【正文】 2021 年 4 月 18,000 海岸卡夫諾 南山前海 2021年 12 月 14,000 ? 需求情況 從各盤(pán)的銷售情況看來(lái)，基本都實(shí)現(xiàn)了較好的銷售業(yè)績(jī)，證明了公寓的市場(chǎng)需求量。 ? 南山區(qū)住宅氛圍濃厚，市政配套設(shè) 施完善，交通便利；同時(shí)如鼎太風(fēng)華、星海名城等樓盤(pán)規(guī)模較大，綠化面積大， 教育配套齊全， 非常適合居住。 0308 年南山區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì) 1212214998240656128 6410 87001882205000100001500020210250003000003年 04年 05年 06年 07 年上半年 07 年下半年 08 年上半年元/平方米深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 32 2. 南山典型樓盤(pán)分析 星海名城六期 ?城中央 星海名城六期?城中央 項(xiàng)目概要 開(kāi)發(fā)商： 深圳市振業(yè) (集團(tuán)）股 份有限公司 所處區(qū)位： 深南大道與前海路交匯處 占地 面積： 平方米 建筑面積： 平方米 戶數(shù) ： 約 1100 套 總占地面積 ： 平方米 總建筑面積 ： 平方米 項(xiàng)目劣勢(shì)： 面積大，總價(jià)高，消費(fèi)群體受到局限。 08 年上半年南山樓市有所起色，但依然低迷，僅成交住宅 萬(wàn)平方米，供求比 ： 1，供大于求。 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 30 第四部分 專項(xiàng)市場(chǎng)研究 一、住宅 市場(chǎng)研究 1. 南山 住宅市場(chǎng) 分析 供應(yīng)量分析 —— 總體上呈下降趨勢(shì) 南山區(qū)住宅供應(yīng)量 05 年開(kāi)始大幅減少， 0507 年每年的供應(yīng)在 100 萬(wàn)左右。 且提到 合作開(kāi)發(fā)上海地鐵 上蓋物業(yè) 市場(chǎng)肯定是“共贏之 舉”。物業(yè)發(fā)展為地鐵公司帶來(lái)近 40 億港元的總利潤(rùn)，成為建造地鐵的重要財(cái)政來(lái)源。 由于地鐵大大改善了沿線的交通狀況，使沿線各站形成許多新的繁華地區(qū)，沿線的地產(chǎn)也不斷增值。再比如當(dāng)一個(gè)新發(fā)展區(qū)的開(kāi)發(fā)商要求地鐵線延伸到其開(kāi)發(fā)地塊時(shí) ， 則延伸部分的工程費(fèi)用可由該開(kāi)發(fā)商承擔(dān)等。該合作開(kāi)發(fā)模式要求必須進(jìn)行土地權(quán)屬的變更，即把合作開(kāi)發(fā)的有關(guān)地塊的土地權(quán)屬由地鐵公司名下轉(zhuǎn)讓到合作組成的項(xiàng)目公司名下。合作開(kāi)發(fā)各方共同組成項(xiàng)目公司，并以項(xiàng)目公司名義共同辦理有關(guān)手續(xù)。雙方的權(quán)利和義務(wù)完全依據(jù)合同約定而設(shè)定。 例如香港地鐵機(jī)場(chǎng)線的香港站的物業(yè)開(kāi)發(fā)就是一個(gè)由中國(guó)銀行、恒基地產(chǎn)和新鴻基地產(chǎn)組成的發(fā)展財(cái)團(tuán)承擔(dān)的 ， 分 6 期進(jìn)行 ， 合作協(xié)議是 5 萬(wàn) 平方米 的物業(yè)歸地鐵公司擁有 ， 其余的都?xì)w發(fā)展商擁有。由于前期投入資金較大 ,風(fēng)險(xiǎn)也大 ， 這種模式比較少用。 而 南京目前只有一條地鐵線，但可以看到一號(hào)線 所經(jīng)過(guò)的站點(diǎn)，從每個(gè)地鐵站內(nèi)部的 商業(yè)，再到站點(diǎn)周邊樓盤(pán)、商業(yè)全都 紅紅火火。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，紐約、倫敦、香港、東京和上海、廣州、北京等城市成熟的地鐵上蓋物業(yè)價(jià)格平均高于同片區(qū)、同等素質(zhì)物業(yè) 30%以上。 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 25 人流量大帶來(lái)商業(yè)機(jī)遇 2021“ 五一 ” 小長(zhǎng)假深圳地鐵 3 天 運(yùn)送乘客約 100 萬(wàn)人次，其中 5 月 1 日運(yùn)送乘客 50 萬(wàn)人次， 2 日 萬(wàn)人次 。 地鐵上蓋物業(yè) 是地鐵產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)緊密協(xié)作的縮影。項(xiàng)目以實(shí)現(xiàn)建設(shè)國(guó)際化城市為目標(biāo)，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境和諧可持續(xù)發(fā)展為目的，是深圳市政府 2021 年解決交通問(wèn)題的 集中體現(xiàn)。 經(jīng)濟(jì)類 6 次調(diào)整存款準(zhǔn)備金率，從年初的 %調(diào)整到目前的 % 中國(guó)人民銀行 落實(shí)從緊的貨幣政策要求，加強(qiáng)銀行體系流動(dòng)性管理，抑制貨幣信貸過(guò)快增長(zhǎng) 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 22 2. 