【正文】 ③ 考慮到目前片區(qū)商業(yè)市場認(rèn)可度較低，根據(jù)發(fā)展商的思路，該商業(yè)街首先 招租，在片區(qū)人氣提高后再推出，預(yù)計在 20xx 年推出； ④ 由于項目的商業(yè)面積過大，市場承接力較弱，銷售率按 65%，其余出租，在測算中我們只考慮商業(yè)的銷售收入，不考慮出租收入； 2 項目發(fā)展設(shè)想評估意見 （ 1） 項目發(fā)展設(shè)想 項目通過 景觀資源 、優(yōu)質(zhì)規(guī)劃、建筑設(shè)計、商業(yè)文化和經(jīng)典戶型展示等方面進(jìn)行規(guī)劃布局： 商業(yè)分布于首層，設(shè)計為商業(yè)街，商務(wù)公寓商業(yè)裙樓上， 商務(wù)公寓戶戶均有景觀資源 ，商業(yè)街具有良好的展示性，風(fēng)格統(tǒng)一，設(shè)計時尚的商業(yè)店面 ，商業(yè) 街 是集休閑、娛樂、購物等多種功能于一身的場所，是社區(qū)對外的窗口。 建安工程費 包括基礎(chǔ)、主體、水電安裝、室外配套等，此項費用根據(jù)項目開發(fā)情況，結(jié)合工程施工進(jìn)度計劃投入。 項目其他費用為 萬 元。 項目總投資為28, 萬元，各項資金來源金額見下表。 項目銷售費用為 1, 萬元。 項目管理費均為 萬元。 2 施工橫道圖 詳見附表 6/28/2020 25 六 投資估算與資金籌措 1 項目總投資估算 根據(jù)測算，項目的總投資為 28, 萬 元（含地價）詳見下表： 表 12：項目總投資估算表 序號 項 目名稱 總額（萬元） 單價 (元 /㎡ ) 占總投資比例 1 土地成本 10, 1, % 2 前期工程費 % 3 建安工程 13, 2, % 4 管理費 % 5 不可預(yù)見費 % 6 其他費用 % 7 財務(wù)費用 1, % 8 銷售費用 1, % 9 公用設(shè)施專用基金 % 10 合 計 28, 5, % 注：單價為按 計入容積率建筑面積 計算的單價。 （ 3）價格定位 商務(wù)公寓 部分 考慮目前區(qū)域類似樓盤的影響、項目的推出時機(jī)等因素，并結(jié)合項目具體情況，故：根據(jù)周邊市場狀況，片區(qū)的市場潛力，結(jié)合項目自身的素質(zhì)及定位，估算本項目 商務(wù)公寓 在開發(fā)期內(nèi)可實現(xiàn)的銷售均價為 9,000 元 /㎡（毛坯）。 威脅（ T） ? 項目周邊 推出的樓盤心海假日、領(lǐng)海、海語東園等項目， 對本項目帶來直接的競爭壓力。 圖 7：地塊現(xiàn)狀 （ 3）水電氣保障 根據(jù) 《 深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 關(guān)于市政設(shè)施要求的有關(guān)說明，給水、雨水、污水接 周圍道路市政水管網(wǎng) 。戶戶面南朝北，盡覽山海景觀 雅蘭酒店 鹽田大梅沙鹽梅路 8號 萬平方米 產(chǎn)權(quán)式酒店（ 40 年產(chǎn)權(quán)） 12,00020,000 37 76% 四星級酒店，實行酒店式管理 海景酒店 鹽田大梅沙鹽梅路 萬平方米 13,000 37 80% 一期 二期 準(zhǔn)四星級酒店，實行酒店式管理 6/28/2020 17 分析結(jié)論 ? 目前梅沙片區(qū)在售住宅物業(yè)樓盤的售價在 6,500~8,000 元 /平方米左右，酒店式公寓售價約 8,000 元 /平方米，產(chǎn)權(quán)酒店的售價在 12,00013,000 元 /平方米之間，采用較完善的酒店式管理及有海景、山景資源的樓盤則售價相對提高 2030%左右； ? 片區(qū)樓盤規(guī)模普遍偏小，依托大型社區(qū)環(huán) 境的樓盤較少； ? 片區(qū)內(nèi) 4050 平方米的產(chǎn)權(quán)式酒店及酒店式公寓、面積在 100 平方米以上的住宅物業(yè)較為暢銷； ? 在結(jié)合各自產(chǎn)品、配套特點的推廣條件下，樓宇素質(zhì)好且引進(jìn)完善的酒店管理服務(wù)的樓盤，實現(xiàn)的銷售率基本在 70%80%。