【正文】 較受市場(chǎng)追捧。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 位于星海名城正中央的位臵，享 受的 園林景觀資源最好；大型社區(qū)中小區(qū)配套非常齊全 交通便利 市場(chǎng)定位 由 3 棟雙連塔式住宅和 3 棟獨(dú)立住宅以及幼兒園、會(huì)所、商鋪等圍合而成； 戶型設(shè)計(jì)以 3 房和 4 房的中大戶型為主，戶 均面積為 125 平方米。08 上半年該區(qū) 供應(yīng)住宅 萬平方米 。 2. 上海 由于 地鐵上蓋物業(yè)以及周邊地塊的建設(shè)不同于普通商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，其專業(yè)程度和要求都很高，而上海目前還缺乏這方面的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。 四、 地鐵上蓋物業(yè)案例研究 1. 香港 全球地鐵公司普遍虧損，香港地鐵公司自 1998 年以來卻一直盈利 。合作方式、投資及權(quán)益分配比例均由合作協(xié)議約定。 合作開 發(fā)有以下幾種模式。 開發(fā)模式多樣（內(nèi)容詳 見 下一小節(jié)“地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)模式研究”） 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 26 三 、地鐵上蓋物業(yè) 開發(fā)模式研究 地鐵建設(shè)與土地綜合開發(fā)相結(jié)合 ， 統(tǒng)一規(guī)劃 ， 一同實(shí)施 ， 對(duì)城市的發(fā)展有著積極的作用 ， 所以地鐵的建設(shè)之初應(yīng)多加考慮 ， 根據(jù)特點(diǎn)選擇與之相協(xié)調(diào)的開發(fā)模式。有資料統(tǒng)計(jì)顯示，若以每公里地鐵線路日 均載客量計(jì)算，香港超過 5 萬人次，東京是 萬人次，漢城是 萬人次。 項(xiàng)目總用地面積 約 為 50 萬平方米 ，其中車輛段上 蓋面積約 34 萬平方米 。國(guó)內(nèi) 物價(jià)指數(shù)高企、自然災(zāi)害不斷、股市下跌一波比一波慘烈，外圍和內(nèi)部因素共同影響，使樓市處于一個(gè)非常惡劣的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中。大周期中蘊(yùn)含著小周期 ,整個(gè)上升周期長(zhǎng)達(dá) 13 年。之后受各種因素影響，下半年樓市轉(zhuǎn)熊，樓盤成交普遍低迷，供需倒掛，加上 07 年 12 月供應(yīng)量 達(dá) 125 萬平方米，最終導(dǎo)致下半年供求比達(dá) ： 1。 、區(qū)域發(fā)展前景 ? 南山區(qū) 有強(qiáng)大的物流產(chǎn)業(yè)支撐，同時(shí)也是政府重點(diǎn)和加強(qiáng)開發(fā)的片區(qū)，未來片區(qū)是房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域； ? 規(guī)劃完善的交通體系和齊全的公共服務(wù)設(shè)施，將提升板塊的綜合服務(wù)功能，從而提升板塊內(nèi)房地產(chǎn)的價(jià)值； ? 片區(qū)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人民生活水平和消費(fèi)能力的不斷提高，對(duì)片區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展起著很大的促進(jìn)作用。加強(qiáng)與香港的合作，發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。 ? 區(qū)域性物流中心城市。是中國(guó)現(xiàn)代化建設(shè)的精彩縮影。 全國(guó)經(jīng)濟(jì)仍然保持穩(wěn)步快速增長(zhǎng)勢(shì)頭。 ? 項(xiàng)目整體的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目采用自有資金 、企業(yè)融資、銀行借款 和銷售回款 進(jìn)行 開發(fā)，所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是資金供應(yīng)鏈的問題。 經(jīng)濟(jì)可行性研究結(jié)論 政策性用地為政府代建工程，無利潤(rùn)。 ? 資金籌措 本項(xiàng)目 1/2/3/11 號(hào)地塊 的資金來源 主要 有 兩個(gè)渠道：自有資金、政府代建費(fèi)，分別為 78597 萬元、 269486 萬。該宗地于 2021 年初開工， 2021 年 12 月 31 日前完工，歷時(shí) 3 年。