【正文】 車(chē)銷售數(shù)（萬(wàn)臺(tái)） 截止當(dāng)年小車(chē)保有量 千人擁有小車(chē)數(shù) 04年 % % 5 世璜投資機(jī)構(gòu) 10 05年 10% % 20% 06年 10% % 15% 07年 10% % 15% 08年 10% % 15% 09年 10% % 10% 10年 10% % 10% 四．汽車(chē)銷售模式分析 1．汽車(chē)行業(yè)銷售的模式及其變化 根據(jù)我們的調(diào)研和資料查閱，目前汽車(chē)行業(yè)的銷售模式分品牌代理 4S 店或 3S店，汽車(chē)銷售公司（多個(gè)品牌的代理），汽車(chē)專業(yè)市場(chǎng)（品牌店和銷售公司的結(jié)合），另外，歐洲最近通過(guò)立法對(duì)汽車(chē)專營(yíng)銷售的進(jìn)行了重新規(guī)定，汽車(chē)銷售公司可以銷售其他品牌的產(chǎn)品。而消費(fèi)者對(duì)于專業(yè)汽車(chē)維修部門(mén)的意見(jiàn)和服務(wù)質(zhì)量也極為重視。 場(chǎng)地歸屬：沿路 20 米，屬有土地證商住用地，規(guī)劃不是 4S店，屬臨時(shí)建筑 . 經(jīng)營(yíng)狀 況：年銷售量 800 輛以上，經(jīng)營(yíng)狀況良好。客車(chē) (含轎車(chē) )高于貨車(chē) 16 個(gè)百分點(diǎn)，客車(chē) (含轎車(chē) )是汽車(chē)市場(chǎng)的主力軍。 第二 ，福建私人汽車(chē)發(fā)展快。從消費(fèi)種類來(lái)看，私人消費(fèi)主要集中在普通級(jí)轎車(chē)、微型轎車(chē)和中高級(jí) 世璜投資機(jī)構(gòu) 7 轎車(chē)，中級(jí)轎車(chē)私人消費(fèi)比例最低，但也接近 50%。 “十五 ”年均轎車(chē)消費(fèi)量將達(dá) 150萬(wàn)輛， “十一五 ”則可提高到 250萬(wàn)輛左右。 幾年來(lái)特別是進(jìn)入 2021 年以后，我國(guó)轎車(chē)銷售量占汽車(chē)總銷售量的比例不斷提高。由此而推算出的即期消費(fèi)需求見(jiàn)表 1。這將使中國(guó)汽車(chē)產(chǎn)量連續(xù) 4年每年上一個(gè)百萬(wàn)級(jí)臺(tái)階。 ? 本項(xiàng)目能夠產(chǎn)生巨大的社會(huì)效益。 ? 在項(xiàng)目運(yùn)作中，我方定位為：在近期不參與汽車(chē)產(chǎn)業(yè)的實(shí)際運(yùn)作，我方是汽車(chē)交易市場(chǎng)的投資者和管理者，通過(guò)汽車(chē)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)而非產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的合理回報(bào)。 27 世璜投資機(jī)構(gòu) 基本指標(biāo) ………………………………………………………………… .27 建安成本估計(jì) …………………………………………………………… .28 銷售與租金收入估算 …………………………………………………… .28 投資估算 ………………………………………………………………… .29 債務(wù) 償還計(jì)劃 …………………………………………………………… .30 損益估算 ………………………………………………………………… .31 現(xiàn)金流量估算 …………………………………………………………… .33 八、 社會(huì)效益分析。 。 20 項(xiàng)目選址及周邊狀況 …………………………………………………… .20 項(xiàng)目實(shí)施初步計(jì)劃 ……………………………………………………… .21 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 ……………………………………………………… .23 項(xiàng)目戰(zhàn)略構(gòu)想與組織安排 ……………………………………………… .23 項(xiàng)目 SWOT 分析 …………………………………………………………… 25 七、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析。 ? 初步的經(jīng)營(yíng)模式設(shè)定為：一期以 4S專賣(mài)區(qū)開(kāi)始啟動(dòng)，方式是進(jìn)行土地產(chǎn)權(quán)式出售，以收回前期土地購(gòu)置費(fèi)投入和為別的功能項(xiàng)目建設(shè)籌集部分資金 ；二期在一期招商基本完成的前提下啟動(dòng)，主要是進(jìn)行各功能區(qū)域的建設(shè)，物業(yè)以出租方式進(jìn)行。