【正文】 算，功能分區(qū)結(jié)構(gòu)以及開發(fā)商的戰(zhàn)略計(jì)劃等多方面因素，本項(xiàng)目的建設(shè)共分為 二 個(gè)階段實(shí)施： 一期開發(fā)區(qū)域： 療養(yǎng)區(qū)（一期）、醫(yī)技樓、接待中心、 配套公寓 （ 一期）。 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù) 經(jīng)濟(jì)依據(jù)。文化娛樂設(shè)施要求具有特色，并能滿足文化娛樂 及康體 需要，設(shè)施要求具有獨(dú)特的主題，能夠成為 吸引物?！秺蕵穲鏊腊踩芾硪?guī)定》、《公共場所衛(wèi)生管理?xiàng)l例》等。 而在項(xiàng)目的實(shí)施后進(jìn)行的評估，是對項(xiàng)目實(shí)施的總評價(jià)，對實(shí)施結(jié)果與目標(biāo)的偏離程度進(jìn)行評定 ，保證用高質(zhì)量的產(chǎn)品服務(wù)于市場和 住 客 。它實(shí)現(xiàn)了集權(quán)與分權(quán)的最優(yōu)結(jié)合，有利于調(diào)動(dòng)各類人員的工作積極性，使工 程項(xiàng)目管理工作順利地進(jìn)行。詳見下表： 階段投資 額 第一期建設(shè)項(xiàng)目投資： 約 75000 萬元 第一期建設(shè)項(xiàng)目投資： 約 100000 萬元 其他投資 22431 萬元 ：約 5500 萬元 資金籌措 資金籌措方案： 共需資金 18097 萬元，由以下三個(gè)方面組成： 資本金： 20210 萬元；銀行貸款： 30000 萬元；承建方融資： 25000 萬元。 按 2021 人計(jì)，年消費(fèi)按 萬 /人預(yù)測， 經(jīng)營及醫(yī)療服務(wù)總收入 2021 =5000 萬元。 租賃、 經(jīng)營及醫(yī)療服務(wù)忽略硬件設(shè)備成本及運(yùn)營成本 物業(yè)銷售部份損益分析 。 項(xiàng) 目 資 金 流 出 表 單位：萬元 項(xiàng)目 所需資金 立項(xiàng)咨詢 100 土地成本 96000 開辦費(fèi) 500 設(shè)計(jì)、咨詢費(fèi) 2021 工程前期費(fèi)用 200 項(xiàng)目建 設(shè)成本 18097 其他投資 1000 項(xiàng)目管理費(fèi)用 500 銷售稅費(fèi) 40256 合計(jì) 158653 第十章 經(jīng)濟(jì)效益研究和評價(jià) 經(jīng)濟(jì)測算基本假設(shè) 全投資假設(shè)。 銷售收入預(yù)測表 銷售項(xiàng)目 建筑面積 萬 M2 單價(jià) 元 /M2 銷售收入 萬元 第 一 期 第 二 期 療養(yǎng)區(qū) 65080 30000 195240 105000 90240 配套公寓 172770 12021 207324 107324 100000 總 計(jì) 402564 212324 190240 預(yù)測 租賃項(xiàng)目為遼陽中心，共有約 1000 床位。管理方式見下圖： 圖 8－ 1 建設(shè)施工的矩陣式組織架構(gòu) 第九章 投資估算與資金籌措 項(xiàng)目投資估算 所有設(shè)備價(jià)格均依據(jù)廠家報(bào)價(jià)和市場詢價(jià)； 建筑工程采用 深圳市 當(dāng)?shù)赝惞こ填惐确ㄟM(jìn)行估算； 國家有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目投資估算的規(guī)定。 項(xiàng)目建設(shè)的組織管理 項(xiàng)目的組織形式上建議采用矩陣式組織架構(gòu)；管理方式上，建議以具體的項(xiàng)目或以大類項(xiàng)目為基準(zhǔn)單位，建議采用目前國際上通行的、也是一種較科學(xué)先進(jìn)的項(xiàng)目經(jīng)理制。 同時(shí) 加強(qiáng)工程施工中的監(jiān)理與評估 ，也就是對項(xiàng)目的進(jìn)度、質(zhì)量與成本進(jìn)行控制?！