這些項目區(qū)域資源極為相近，區(qū)域市場存在一定同質(zhì)化趨勢，未來幾年片區(qū)內(nèi)存在一定競爭壓力。 居住功能 沿海公路北側(cè)原為大梅沙村、上坪村、小梅沙村等自然村構(gòu)成，現(xiàn)正在進(jìn)行拆遷改造。 自然景觀 片區(qū)有獨特自然資源 — 三面連綿起伏的 山巒，一面一望無際大海和蜿蜓數(shù)里的沙灘，被定位為深圳市東部旅游、度假基地。 ? 后方陸域的明珠大 道和新安路西側(cè)成為發(fā)展重點區(qū)域規(guī)劃布置商業(yè)金融貿(mào)易用地和文化娛樂用地，布置涉外機(jī)構(gòu)和管理機(jī)構(gòu)，另外在東港區(qū)與大梅沙結(jié)合部，安排海員俱樂部、港口賓館等。 沙頭角組團(tuán)為高密度工業(yè)城鎮(zhèn)，為鹽田區(qū)行政、商業(yè)、金融貿(mào)易中心。 1998 年，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，深圳市正式設(shè)立鹽田區(qū)，從此鹽田區(qū)成為深圳市東部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的熱點地區(qū)。房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度繼續(xù)低于同期全市 GDP 增長速度（ ％），并與去年全年 ％的開發(fā)投資增長速度基本接近。這些規(guī)定將加深港深合作、促進(jìn)資金相互滲透，為深圳市場乃至珠三角市場帶來新一輪的發(fā)展動力。 ? 物業(yè)投資政策分析 重大政策、相關(guān)產(chǎn)業(yè)扶持 深圳市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生調(diào)整，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)成為深圳市持續(xù)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)，對房地產(chǎn)提出了新的需求。 （ 2） 深圳市投資宏觀背景 ? 深圳市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持平穩(wěn)增長，人均 GDP 居全國大中城市首位 統(tǒng)計顯示，二 OO 三年深圳實現(xiàn)生產(chǎn)總值 2, 億元，在全國大城市中列第四位，經(jīng)濟(jì) 增長率創(chuàng)八年來新高，比上年增長百分之十七點三，深圳去年人均 GDP首次超過 5 萬元，達(dá)到 53,887 元，增長 %。5 月當(dāng)月，全國完成土地購置面積 2,888 萬平方米，同比下降 ％。國土資源部 21號令的頒布實施，對充分發(fā)揮市場配置土地資源的基礎(chǔ)性作用，保證土地使用權(quán)交易的公開、公正、公平，防止 “暗箱操作 ”，遏制腐敗滋生，維護(hù)土地市場正常秩序，促進(jìn)市場規(guī)范運行將起到重要作用。 與此同時，商品房平均銷售價格明顯攀升。 5 月當(dāng)月，全國完成土地購置面積2,888 萬平方米，同比下降 ％。 ? 全國房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r 20xx 年 1 至 5 月份，中國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 3703 億元，同比增長 32％，增幅比去年同期回落 個百分點。 表 5：項目資金來源表 序號 項 目 資金 (萬元 ) 比例 1 自有資金 10, % 2 銀行融資 8, % 3 銷售收入 9, % 4 總投資 28, % (4) 項目綜合評價結(jié)論 ? 