在我國(guó)，由于人口規(guī)模巨大， 2021 年總戶數(shù)達(dá) 億戶，即使有 5%的家庭（高收入階層）購(gòu)買(mǎi) 轎 車(chē)，其總消費(fèi)量便達(dá) 1750 萬(wàn)輛，按城鎮(zhèn)人口的 5%計(jì)算，消費(fèi)量也可達(dá) 660 萬(wàn) 輛，而實(shí)際上目前城鎮(zhèn) 10%以上的家庭擁有消費(fèi)經(jīng)濟(jì)型轎車(chē)的能力，按 10%算，轎車(chē)消費(fèi)量可達(dá)1300 萬(wàn)輛，這可以認(rèn)為是當(dāng)前擁有實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力的轎車(chē)需求量。 無(wú)論是從短期角度看，還是從長(zhǎng)期角度看，我 國(guó) 汽車(chē)特別是轎車(chē)的消費(fèi)潛能巨大。 世璜投資機(jī)構(gòu) 5 3．汽車(chē)需求結(jié)構(gòu)與轎車(chē)需求量預(yù)測(cè) 當(dāng)前汽車(chē)需求和供給的長(zhǎng)期轉(zhuǎn)折點(diǎn)正在形成，即汽車(chē)產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入中期穩(wěn)定高增長(zhǎng)階段。在國(guó)外，轎車(chē)銷售在三大車(chē)型中占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，一般占75%以上的份額，而過(guò)去我國(guó)轎車(chē)所占比重嚴(yán)重偏低。截至 2021 年底，在全國(guó)十大城市的私家汽車(chē)擁有量排名 見(jiàn) 表 3。根據(jù)測(cè)算預(yù)計(jì)福建2021 年度民用汽車(chē)保有量達(dá)到 萬(wàn)輛，年度凈增加汽車(chē)超過(guò) 10 萬(wàn)輛。 第三， 2021 年福建汽車(chē)市場(chǎng)運(yùn)行前高后低。共征收汽車(chē)稅額 世璜投資機(jī)構(gòu) 8 4252 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) 16％。除新南方汽貿(mào)是自購(gòu)物業(yè)外，其余都 是租賃物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，大約店面租金每平方 25元 /月，投資在 20萬(wàn)左右 . 龍巖大部分 經(jīng)銷商還處于租幾間店面、擺幾輛汽車(chē)的低級(jí) 、不規(guī)范的經(jīng)營(yíng) 狀態(tài)， 這些賣(mài)場(chǎng)甚至 被戲稱為汽車(chē)小賣(mài)部 。目前全市大大小小的維修企業(yè)達(dá) 292家，其中新羅區(qū)就有 169 家，從業(yè)人員達(dá) 3800 多人。機(jī)動(dòng)車(chē)交易市場(chǎng)成交額超過(guò)20億元的有 10家 ,比上年增加 4家； 10—20億元的有 13家，比上年增加 7家； 5—10億元的有 21 家，比上年增加 6 家。 中國(guó)汽車(chē)自 2021 年才正式進(jìn)入民用消費(fèi)時(shí)代，其汽車(chē)銷售的模式在這幾年發(fā)生了明顯的變化，由最初的國(guó)營(yíng)汽車(chē)銷售公司和物資公司一統(tǒng)天下逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橐悦耖g投資為主、以分散的零售店逐步向?qū)I(yè)市場(chǎng)和連鎖店形式轉(zhuǎn)變，目前是諸侯紛爭(zhēng)的局面，但汽車(chē)連鎖顯示出更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)能力，同時(shí)，專業(yè)的汽車(chē)交易市場(chǎng)也在各地紛紛突起，汽車(chē)銷售進(jìn)入更加 理性和買(mǎi)方市場(chǎng)的年代。此外，還有二手車(chē)、高檔車(chē)成行的下塘西路，集銷售、維修于一體的梅花園汽車(chē)銷售服務(wù)有限公司。 廣物汽貿(mào)配送中心擁有汽車(chē)中轉(zhuǎn)庫(kù)２萬(wàn)平方米，向連鎖分店配送的大型載運(yùn)車(chē)８輛，其它各類載貨車(chē)１００多輛。 AEC 汽車(chē)城是廣州計(jì)委立項(xiàng)， 廣州政府重點(diǎn)扶持的汽車(chē)流通領(lǐng)域的大型項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資近 10 億元人民幣。 （ 2）東莞汽車(chē)銷售市場(chǎng)概況 東莞目前的汽車(chē)銷售主要以專賣(mài)店的形式存在，在莞樟路已經(jīng)形成了汽車(chē)商的自發(fā)聚集區(qū)，多達(dá)幾十家，包括了轎車(chē)和卡車(chē)銷售。 