【正文】 車銷售數(shù)（萬臺） 截止當(dāng)年小車保有量 千人擁有小車數(shù) 04年 % % 5 世璜投資機構(gòu) 10 05年 10% % 20% 06年 10% % 15% 07年 10% % 15% 08年 10% % 15% 09年 10% % 10% 10年 10% % 10% 四．汽車銷售模式分析 1．汽車行業(yè)銷售的模式及其變化 根據(jù)我們的調(diào)研和資料查閱，目前汽車行業(yè)的銷售模式分品牌代理 4S 店或 3S店，汽車銷售公司（多個品牌的代理），汽車專業(yè)市場（品牌店和銷售公司的結(jié)合），另外，歐洲最近通過立法對汽車專營銷售的進行了重新規(guī)定，汽車銷售公司可以銷售其他品牌的產(chǎn)品。而消費者對于專業(yè)汽車維修部門的意見和服務(wù)質(zhì)量也極為重視。 場地歸屬：沿路 20 米，屬有土地證商住用地，規(guī)劃不是 4S店，屬臨時建筑 . 經(jīng)營狀 況：年銷售量 800 輛以上，經(jīng)營狀況良好。客車 (含轎車 )高于貨車 16 個百分點，客車 (含轎車 )是汽車市場的主力軍。 第二 ，福建私人汽車發(fā)展快。從消費種類來看，私人消費主要集中在普通級轎車、微型轎車和中高級 世璜投資機構(gòu) 7 轎車，中級轎車私人消費比例最低，但也接近 50%。 “十五 ”年均轎車消費量將達 150萬輛， “十一五 ”則可提高到 250萬輛左右。 幾年來特別是進入 2021 年以后，我國轎車銷售量占汽車總銷售量的比例不斷提高。由此而推算出的即期消費需求見表 1。這將使中國汽車產(chǎn)量連續(xù) 4年每年上一個百萬級臺階。 ? 本項目能夠產(chǎn)生巨大的社會效益。 ? 在項目運作中，我方定位為：在近期不參與汽車產(chǎn)業(yè)的實際運作，我方是汽車交易市場的投資者和管理者，通過汽車商業(yè)物業(yè)經(jīng)營而非產(chǎn)業(yè)經(jīng)營來實現(xiàn)項目的合理回報。 27 世璜投資機構(gòu) 基本指標(biāo) ………………………………………………………………… .27 建安成本估計 …………………………………………………………… .28 銷售與租金收入估算 …………………………………………………… .28 投資估算 ………………………………………………………………… .29 債務(wù) 償還計劃 …………………………………………………………… .30 損益估算 ………………………………………………………………… .31 現(xiàn)金流量估算 …………………………………………………………… .33 八、 社會效益分析。 。 20 項目選址及周邊狀況 …………………………………………………… .20 項目實施初步計劃 ……………………………………………………… .21 項目實施進度安排 ……………………………………………………… .23 項目戰(zhàn)略構(gòu)想與組織安排 ……………………………………………… .23 項目 SWOT 分析 …………………………………………………………… 25 七、 項目經(jīng)濟效益分析。 ? 初步的經(jīng)營模式設(shè)定為：一期以 4S專賣區(qū)開始啟動，方式是進行土地產(chǎn)權(quán)式出售，以收回前期土地購置費投入和為別的功能項目建設(shè)籌集部分資金 ；二期在一期招商基本完成的前提下啟動，主要是進行各功能區(qū)域的建設(shè)，物業(yè)以出租方式進行。在我國，由于人口規(guī)模巨大， 2021 年總戶數(shù)達 億戶，即使有 5%的家庭（高收入階層）購買 轎 車，其總消費量便達 1750 萬輛，按城鎮(zhèn)人口的 5%計算，消費量也可達 660 萬 輛，而實際上目前城鎮(zhèn) 10%以上的家庭擁有消費經(jīng)濟型轎車的能力，按 10%算，轎車消費量可達1300 萬輛，這可以認為是當(dāng)前擁有實際購買力的轎車需求量。 無論是從短期角度看，還是從長期角度看，我 國 汽車特別是轎車的消費潛能巨大。 世璜投資機構(gòu) 5 3．汽車需求結(jié)構(gòu)與轎車需求量預(yù)測 當(dāng)前汽車需求和供給的長期轉(zhuǎn)折點正在形成，即汽車產(chǎn)業(yè)正在進入中期穩(wěn)定高增長階段。在國外，轎車銷售在三大車型中占有絕對優(yōu)勢，一般占75%以上的份額，而過去我國轎車所占比重嚴重偏低。截至 2021 年底，在全國十大城市的私家汽車擁有量排名 見 表 3。根據(jù)測算預(yù)計福建2021 年度民用汽車保有量達到 萬輛，年度凈增加汽車超過 10 萬輛。 