吨腥A人民共和國安全生產(chǎn)法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《建筑安全生產(chǎn)監(jiān)督管理規(guī)定》、《游樂園管理規(guī)定》等。 建筑工程依據(jù)。 項(xiàng)目建設(shè)方式 對建筑圖紙?jiān)O(shè)計(jì)及施工過程，采用通行的招標(biāo)投標(biāo) 或直接委托 方式。公司高層領(lǐng)導(dǎo)由上級公司董事會指派或通過獵頭公司獲得。 (2)下設(shè) 5個(gè)業(yè)務(wù)管理單元。項(xiàng)目一旦獲得批準(zhǔn)，須及時(shí)在公司旗下成立 深圳市石巖生態(tài)文化頤養(yǎng)中心項(xiàng)目開發(fā)有限公司（籌建辦） 來負(fù)責(zé)項(xiàng)目的建設(shè) 和經(jīng)營管理。加強(qiáng)項(xiàng)目的安全保衛(wèi)工作，明確責(zé)任，實(shí)行專人專片。 科學(xué)的利用水資源，采用先進(jìn)設(shè)備和技術(shù)，構(gòu)筑完善的科學(xué)用水體系，提高水資源的重復(fù)利用率，做好廢污水（三廢）處理，絕不讓未經(jīng)處理的和未達(dá)標(biāo)的污水排入河流。盡量維持現(xiàn)有農(nóng)田和植被的原生態(tài)景觀，同時(shí)對景觀和植被進(jìn)行改造，同時(shí)在項(xiàng)目周邊的區(qū)域以及二期開發(fā)的區(qū)域先種植植被，不致有裸露的土地。從根本上改變以往城市垃圾處理方式，真正實(shí)現(xiàn)垃圾處理的綜合化。垃圾盛放裝置的材質(zhì)、形狀、色調(diào)適宜與項(xiàng)目相關(guān)并與周圍景觀相協(xié)調(diào)。 保護(hù)措施： 項(xiàng)目區(qū)域及周圍植被、水資源保護(hù)， 防止污染；植樹造林，防沙固土；項(xiàng)目及周圍地區(qū)禁止挖泥采石，防止沙塵顆粒物污染空氣；保護(hù)生物資源，禁濫捕濫獵濫伐；統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，杜絕項(xiàng)目及周邊地區(qū)濫建設(shè)； 盡量保持原生態(tài) ，協(xié)調(diào)項(xiàng) 目周邊 地區(qū)的墾 殖；加強(qiáng)法制宣傳和生態(tài)意識教育；加強(qiáng)對植物的防病防蟲措施管理；制定保護(hù)措施，在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中不得有損生態(tài)環(huán)境。 開發(fā)項(xiàng)目的過程中，要遵循經(jīng)濟(jì)建設(shè)與環(huán)境保護(hù)協(xié)調(diào)發(fā)展的原則，項(xiàng)目全面規(guī)劃、合理布局，堅(jiān)持項(xiàng)目開發(fā)與環(huán)境保護(hù)協(xié)調(diào)發(fā)展的原則，決不能以犧牲環(huán)境為代價(jià)來開發(fā)項(xiàng)目。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)意向 項(xiàng)目技術(shù)資源支持 建筑設(shè)計(jì) 頤養(yǎng)中心 的 系列產(chǎn)品設(shè)計(jì)聘請國內(nèi)外知名的設(shè)計(jì)院或設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)來進(jìn)行設(shè)計(jì)，保證設(shè)計(jì)的建筑舒適實(shí)用，能滿足居住、休閑、醫(yī)療的不同要求，同時(shí)建筑 外觀美麗，成為吸引物。 ? 主題性原則 突出項(xiàng)目的主題特色，用鮮明的主題形成項(xiàng)目的靈魂和性格，將各種產(chǎn)品用同一個(gè)主題進(jìn)行包裝和組合，使項(xiàng)目更具魅力，更有競爭力。 第五章 項(xiàng)目總體規(guī)劃 項(xiàng)目控制范圍 本項(xiàng)目擬建在深圳 石巖 ， 處，占地面積約 24 萬平方米 。地塊整體處于初級開發(fā)階段，交通設(shè)施薄弱，基礎(chǔ)配套匱乏，這些不足都將在本次規(guī)劃得以解決和完善。