【正文】 ，面積 460 畝，地塊特點(diǎn)表現(xiàn)為：①地塊地理位置較好，但片區(qū)尚未啟 動(dòng)；②交通優(yōu)越，有適合本項(xiàng)目操作的交通條件；③地塊面積較大，適合本項(xiàng)目的大面積需求；④本區(qū)域人流、客流、商流欠缺，將會(huì)加大項(xiàng)目的宣傳難度。 18 相關(guān)產(chǎn)業(yè)簡要分析 ……………………………………………………… .18 龍巖市場規(guī)模預(yù)測 ……………………………………………………… .19 六、 項(xiàng)目實(shí)施方案。 1 項(xiàng)目概述 ………………………………………………………………… .1 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃概述 ……………………………………………………… .1 項(xiàng)目可行性研究結(jié)論 …………………………………………………… .2 二、 汽車產(chǎn)業(yè)分析。 10 汽車行業(yè)銷售的模式及其變化 ………………………………………… .10 銷售市場概況 …………………………………………………………… .12 （ 1）、廣州汽車銷售市場概況 ………………………………………… ..12 （ 2）、東莞汽車銷售市場概況 ………………………………………… ..14 （ 3）、深圳汽車銷售市場概況 ………………………………………… ..15 五、 汽車相關(guān)產(chǎn)業(yè)分析。 38 項(xiàng)目用地對(duì)報(bào)告結(jié)論的影響 …………………………………………… .38 項(xiàng)目實(shí)施方案對(duì)報(bào)告結(jié)論的影響 ……………………………………… .38 項(xiàng)目經(jīng)營模式對(duì)報(bào)告結(jié)論的影響 ……………………………………… ..39 本報(bào)告的應(yīng)用說明 ……………………………………………………… ..39 世璜投資機(jī)構(gòu) 1 “龍巖國際汽車城”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 一． 總論 1．項(xiàng)目概述 ? “龍巖國際汽車城”項(xiàng)目是由深圳市世璜投資有限公司發(fā)起的，與國內(nèi)外知名汽車銷售運(yùn) 營商、國內(nèi)外知名汽車服務(wù)商共同打造的具有國際領(lǐng)先水準(zhǔn)的汽車城項(xiàng)目。 ? 項(xiàng)目從 2021年開始進(jìn)入回收期， 2021年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)收入 萬元，項(xiàng)目到 2021 年后產(chǎn)生穩(wěn)定的收益，年凈利潤達(dá) 萬元，投資利潤率達(dá) %。在日益寬松的消費(fèi)政策（降低汽車消費(fèi)稅、銀行不斷增加消費(fèi)信貸規(guī)模 、采取靈活多樣的付款方式 ）作用下，以及入世后國家大幅度降低關(guān)稅的刺激下， 從 2021 年 開始 汽車特別是經(jīng)濟(jì)型轎車消費(fèi)出現(xiàn)了 “井噴 ”行情，汽車消費(fèi)需求得到了初步的集中釋放 。 即期的消費(fèi)需求到底有多大？對(duì)這一測算有一 點(diǎn)需要說明，我們是以韓國和日本這些與我國人口密度均較大的相似國家作為參照系的，因此，其千人擁有汽車數(shù)明顯偏低，一方面是由于東亞國家人均土地占有量小，汽車消費(fèi)受道路等基礎(chǔ)設(shè)施短缺的限制，在同樣發(fā)展水平汽車普及率偏低；另一方面，日本、韓國在發(fā)展小轎車上最初是為了滿足國際市場，努力擴(kuò)大出口，而對(duì)國內(nèi)汽車消費(fèi)采取抑制政策，這后一點(diǎn)與我國極其相似。這為汽車行業(yè)的進(jìn)一步高增長奠定了重要基礎(chǔ)。 我國長期內(nèi)汽車需求潛力極大，目前已成為世界新增汽車消費(fèi)量第二大市場，不久將會(huì)變成第一大市場。 《中國汽車流通月報(bào)》表明， 2021年全國轎車的私人購車比例已經(jīng)達(dá)到 59%，1～ 6 月的平均值為 %，私人購買轎車比例最高的月份達(dá)到 68%。 福建汽車市場 具有 四 大特點(diǎn) : 第一 ，福建省東部沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，汽車保有量高；西部山區(qū)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)展，汽車保有量低，東西部差距大。 