【正文】 因素，共同做好這項工作 。 深圳交通地理位置優(yōu)越 ， 是中國南部海濱城市，地處廣東省南部，珠江口東岸，東臨大亞灣和大鵬灣；西瀕珠江口和伶仃洋；南邊深圳河與香港相連，市區(qū)距香港港島僅 45 分鐘車程；北部與東莞、惠州兩市接壤 “港、珠、澳”大橋的貫通將大大縮短與澳門的距離。顯示建立深圳經(jīng)濟特區(qū)、實行改革開放以來，包括非戶籍家庭在內(nèi)的深圳居民收入提高幅度均超過同期物價上漲水平。 ?？傮w呈現(xiàn)居民消費與收入同步增長的良好態(tài)勢。折射了改革開放30 年來 深圳人民生活實現(xiàn)從 “溫飽型 ”到 “寬裕小康型 ”歷史性跨越。住戶抽樣調(diào)查顯示，深圳戶籍居民人均繳納各種社會保障和住房公積金人均支出由 1988 年 元增加到 2021 年的 1070 元，每年以 %的速度遞增（僅統(tǒng)計個人繳納部分）。截至 2021 年底，中國 億老年人中， 80 周歲及以上的高齡老人 1899 萬。把社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)作為家庭養(yǎng)老的延伸和依托，建立居家 —社區(qū)一體化養(yǎng)老服務(wù)系統(tǒng)，這樣可近距離地保持家庭養(yǎng)老與社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的相互補充及互動援助，方便家人、社區(qū)與被養(yǎng)老人之間的照料看護，緩解社會養(yǎng)老的壓力，體現(xiàn)居家養(yǎng)老特征，發(fā)揮社區(qū)服務(wù)優(yōu)勢， 提高養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量，建設(shè)和構(gòu)建和諧社會。 （ 三 ） 養(yǎng)老機構(gòu)的發(fā)展趨勢 市政府應(yīng)將養(yǎng)老機構(gòu)作為一個重要課題來研究，作為一件事關(guān)全市經(jīng)濟發(fā)展、文明建設(shè)、群眾根本利益的大事來抓。 養(yǎng)老事業(yè)成為時代主題，國家與地方各級政府都制定了一系列政策措施，全力推動養(yǎng)老事業(yè)建設(shè)，鼓勵民營資本參與建設(shè)。目前，深圳老年養(yǎng)老為主的初級產(chǎn)品已經(jīng)難以滿足多樣化的市場需要，區(qū)域內(nèi)養(yǎng)老機構(gòu)存在更新?lián)Q代的需求，同時也需要做好承接珠三角及港、澳轉(zhuǎn)移 老年人養(yǎng)老 的后方基地。 需求市場調(diào)查 珠三角被譽為 經(jīng)濟 金三角， 特別是深圳，居民生活水平高、消費水平高，但 老年養(yǎng)老壓力大 。深圳在 2021 年之前由于老人不多和傳統(tǒng)觀念較強，養(yǎng)老機構(gòu)的入住率只能達到50%60%，近幾年人口年齡發(fā)生變化等種種因素，公辦機構(gòu)入住已經(jīng)基本飽和。 項目區(qū)域整體資源品級較低，缺乏特色，是普通廣東粵東鄉(xiāng)村風(fēng)貌。 據(jù)了解，《深圳市民辦福利機構(gòu)優(yōu)惠暫行辦法》將在 6 月份提交市政府，爭取在年底出臺。企業(yè)經(jīng)營狀況良好，具有較好的發(fā)展?jié)摿Α? 圖 51 項目位置 項目 開發(fā)理念 ? —— 鄉(xiāng)村休、養(yǎng)、療 頤養(yǎng)中心 把積極的城市生活的一切優(yōu)點同鄉(xiāng)村的美麗和一切福利結(jié)合在一起的 生態(tài)宜居 、 宜 養(yǎng)、 宜 游 的 健康 生活模式。 