【正文】 市場預測 項目建設進度項目計劃于2004年下半年動工，在資金及時到位的情況下，預計2006年三季度竣工，其開發(fā)建設期為2年2個月。深圳市 立項可行性研究報告40 / 41目 錄1 項目總論 3 項目背景 3 項目名稱 3 開發(fā)公司簡介 3 承擔可行性研究公司 3 研究工作依據(jù) 3 項目建設規(guī)劃內容 4 項目開發(fā)手續(xù) 4 可行性研究結果 5 市場預測 5 項目建設進度 5 投資估算和資金籌措 5 項目綜合評價結論 72 項目投資環(huán)境和市場研究 9 市場宏觀背景 9 全國投資環(huán)境 9 深圳市投資宏觀背景 11 區(qū)域發(fā)展及前景預測 14 宏觀市場與本項目發(fā)展借鑒 14 區(qū)域市場分析 15 區(qū)域市場界定 15 供給分析 15 需求分析 16 競爭分析 16 片區(qū)房地產市場分析結論 173 項目分析與評價 18 地塊解析 18 項目地理位置 18 地形、地勢 18 規(guī)劃限制條件 18 項目SWOT分析 19 項目評價 194 市場定位及項目評估 20 項目定位 20 方案建議 215 項目開發(fā)建設進度安排 22 有關工程計劃說明 22 施工橫道圖 226 投資估算與資金籌措 23 項目總投資估算 23 資金籌措 25 投資使用計劃 257 銷售及經營收入測定 26 物業(yè)銷售收入估算 26 資金來源與運用分析 27 銷售利潤 278 財務與敏感性分析 28 項目盈利能力分析 28 項目不確定性分析 28 社會效益和影響分析 299 可行性研究結論與建議 30 擬建項目的結論性意見 30 項目主要問題的解決辦法和建議 31 項目的主要問題 31 建議 31 項目風險及防范建議 3110 附表 321 項目總論 項目背景 項目名稱項目名稱暫定為“ ”。 投資估算和資金籌措 投資估算根據(jù)測算，項目的總投資為43,（含地價），詳見下表：表3：項目總投資估算表項目投資的資金來源包括自有資金、銀行融資和銷售回款。 項目建設后續(xù)資金保證項目建設資金來源于自籌資金、銀行貸款和銷售回款。2 項目投資環(huán)境和市場研究 市場宏觀背景 全國投資環(huán)境 2003年國民經濟發(fā)展勢頭良好2003年中國國內生產總值116694億元，%，人均GDP達到1090美元,首次突破1000美元大關。%，其中：，%；，%。我國社會消費結構正朝著發(fā)展型、享受型升級，汽車、電腦、高檔電器將加速進入家庭，人們對于住房條件改善的需求也將不斷增長。房地產投資繼續(xù)增長，但增幅會逐漸回落2004年房地產投資增長將明顯放慢；房地產企業(yè)效益降幅可能較小，但企業(yè)間的差異將很大；產品結構調整步伐加快，新興建材和高科技廣泛應用；外資進入加速，房地產企業(yè)將加強聯(lián)盟，在海外資金加速進入的同時，國內房地產企業(yè)也將會加強聯(lián)盟，以適應發(fā)展要求和應對來自各方面的挑戰(zhàn)。2004年，房地產業(yè)將秉承品牌化發(fā)展趨勢，個性化、品牌化繼續(xù)成為時尚，成為各個房地產企業(yè)在競爭中的重要策略。 房地產業(yè)已經成為國民經濟的支柱產業(yè)，充分認識房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的重要意義； 完善供應政策，調整供應結構（增加普通商品住房供應、控制高檔商品房建設、加強經濟適用住房的建設和管理等）； 改革住房制度，健全市場體系（搞活住房二級市場、繼續(xù)推進現(xiàn)有公房出售、規(guī)范發(fā)展市場服務）； 發(fā)展住房信貸，強化管理服務（加大住房公積金歸集和貸款發(fā)放力度、完善個人住房貸款擔保機制、加強房地產貸款監(jiān)管）； 改進規(guī)劃管理，調控土地供應； 加強市場監(jiān)管，整頓市場秩序。城市建設用地規(guī)?？刂茷?70平方公里；人均居住面積25平方米；綠化覆蓋率48%；；城市污水處理率60%。建立六類生態(tài)系統(tǒng)，構筑全市基本生態(tài)體系。建設市中心區(qū)金融商貿區(qū)，加強區(qū)(組團)級商貿中心的建設，推動東部旅游資源的保護性開發(fā)?，F(xiàn)有8個港口、12個貨運碼頭。該片區(qū)主要是市二建、 等建筑公司的后勤基地，分布有廠房、公寓、宿舍等，大多比較陳舊，生活配套設施較全但檔次不夠，片區(qū)規(guī)劃使居住氛圍、配套等有一定提高。 供給分析據(jù)調查，周邊競爭項目一覽表如下表 表7：周邊競爭項目一覽表開發(fā)項目宗地位置開發(fā)規(guī)模均價（元/m2）風臨左岸農林路占地面積：㎡ 建筑面積： m2容積率：3 綠化率：49%住宅樓樓高：18層/24層 總戶數(shù)：424戶6200香荔綠洲紅荔西路與香蜜湖路交匯處占地面積：15000 m2 ㎡ 建筑面積：52500 m2容積率： 綠化率：60%住宅樓樓高：1719層 總套數(shù)： 200多套 8000俊安苑農軒路占地面積：14500 m2 建筑面積：34900 m2㎡容積率：隨著世貿中心的落成，成為片區(qū)的標志性物業(yè)，以及喜年中心、中國有色大廈的即將落成、泰然金谷的醞釀開發(fā)，新的世貿商圈正在逐漸形成，這將為片區(qū)帶來巨大的商機，也必將極大的帶動片區(qū)房地產的發(fā)展。在戶型選擇上，選擇兩房、三房的最多，其次為一房、四房。這部分置業(yè)者對樓盤因素的關注度從高到低依次為：位置、價格、環(huán)境、戶型、配套、交通、質量、發(fā)展商信譽、物業(yè)管理、智能化。置業(yè)者最擔心的問題是：樓盤爛尾、面積縮水、房產證以及工程質量問題。但由于交通問題短時間內還無法解決，關外的整體環(huán)境及配套與關內比還有不小差距，因此沖擊尚需一段時間；主體依然是新移民，未來幾年內，深圳的購房主體依然是首次置業(yè)的新移民，而非二、三次主力置業(yè)群；中小戶型依然是主流，深圳是個很純粹的移民城市，所以對于移民而言，面積60100m2之間的中小戶型依然是“大眾情人”。3 項目分析與評價 地塊解析 項目地理位置項目位于福田區(qū)農林路西。 規(guī)劃限制條件宗地內包含幼兒園獨立用地3199平方米，集中綠地2586平方米，社會停車場1281平方米。1）片區(qū)內人流密度大，人員較雜；2）靠近農林路，有噪音污染；3）西面被民房及工業(yè)宿舍包圍4）北面安托山景被風臨左岸遮擋，空間不開揚，采光、通風受影響；5）樓盤周