深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1 深圳市 地鐵 有限公司 深圳 南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 中國(guó) 深圳 2021 年 8 月 深圳中原物業(yè) 代理 有限公司 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2 第一部分 項(xiàng)目總論 一、 項(xiàng)目背景 1. 項(xiàng)目名稱 深圳地鐵前海灣車輛段上蓋 項(xiàng)目 2. 委托方 甲 方（委托方）：深圳市 地鐵 有限公司（以下簡(jiǎn)稱甲方） 地 址：深圳市 福田區(qū)福中一路 1016 號(hào) 電 話：（ 0755） 23992600 傳真：（ 0755） 23992555 3. 承擔(dān)可行性研究工作的單位 乙 方（受托方）：中原地產(chǎn)代理（深圳）有限公司（以下簡(jiǎn)稱乙方） 地 址：深圳市福田區(qū)民田路新華保險(xiǎn)大廈 3 樓 電 話：（ 0755） 82211880 傳真：（ 0755） 33980901 4. 研究工作依據(jù) ? 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 （建設(shè)部：建標(biāo) [2021]205 號(hào)） ? 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 （國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部：計(jì)投資 [1993]530 號(hào)） ? 《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法的通知》及附件 （中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司：咨經(jīng) [1998]11 號(hào)） ? 開發(fā)公司提供的相關(guān)資料 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3 ? 國(guó)家及 深圳 經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策和城市規(guī)劃 5. 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 根據(jù)開發(fā)公司提供的相關(guān)資料，以及我司根據(jù)市場(chǎng) 研究確定的容積率，項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)見下表。 ? T201072 宗地：包括 10 四個(gè)地塊，為地鐵上蓋商住用地。其中 78597 萬元為該宗地的建設(shè)資金缺口，不能由地鐵公司提供，這就要求地鐵公司能找到資質(zhì)較好的開發(fā)商或投資商來進(jìn)行融資，必要時(shí)該宗地可與 4~10 號(hào)地塊進(jìn)行捆綁，由雙方共同出資進(jìn)行開發(fā)。本項(xiàng)目利潤(rùn)全部來自于 4~10 號(hào)地塊，在計(jì)算期內(nèi)預(yù)計(jì)銷售收入 1005442 萬元，經(jīng)營(yíng)收入 13903338 萬元，共計(jì)14908780 萬元，可獲利潤(rùn) 11083463 萬元，扣除所得稅后凈利潤(rùn)為 8312597萬元；繳納所得稅 2770866 萬元，項(xiàng)目盈利能力較強(qiáng)。 ? 風(fēng)險(xiǎn)防范建議 ? 地鐵上蓋物業(yè)的開發(fā)不同于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，工程技術(shù)含量相對(duì)較高，可通過共享地鐵公司的成熟工程經(jīng)驗(yàn)，為本項(xiàng)目提供技術(shù)上的援助。 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 發(fā)展較快 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 2021 上半年 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 68402 億元，同比增長(zhǎng) %。從率先實(shí)行土地有償使用、實(shí)行股份制改革，到率先實(shí)行人事制度改革、削減行政審批事項(xiàng)等， 28 年來，深圳創(chuàng)下了 200 多項(xiàng)全國(guó)第一。 ? 與香港共同發(fā)展的國(guó)際都會(huì)。與寶安中心區(qū)一起 成為深圳市高強(qiáng)度發(fā)展的 CBD 區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展以甲級(jí)寫字樓為主的高端 辦公功能，以滿足遠(yuǎn)期建設(shè)區(qū)域生產(chǎn)型服務(wù)中心的需要。 