政策對(duì)本項(xiàng)目的影響 住宅 供應(yīng)結(jié)構(gòu) 受 90/70 政策影響 本項(xiàng)目同樣受 90/70 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 政策的影響， T201007 T2010072 宗地內(nèi)開(kāi)發(fā)的商品住房項(xiàng)目， 套型建筑面積 90 ㎡以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到商品住房總建筑面積的 70%以上。國(guó) 際原油價(jià)格突破新高、美國(guó)次貸按危機(jī)蔓延、越南暴發(fā)金融危機(jī)。但從 2021 年 2021 年深圳市價(jià)格走勢(shì)圖來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)周期是2021 年啟動(dòng)上升，到 2021 年完成一個(gè)周期，即 5 年一個(gè)周期。 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 19 1984 2021 年香港住宅價(jià)格指數(shù)0204060801001201401601801979 1982 1985 1988 1991 1994 1997 2021 2021 2021年香港住宅價(jià)格指數(shù) 19842021 年的香港房地產(chǎn)周期，基本上由 3 次升浪組成，第 1 次升浪是19851989，第二次是 19911994，第三次是 19951997，呈現(xiàn)一浪高于一浪的發(fā)展態(tài)勢(shì)。08 年上半年房?jī)r(jià)回落，雖同比 07 年上半年仍上漲 4%，但是與 07 年下半年比，已下跌 18%。 近年來(lái)深圳住宅市場(chǎng)火爆，供不應(yīng)求，特別是在巔峰期 07 年上半年，住宅供求比只有 ： 1。雖然 08 年上半年住宅預(yù)售量有所增加，但 量不大， 仍有一些項(xiàng)目因市場(chǎng)低迷而捂盤(pán)。 ? 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)作為深圳未來(lái)的支柱產(chǎn)業(yè) ， 占第三產(chǎn)業(yè)增加值 更大，為西部物流發(fā)展以及項(xiàng)目建設(shè)創(chuàng)造條件。 空間發(fā)展定位 ： 深圳特區(qū)帶形組團(tuán)結(jié)構(gòu)中重要的西部城市組團(tuán)，深圳市二十一世紀(jì)的建設(shè)熱點(diǎn)地區(qū)之一。建設(shè)世界先進(jìn)水平的高端制造業(yè)園區(qū)，發(fā)展信息產(chǎn)業(yè)與通訊產(chǎn)業(yè)等高端制造業(yè)。充分發(fā)揮深圳移民城市和移民文化的特點(diǎn)，構(gòu)筑與內(nèi)地最為廣泛和深入的聯(lián)系，進(jìn)一步擴(kuò)大城市發(fā)展的經(jīng)濟(jì)腹地，成為輻射內(nèi)地經(jīng)濟(jì)的主要中心之一。 未來(lái)深圳城市發(fā)展的功能定位是 ： ? 國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和自主創(chuàng)新的示范城市。同時(shí)，深圳還是世界第四大集裝箱港口，中國(guó)第四大航空港和中國(guó)第四大旅游城市。 在短短 28 年間，從一個(gè)不到 2 萬(wàn)人口的邊陲小鎮(zhèn)，崛起為一座經(jīng)濟(jì)繁榮、社會(huì)和諧、功 能完備、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代大都市，人均 GDP 位居中國(guó)內(nèi)地第一，創(chuàng)造了世界城市化、工業(yè)化和現(xiàn)代化的奇跡。 2. 深圳市總體城市發(fā)展和規(guī)劃 深圳城市發(fā)展概覽 深圳，是中國(guó)與世界交往的主要門(mén)戶之一。 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 第二部分 項(xiàng)目投資背景研究 一、市場(chǎng)宏觀背景 1. 全國(guó)投資環(huán)境 整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速 2021 年 2021 年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值與增長(zhǎng)速度 0500001000001500002021002500003000002021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021上%%%%%%%GDP 增幅 2021 年上半年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng) ％ 。酒店經(jīng)營(yíng)方面，可與國(guó)際知名酒店管理公司合作，共享其成熟的酒店管理經(jīng)驗(yàn)、客源，并獲得技術(shù)服務(wù)支持。 ? 