第三， 2021 年福建汽車市場運行前高后低。共征收汽車稅額 世璜投資機構(gòu) 8 4252 萬元，同比增長 16％。除新南方汽貿(mào)是自購物業(yè)外，其余都 是租賃物業(yè)進行經(jīng)營，大約店面租金每平方 25元 /月，投資在 20萬左右 . 龍巖大部分 經(jīng)銷商還處于租幾間店面、擺幾輛汽車的低級 、不規(guī)范的經(jīng)營 狀態(tài)， 這些賣場甚至 被戲稱為汽車小賣部 。目前全市大大小小的維修企業(yè)達 292家，其中新羅區(qū)就有 169 家，從業(yè)人員達 3800 多人。機動車交易市場成交額超過20億元的有 10家 ,比上年增加 4家； 10—20億元的有 13家，比上年增加 7家； 5—10億元的有 21 家，比上年增加 6 家。 中國汽車自 2021 年才正式進入民用消費時代，其汽車銷售的模式在這幾年發(fā)生了明顯的變化，由最初的國營汽車銷售公司和物資公司一統(tǒng)天下逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橐悦耖g投資為主、以分散的零售店逐步向?qū)I(yè)市場和連鎖店形式轉(zhuǎn)變，目前是諸侯紛爭的局面，但汽車連鎖顯示出更強的競爭能力，同時，專業(yè)的汽車交易市場也在各地紛紛突起，汽車銷售進入更加 理性和買方市場的年代。此外，還有二手車、高檔車成行的下塘西路，集銷售、維修于一體的梅花園汽車銷售服務(wù)有限公司。 廣物汽貿(mào)配送中心擁有汽車中轉(zhuǎn)庫２萬平方米，向連鎖分店配送的大型載運車８輛，其它各類載貨車１００多輛。 AEC 汽車城是廣州計委立項， 廣州政府重點扶持的汽車流通領(lǐng)域的大型項目，項目總投資近 10 億元人民幣。 （ 2）東莞汽車銷售市場概況 東莞目前的汽車銷售主要以專賣店的形式存在，在莞樟路已經(jīng)形成了汽車商的自發(fā)聚集區(qū)，多達幾十家，包括了轎車和卡車銷售。 五月底前以租地形式簽訂入城經(jīng)營合同的，可享受頭一年每月 5 元 /平方米租金的 8 折（即 4 元 / m2）優(yōu)惠（限 20畝以內(nèi)），租賃期為 10 年，前 5 年每年遞增 元 / m2，從第 6年開始，每年遞增 1元 / m2。 東莞的汽車銷售正在進入一個高速發(fā)展的時代，目前每月新上牌數(shù)達到了10000 輛，汽車銷售市場規(guī)模超過了 133 億元，本項目高起點啟動將使東莞的汽車銷售市場結(jié)構(gòu)發(fā)生深刻變化。當(dāng)時車市每年的銷量大致在 3萬輛左右。 各相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值可以根據(jù)各產(chǎn)業(yè)與汽車（這里只考慮轎車）整車組裝業(yè)的 關(guān)系，或與市場上轎車整車保有數(shù)量的關(guān)系來進行推斷，各產(chǎn)業(yè)的商業(yè)形態(tài)可以根據(jù) 世璜投資機構(gòu) 18 其產(chǎn)業(yè)特點和目前市場的商業(yè)形態(tài)進行判斷得出，概括如下表所示，產(chǎn)值以 2021年轎車市場為基準(zhǔn)進行推算。 （ 4）半徑一公里方圓內(nèi)的業(yè)態(tài)調(diào)查 （ 5）周邊經(jīng)濟環(huán)境及行業(yè)調(diào)查 世璜投資機構(gòu) 20 2．項目實施初步計劃 （ 1）功能 分區(qū)及建筑面積 本項目初步規(guī)劃按約 460 畝計算，共約 306667 m22，規(guī)劃將按用途進行功能分區(qū)，初步構(gòu)想如下表所示。 從 2021 年元月開始一期 4S 店項目招商，招商時間為半年（即到 2021 年 6 月），其余為二期項目在 2021 年 8 月開始招商，招商時間 1 年，在 2021 年 8 月全部完成。 兩種戰(zhàn)略擴張思路都體現(xiàn)了依靠公司核心競爭力的思想，汽車城項目的產(chǎn)品擴張實質(zhì)是商業(yè)地產(chǎn)的品牌戰(zhàn)略思想；汽車城項目的產(chǎn)業(yè)擴張實質(zhì)是通過與公司目前核心主業(yè)的對接來實現(xiàn)，即通過汽車與房地產(chǎn)的對接實現(xiàn)汽車商業(yè)地產(chǎn)、通過商業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)對接進入汽車服務(wù)業(yè)，并利用在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的擴張經(jīng)驗實現(xiàn)橫向?qū)樱? 