第六章 環(huán)境保護 在本項目建設(shè)中，必須貫徹執(zhí)行國家有關(guān)環(huán)境保護和職業(yè)安全衛(wèi)生方面的法規(guī)、法律，對項目可能對環(huán)境造成的近期和遠期影響，對影響勞動者健康和安全的因素，都要提出防治措施，并達到技術(shù)可行、 經(jīng)濟適用、布局合理、對環(huán)境的有害影響最小。 主要依據(jù)： 《中華人民共和國環(huán)境保護法》、《中華人民共和國水污染防治法》、《中華人民共和國地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》、《中華人民共和國野生動植物保護法》、《中華人民共和國固體廢棄物污染環(huán)境防治法》、《中華人民共和國大氣污染防治法》、《 ISO14001 environmental management systems》、 ISO9001 質(zhì)量管理體系等。 高科技生態(tài)旅游廁所建設(shè) 在經(jīng)濟可行的條件下，在項目大力推行與建設(shè)高科技生態(tài)旅游廁所，生態(tài)廁 所不僅可以靈活移動，還可以改善旅游生態(tài)環(huán)境，同時也對整個項目定位和品質(zhì)的提升有重要作用。 加大對水資源保護和合理利用的宣傳教育，提高全民水質(zhì)保護意識，實現(xiàn)全 民保護水資源。 ? 深圳市石巖生態(tài)文化頤養(yǎng)中心項目開發(fā)有限公司 是全面負責(zé)中心籌備、建設(shè)和經(jīng)營管理的法人單位，負責(zé)開發(fā)建設(shè)期的規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)、工程管理、營銷宣傳、制度編寫、團隊組建等前期事宜，以及項目進入經(jīng)營期后的日常運營與管理工作。員工總編制約為 300人。 深圳市石巖生態(tài)文化頤養(yǎng)中心 中的所有建筑體量和密度等基礎(chǔ)指標(biāo)嚴(yán)格遵循總規(guī)要求。項目進度管理包括對項目活動的排序、活動時間安排和進度計劃的控制等 ；成本管理主要是費用的管理包括成本的概預(yù)算和成本控制等 ； 質(zhì)量管理主要是對質(zhì)量的控制，如按照 ISO9001標(biāo)準(zhǔn)進行質(zhì)量評價和要求，項目的實施必須嚴(yán)格遵循保護旅游資源、可持續(xù)發(fā)展的原則。 本項目投資總額 約 為： 180978 萬元。假設(shè)在確定項目的現(xiàn)金流量時，只考慮全部投資的運動情況，而不具體區(qū)分自有資本金和貸入資金與融入資金的具體形式的現(xiàn)金流量； 現(xiàn)金流量在期初或期末產(chǎn)生； 各類營業(yè)收入均能夠收現(xiàn)，無壞賬； 測算的各類成本均為付現(xiàn)成本； 稅負按現(xiàn)行稅收政策計算； 考慮了在融資的實際過程中將大量發(fā)生的財務(wù)費用； 銷售費用為 6%； 銷售時發(fā)生的各類稅負及政府費用為 14%。每年按 萬元 /人 /預(yù)測，租賃年收入 1000 12021=1200 萬元 ，按服務(wù)及管理成本約 300 萬 /年，則 租賃收入年 900萬 。矩陣式組織架構(gòu)發(fā)揮職能部門的縱向優(yōu)勢和項目組織的橫向優(yōu)勢，把職能原則和對象原則結(jié)合起來形成了獨具特色的組織形式， 能根據(jù)工程任務(wù)的實際情況靈活地組建與之相適應(yīng)的管理機構(gòu)，具有較大的機動性和靈活性。 消防衛(wèi)生依據(jù)。