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 15 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r研究 2021上半年批準(zhǔn)預(yù)售面積同比增加 %，推售面積則減少 10% 08 年上半年深圳市共有 萬平方米的住宅取得預(yù)售許可證，同比增加%。 08 年上半年成交略有起色，但供應(yīng)然遠(yuǎn)大于求。 隨后進(jìn)入了市場(chǎng)的危機(jī) 期和蕭條期，到 2021 年開始復(fù)蘇期的發(fā)展階段。在這樣一個(gè)不利的經(jīng)濟(jì)環(huán)境之下， 房地產(chǎn) 宏觀政策 又進(jìn)一步頻出，深圳樓市呈現(xiàn)出極度低迷的狀態(tài)，樓市在經(jīng)過 5 月份的短暫回暖后再次步入低迷狀態(tài)，臵業(yè)者對(duì)未來經(jīng)濟(jì)前景表現(xiàn)出擔(dān)憂，消費(fèi)信心不足。規(guī)劃總建筑面積 約為 141 萬平方米 (不計(jì)車輛段建筑面積 )，平均容積率 約 為。這巨大的人流為地鐵上蓋物業(yè)帶來巨大財(cái)富流，充滿巨大的商業(yè)機(jī)遇。開發(fā)的模式各地有不同的特點(diǎn) ，歸納 有以下 3 種 。 ? 協(xié)議 /合同型合作開發(fā)模式 協(xié)議 /合同型合作開發(fā)，指由合作各方共同按照合同的約定相互協(xié)作，但各深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 27 自獨(dú)立經(jīng)營(yíng)、各自承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。在成立項(xiàng)目公司的情況下，合作開發(fā)各方通過公司章程予以規(guī)定。 其成功的 經(jīng)驗(yàn)之一 就是 開發(fā)沿線物業(yè)實(shí)現(xiàn)增值 。上海地鐵資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司公開表示，歡迎境內(nèi)外大型地產(chǎn)商參與上海地鐵 上蓋物業(yè)的 開發(fā)。 0308 年南山區(qū)商品住宅批售面積 2 0 5 . 1 41 0 8 . 61 2 8 . 42 3 . 7 87 4 . 4 63 1 . 62 8 1 . 6 605010015020025030003年 04年 05年 06年 0 7 年上半年 0 7 年下半年 0 8 年上半年萬平方米 成交分析 —— 成交略有回暖但量依然小 07 年上半年之前南山區(qū)住宅成交火爆，特別是 07 年上半年，供求比只有： 1，全市最低，供應(yīng)大大小于需求。 銷售情況 折后起價(jià) 12800、均價(jià) 15000 元 /平方米； 項(xiàng)目共分七期開發(fā) ，現(xiàn) 為 第六 期 鼎太風(fēng)華 6 期?節(jié)奏布魯斯 鼎太風(fēng)華 6 期?節(jié)奏布魯斯 項(xiàng)目概要 開發(fā)商：深圳市鼎太風(fēng)華投資有限公司 所處區(qū)位：南山區(qū)前海路以西、東濱路以北 建筑面積： 萬平方米 項(xiàng)目 總占地 ： 22 萬平方米 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 33 總 建筑面積 ： 42 萬平方米 項(xiàng)目劣勢(shì)：緊臨前海路； 燥音 難以 避免 前海物流園區(qū)處于施工高峰期 ， 短期內(nèi)灰塵大 西南側(cè) 工業(yè)廠區(qū)改造之前 ， 舊廠區(qū)影響區(qū)域生活質(zhì)量 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 擁有永久性海景景觀資源 是前海三 個(gè) 大 盤中距大南山最近的項(xiàng)目 大社區(qū)，大配套 市場(chǎng)定位 項(xiàng)目以中小戶型為主，共 606 套單位， 主力戶型 ： 48~57 平方米 1 房 71~78 平方米的 2 房 87－ 96 平方米 3 房。從需求的主體看來，主要是以下幾類客戶： 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 35 ? 本地高收入、生活時(shí)尚年輕客戶 ? 長(zhǎng)駐本地的異地或跨國(guó)集團(tuán)高級(jí)雇員 ? 作為居家用途的人士 ? 差旅期較長(zhǎng)的商務(wù)客戶（投資業(yè)、咨詢業(yè)、 IT 業(yè)等） ? 與本城業(yè)務(wù)較多的自雇人士（商人、設(shè)計(jì)師、小私營(yíng)業(yè)主） ? 本地 SOHO 族群 2. 深圳市典型商務(wù)公寓分析 ? 海岸卡夫諾 海岸卡夫諾位于南山深南大道與前海路交匯處。