酒店等經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 酒店市場(chǎng)存在一定的競(jìng)爭(zhēng)，未來(lái)項(xiàng)目酒店式公寓的經(jīng)營(yíng)可能存在一定的風(fēng)深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 險(xiǎn)；商業(yè)、辦公樓的經(jīng)營(yíng)方面，同 樣面臨一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)?？紤]到本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性物業(yè)所占比重較大，盈利能力低于行業(yè)平均水平 ，且結(jié)合目前房地產(chǎn)市場(chǎng)行情 。 4. 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 市場(chǎng)可行性研究結(jié)論 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)有住宅、商務(wù)公寓、商業(yè)、酒店等中高檔各功能物業(yè)， 選址適宜，定位準(zhǔn)確，設(shè) 計(jì)合理， 售價(jià)適中，符合 未來(lái)前海片區(qū)的 市場(chǎng)主流需求。該地塊 采用萊坊公司建議的協(xié)議 /合同型合作開(kāi)發(fā)模式，引進(jìn)知名開(kāi)發(fā)商，以提升項(xiàng)目的整體檔次，使得項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。 上蓋物業(yè)商住用地自 2021 年開(kāi)工，至 2021 年底竣工，歷時(shí) 5 年，共投入深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 5 1182873 萬(wàn)元。 2021 年 8月開(kāi)工， 2021 年 11 月工，歷時(shí) 3 年。各宗地建設(shè)進(jìn)度如下： ? T201073 宗地：包括 11 四個(gè)地塊，為政策保障性住房用地。與寶安中心區(qū)一起，未來(lái)將成為深圳高強(qiáng)度發(fā)展的 CBD。 序號(hào) 名稱 數(shù)據(jù) 單位 1 總用地面積 平方米 上蓋物業(yè)用地面積 平方米 物業(yè)部分用地面積 平方米 上蓋政策性住房用地面積 平方米 2 總建筑面積 1410000 平方米 商品房用地建筑面積 807850 平方米 住宅 395130 平方米 商務(wù)公寓 48670 平方米 辦公 224300 平方米 商業(yè) 81100 平方米 酒店 26250 平方 米 幼兒園等配套 32400 平方米 政策性住房用地建筑面積 602150 平方米 3 建筑覆蓋率 不大于 40% 4 建筑間距 滿足深標(biāo)及消防規(guī)范要求 5 建筑高度或?qū)訑?shù) 120 米及 200 米 6 綠地率 ≥ 30% 二、 可行性研究結(jié)論 1. 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 前海片區(qū)是深圳未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展的核心地區(qū)，屬于深圳 5 大城市戰(zhàn)略分區(qū)之一的西部濱區(qū)，定位為以商務(wù)服務(wù)功能為主的高端服務(wù)區(qū)，是深圳建設(shè)濱海城深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4 區(qū)、構(gòu)建中心服務(wù)體系的重要組成部分。 2. 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 工程于 2021 年報(bào)批報(bào)建， 2021 年初開(kāi)始動(dòng)工，預(yù)計(jì) 2021 年 11 月底全部完成竣工驗(yàn)收，開(kāi)發(fā)建設(shè)工期歷時(shí) 6 年。2021 年初開(kāi)工， 2021 年 2 月完工，歷時(shí) 3 年 ? T201071 宗 地：包括 7 三個(gè)地塊，為白地商住用地。 政策性用地自 2021 年 開(kāi)工， 至 2021 年底，歷時(shí) 3 年，各年開(kāi)發(fā)投資額分別為 139233 萬(wàn)元、 104425 萬(wàn)元、 104425 萬(wàn)元，共計(jì) 348083 萬(wàn) 元。 因此， 4~10 號(hào)地塊的資金來(lái)源主要有四個(gè)渠道：自有資金、企業(yè)融資、銀行貸款、銷售 /經(jīng)營(yíng)收入再投入。協(xié)議 /合同型合作開(kāi)發(fā)模式中，雙方出資情況如下表： 出資額 出資比例 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6 地鐵公司 444339 % 投資方 91927 % 合計(jì) 536266 % 在這種合作模式中，地鐵公司占 %的股權(quán)，投資方占 %的股權(quán)。 