第四， 2021 年度福建汽車市場客貨車比重繼續(xù)擴(kuò)大。 經(jīng)營狀況：年銷售量 600 輛以上，經(jīng)營狀況良好。 ③、龍巖市二手車交易市場情況 從路邊擺滿的待售的二手車來看 ,我們不難想象龍巖二手車市場的火爆程度 . 但火爆的同時(shí) ,我們也不難看出這些利用一些租賃的臨時(shí)用地進(jìn)行擺放 ,甚至占道 世璜投資機(jī)構(gòu) 9 經(jīng)營的雜貨鋪 般的二手車交易店 ,與這個(gè)城市如此的不和諧 . 二手車交易市場市場主要集中在龍騰路、大洋路段與汽車銷售市場相鄰的幾個(gè)區(qū)域。洗車、打蠟、貼防爆膜……汽車美容店生意火熱得令人眼紅。 2021 年，機(jī)動(dòng)車交易市場的攤位為 10810 個(gè)，雖比去年減少了 1500 余個(gè)，但營業(yè)面積卻增長了 %，平均攤位營業(yè)面積增長 %。到這些在建市場完工之時(shí)，加上現(xiàn)在已經(jīng)建好的 300 萬 m2以上 世璜投資機(jī)構(gòu) 12 的汽車市場，廣州汽車市場的總面積將達(dá) 500 萬 m2以上。從１９９９年開始引入汽車連鎖經(jīng)營模式， 截止 2021 年 8 月 ，連鎖網(wǎng)絡(luò)已達(dá)８０多家，覆蓋全省和省外部分地區(qū)。 表 7 廣州汽車博覽中心（ AEC）簡介 世璜投資機(jī)構(gòu) 13 名稱 廣州汽車博覽中心（ AEC） 地址 廣州天河北路 163號(hào) 面積 4萬 m2 投資主體 AEC集團(tuán) 運(yùn)作機(jī)構(gòu) AEC集團(tuán) 經(jīng)營項(xiàng)目 汽車批發(fā)和零售、二手車代理、汽車維修、汽配貿(mào)易、汽車美容裝璜、汽車租賃 經(jīng)營方法 自有物業(yè)、多家汽車品牌經(jīng)營權(quán)、部分物業(yè)出租給專賣店 配套設(shè)施 車輛檢測、科教博覽、汽車俱樂部、售后服務(wù)、汽車展示展銷、汽車網(wǎng)站、汽車 信息服務(wù)、電子商務(wù)、物業(yè)租賃、物流倉儲(chǔ)、汽車 職業(yè)技能培訓(xùn)與資格認(rèn)定 配套部門 檢測、汽車信貸、保險(xiǎn)、銀行 投資目標(biāo) 要成為“永不落幕的汽車博覽會(huì)”、“汽車大觀園” 業(yè)務(wù)及公司狀況 廠商授權(quán) : 1個(gè)華南區(qū)域的配件供應(yīng)中心、 15個(gè) 4S品牌專賣店、 6個(gè)汽車銷售總代理、 9個(gè)汽車特許經(jīng)銷、 6個(gè)汽車銷售一級(jí)代理、眾多汽車銷售二級(jí)代理； 應(yīng)用 一站式 購物的連鎖經(jīng)營模式，賣場提供近 3萬種汽車配件、裝飾用品、加裝用品、維護(hù)美容產(chǎn)品等品項(xiàng)，公司計(jì)劃 3 年內(nèi)在中國開發(fā) 40 家大型連鎖汽車超市。年配件采購量達(dá) 。 入城經(jīng)營戶可以掛靠國際汽車貿(mào)易城牌照，也可以由汽車城辦理獨(dú)立經(jīng)營牌照。 五月底前簽 訂 合同的經(jīng)營 戶可免收鎮(zhèn)級(jí)管理費(fèi)三年。 我們實(shí)地考察了龍崗汽車交易中心，根據(jù)開發(fā)商的規(guī)劃，其各項(xiàng)指標(biāo)和計(jì)劃如下表所示。 五．汽車相關(guān)產(chǎn)業(yè)分析 1．相關(guān)產(chǎn)業(yè)簡要分析 汽車工業(yè)是產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度很高的產(chǎn)業(yè)。 (2021 年小車保有量按 50000 輛計(jì)算 ,銷售均價(jià)以 2021 年全國銷售均價(jià) 萬元 /輛計(jì)算，每年以 10%的比例 遞增 ). 世璜投資機(jī)構(gòu) 19 表 12 龍巖轎車銷售市場及相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)模預(yù)測 年份 小車銷售 售后服務(wù) 維修 二手車交易 汽配批發(fā)銷售 合計(jì) 計(jì)算公式 數(shù)量 *金額 1000元 /輛 *小車保有量 2021元 /輛 *小車保有量 當(dāng)年小車銷售量 *二手車比例 3000元 /輛 *小車保有量 各產(chǎn)業(yè)規(guī) 模之和 04年 12 1 05年 06年 07年 2 08年 09年 根據(jù)上面的預(yù)測數(shù)據(jù)， 龍巖 2021 年小車銷售及相關(guān)行業(yè)產(chǎn)值達(dá)到近 億元， 2021 年將達(dá)到近 億元，到 2021 年將達(dá)到近 億元。 