五月底前以租地形式簽訂入城經(jīng)營(yíng)合同的，可享受頭一年每月 5 元 /平方米租金的 8 折（即 4 元 / m2）優(yōu)惠（限 20畝以內(nèi)），租賃期為 10 年，前 5 年每年遞增 元 / m2，從第 6年開(kāi)始，每年遞增 1元 / m2。 東莞的汽車(chē)銷售正在進(jìn)入一個(gè)高速發(fā)展的時(shí)代，目前每月新上牌數(shù)達(dá)到了10000 輛，汽車(chē)銷售市場(chǎng)規(guī)模超過(guò)了 133 億元，本項(xiàng)目高起點(diǎn)啟動(dòng)將使東莞的汽車(chē)銷售市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)生深刻變化。當(dāng)時(shí)車(chē)市每年的銷量大致在 3萬(wàn)輛左右。 各相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值可以根據(jù)各產(chǎn)業(yè)與汽車(chē)（這里只考慮轎車(chē)）整車(chē)組裝業(yè)的 關(guān)系，或與市場(chǎng)上轎車(chē)整車(chē)保有數(shù)量的關(guān)系來(lái)進(jìn)行推斷，各產(chǎn)業(yè)的商業(yè)形態(tài)可以根據(jù) 世璜投資機(jī)構(gòu) 18 其產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)和目前市場(chǎng)的商業(yè)形態(tài)進(jìn)行判斷得出，概括如下表所示，產(chǎn)值以 2021年轎車(chē)市場(chǎng)為基準(zhǔn)進(jìn)行推算。 （ 4）半徑一公里方圓內(nèi)的業(yè)態(tài)調(diào)查 （ 5）周邊經(jīng)濟(jì)環(huán)境及行業(yè)調(diào)查 世璜投資機(jī)構(gòu) 20 2．項(xiàng)目實(shí)施初步計(jì)劃 （ 1）功能 分區(qū)及建筑面積 本項(xiàng)目初步規(guī)劃按約 460 畝計(jì)算，共約 306667 m22，規(guī)劃將按用途進(jìn)行功能分區(qū)，初步構(gòu)想如下表所示。 從 2021 年元月開(kāi)始一期 4S 店項(xiàng)目招商，招商時(shí)間為半年（即到 2021 年 6 月），其余為二期項(xiàng)目在 2021 年 8 月開(kāi)始招商，招商時(shí)間 1 年，在 2021 年 8 月全部完成。 兩種戰(zhàn)略擴(kuò)張思路都體現(xiàn)了依靠公司核心競(jìng)爭(zhēng)力的思想，汽車(chē)城項(xiàng)目的產(chǎn)品擴(kuò)張實(shí)質(zhì)是商業(yè)地產(chǎn)的品牌戰(zhàn)略思想；汽車(chē)城項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張實(shí)質(zhì)是通過(guò)與公司目前核心主業(yè)的對(duì)接來(lái)實(shí)現(xiàn)，即通過(guò)汽車(chē)與房地產(chǎn)的對(duì)接實(shí)現(xiàn)汽車(chē)商業(yè)地產(chǎn)、通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)對(duì)接進(jìn)入汽車(chē)服務(wù)業(yè)，并利用在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的擴(kuò)張經(jīng)驗(yàn)實(shí)現(xiàn)橫向?qū)樱? 備選的戰(zhàn)略發(fā)展思路是利用本項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，即基于項(xiàng)目擴(kuò)張的發(fā)展思路，使世璜公司今后的發(fā)展中多一項(xiàng)主業(yè)開(kāi)發(fā) —— 商業(yè)地產(chǎn)，特別是針對(duì)各行業(yè)新興商業(yè)形態(tài)的集中式商業(yè)，只要能搶占市場(chǎng)先機(jī)，亦能取得不錯(cuò)的效績(jī)。 （ 2）劣勢(shì) (Weakness) ? 本項(xiàng)目為我公司跨省操作的大型商業(yè)項(xiàng)目，對(duì)于項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)、人文、政策、法規(guī)等都缺乏一定的了解，這些都將會(huì)在整個(gè)項(xiàng)目過(guò)程中產(chǎn)生一定的影響，但影響的程度視組織安排和人員配置而定； ? 我公司是第一次涉足汽車(chē)產(chǎn)業(yè)，對(duì)行業(yè)運(yùn)作規(guī)律還需要一定時(shí)間的把握 ，這為項(xiàng)目的發(fā)展增加了一定的難度，需要形成一個(gè)精英團(tuán)隊(duì)以深入了解行業(yè)的運(yùn)作。 