備選的戰(zhàn)略發(fā)展思路是利用本項目商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗，即基于項目擴張的發(fā)展思路，使世璜公司今后的發(fā)展中多一項主業(yè)開發(fā) —— 商業(yè)地產(chǎn)，特別是針對各行業(yè)新興商業(yè)形態(tài)的集中式商業(yè)，只要能搶占市場先機，亦能取得不錯的效績。 （ 2）劣勢 (Weakness) ? 本項目為我公司跨省操作的大型商業(yè)項目，對于項目當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟、人文、政策、法規(guī)等都缺乏一定的了解，這些都將會在整個項目過程中產(chǎn)生一定的影響，但影響的程度視組織安排和人員配置而定； ? 我公司是第一次涉足汽車產(chǎn)業(yè)，對行業(yè)運作規(guī)律還需要一定時間的把握 ，這為項目的發(fā)展增加了一定的難度，需要形成一個精英團隊以深入了解行業(yè)的運作。 1．基本指標(biāo) 表 14 項目經(jīng)濟測算基本指標(biāo) 序號 項目 數(shù)量 備注 1 基本情況 建設(shè)用地面積 (萬 m2) 預(yù)計面積 總建筑面積 初步估計指標(biāo) 鋼結(jié)構(gòu)建筑面積 初步估計指標(biāo) 混凝土建筑面積 初步估計指標(biāo) 我方建筑面積 其中鋼結(jié)構(gòu) 1 萬 m2 2 可變因素 管理費 4% 以建安成本費為基數(shù) 不可預(yù)見費用 5% 以建安成本費為基數(shù) 招商費用 以一個月的租金總額計 3 稅金 營業(yè)稅 租金 *% 每月交 印花稅、房屋租賃管理費 租金 *% 每月交 所得稅率 33% 以稅前利潤為基數(shù) 4 利息 中長期貸款利率 % 13年期利息 %加融資費用 5 項目建設(shè)周期（年） 按照項目開發(fā)進度估計 世璜投資機構(gòu) 27 2．建安成本估計 表 15 成本核算明細表 序號 項目名稱 工程量 （萬 m2） 單位成本 （元 / m2） 總 成本 （萬元） 1 前期費用 勘察、設(shè)計費 2 基礎(chǔ)費用 土方回填 * 打樁等 3 主體費用 鋼結(jié)構(gòu)建筑 其中：我方投資 1 混凝土建筑 4 配套費用 消防 通風(fēng)系統(tǒng) 水電安裝 室外配套 5 其他費用 監(jiān)理費 報建費 白蟻防治 6 管理費用 7 不可預(yù)見費用 合計 3．銷售與租金收入估算 表 16 銷售收入估算表（萬元） 序號 項目 （萬 m2） 面積 （萬 m2） 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年及 以后各年 1 出售部分 9 2 出租部分 其中： 商業(yè)部分 0 倉儲部分 1 0 公寓與宿舍 2 0 公共用房 0 0 0 0 0 0 0 0 3 總計 世璜投資機構(gòu) 28 出售部分是按照新車銷售區(qū)用地面積出售的， 07年出售 80%， 08 年出售 20%，售價按照 450元 /m2計算； 出租部分 :汽車城整體竣工時間為 2021 年 5月 ,為了在最短時間內(nèi)產(chǎn)生最佳的轟動效果，并在短時間內(nèi)樹立強勢的壟斷地位 ,我公司考慮對商業(yè)部分免租至年底 .公寓及宿舍則按 30%的出租率予以計算 . 出租部分 09年按 70%， 10年達到 100%； 出租部分的租 金按以下計算： 09 年商業(yè)部分按 30元 /m2 5．債務(wù)償還計劃 表 19 債務(wù)償還計劃表 序號 項目 06年 07年 08 年 09 年 10 年 11年 12年 1 當(dāng)年債務(wù) 2 當(dāng)年償還數(shù) 3 年末未還數(shù) 世璜投資機構(gòu) 30 表 20 現(xiàn)金流量表 單位：萬元 年份 現(xiàn)金流出 現(xiàn)金流入 凈現(xiàn)金流入 累計凈現(xiàn)金流入 地價 建安 成本 建設(shè)期財務(wù)費用 小計 06年 4600 07年 08年 09年 10年 7, 11年 6, 12年 3, 13年 14年 15年 16年 17年 以后各年 7．現(xiàn)金流量估算 現(xiàn)金流量估算如表 20 所示。 按照 GDP與投資的關(guān)系， 投資對 GDP帶動效應(yīng)全國近幾年保持在 30%左右，即本項目投資預(yù)計能為 GDP 貢獻 *30%= 億元，按 年期計算，每年將帶動 GDP 增長 億元，其投資帶動