【文章內(nèi)容簡介】 為香蜜湖以西、華僑城以東、深南路以北、僑香路以南這個區(qū)域。 總體規(guī)劃中的竹子林及預(yù)測根據(jù)《深圳市城市總體規(guī)劃（19962010）》（送審稿）和《深圳市福田分區(qū)規(guī)劃（19982010）》（送審稿），其對本片區(qū)的功能定位是：以組團(tuán)綠化隔離帶為主，同時合理安排教育、居住及相應(yīng)配套設(shè)施的綜合區(qū)。該片區(qū)主要是市二建、 等建筑公司的后勤基地，分布有廠房、公寓、宿舍等，大多比較陳舊，生活配套設(shè)施較全但檔次不夠，片區(qū)規(guī)劃使居住氛圍、配套等有一定提高。 宏觀市場與本項目發(fā)展借鑒 中國人民銀行新近出臺的121文件通知指出要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)信貸管理，給部分開發(fā)商帶來資金動作上的壓力； 國務(wù)院發(fā)表《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，通知明確指出全國房地產(chǎn)市場是健康發(fā)展，并明確提出“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。對房地產(chǎn)市場是一個重大利好； 深圳市房地產(chǎn)市場已進(jìn)入快速發(fā)展階段，供需壓力仍然較大，未來競爭將十分激烈； 市場競爭體現(xiàn)為產(chǎn)品、品牌的競爭，對市場細(xì)分與產(chǎn)品附加值亦提出更高的要求，這對發(fā)展商的開發(fā)、經(jīng)營帶來一定壓力。 區(qū)域市場分析 區(qū)域市場界定竹子林片區(qū)位于深圳市福田中心區(qū)西側(cè)，在廣義上可定為香蜜湖以西、華僑城以東、深南路以北、僑香路以南這個區(qū)域。 供給分析據(jù)調(diào)查，周邊競爭項目一覽表如下表 表7：周邊競爭項目一覽表開發(fā)項目宗地位置開發(fā)規(guī)模均價（元/m2）風(fēng)臨左岸農(nóng)林路占地面積：㎡ 建筑面積： m2容積率：3 綠化率：49%住宅樓樓高：18層/24層 總戶數(shù)：424戶6200香荔綠洲紅荔西路與香蜜湖路交匯處占地面積：15000 m2 ㎡ 建筑面積：52500 m2容積率： 綠化率：60%住宅樓樓高：1719層 總套數(shù)： 200多套 8000俊安苑農(nóng)軒路占地面積：14500 m2 建筑面積：34900 m2㎡容積率： 綠化率：35%7800翠?；▓@二期蓮花西路與農(nóng)園路交匯處占地面積：20882m2 ㎡ 建筑面積：90000m2容積率： 綠化率：50 %住宅樓樓高：31—32層 總套數(shù)：568套7500竹子林片區(qū)早年開發(fā)的商品房項目較少，主要是市二建、 公司自身的住宅項目，竹子林靠近香蜜湖的邊緣地帶由于有香蜜湖這個絕無僅有的市內(nèi)天然資源，樓盤開發(fā)非常火爆，如深圳的頂級樓盤東海花園、亞洲唯一的“金塊獎”得主香榭里花園、翠?；▓@、俊安苑等，這些樓盤構(gòu)成了一道豪宅風(fēng)景線，極大的提升了片區(qū)的形象，促進(jìn)了片區(qū)的樓市發(fā)展，帶動了整個片區(qū)甚至整個深圳市樓市的發(fā)展。竹子林片區(qū)的樓盤主要有采曦庭、鑫竹苑等低價位樓盤滿足片區(qū)的需求。隨著世貿(mào)中心的落成，成為片區(qū)的標(biāo)志性物業(yè)，以及喜年中心、中國有色大廈的即將落成、泰然金谷的醞釀開發(fā)，新的世貿(mào)商圈正在逐漸形成，這將為片區(qū)帶來巨大的商機(jī)，也必將極大的帶動片區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展。未來幾年內(nèi)，片區(qū)的房地產(chǎn)將有一定的上漲空間。 需求分析區(qū)域市場需求分析據(jù)我司市場調(diào)研部在竹子林、車公廟一帶的定點定量問卷調(diào)查顯示，80%的人打算購置新房，而購房的人大多為自住，計劃最近購房的人占47%，一年后購房的人占17%，市場的潛在需求比較旺盛。