 棟雙連塔式住宅和 3 棟獨(dú)立住宅以及幼兒園、會(huì)所、商鋪等圍合而成； 戶型設(shè)計(jì)以 3 房和 4 房的中大戶型為主，戶 均面積為 125 平方米。 銷售情況 折后起價(jià) 12800、均價(jià) 15000 元 /平方米； 項(xiàng)目共分七期開發(fā) ，現(xiàn) 為 第六 期 鼎太風(fēng)華 6 期?節(jié)奏布魯斯 鼎太風(fēng)華 6 期?節(jié)奏布魯斯 項(xiàng)目概要 開發(fā)商：深圳市鼎太風(fēng)華投資有限公司 所處區(qū)位：南山區(qū)前海路以西、東濱路以北 建筑面積： 萬平方米 項(xiàng)目 總占地 ： 22 萬平方米 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 33 總 建筑面積 ： 42 萬平方米 項(xiàng)目劣勢(shì)：緊臨前海路； 燥音 難以 避免 前海物流園區(qū)處于施工高峰期 ， 短期內(nèi)灰塵大 西南側(cè) 工業(yè)廠區(qū)改造之前 ， 舊廠區(qū)影響區(qū)域生活質(zhì)量 項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)： 擁有永久性海景景觀資源 是前海三 個(gè) 大 盤中距大南山最近的項(xiàng)目 大社區(qū)，大配套 市場定位 項(xiàng)目以中小戶型為主，共 606 套單位， 主力戶型 ： 48~57 平方米 1 房 71~