【正文】 層單位將會(huì)有較好景觀，南側(cè)高層可遠(yuǎn)眺深圳灣，低層都將受到已建項(xiàng)目的遮擋。 產(chǎn)品定位商業(yè)定位：街鋪+專業(yè)市場(chǎng)（整體包裝推廣）；住宅定位：中檔純住宅，主力戶型宜以3房2廳2衛(wèi)1工（115～120m2）、3房2廳1衛(wèi)（或2衛(wèi)）（90～105 m2）為主，以2房2廳1衛(wèi)（65～75 m2）為輔。6 投資估算與資金籌措 項(xiàng)目總投資估算根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目的總投資為43,（含土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)）詳細(xì)見(jiàn)下表：表9：項(xiàng)目總投資估算表注：?jiǎn)蝺r(jià)為按建筑總面積分?jǐn)傆?jì)算的單價(jià),包括地下室面積。項(xiàng)目的銷(xiāo)售費(fèi)用為1,。表11：項(xiàng)目銷(xiāo)售收入測(cè)算表項(xiàng)目可售面積（m2）銷(xiāo)售單價(jià) （元/ m2）銷(xiāo)售率銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）住宅92,2005,50095%48,商業(yè)4,00015,000100%6,000合計(jì)96,20054,銷(xiāo)售稅金及附加測(cè)算銷(xiāo)售稅金及附加：按規(guī)定，深圳市房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)主要是營(yíng)業(yè)稅（%），城市建設(shè)維護(hù)稅（營(yíng)業(yè)稅的1%），印花稅（%）,項(xiàng)目銷(xiāo)售稅金及附加合計(jì)為2,。 項(xiàng)目不確定性分析 項(xiàng)目盈虧平衡分析項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)（臨界點(diǎn)），是指項(xiàng)目銷(xiāo)售收入扣除銷(xiāo)售稅費(fèi)后與總投資相等的狀態(tài)。 社會(huì)效益和影響分析 改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能。表14：項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)注：上表指標(biāo)按住宅銷(xiāo)售率為95％和商業(yè)銷(xiāo)售率為100%的情況下預(yù)測(cè)的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。對(duì)于如何規(guī)避經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)，建議：項(xiàng)目建設(shè)前認(rèn)真作好市場(chǎng)調(diào)研，同時(shí)全方位發(fā)布宣傳廣告，確保項(xiàng)目成功銷(xiāo)售。合理安排融資計(jì)劃，保證資金充足，嚴(yán)格控制工程進(jìn)度，可以降低行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)程度。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議一、 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及防范建議：因周邊生活配套設(shè)施不夠完善，商業(yè)氣氛不濃，為防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，制定合理的營(yíng)銷(xiāo)管理策略，使項(xiàng)目成功銷(xiāo)售，如期回收資金、獲得經(jīng)濟(jì)效益，將是本項(xiàng)目規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的最好途徑。 項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益項(xiàng)目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能，增加財(cái)政稅收，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)。（2）項(xiàng)目銷(xiāo)售收入和開(kāi)發(fā)成本在不利因素影響下，項(xiàng)目贏利空間較小，說(shuō)明項(xiàng)目雖具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，但抗風(fēng)險(xiǎn)能力不強(qiáng)。《項(xiàng)目損益及利潤(rùn)分配表》。2005年下半年進(jìn)入銷(xiāo)售期，銷(xiāo)售期至2007上半年止，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)測(cè)算從2004年6月至2007年6月，共計(jì)三年，建設(shè)周期2年零2個(gè)月。根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)投資資金需要，結(jié)合自有資金情況，經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目需貸款額為8,000萬(wàn)元，貸款期限為2年，年利率按6%測(cè)算，總貸款利息為615萬(wàn)元。管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理部門(mén)為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)等、房地產(chǎn)稅等。5 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 有關(guān)工程計(jì)劃說(shuō)明根據(jù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)規(guī)模、竹子林房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況、市場(chǎng)承接力、委托方預(yù)計(jì)的開(kāi)工時(shí)間等綜合分析，我們確定本項(xiàng)目施工總進(jìn)度計(jì)劃如下：計(jì)劃于2004年6月動(dòng)工，在資金及時(shí)到位的情況下，預(yù)計(jì)2006年7月竣工，其開(kāi)發(fā)建設(shè)期為2年2個(gè)月（從2004年第2季度至2006年第3季度）。