注冊資本人民幣 萬元。 這都為在本項(xiàng)目的建設(shè)以及市場拓展提供了外部支持。 政策環(huán)境條件 深圳市計(jì)劃將市老人頤養(yǎng)院交由民間機(jī)構(gòu)管理，在保證國有資產(chǎn)安全的前提下，通過招標(biāo)的方式，引入社會力量提供養(yǎng)老服務(wù)，實(shí)行推動(dòng)各區(qū)、街道養(yǎng)老機(jī)構(gòu)民營化，政府對轉(zhuǎn)制后的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)以購買服務(wù)和政策優(yōu)惠等方式進(jìn)行扶持。 ? 交通區(qū)位 本案 臨近深圳市中心，交通發(fā)達(dá) ，路況良好，與珠三角主要城市在兩小時(shí)車程內(nèi)，離 香港及深圳市中心 1小時(shí)車程內(nèi) ， 交通區(qū)位良好，可進(jìn)入性強(qiáng)。 第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件分析 資源稟賦情況 本項(xiàng)目擬建在深圳 石巖 ， 處，占地面積約 24 萬平方米，山林、湖泊、溪流等自然景觀， 生態(tài)植被良好，建設(shè)區(qū)域內(nèi)用地較為平緩。其產(chǎn)品區(qū)域內(nèi)競爭小 ，是必然可行的。 供給市場調(diào)查 深圳現(xiàn)有養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 29 家， 其中 26 家是公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)， 3 家民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。 在專項(xiàng)市場上，主要 以 休、養(yǎng)、療 生態(tài) 居住及服務(wù) 市場為主力，其他細(xì)分市場為補(bǔ)充。 它的開發(fā)建設(shè)本身是一種改善民生、促進(jìn)社會事業(yè)，不存在競爭與市場的問題， 但在本項(xiàng)目規(guī)劃中具 有核心帶動(dòng)功能的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是否可行，這種模式是否正確，則需要從供給和競爭方面予以論證。 項(xiàng)目 正是順應(yīng)這一趨勢的體現(xiàn)。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性和意義 深 圳北大福緣頤養(yǎng)中心項(xiàng)目無論是從資源賦予、市場需求還是從政策背景來看，都具備良好的開發(fā)條件，它的建設(shè)是內(nèi)外各種因素綜合推動(dòng)的必然結(jié)果。 項(xiàng)目發(fā)展概況 規(guī)劃區(qū)內(nèi)景觀資源優(yōu)美，且富有情趣，包括小型的山地、湖泊和河流，地形舒緩，自然植被良好。 深圳作為擁有 1450 萬人口的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，能夠搶占先機(jī)。 政策面獲全方位支持 從政策方面看， 國家及地方越來約重視 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)，是重點(diǎn)支持的內(nèi)容，鼓勵(lì)以 社會力量創(chuàng) 辦 和管理 養(yǎng)老機(jī)構(gòu) ，實(shí)行 “民辦公助 ” 發(fā)展 模式；而 深圳市 《深 圳市民辦福利機(jī)構(gòu)優(yōu)惠暫行辦法》將在 6 月份提交市政府，爭取在年底出臺。