混凝土結(jié)構(gòu) 汽車超市 汽車室外展示、 銷售 各品牌 銷售賣場 占地 3 萬 m2，建筑面積10000 m2 混凝土結(jié)構(gòu)、 市場 綜合區(qū) 汽車俱樂部、汽車購物廣場、餐廳、宿舍等 購物廣場 員工大樓 占地 萬平米，建筑面積 3 萬平米，餐飲、購物廣場、 汽車俱樂部、員工公寓、宿舍 混凝土結(jié)構(gòu) 摩托車 市場 摩托車室外展示、銷售 各品牌 銷售賣場 占地 1 萬 m2，建筑面積3000 平米 混凝土結(jié)構(gòu) 汽車 文化區(qū) 休閑場所、 園林、兒童樂園、汽車文化展覽館 占地 萬 m2，建筑面積 3000 m2 相關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 合計(jì) 占地面積 萬 m建筑面積 萬 m2 建筑面積其中： 鋼結(jié)構(gòu)面積為 萬 m2，混凝土結(jié)構(gòu)為 萬 m2 世璜投資機(jī)構(gòu) 22 上述功能分區(qū)是根據(jù)本項(xiàng)目的業(yè)務(wù)范圍的設(shè)想而進(jìn)行的，如果業(yè)務(wù)范圍變化，則整個(gè)功能分區(qū)和建筑初步設(shè)想都將發(fā)生變化。 結(jié)合“世璜投資機(jī)構(gòu)”的發(fā)展歷程：從單一的項(xiàng)目開發(fā)到多個(gè)項(xiàng)目的同時(shí)開發(fā)體現(xiàn)產(chǎn)品擴(kuò)張，從單 一房地產(chǎn)公司到多行業(yè)、跨地域的發(fā)展，整個(gè)發(fā)展體現(xiàn)出穩(wěn)健的規(guī)模擴(kuò)張思想和有限相關(guān)的產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張思路。 ① 、采取產(chǎn)品擴(kuò)張的思路，在本項(xiàng)目拿到地之后進(jìn)行組織安排，建議成立汽車商業(yè)投資有限公司，設(shè)立針對(duì)汽車銷售和相關(guān)產(chǎn)業(yè)研究的經(jīng)營部門，積極進(jìn)行跨區(qū)域的擴(kuò)張，設(shè)立招商部門，積極進(jìn)行商業(yè)資源的積累。 ? 政府公務(wù)用車改革，公務(wù)員購車熱情高漲，加快私家車的發(fā)展 。月計(jì)算； 從 2021 年以后各年按 5%的比例增加，到 2021 年后保持不變。 從項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)看，動(dòng)態(tài)投資回收期超過 14 年，投資回收期過長，這主要是由建設(shè)期為 年，和商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)所決定的。 項(xiàng)目對(duì)財(cái)政稅收的貢獻(xiàn)的計(jì)算按照貢獻(xiàn)產(chǎn)值的 10%預(yù)測，包括營業(yè)稅及附加稅、所得稅及各種契費(fèi)，項(xiàng)目啟動(dòng)年份 2021 年預(yù)測將貢獻(xiàn)財(cái)政稅收超過 1700萬元，到項(xiàng)目運(yùn)作成熟時(shí)預(yù)計(jì)將達(dá)到 8000 萬元，這還不包括我方收回投資成本后的每年近 2021 萬元稅收貢獻(xiàn)。 世璜投資機(jī)構(gòu) 31 1．對(duì)社會(huì)投資、產(chǎn)值、稅收的影響 本項(xiàng)目我方投資即達(dá)到 億元，新車銷售商共 15 家 4S 店，每家初始投資保守估計(jì)按 1000 萬計(jì)，共 億元；另外，引進(jìn)各類商家投資包括汽車配件商、二手車銷售商、汽車檢測線、相關(guān)服務(wù)提供商等上十類、上百家商家，保守估計(jì)，按 3 億元計(jì)算，即本項(xiàng)目直接帶動(dòng)投資 =++3= 億元。 