【正文】 年齡介于28—38歲之間，付款方式以按揭為主，月供多選擇在1500元2500元之間。竹子林片區(qū)的樓盤主要有采曦庭、鑫竹苑等低價位樓盤滿足片區(qū)的需求。 總體規(guī)劃中的竹子林及預測根據(jù)《深圳市城市總體規(guī)劃（19962010）》（送審稿）和《深圳市福田分區(qū)規(guī)劃（19982010）》（送審稿），其對本片區(qū)的功能定位是：以組團綠化隔離帶為主，同時合理安排教育、居住及相應配套設(shè)施的綜合區(qū)。完善六大物流園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，重點推進前海區(qū)域性物流中心的建設(shè)。正式簽署出臺的《深圳市近期建設(shè)規(guī)劃(20032005)》指出，到2005年，深圳市年度國內(nèi)生產(chǎn)總值將達3000億元人民幣；第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重大于50%；總?cè)丝?00萬—610萬，2010年和2020年規(guī)劃人口規(guī)模分別控制在750萬人和900萬人以內(nèi)。品牌化將成時尚，行業(yè)競爭走向深入以品牌為核心來重組企業(yè)和配置資源的重要機制在房地產(chǎn)開發(fā)市場中初露端倪，并出現(xiàn)了一批像萬科這樣營造品牌比較成功的企業(yè)，受到市場的追捧。2003年上半年我國商品房銷售增長四成以上，轎車銷售增長七成以上。綜上所述，該項目社會效益和經(jīng)濟效益良好，我司認為本項目可行。 可行性研究結(jié)果 市場預測 項目建設(shè)進度項目計劃于2004年下半年動工，在資金及時到位的情況下，預計2006年三季度竣工，其開發(fā)建設(shè)期為2年2個月。 投資估算和資金籌措 投資估算根據(jù)測算，項目的總投資為43,（含地價），詳見下表：表3：項目總投資估算表項目投資的資金來源包括自有資金、銀行融資和銷售回款。2 項目投資環(huán)境和市場研究 市場宏觀背景 全國投資環(huán)境 2003年國民經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好2003年中國國內(nèi)生產(chǎn)總值116694億元，%，人均GDP達到1090美元,首次突破1000美元大關(guān)。我國社會消費結(jié)構(gòu)正朝著發(fā)展型、享受型升級，汽車、電腦、高檔電器將加速進入家庭，人們對于住房條件改善的需求也將不斷增長。2004年，房地產(chǎn)業(yè)將秉承品牌化發(fā)展趨勢，個性化、品牌化繼續(xù)成為時尚，成為各個房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中的重要策略。城市建設(shè)用地規(guī)?？刂茷?70平方公里；人均居住面積25平方米；綠化覆蓋率48%；；城市污水處理率60%。建設(shè)市中心區(qū)金融商貿(mào)區(qū)，加強區(qū)(組團)級商貿(mào)中心的建設(shè)，推動東部旅游資源的保護性開發(fā)。該片區(qū)主要是市二建、 等建筑公司的后勤基地，分布有廠房、公寓、宿舍等，大多比較陳舊，生活配套設(shè)施較全但檔次不夠，片區(qū)規(guī)劃使居住氛圍、配套等有一定提高。隨著世貿(mào)中心的落成，成為片區(qū)的標志性物業(yè)，以及喜年中心、中國有色大廈的即將落成、泰然金谷的醞釀開發(fā)，新的世貿(mào)商圈正在逐漸形成，這將為片區(qū)帶來巨大的商機，也必將極大的帶動片區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展。這部分置業(yè)者對樓盤因素的關(guān)注度從高到低依次為：位置、價格、環(huán)境、戶型、配套、交通、質(zhì)量、發(fā)展商信譽、物業(yè)管理、智能化。但由于交通問題短時間內(nèi)還無法解決，關(guān)外的整體環(huán)境及配套與關(guān)內(nèi)比還有不小差距，因此沖擊尚需一段時間；主體依然是新移民，未來幾年內(nèi)，深圳的購房主體依然是首次置業(yè)的新移民，而非二、三次主力置業(yè)群；中小戶型依然是主流，深圳是個很純粹的移民城市，所以對于移民而言，面積60100m2之間的中小戶型依然是“大眾情人”。 