但由于國家和集體長期包辦社會福利事業(yè)，基金不足，面對這種形勢，提出了 “深化福利事業(yè)單位改革，加快社會福利社會化進(jìn)程 ”的要求，深圳的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)普遍存在政府投入逐年減少，投入不足，機(jī)構(gòu)的建設(shè)無法跟上，人們的觀念難以 轉(zhuǎn)變，以至于工作人員人心浮動(dòng)，因此，關(guān)心養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的生存和發(fā)展，建立適應(yīng)社會注意市場經(jīng)濟(jì)體制的社會福利體系，迎接社會福利社會化是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)工作人員的大事。 （ 二 ） 深圳養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的狀況 深圳現(xiàn)有養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 29 家，其中 26 家是公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)， 3 家民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。 老年社區(qū)：建立以社區(qū)為單位的養(yǎng)老服務(wù)中心，開展居家養(yǎng)老服務(wù)，為居家的老人提供日常生活照料與護(hù)理服務(wù)，代辦家庭事務(wù)及精神慰藉，包括個(gè)人生活、家居維修、個(gè)人康復(fù)、關(guān)愛咨詢、綜合家居及老年人日間照顧服務(wù)等等。 、 深圳 60 歲以上老年人占總?cè)丝诘? 快速步入老齡化 社會 至今年 5 月份統(tǒng)計(jì)，深圳總?cè)藬?shù)已達(dá) 1450 萬，流動(dòng)人口 萬，人口密度高達(dá)４２３９人／平方公里，深圳雖然是個(gè)年輕的城市，有它獨(dú)特的地理優(yōu)勢，但在年齡結(jié)構(gòu)上有著自己的老齡問題，老年人主要由兩部分構(gòu)成，小部分是深圳戶籍老人，而大部分是來深圳與子女居住或在特定的季節(jié)來深居住的 “候鳥 ”型老人，現(xiàn)深戶籍人口中， 60 歲以上的老人已近達(dá) 80 萬，占戶籍人口的10%。 自 1999 年中國步入人口老齡化 以來，老齡化加速發(fā)展，并日益呈現(xiàn)老年人口基數(shù)大、增長快，高齡化、空巢化趨勢明顯，需要照料的失能、半失能老人比例呈高發(fā)態(tài)勢。 項(xiàng)目建設(shè)行業(yè)環(huán)境分析 養(yǎng)老 業(yè)發(fā)展分析 行業(yè)外部因素 人口因素是老年產(chǎn)業(yè)的基本因素，是 養(yǎng)老院投資建設(shè)的依據(jù)，通過對人口狀況及趨勢，可預(yù)判行業(yè)發(fā)展的前景。符合最低生活保障條件的困難群眾實(shí)現(xiàn)了應(yīng)保盡保，城鎮(zhèn)低保對象 覆蓋 萬人。 四 、社會保障體系逐步完善，保障能力顯著增強(qiáng) 構(gòu)筑覆蓋全體居民的社會保障體系，確保居民整體生活水平的穩(wěn)步提高，是深圳黨委政府 30 年來孜孜以求的目標(biāo)之一。大致表現(xiàn)為，食品、衣著和家庭設(shè)備及服務(wù)項(xiàng)目支出所占比重出現(xiàn)下降趨勢，而醫(yī)療保健、交通通訊、文化娛樂教育服務(wù)、居住等項(xiàng)目支出比重明顯上升，服務(wù)性消費(fèi)比重上升更為明顯。 2021 年最低收入戶人均消費(fèi)支出為 9236 元，年均增長 %；中等收入戶人均消費(fèi)支出為 20769 元，年均增長 %；最高收入戶人均消費(fèi)支出為 44599 元，年均增長 %。 2021 年深圳居民人均消費(fèi)支出為 21526元，比 2021年名義增長 %，年均增長 %，扣除價(jià)格因素，實(shí)際年均增長 %。隨著改革開放的深化，深圳社會保障體系不斷健全和完善。財(cái)產(chǎn)性收入快速增長使其占家庭總收入的比重不斷提高，由 1985 年的 %提高到 2021 年的 %。隨著改革開放的不斷深入，深圳居民家庭收入來源呈現(xiàn)工資性收入占比逐步下降、由單純的以工資性收入為主轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣杖牍餐?發(fā)展的局面。 