建設(shè)施工由建設(shè)單位、施工單位、工程監(jiān)理三方共同負責(zé)。 深圳市石巖生態(tài)文化頤養(yǎng)中心項目開發(fā)有限公司 下設(shè) 生態(tài)工業(yè)園開發(fā)建設(shè)管理 中心 、商業(yè)運營與管理 中心 、 醫(yī)療機構(gòu) 管理 中心 、 接待中心 管理 中心、休閑及餐飲 管理 中心等 5個業(yè)務(wù)管理單元 ，每個 5 個業(yè)務(wù)管理單元 分別設(shè)置主管，直接對開發(fā)公司的副總負責(zé) 。加強項目內(nèi)餐飲衛(wèi)生管理，執(zhí)行國家《飲食娛樂服務(wù)業(yè)管理條例》標(biāo)準(zhǔn)，注重項目內(nèi)戶外地區(qū)的野生害蟲、蚊鼠等的防治工作。 項目內(nèi)的 中心 、餐廳、 公寓 產(chǎn)生的煙霧、粉塵、鍋爐煙塵和廚房煙塵都要經(jīng)過環(huán)保處理才能對外排放。 —— 垃圾分類 區(qū)分可回收循環(huán)利用和不可回收循環(huán)利用兩大類，大類垃圾收集后再分細類處置，對物資資源（如酒瓶、飲料瓶罐，報刊、紙張之類），分類捆綁裝進專用的資源回收袋。 開發(fā)中嚴(yán)格遵循國家對環(huán)保的相關(guān)管理法規(guī)。 ? 獨特性原則 通過差異化的定位和產(chǎn)品差異化的包裝，彰顯本項目的特色，與周邊同類型的項目區(qū)別開來，使其形象更加明顯。 項目開發(fā)商實力雄厚，戰(zhàn)略明晰，勇于創(chuàng)新，擁有豐富的產(chǎn)業(yè)資源，和優(yōu)秀的管理團隊，同時具有高度社會責(zé)任感，積極參與 社會保障及社會養(yǎng)老 改革事業(yè)，為本項目的建設(shè)提供了堅實的基礎(chǔ)。 公共設(shè)施和建設(shè) 條件 項目所在地為待開發(fā) 谷地 ， 周邊為 高新科技產(chǎn)業(yè)園 ,市政基礎(chǔ)設(shè)施較為完善，區(qū) 有現(xiàn)狀有 ？， 未來項目建設(shè)所需的 建筑材料主要從 市區(qū)以及周邊 的專業(yè) 市場購買 ， 施工勞動力來源可由承包商自帶解決 ， 施工運輸條件有足夠的車輛保證 ，施工用力（水、電）來源等可以就地解決。 ? 經(jīng)濟區(qū)位 本案 所處的 深圳市 地 處珠江三角洲的前沿 和核心區(qū) ，是連接香港和中國內(nèi)地的紐帶和橋梁，是華南沿海重要的交通樞紐。 市場競爭狀況及分析小結(jié) 從以上分析來看，深圳市的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)處于初級發(fā)展階段，產(chǎn)品數(shù)量少，特別是高端產(chǎn)品的市場空缺，市場吸引力薄弱，尚未進入休、養(yǎng)、療及居住綜合型養(yǎng)老階段，本項目的出現(xiàn)正是填補了這一市場空白。 ? 市場空缺 ， 需求量大 ： 據(jù)估計，近 5 年內(nèi) 深圳 市將有 30 萬張 以上 社會機構(gòu)養(yǎng)老床位的需求，而實際上， 目前 還不能滿足需求。 ? 重要意義 深 圳北大福緣頤養(yǎng)中心 項目將成為區(qū)域 養(yǎng)老事業(yè) 發(fā)展的觸媒，它所產(chǎn)生的巨大乘數(shù)效，有利于帶動 城市 經(jīng)濟的整體提升 及“和諧社會”的創(chuàng)建 。 （交通、周邊情況、公共服務(wù)設(shè)施情況） ？ 規(guī)劃區(qū) 為深圳市經(jīng)濟特區(qū)寶安區(qū)石巖街道辦，經(jīng)濟發(fā)展水平良好，周邊主要發(fā)展工業(yè)制造業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達。