1．基本指標(biāo) 表 14 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算基本指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 備注 1 基本情況 建設(shè)用地面積 (萬(wàn) m2) 預(yù)計(jì)面積 總建筑面積 初步估計(jì)指標(biāo) 鋼結(jié)構(gòu)建筑面積 初步估計(jì)指標(biāo) 混凝土建筑面積 初步估計(jì)指標(biāo) 我方建筑面積 其中鋼結(jié)構(gòu) 1 萬(wàn) m2 2 可變因素 管理費(fèi) 4% 以建安成本費(fèi)為基數(shù) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 5% 以建安成本費(fèi)為基數(shù) 招商費(fèi)用 以一個(gè)月的租金總額計(jì) 3 稅金 營(yíng)業(yè)稅 租金 *% 每月交 印花稅、房屋租賃管理費(fèi) 租金 *% 每月交 所得稅率 33% 以稅前利潤(rùn)為基數(shù) 4 利息 中長(zhǎng)期貸款利率 % 13年期利息 %加融資費(fèi)用 5 項(xiàng)目建設(shè)周期（年） 按照項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度估計(jì) 世璜投資機(jī)構(gòu) 27 2．建安成本估計(jì) 表 15 成本核算明細(xì)表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 工程量 （萬(wàn) m2） 單位成本 （元 / m2） 總 成本 （萬(wàn)元） 1 前期費(fèi)用 勘察、設(shè)計(jì)費(fèi) 2 基礎(chǔ)費(fèi)用 土方回填 * 打樁等 3 主體費(fèi)用 鋼結(jié)構(gòu)建筑 其中：我方投資 1 混凝土建筑 4 配套費(fèi)用 消防 通風(fēng)系統(tǒng) 水電安裝 室外配套 5 其他費(fèi)用 監(jiān)理費(fèi) 報(bào)建費(fèi) 白蟻防治 6 管理費(fèi)用 7 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 合計(jì) 3．銷售與租金收入估算 表 16 銷售收入估算表（萬(wàn)元） 序號(hào) 項(xiàng)目 （萬(wàn) m2） 面積 （萬(wàn) m2） 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年及 以后各年 1 出售部分 9 2 出租部分 其中： 商業(yè)部分 0 倉(cāng)儲(chǔ)部分 1 0 公寓與宿舍 2 0 公共用房 0 0 0 0 0 0 0 0 3 總計(jì) 世璜投資機(jī)構(gòu) 28 出售部分是按照新車(chē)銷售區(qū)用地面積出售的， 07年出售 80%， 08 年出售 20%，售價(jià)按照 450元 /m2計(jì)算； 出租部分 :汽車(chē)城整體竣工時(shí)間為 2021 年 5月 ,為了在最短時(shí)間內(nèi)產(chǎn)生最佳的轟動(dòng)效果，并在短時(shí)間內(nèi)樹(shù)立強(qiáng)勢(shì)的壟斷地位 ,我公司考慮對(duì)商業(yè)部分免租至年底 .公寓及宿舍則按 30%的出租率予以計(jì)算 . 出租部分 09年按 70%， 10年達(dá)到 100%； 出租部分的租 金按以下計(jì)算： 09 年商業(yè)部分按 30元 /m2 5．債務(wù)償還計(jì)劃 表 19 債務(wù)償還計(jì)劃表 序號(hào) 項(xiàng)目 06年 07年 08 年 09 年 10 年 11年 12年 1 當(dāng)年債務(wù) 2 當(dāng)年償還數(shù) 3 年末未還數(shù) 世璜投資機(jī)構(gòu) 30 表 20 現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元 年份 現(xiàn)金流出 現(xiàn)金流入 凈現(xiàn)金流入 累計(jì)凈現(xiàn)金流入 地價(jià) 建安 成本 建設(shè)期財(cái)務(wù)費(fèi)用 小計(jì) 06年 4600 07年 08年 09年 10年 7, 11年 6, 12年 3, 13年 14年 15年 16年 17年 以后各年 7．現(xiàn)金流量估算 現(xiàn)金流量估算如表 20 所示。 按照 GDP與投資的關(guān)系， 投資對(duì) GDP帶動(dòng)效應(yīng)全國(guó)近幾年保持在 30%左右，即本項(xiàng)目投資預(yù)計(jì)能為 GDP 貢獻(xiàn) *30%= 億元，按 年期計(jì)算，每年將帶動(dòng) GDP 增長(zhǎng) 億元，其投資帶動(dòng)