2021 年深圳居民人均可支配收入達(dá)到 29245 元，比 2021 年增長了 %，年均增長 %，扣除價(jià)格因素，實(shí)際年均增長 %。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、金融服務(wù)業(yè)以及文化產(chǎn)業(yè)是深圳努力發(fā)展的四大支柱產(chǎn)業(yè)。 分析 區(qū)位優(yōu)越 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)厚實(shí) 發(fā)展強(qiáng)勁 位 于 中國 南方珠江三角洲東岸，隸屬 中華人民共和國 廣東省 ，是中國第一個(gè) 經(jīng)濟(jì)特區(qū) ， 深圳是中國口岸最多和惟一擁有海陸空口岸的城市，是中國與世界交往的主要門戶之一，有著強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)支撐與現(xiàn)代化的城市基礎(chǔ)設(shè)施。規(guī)定，對福利機(jī)構(gòu)的建設(shè)用地優(yōu)先 安排； 深圳市 在制定城市居住規(guī)劃時(shí)，無論是新區(qū)建設(shè)還是舊區(qū)改造，都應(yīng)將社 會福利設(shè)施特別是老年服務(wù)設(shè)施納入公共設(shè)施統(tǒng)一規(guī)劃；經(jīng)縣以上人民政府民政 部門審批同意籌建的社會福利機(jī)構(gòu)，發(fā)改委和規(guī)劃、建設(shè)等部門要優(yōu)先立項(xiàng)、 優(yōu)先辦理規(guī)劃手續(xù)、優(yōu)先完善社會福利機(jī)構(gòu)周邊 的城市基礎(chǔ)設(shè)施，并免繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 等；對獲得民政部門批準(zhǔn)的社會福利機(jī)構(gòu)，暫免征收企業(yè)所得稅， 對其提供的育養(yǎng)服務(wù)免征營業(yè)稅等；對獲得民政部門批準(zhǔn)設(shè)置的社會福利機(jī)構(gòu)，用 水、用電、用氣按居民生活類價(jià)格 執(zhí)行，使用電話及辦理其他有關(guān)電信業(yè)務(wù)執(zhí)行 住宅電話交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；對新建的社會福利機(jī)構(gòu)城六區(qū)范圍內(nèi)每張床位給予一次性補(bǔ) 貼 3000 元，城六區(qū)范圍外每張床位給予一次性補(bǔ)貼 2021 元，在建成運(yùn)營 1 年后分 3 年撥付等 和 《深圳市民辦福利機(jī)構(gòu)優(yōu)惠暫行辦法》。 （ 3）全國老齡委聯(lián)合民政部等國家十部委發(fā)文 —— 《關(guān)于全面推進(jìn)居家養(yǎng)老服務(wù)工作的意見》，提出推進(jìn)居家養(yǎng)老 服務(wù)工作的基本原則 ：第一堅(jiān)持以人為本；第二堅(jiān)持依托社區(qū)；第三堅(jiān)持因地制 宜；第四堅(jiān)持社會化方向。 （ 2） 2021 年 6月，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā) 展改革委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知， 提出指導(dǎo)性意見：一、充分認(rèn)識 加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的重要意義。必須在經(jīng) 濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)上，更加注重社會建設(shè)，著力保障和改善民生，推進(jìn) 社會體制改革，擴(kuò)大公共服務(wù)，完善社會管理，促進(jìn)社會公平，努力使全體人 民學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居，推動(dòng)建設(shè)和諧社會。 項(xiàng)目研究范圍 宏觀政策環(huán)境與市場環(huán)境 基礎(chǔ)資源和建設(shè)條件分析