項目建設(shè)手續(xù)正在辦理之中 本項目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策； 項目用地權(quán)屬清晰，地價款已全部付清，并辦理了 《 房地產(chǎn)證 》 。該項目存在一定建筑本體風(fēng)險。 (3)承擔(dān)可行性研究工作的單位 受托單位：深圳市世聯(lián)房地產(chǎn)評估有限公司 單位地址：深圳市深南東路深圳發(fā)展銀行大廈 13 層 資質(zhì)證書：深中服資（評）字 002 號 資質(zhì)等級：一級 法人代表：佟捷 聯(lián)系電話：（ 0755） 82080800 (4)研究工作依據(jù) ? 《關(guān)于規(guī)范深圳市房地產(chǎn)項目計劃立項可行性研究報告編制的通知》（深圳市發(fā)展計劃局：深計 [20xx]590 號） ? 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》（建設(shè)部：建標(biāo) [20xx]205 號） ? 《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（國家計委、建設(shè)部：計投資 [1993]530 號） ? 《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評估方法的通知》及附件（中國國際工程咨詢公司：咨經(jīng)[1998]11 號） ? 《深圳建設(shè)工程價格信息》 (~4) ? 企業(yè)提供的相關(guān)資料 (5) 項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 根據(jù)委托方提供的 《 房地產(chǎn)證 》、《 深圳市土地使用權(quán)出讓合同書 》 、《深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 等 資料 ，項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表 ： 表 2：項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 單位： ㎡ 注：項目實際規(guī)劃建設(shè)的面積以委托方提供的有關(guān)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。 開發(fā)公司 基本情況見下表： 表 1：開發(fā)公司情況簡介表 企業(yè)名稱 深圳市 西帝實業(yè) 有限公司 住 所 深圳市 南山區(qū)桃園西路西部城建大廈 5 樓 505 室 法定代表人 路繼芳 注冊資本 人民幣 1000 萬元 （實收資本 1000 萬元） 企業(yè)類型 有限責(zé)任公司 注冊號 4403012100161 經(jīng)營 范圍 興辦實業(yè)（具體項目另行申報）；國內(nèi)商業(yè)、物資供銷業(yè)（不含專營、?？?、專賣商品）；經(jīng)濟(jì)信息咨詢（不含限制項目）。 2 可行性研究結(jié)論 (1) 市場預(yù)測 市場風(fēng)險 本項目商務(wù)公寓的發(fā)展設(shè)想反應(yīng)出項目市場定位明確，項目商務(wù)公寓具有良好的市場前景，商業(yè)部分面積過大，市場承接力較弱。 (3) 投資估算和資金籌措 ? 投資估算 根據(jù)測算，項目的總投資為 28, 萬元（含地價）詳見下表： 表 4：項目總投 資估算表 序號 項目名稱 總額（萬元） 單價 (元 /㎡ ) 占總投資比例 1 土地成本 10, 1, % 2 前期工程費 % 3 建安工程 13, 2, % 4 管理費 % 5 不可預(yù)見費 % 6 其他費用 % 7 財務(wù)費用 1, % 8 銷售費用 1, % 9 公用設(shè)施專用基金 % 10 合 計 28, 5, % 注：單價為按 計入容積率建筑面積 計算的單價。 6/28/2020 6 二 項目投資環(huán)境和市場研究 1 市場宏觀背景 （ 1） 全國投資環(huán)境 ? 