優(yōu)惠主要包含政策優(yōu)惠和資金資助。深圳在 2021 年之前由于老人不多和傳統(tǒng)觀念較強，養(yǎng)老機構(gòu)的入住率只能達到50%60%，近幾年人口年齡發(fā)生變化等種種因素，公辦機構(gòu)入住 已經(jīng)基本飽和。人口老齡化海嘯正席卷全球，老齡化社會的到來是現(xiàn)代化社會發(fā)展的必然趨勢，是人類文明不斷提升的體現(xiàn)，也必然給社會、家庭、醫(yī)療保健帶來巨大的壓力，同時對 養(yǎng)老事業(yè)提出了新的挑戰(zhàn)。與本項目有直接關(guān)系的人口狀況即是老年人口的狀況。 建立深圳特區(qū)以來，深圳在國內(nèi)率先探索 “三資 ”企業(yè)工人社會養(yǎng)老保險制度之后，不斷加大財政支付轉(zhuǎn)移力度和加快社會保險制度改革步伐，先后率先出臺《深圳市社會保險暫行規(guī)定》、《深圳市勞務(wù)工醫(yī)療保險暫行辦法》、《 深圳市少年兒童住院及大病門診醫(yī)療保險試行辦法》、《深圳市低收入居民社會救助暫行辦 法》等，包括城鎮(zhèn)養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險在內(nèi)的社會保障體系框架基本形成，而且覆蓋面不斷擴大，城市居民用于社會保障的支出也不斷增加。 （三 ）城市居民消費能力大大增強。居民人均社會救濟和失業(yè)保險金收入由 1985 年的 元上升至 2021 年的 元。 深圳居民人均工資收入由 2021年 14296 元增加至 2021 年的 22645 元，名義增長 %，年均增長 %。 2021 年是深圳經(jīng)濟特區(qū)建立 30 周年，回顧 30 年，深圳從一個貧窮落后的邊陲小鎮(zhèn)一躍成為一座美麗而充滿活力的現(xiàn)代化城市，綜合實力位居全國大中城市前列。 項目建設(shè)經(jīng)濟環(huán)境分析 經(jīng)濟環(huán)境 分析 珠三角經(jīng)濟發(fā)達實力雄厚 珠三角區(qū)域有一流的基礎(chǔ)設(shè)施、充足的人才供應(yīng)、強大的工業(yè)基礎(chǔ)、較高的人均收入以及作為改革開放前沿的獨特優(yōu)勢 ，一直以來都是中國經(jīng)濟發(fā)展的強大引擎。二、突出工作 重點，明確政策措施。恰逢國家告訴重視老年社會問題 ，項目建設(shè)擁有優(yōu)越的宏觀政策環(huán)境；珠三角 經(jīng)濟發(fā)達，休、養(yǎng)、療 消費市場巨大，尤其是以生態(tài)型特色 養(yǎng)老 產(chǎn)品備受 老年人 歡迎，而項目所屬區(qū)域 此類項目 供給則嚴(yán)重不足， 休、養(yǎng)、療 板塊發(fā)展空間廣闊；項目建成后， 將 產(chǎn)生良好的社會、文化和生態(tài)效益。 可行性研究開始前已經(jīng)形成的工作成果：《 深圳北大福緣頤養(yǎng)中心 項目概念規(guī)劃 》。老有所養(yǎng)是改善民生的重要內(nèi)容。 （ 4）國家發(fā)展和改革委員會負責(zé)人透露 2021 年一系列關(guān)系民生的重要政策措施。 深圳地處珠江三角洲的前沿，是連接香港和中國內(nèi)地的紐帶和橋梁，是華南沿海重要的交通樞紐。 （二）居民收入結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，收入來源日益多元。 2021 年深圳居民人均轉(zhuǎn)移性收入 3354 元，比 2021 年名義增長 %，年均增長 17%。 （二）不同收入組家庭居民消費水平普遍提升。 服務(wù)性支出比重提高。 2021 年人均繳納各種社會保障和住房公積金支出為 元，比 2021 年增長 2 倍，年均增長 32%。中國目前有失能老人 1036 萬、半失能老人 2123 萬，不同程度地需要提供護理照料服務(wù)。 機構(gòu)養(yǎng)老：各地方的社會福利院，養(yǎng)老院以及療養(yǎng)院等構(gòu)成了自上世紀(jì) 末至今為止主要的社會養(yǎng)老模式，也是政府主要的社會福利養(yǎng)老機構(gòu)。對公辦養(yǎng)老機構(gòu)實施改革，實行企業(yè)化管理，映入市場競爭機制，利用自身資源開展多元化服務(wù)，以實現(xiàn)社會福利社會化的目標(biāo)。 北大方正 是一家注冊資本人民幣 萬元 的 企業(yè)，主要從事 經(jīng)營等。陸豐大湖生態(tài)新農(nóng)村作為一個集 休、 養(yǎng) 、 療 和 生態(tài)居住等為一體的新 型 養(yǎng)老 建設(shè)目，不僅對 深圳市養(yǎng)老事業(yè) 發(fā)展建設(shè)、 創(chuàng)建和諧社會 具有重要意義，也會積極推動 深圳及 周邊 養(yǎng)老事業(yè)的 發(fā)展，成為 深圳 市 養(yǎng)老事業(yè) 建設(shè)的標(biāo)桿項目。為了從市場需求的層面保障項目更加順利的開發(fā)建設(shè)，需要對本項目所面向的目標(biāo)市場進行定位，并對目標(biāo)市場的消費 特點與趨勢 進行一定的分析。而涵括療養(yǎng)區(qū)、普通公寓（自助老人）、多層老年住宅（介助老人）、高級公寓 、醫(yī)技樓、頤年活動中心、接待中心、健身俱樂部、活動中心、職工宿舍等 為一體的環(huán)境優(yōu)良型的高端養(yǎng)老機構(gòu)幾乎沒有。但從另一層面看，片區(qū)內(nèi)良好的植被，富有情調(diào)和變化的小景觀環(huán)境，以及平坦的土地，為項目的功能布局設(shè)計、產(chǎn)品設(shè)計、建筑設(shè)計提供了更多創(chuàng)造空間。 優(yōu)惠主要包含政策優(yōu)惠和資金資助。 成立日期： 年 月 日 注冊號 ： 辦公駐地： 法人代表： 注冊資本資本： 公司類型： 經(jīng)營范圍： 營業(yè)期限： 分析小結(jié) 項目地處珠三角 核心區(qū)深圳 ，兩小時交通圈內(nèi)涵蓋諸多經(jīng)濟發(fā)達城市，區(qū)位條件良好 ，宏觀政策與經(jīng)濟環(huán)境優(yōu)越，為其提供了廣闊的發(fā)展空間。 項目發(fā)展定位 深圳生態(tài)文化 頤養(yǎng)中心 定位 深圳生態(tài)文化頤養(yǎng)中心 —— 融 療養(yǎng)、居住、休閑康體 等 為一體 ，兼具鄉(xiāng)村與城市功能優(yōu)勢的，生態(tài) 宜居 、 宜 養(yǎng)、 宜 游 型國家級示范 頤養(yǎng)中心 。 環(huán)境保護原則 項目內(nèi)的環(huán)境保護規(guī)劃要與 深圳市 以及周邊 區(qū)域 的文化氛圍、生態(tài)的總體環(huán)境相適應(yīng)，注重與本地文化和自然的完善結(jié)合與融洽，忌生硬楔入，不倫不類。 廢物處理方法及達標(biāo)要求 廢水污水處理 項 目內(nèi)應(yīng)該配套建立各片區(qū)設(shè)置污水處理站，分片收集處理達標(biāo)之后排放入規(guī)定區(qū)域，嚴(yán)禁未經(jīng)處理直接對外排放，爭取實現(xiàn)零排放。 大氣環(huán)