規(guī)劃限制條件宗地內(nèi)包含幼兒園獨立用地3199平方米，集中綠地2586平方米，社會停車場1281平方米。項目成功的營銷策劃操作，可使項目具有良好的前景。主要在車公廟片區(qū)工作，其次為中心區(qū)，包括上海賓館、地王大廈、國貿(mào)大廈等區(qū)域；（2）在本區(qū)域已經(jīng)首次置業(yè)、熟悉本區(qū)域，意欲在本片區(qū)二次置業(yè)者；（3）竹子林、車工廟，包括上沙、下沙一帶的原住民。前期工程費前期工程費主要包括項目前期規(guī)劃、設(shè)計、勘察等費用，費用確定主要參考近期《深圳市建筑工程價格信息》及同類房地產(chǎn)開項目的實際情況。經(jīng)估算為498萬元。預計2005年下半年正式進入項目的銷售期，銷售期至2007年上半年。根據(jù)市場及項目定位分析，該項目住宅部分的保本銷售價格及銷售率容易實現(xiàn)，商業(yè)部分則需要制定切實可行的營銷方案進行包裝推廣，商業(yè)價值套現(xiàn)的風險較大。 創(chuàng)造就業(yè)機會。 項目主要問題的解決辦法和建議 項目的主要問題 周邊生活配套設(shè)施不夠完善。從財務(wù)評價分析數(shù)據(jù)可以看出，工程成本增加5%，%,，%；反之，凈現(xiàn)值增加，內(nèi)部收益率增加。三、 行業(yè)風險：房地產(chǎn)業(yè)具有投入大、資金需求大、開發(fā)周期長等特點，特別是高層建筑，行業(yè)風險程度相對較高。 建議 總體布局應該符合生態(tài)景觀住宅的特征，結(jié)合周邊自然景觀，加大平臺花園的設(shè)計，提升項目的整體品質(zhì)。9 可行性研究結(jié)論與建議 擬建項目的結(jié)論性意見 已取得土地使用權(quán) 項目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，已取得土地使用權(quán)，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策。《敏感性分析表》?！顿Y金來源與運用表》。項目總投資為43,，項目所需投入的自有資金、銀行借款、銷售回款詳見下表：表10：項目資金來源表注：自有資金為項目土地成本。建安工程費包括基礎(chǔ)、主體、安裝工程費（電梯費用按每棟3部電梯，每部電梯45萬計算）、室外配套等，此項費用根據(jù)項目開發(fā)情況，結(jié)合工程施工進度計劃投入。商業(yè)設(shè)計在充分挖掘臨街商業(yè)價值的情況下，對項目商業(yè)部分應整體規(guī)劃成為專業(yè)市場或者其他類型商業(yè)形態(tài)。同時根據(jù)開發(fā)商或項目的自身優(yōu)勢、市場需求以及競爭形勢制訂并實施相應的營銷策略，從而影響公眾及客戶的認知和態(tài)度，推動開發(fā)商及項目的銷售市場并提高銷量。建筑高度或?qū)訑?shù)≤65米。竹子林片區(qū)毗鄰香蜜湖、華僑城，南有強大的正蓬勃發(fā)展的世貿(mào)商圈的支持，位置承東啟西，交通便利并擁有一定的景觀資源，東海花園、香謝里花園等豪宅開發(fā)極大的提升了片區(qū)的形象，促進了片區(qū)的配套成熟，為新樓盤的開發(fā)奠定了較好的基礎(chǔ)。同時也有相當一部分置業(yè)者對小區(qū)周邊的環(huán)境及小區(qū)的環(huán)境非常重視，甚至將其排在首位。 需求分析區(qū)域市場需求分析據(jù)我司市場調(diào)研部在竹子林、車公廟一帶的定點定量問卷調(diào)查顯示，80%的人打算購置新房，而購房的人大多為自住，計劃最近購房的人占47%，一年后購房的人占17%，市場的潛在需求比較旺盛。對房地產(chǎn)市場是一個重大利好； 深圳市房地產(chǎn)市場已進入快速發(fā)展階段，供需壓力仍然較大，未來競爭將十分激烈； 市場競爭體現(xiàn)為產(chǎn)品、品牌的競爭，對市場細分與產(chǎn)品附加值亦提出更高的要求，這對發(fā)展商的開發(fā)、經(jīng)營帶來一定壓力。經(jīng)濟指標