【正文】 ：表6：深圳市主要經(jīng)濟發(fā)展指標項目指標1979年1999年2001年2002年2003年國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）1,1,2,2,工業(yè)總產(chǎn)值（億元）2,3,3,5,地方預算內(nèi)財政（億元）——進出口總額（億美元）1,出口總額（億美元）社會消費品零售總額（億元）全社會固定資產(chǎn)投資（億元）實際利用外資（億美元）金融機構存款（億元）2,4,4,——人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（元）60635,89642,32346,030——職工年均貨幣工資（元）76920,71425,94128,087——年末常住人口（萬人）——年末戶籍人口（萬人）—— 交通地理：深圳是連接中國和世界大市場的主要門戶，也是中國內(nèi)地特別是華南地區(qū)人流、物流和經(jīng)貿(mào)往來的主要通道。進一步提升深圳在珠三角城市群的中心地位。； 切實加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務的管理。2003年重工業(yè)增長明顯快于輕工業(yè)。規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)增加值41045億元，同比增長17%；全社會固定資產(chǎn)投資55118億元，%；社會消費品零售總額45842億元，%；%。表4：項目資金來源表注：自有資金為項目土地成本(按深圳市規(guī)劃與國土資源局公告的市場地價測算)。 開發(fā)公司簡介 承擔可行性研究公司 研究工作依據(jù)（1）《關于規(guī)范深圳市房地產(chǎn)項目計劃立項可行性研究報告編制的通知》（深圳市發(fā)展計劃局：深計[2003]590號）（2）《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》（建設部：建標[2000]205號）（3）《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》(國家計委、建設部：計投資[1993]530號）（4）《關于印發(fā)經(jīng)濟評估方法的通知》及附件（中國國際工程咨詢公司：咨經(jīng)[1998]11號）（5）《深圳建設工程價格信息》（2003）（6）企業(yè)提供的相關資料 項目建設規(guī)劃內(nèi)容 根據(jù)委托方提供的《深圳建設用地規(guī)劃許可證》、《方案設計》等相關資料，項目經(jīng)濟技術指標如下表：表1：項目經(jīng)濟技術指標項目名稱整個項目地塊編號2001補05總用地面積（m2）4,建設用地面積（m2）4,道路用地面積（m2）0容積率覆蓋率30%計容積率面積（m2）99,600其中：住宅公寓（m2）92,200 商業(yè)（m2）4,000可出售住宅（m2）92,200可出售商業(yè)（m2）4,000建設配套幼兒園3000 m2 ，居委會100m2 ，水電房和管理房300m2總建筑面積（m2）99,600 項目開發(fā)手續(xù) 項目已取得土地使用權項目已取得土地使用權，并已補交地價款。 項目具有良好的社會效益項目的建設有利于改善區(qū)域環(huán)境，改善城市功能，增加財政稅收，創(chuàng)作就業(yè)機會。隨著中國融入世界經(jīng)濟大潮，中國將面臨更加激烈的國際競爭。房價地域分化明顯，價格走勢溫和回落有國家計委經(jīng)濟研究所與北京新華在線聯(lián)合推出的《中國行業(yè)景氣分析報告》指出，2004年房價將呈溫和回落態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)今明兩年將進入回落盤整階段；房改以及相關的政策效應經(jīng)過前幾年的相對充分釋放后，正趨于明顯遞減；個人購買繼續(xù)成為市場主流。 深圳市投資宏觀背景深圳是一座充滿活力的外向型海濱城市，得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢、體制優(yōu)勢以及智力優(yōu)勢使深圳在短短20多年的時間，迅速發(fā)展成為中國綜合實力最強的特大城市之一，在世界史上成就了經(jīng)濟快速成長的奇跡；同時深圳也是一座不斷發(fā)展、不斷完善中的城市，深圳中心區(qū)、地鐵1號線、大學城、 “9+2”高新產(chǎn)業(yè)帶等項目均在快速建設中，預計2004年中心區(qū)六大工程及地鐵1號線將陸續(xù)投入使用，2005年全面啟動建設深港西部跨海通道，這些重大舉措將進一步美化城市形象，改善投資環(huán)境，使深圳的綜合實力更強，吸引力更大。城市空間發(fā)展：構造一個“中心”、八大組團的組團式網(wǎng)狀空間結構，推進特區(qū)內(nèi)外城市的一體化發(fā)展，提升城市整體標準與質量。深圳是目前中國內(nèi)陸唯一擁有海陸空口岸的城市。購房者家庭年收入一般在12萬元以上，以兩人世界、三口之家的比例較大，最希望的生活配套設施依次為：超市、學校、醫(yī)院。 競爭分析區(qū)內(nèi)近二至三年內(nèi)，住宅及商業(yè)物業(yè)供應量較小，主要來源開發(fā)商的存量土地，區(qū)內(nèi)競爭壓力較小。地塊編號2001補—05。O（OPPORTUNITY機會）T（THREAT威脅）1）房改政策影響深遠；2）價格定位走中檔策略，能吸引更廣層面的客戶群；3）準確的定位、有效的營銷策略可降低經(jīng)營風險。建議本項目定位為：深圳重返自然生活樓盤，純正健康，富含生活氣息而又有格調品位，樹立竹子林片區(qū)風尚住宅的嶄新形象，成為福田乃至整個深圳白領人士所追求的生活典范。 施工橫道圖。按深圳市同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的水平和本項目的具體情況，本項目管理費按前述三項之和的2%記取。銷售費用包括廣告及代理費用，參考深圳市一般房地產(chǎn)開發(fā)項目的水平及項目的實際情況，%。7 銷售及經(jīng)營收入測定 物業(yè)銷售收入估算項目銷售收入測算銷售收入：根據(jù)項目規(guī)劃方案及市場分析，從穩(wěn)健原則出發(fā)，項目可售的建筑面積為96200m2，其中住宅92200m2，銷售均價5,500元/ m2，銷售率按95%計；商業(yè)4,000 m2，均價15,000元/ m2，銷售率按100%計，其余部分用于自營或出租，暫不考慮其收入。8 財務與敏感性分析 項目盈利能力分析經(jīng)測算，總投資為43,，開發(fā)期為2年2個月，利潤總額為8,，稅后利潤為6,，%，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目正常水平。（3）保證銷售價格和銷售率的實現(xiàn)，控制項目開發(fā)成本，是項目盈利的有效保證。 項目經(jīng)濟效益良好，但有一定的風險。二、 經(jīng)營管理風險分析：項目商業(yè)經(jīng)營管理的風險在于商業(yè)氣氛不濃。 10 附表 項目工程計劃橫道圖 項目開發(fā)成本估算表 項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 項目投資計劃估算表 資金來源與運用表 損益及利潤分配表 現(xiàn)金流量表（全部投資） 借款償還期測算表 敏感性分析表