項(xiàng)目地處蔡屋圍金融中心區(qū)、東門商業(yè)區(qū)、國(guó)貿(mào)商業(yè)區(qū)三大商圈的中心。聯(lián)泰大廈為深圳中心西區(qū)的龍頭，目前已有有很多包括一些律師 事物所、廣告公司、建筑師事物所、 IT 集團(tuán)公司、貿(mào)易公司入駐該大廈。 在上半年供應(yīng)物業(yè)中，有 5 個(gè)物業(yè)為對(duì)外發(fā)售項(xiàng)目， 2 個(gè)為招租項(xiàng)目。 ? 中心西區(qū)作為福田的重要商務(wù)片區(qū)，最近數(shù)年一直保持著穩(wěn)健的開發(fā)速度，未來的供應(yīng)將在 20 萬㎡以上，時(shí)代科技大廈、盛唐商務(wù)大廈、金谷 3 號(hào)年內(nèi)將亮相。 2021－ 2021 年南山區(qū)寫字樓供應(yīng)一覽表 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 42 所屬區(qū)域 項(xiàng)目名稱 辦公樓面積 （單位：㎡） 開盤均價(jià) （元 /㎡） 銷售率（ %） 南山中心區(qū) 天利中央廣場(chǎng) 16500 南山中心區(qū) 陽光華藝大廈 20500 100 海岸城西座 30000 南頭 佳嘉豪商務(wù)大廈 21500 海岸卡夫諾 數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)平臺(tái) ． 需求旺盛，小體量寫字樓物業(yè)較容易消化，依然以推售為主 07 年上半年南山區(qū)寫字樓的發(fā)展是相當(dāng)快速的。且未來寫字樓的供應(yīng)檔次日益提高。項(xiàng)目總投資約 20 億元人民幣 ,總建筑面積約 30 萬平方米。 ? 南山區(qū)由于未來良好的發(fā)展前景，寫字樓檔次逐漸提升，步入高端行列，如天利中央廣場(chǎng)，海岸城，均是近年寫字樓時(shí)常影響力較大的項(xiàng)目。 2021 年上半年深圳商業(yè)物業(yè)的成交均價(jià)僅為 11191 元 /深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 48 平方米，下降趨勢(shì)明顯。它將成為一個(gè)集購物、餐飲、娛樂、休閑、觀光、旅游、高尚文化生活為一體的高尚生活品質(zhì)的綜合性商圈。 ? 自人民幣升值后，商業(yè)物業(yè)的升值潛力使港澳臺(tái)和外商投資者的熱情更是高漲。 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 51 2021 年南山部分新開盤項(xiàng)目 項(xiàng)目 商業(yè)面積（㎡） 商鋪套數(shù) 售價(jià)（元 /㎡） 你地公寓商業(yè)街 ㎡ 22 萬 繽紛商業(yè)中心 181 街鋪 6 萬，內(nèi)鋪 3 萬 百 納空間 24（街鋪 20） 集中商業(yè)招商，街鋪 均價(jià) 萬 海岸大廈 212 一樓均價(jià) 10 萬，整體均價(jià)為 3 萬 學(xué)府商業(yè)街 37 萬 資料來源：中原統(tǒng)計(jì)資料 2021 年西部通道的開通提高了買家對(duì)南山區(qū)位價(jià)值提升的信心， 南山區(qū)商業(yè)物業(yè)的成交均價(jià)達(dá)到 25000 元 /平方米， 基本與羅湖區(qū)持平。 2021 年 4 月，卓越臵業(yè)集團(tuán)有限公司推出深圳灣口岸商業(yè)街 62 間鋪位，均價(jià)深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 53 萬元 /平方米，開盤取得良好的銷售成績(jī)。 項(xiàng)目評(píng)價(jià)： 卓越 〃 深圳灣口岸商業(yè)街正對(duì)的是規(guī)劃中 平方米公里的超級(jí)海上金融城 ,隨著海上金融城的建設(shè)，深圳灣口岸商業(yè)街所處的區(qū)域性質(zhì)也將會(huì)隨之發(fā)生巨大的轉(zhuǎn)變，直接從一個(gè)普通的社區(qū)上升到一個(gè)集商業(yè)區(qū)、金融區(qū)、居住區(qū)于一體的綜合區(qū)，商業(yè)價(jià)值 高 。由于西部通道建設(shè)的利好，南山創(chuàng)業(yè)商圈的商鋪的需求也出現(xiàn)增長(zhǎng)，同時(shí)西部通道的開通促使南山區(qū)域經(jīng)營(yíng) 業(yè)態(tài)和消費(fèi)格局的改變，商業(yè)物業(yè)的租金也有所上漲。 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 50 資料來源：中原統(tǒng)計(jì)資料 商業(yè)從整體的供應(yīng)來看， 2021 年以前，南山區(qū)的商業(yè)供給大于需求，但還是可以看出濱海大道通車以后 ，南山商業(yè)需求成倍增長(zhǎng)。其中， 南山區(qū)新增項(xiàng)目只有 10 個(gè)，供應(yīng)面積 萬平方米和 954 套，分別占總供應(yīng)的比重為 ％和 ％。