20xx 年國民經(jīng)濟(jì)較快增長 全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 116,694 億元，按可比價格計算，比上年增長 %，加快 個百分點。 這一系列宏觀調(diào)控措施已經(jīng)取得初步成效。 房地產(chǎn)開發(fā)資金結(jié)構(gòu)進(jìn)一步得到調(diào)整。只要是有條件、有能力的企業(yè)和開發(fā)商，只要能保證資金等各方面的供給，符合各方面法律法規(guī)的要求，在允許的范圍內(nèi)仍可以發(fā)展。新開工項目過多，部分行業(yè)盲目投資增勢未減，鋼鐵、水泥投資增長一倍以上，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資增長 ％。 ? 全國總體房價水平有所抬高，房價地域分化明顯 商品房平均銷售價格明顯攀升。深圳居民的消費觀念正發(fā)生較大轉(zhuǎn)變，越來越多的居民開始選擇投資。交樓時實測面積與原計價面積如果出現(xiàn)差異，面積誤差比正負(fù) 3%以上的，買家有權(quán)退房。 隨著中興路北側(cè)開發(fā)建設(shè)、地鐵 1 號線、大學(xué)城、西部跨海大橋、 “9+1”高新產(chǎn)業(yè)帶啟動等工程啟動，政府將進(jìn)一步加大投資力度， 20xx 年地鐵 1 號線工程竣工使用、 20xx 年建成西部跨海大橋，這些 重大舉措將進(jìn)一步美化城市形象，改善投資環(huán)境，使深圳成為更具吸引力、快速發(fā)展的城市。其中，住宅竣工面積為 1, 萬平方米，同比減少 ％；辦公樓、商業(yè)用房竣工面積也都出現(xiàn)較大幅度減少。片區(qū)外部主要通過沿港大道、南山大道和北山大道與外圍交通相接，區(qū)內(nèi)明珠大道、新安路、永安路和洪安大道相交構(gòu)成片區(qū)路網(wǎng)架，平鹽鐵路沿鹽橫路開往平湖。梅沙組團(tuán)為深圳東部旅游基地及海濱旅游度假區(qū)。 梅沙片區(qū)位置：大梅沙、崎頭嶺以東，二線通道以南，北仔角聯(lián)檢站以西，小梅沙灣海域的下梅沙用地以北區(qū)域。 氣候：一年有九個月氣溫在攝氏 20 度以上，空氣污染指數(shù)為僅 30（深圳市為 60），氣候宜人，溫度適中。 梅沙片區(qū)房地產(chǎn)項目分布情況 (產(chǎn)權(quán)式 )酒店： 1 雅蘭酒店、 、 3 笆堤雅酒店、 酒店式公寓： 1 心海假日一期、 2I 領(lǐng)海、 3 水云間、 4 鼎太用地 住宅區(qū)： 1 萬科東海岸； 2 心海假日二期、 3 云頂住宅、 富春東方崎頭嶺、 5.濠信半島長灘 11 4 3 4 2 3 4 2 11 3 2 1 4 4 2 3 1 2 3 4 3 1 5 6/28/2020 15 未來三 ~五年梅沙片區(qū)市場供給 開發(fā)商 景觀資源 建設(shè)期預(yù)計 物業(yè)功能與建筑面積 萬科 在山中 在湖畔 海是背景 四年 （ 20xx 年） 居?。ㄗ≌?、公寓、別墅）≥206500 ㎡ 商業(yè)（商場、酒店、會所）≤ 4300㎡ 百仕達(dá) 在湖中 山海是背景 兩年 （ 20xx 年） 旅游、商業(yè)、酒店、公寓≤ 21000㎡ 云頂投資 山景，湖景、 海景 三至五年 別墅： 36000 ㎡ 如鴻 湖景 觀景 兩年 （ 20xx 年） 住宅： 20400 ㎡ 商業(yè)： 3600 ㎡ 濠信 山景、海景、 湖景 四至五年 （ 20xx 年） 別墅、公寓： 19260 ㎡ 酒店： 12840 ㎡ 鼎太 湖景 公寓、酒店、辦公： 38750 ㎡ 富春東方崎頭嶺 山景 海景 四年 （已開發(fā)第一期） 公寓： ㎡ 別墅： ㎡ 分析結(jié)論： ? 梅沙片區(qū)借助 自然資源優(yōu)越， 促進(jìn) 旅游發(fā)展 ，同時也帶給房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的發(fā)展機(jī)遇； ? 目前梅沙片區(qū)以度假型公寓為主，度假型公寓的戶型主要以小面積為主，整個市場