并對(duì)這些將買(mǎi)房的顧客進(jìn)行全面化研究和分析，在銷(xiāo)售推廣時(shí)才容易把握市場(chǎng)。1）片區(qū)內(nèi)人流密度大，人員較雜；2）靠近農(nóng)林路，有噪音污染；3）西面被民房及工業(yè)宿舍包圍4）北面安托山景被風(fēng)臨左岸遮擋，空間不開(kāi)揚(yáng)，采光、通風(fēng)受影響；5）樓盤(pán)周?chē)鷽](méi)有商圈，無(wú)商業(yè)氛圍；6）配套相對(duì)較弱7）居家氛圍尚未完全形成。3 項(xiàng)目分析與評(píng)價(jià) 地塊解析 項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目位于福田區(qū)農(nóng)林路西。置業(yè)者最擔(dān)心的問(wèn)題是：樓盤(pán)爛尾、面積縮水、房產(chǎn)證以及工程質(zhì)量問(wèn)題。在戶型選擇上，選擇兩房、三房的最多，其次為一房、四房。 供給分析據(jù)調(diào)查，周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目一覽表如下表 表7：周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目一覽表開(kāi)發(fā)項(xiàng)目宗地位置開(kāi)發(fā)規(guī)模均價(jià)（元/m2）風(fēng)臨左岸農(nóng)林路占地面積：㎡ 建筑面積： m2容積率：3 綠化率：49%住宅樓樓高：18層/24層 總戶數(shù)：424戶6200香荔綠洲紅荔西路與香蜜湖路交匯處占地面積：15000 m2 ㎡ 建筑面積：52500 m2容積率： 綠化率：60%住宅樓樓高：1719層 總套數(shù)： 200多套 8000俊安苑農(nóng)軒路占地面積：14500 m2 建筑面積：34900 m2㎡容積率：現(xiàn)有8個(gè)港口、12個(gè)貨運(yùn)碼頭。建立六類(lèi)生態(tài)系統(tǒng)，構(gòu)筑全市基本生態(tài)體系。 房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的重要意義； 完善供應(yīng)政策，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)（增加普通商品住房供應(yīng)、控制高檔商品房建設(shè)、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理等）； 改革住房制度，健全市場(chǎng)體系（搞活住房二級(jí)市場(chǎng)、繼續(xù)推進(jìn)現(xiàn)有公房出售、規(guī)范發(fā)展市場(chǎng)服務(wù)）； 發(fā)展住房信貸，強(qiáng)化管理服務(wù)（加大住房公積金歸集和貸款發(fā)放力度、完善個(gè)人住房貸款擔(dān)保機(jī)制、加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)管）； 改進(jìn)規(guī)劃管理，調(diào)控土地供應(yīng)； 加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，整頓市場(chǎng)秩序。房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長(zhǎng)，但增幅會(huì)逐漸回落2004年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)將明顯放慢；房地產(chǎn)企業(yè)效益降幅可能較小，但企業(yè)間的差異將很大；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，新興建材和高科技廣泛應(yīng)用；外資進(jìn)入加速，房地產(chǎn)企業(yè)將加強(qiáng)聯(lián)盟，在海外資金加速進(jìn)入的同時(shí)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)也將會(huì)加強(qiáng)聯(lián)盟，以適應(yīng)發(fā)展要求和應(yīng)對(duì)來(lái)自各方面的挑戰(zhàn)。%，其中：，%；，%。 項(xiàng)目建設(shè)后續(xù)資金保證項(xiàng)目建設(shè)資金來(lái)源于自籌資金、銀行貸款和銷(xiāo)售回款。深圳市 立項(xiàng)可行性研究報(bào)告40 / 41目 錄1 項(xiàng)目總論 3 項(xiàng)目背景 3 項(xiàng)目名稱 3 開(kāi)發(fā)公司簡(jiǎn)介 3 承擔(dān)可行性研究公司 3 研究工作依據(jù) 3 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃內(nèi)容 4 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手續(xù) 4 可行性研究結(jié)果 5 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 5 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 5 投資估算和資金籌措 5 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 72 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 9 市場(chǎng)宏觀背景 9 全國(guó)投資環(huán)境 9 深圳市投資宏觀背景 11 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測(cè) 14 宏觀市場(chǎng)與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒 14 區(qū)域市場(chǎng)