在位置選擇上，福田區(qū)是首選，中意小高層的人最多。在戶型選擇上，選擇兩房、三房的最多，其次為一房、四房。購房者家庭年收入一般在12萬元以上，以兩人世界、三口之家的比例較大，最希望的生活配套設(shè)施依次為：超市、學(xué)校、醫(yī)院。片區(qū)的主流置業(yè)群體為都市年輕白領(lǐng)，本地二次置業(yè)換房者、私企小老板，追求舒適便捷，注重教育、配套、關(guān)注環(huán)境、品質(zhì)與生活配套，對開發(fā)商實力、物業(yè)管理有相當(dāng)要求。年齡介于28—38歲之間，付款方式以按揭為主，月供多選擇在1500元2500元之間。這部分置業(yè)者對樓盤因素的關(guān)注度從高到低依次為：位置、價格、環(huán)境、戶型、配套、交通、質(zhì)量、發(fā)展商信譽、物業(yè)管理、智能化。位置依然是影響購房的主要因素，尤其是首次置業(yè)的年輕業(yè)主，暫未購置私家車，對位置與相應(yīng)的交通狀況要求較高。同時也有相當(dāng)一部分置業(yè)者對小區(qū)周邊的環(huán)境及小區(qū)的環(huán)境非常重視，甚至將其排在首位。置業(yè)者對于戶型結(jié)構(gòu)、廳室布局的設(shè)計非常重視，喜歡方正、客廳寬大、明亮、功能分區(qū)明確合理的布局設(shè)計。置業(yè)者最擔(dān)心的問題是：樓盤爛尾、面積縮水、房產(chǎn)證以及工程質(zhì)量問題。 競爭分析區(qū)內(nèi)近二至三年內(nèi)，住宅及商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量較小，主要來源開發(fā)商的存量土地，區(qū)內(nèi)競爭壓力較小。 片區(qū)房地產(chǎn)市場分析結(jié)論通過上述2003年的總體情況以及各物業(yè)的調(diào)查情況，可得出以下結(jié)論及市場預(yù)測：2003年房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展應(yīng)進(jìn)入緩沖期，2000——2002年上半年是高速增長期，2002年下半年已略顯疲態(tài)。盡管房地產(chǎn)已經(jīng)供大于求，但由于特區(qū)內(nèi)的土地資源已呈稀缺狀態(tài)，這將在一定程度上緩解供求不平衡； 如果2004年撤二線關(guān)口成為事實，關(guān)外房地產(chǎn)將會得到極大的發(fā)展，尤其是梅林關(guān)和寶安關(guān)，這將對關(guān)內(nèi)物業(yè)產(chǎn)生一定的沖擊。但由于交通問題短時間內(nèi)還無法解決，關(guān)外的整體環(huán)境及配套與關(guān)內(nèi)比還有不小差距，因此沖擊尚需一段時間；主體依然是新移民，未來幾年內(nèi)，深圳的購房主體依然是首次置業(yè)的新移民，而非二、三次主力置業(yè)群；中小戶型依然是主流，深圳是個很純粹的移民城市，所以對于移民而言，面積60100m2之間的中小戶型依然是“大眾情人”。城市中心、重心將全面西移，以中心區(qū)為首的，包括香蜜湖、車公廟、竹子林、華僑城、前海、后海等各小片區(qū)將成為未來幾年深圳房地產(chǎn)發(fā)展的主力市場。竹子林片區(qū)毗鄰香蜜湖、華僑城，南有強(qiáng)大的正蓬勃發(fā)展的世貿(mào)商圈的支持，位置承東啟西，交通便利并擁有一定的景觀資源，東?；▓@、香謝里花園等豪宅開發(fā)極大的提升了片區(qū)的形象，促進(jìn)了片區(qū)的配套成熟，為新樓盤的開發(fā)奠定了較好的基礎(chǔ)。與香蜜湖片區(qū)、華僑城片區(qū)相比，竹子林片區(qū)的自身形象還較差，配套設(shè)施、生活氛圍及環(huán)境都較差，本片區(qū)更適合開發(fā)面向中青年白領(lǐng)精英一族的首次置業(yè)樓盤。3 項目分析與評價 地塊解析 項目地理位置項目位于福田區(qū)農(nóng)林路西。地塊編號2001補(bǔ)—05。東向為 公司自有宿舍樓及住宅，西向為建業(yè)集團(tuán)宿舍樓及住宅，南臨建三路、建業(yè)集團(tuán)辦公樓，北向為“風(fēng)臨左岸”。 地形、地勢地塊形狀呈四