世璜投資機(jī)構(gòu) 29 表 18 損益表 年份 銷售收入 各項(xiàng)稅費(fèi) 期間費(fèi)用 建安成本 稅前利潤 所得稅 稅后利潤 06 年 07年 08 年 09 年 10年 11年 12年 13 年 14 年 15 年 16 年 17 年 18 年 19 年 20 年 以后各年 注： 建設(shè)期從 2021 年到 2021 年 5 月結(jié)束，在 這期間發(fā)生的費(fèi)用作建設(shè)投資計(jì)算，所以 2021年期間費(fèi)用是建設(shè)期后的 2021年下半年所發(fā)生的費(fèi)用； 期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、折舊與攤銷。 綜合上面的 SWOT 分析，得出本項(xiàng)目機(jī)會(huì)大于威脅，機(jī)會(huì)主要是行業(yè)的發(fā)展所帶來的，而威脅主要是由于競爭和無壁壘帶來的；優(yōu)勢和劣勢并存，優(yōu)勢主要是項(xiàng)目本身產(chǎn)生的，而劣勢主要是公司跨省、跨行業(yè)運(yùn)作帶來的。 ③ 采取項(xiàng)目擴(kuò)張的思路，在本項(xiàng)目拿到地之后進(jìn)行組織安排，建議成立汽車招商項(xiàng)目組，主要配備商業(yè)地產(chǎn)招商與策劃的人員，同時(shí)配備相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)研究人員，進(jìn)行針對(duì)不同行業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目探索。這可以說是帶有世璜風(fēng)格的文化和戰(zhàn)略思路的體現(xiàn)，可以在今后的發(fā)展中繼續(xù)發(fā)揚(yáng)，并揚(yáng)長避短。本項(xiàng)目占地面積大、投資額大，在經(jīng)營模式的選擇上必須注意防范風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)需要整體規(guī)劃，分期開發(fā)。 （ 2）配套設(shè)施（水、電、氣、通訊）狀況調(diào)查 本地塊目前未平整，地貌以農(nóng)田和草地為主，水、電、氣、通訊未通。 汽車工業(yè)以汽車制造業(yè)為核心，通過提高汽車產(chǎn)量，不僅直接促進(jìn)汽車零部件、汽車修理業(yè)的發(fā)展，而且?guī)?dòng)橡膠、塑料、玻璃、通訊等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，推動(dòng)銷售、物流、金融、租賃等外圍行業(yè)的發(fā)展，從而達(dá) 到以汽車產(chǎn)業(yè)為核心，若干相關(guān)產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展。月，租期為 8— 15 年，管理費(fèi)為 1元 / m2 汽車城設(shè)立特別貢獻(xiàn)獎(jiǎng)，對(duì)在城內(nèi)有一定規(guī)模的著名品牌店，其銷售額較大的經(jīng)營戶給予物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)。 五月底前簽訂入城經(jīng)營合同的，可以享受地價(jià)（ 35萬元 /畝）的 8折（ 即 28 萬元 /畝）優(yōu)惠（限 20畝以內(nèi)），土地使用性質(zhì)為商業(yè)用地，使用年限按國家政策執(zhí)行。 以上幾家專業(yè)市場具有項(xiàng)目投資商和汽車銷售商的雙重身份，與本項(xiàng)目中汽車市場的概念存在本質(zhì)區(qū)別。 AEC汽車集團(tuán)實(shí)行汽車集團(tuán)式管理、集汽車銷售、零配件供應(yīng)、售后服務(wù)、美容裝潢、汽車租賃、物流配送、汽車文化和信息交流等為一體的大型綜合性企業(yè)。 目前廣物汽貿(mào)正在珠三角、福州、廈門、南寧、武漢、南京、重慶、成都等汽車消費(fèi)重點(diǎn)城市選擇合適企業(yè)進(jìn)行收購，擴(kuò)充全資或控股連鎖店， 2021年底直營連鎖店將超過３５家；另一方面，積極吸收條件具備 的企業(yè)加盟，通過低成本策略加快擴(kuò)張。廣東汽車交易市場和華南汽貿(mào)交易市場，這兩家是目前 全省最大的交易龍頭市場。 2021 年，東部地區(qū)有億元機(jī)動(dòng)車交易市場 64家，比上年增加 12 家，占全部億元機(jī)動(dòng)車交易市場的 %；中部地區(qū)有 22 家，比上年減少 3家，占 %；西部地區(qū)有 12家，比上年增加 1家，占 %。 表 4 龍巖地區(qū)未來汽車銷售預(yù)測 年份 GDP預(yù)測增長率 GDP （億元） 預(yù)測人口增長 常住人 口 預(yù)測小車銷售增長率 當(dāng)年小