經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目的利潤(rùn)總額、稅后利潤(rùn)（凈利潤(rùn)）、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等指標(biāo)詳見(jiàn)下表： 4~10 地塊項(xiàng)目 利潤(rùn)估算表 序號(hào) 項(xiàng) 目 單位 指標(biāo) 1 占地面積 M2 368431 2 總建筑面積 M2 807850 3 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 1182873 4 項(xiàng)目銷售收入 萬(wàn)元 1005442 5 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入 萬(wàn)元 13903338 6 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 11083463 7 稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 8312597 8 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 萬(wàn)元 286777 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7 9 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） % % 10 動(dòng)態(tài)投資回收期 年 注： 上表為項(xiàng)目銷售性物業(yè)全部實(shí)現(xiàn) 100%銷售的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)； 按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定，一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（多 指商住項(xiàng)目）基準(zhǔn)收益率取值 12%。 在利潤(rùn)分配方面，綜合考慮 雙方出資比例 、項(xiàng)目的稀缺性、開(kāi)發(fā)模式的風(fēng)險(xiǎn)、投資方的開(kāi)發(fā)資質(zhì)和知名度、項(xiàng)目政策性用地的資金缺口等五大因素，建議分配比例如下表： 地鐵公司 投資方 備 注 出資額（萬(wàn)元） 444339 91927 出資比例 % 建議分配比例 1 75% 25% 知名品牌開(kāi)發(fā)商，如：萬(wàn)科等 建議分配比例 2 85% 15% 一般品牌開(kāi)發(fā)商，財(cái)政實(shí)力較強(qiáng) 建議分配比例 3 90% 10% 無(wú)品牌開(kāi)發(fā)商，財(cái)政實(shí)力較強(qiáng) 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 ? 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) ? 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 地鐵沿線物業(yè)的開(kāi)發(fā)由于和地鐵密切相關(guān)，特別是地鐵上蓋物業(yè)的開(kāi)發(fā)，與地鐵的關(guān)聯(lián)度更加密切，因此，在規(guī)劃方面與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相比，將面對(duì)更多技術(shù)上的風(fēng)險(xiǎn)。 ? 本項(xiàng)目各功能物業(yè)均面臨一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，應(yīng)盡早進(jìn)行項(xiàng)目前期營(yíng)銷和推廣工作，與未來(lái)的潛在客戶聯(lián)系。 綜合評(píng)價(jià)結(jié)論： 本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益， 本項(xiàng)目可行。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 58436 億元，增長(zhǎng) %；在城鎮(zhèn)投資中，國(guó)有及國(guó)有控股投資 23554 億元，同比增 長(zhǎng) %；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 13196 億元，增長(zhǎng) %。 2021 年，第 26 屆世界大學(xué)生夏季運(yùn)動(dòng)會(huì)將在這里舉行，年輕的深圳成為該體育盛會(huì)史上最年輕的舉辦城市。以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)為基礎(chǔ)，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為支撐的的新型產(chǎn)業(yè)體系已基本建成。深圳 2030 的發(fā)展目標(biāo)是“ 建設(shè)可持續(xù)發(fā)展的全球先鋒城市 ”。 深圳區(qū)域發(fā)展策 略：加強(qiáng)多層次區(qū)域合作 進(jìn)行多層次區(qū)域合作以擴(kuò)大城市對(duì)外的輻射力，促進(jìn)共同發(fā)展是深圳未來(lái)應(yīng)采取的選擇。 西部濱海區(qū)（即包括寶安濱海區(qū)和除華僑城以外的南山）結(jié)合港口、機(jī)場(chǎng)、高速公路、口岸等大型交通基礎(chǔ)設(shè)施密集的優(yōu)勢(shì)，發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)。 南山區(qū) 發(fā)