【正文】 大內(nèi)需，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴大社會就業(yè)的有效途徑。 2021 年上半年各區(qū)新推樓盤表 區(qū)域 樓盤個數(shù) 可售面積 (萬平方米 ) 面積比 (％ ) 羅湖 11 8 福田 17 24 南山 25 32 鹽田 5 4 寶安 30 18 龍崗 32 14 合計 120 (以上數(shù)據(jù)以規(guī)劃國土局批準(zhǔn)預(yù)售面積為準(zhǔn) ) 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 12 2021 年上半年各類新增物業(yè) 狀況表 行政區(qū) 預(yù)售面積 其中 (住宅 ) 住宅套數(shù) 羅湖 4094 福田 5616 南山 10907 鹽田 3599 寶安 7301 龍崗 4684 大工業(yè) 402 合計 36603 今年上半年批準(zhǔn)預(yù)售面積為 397 萬平方米，去年上半年批準(zhǔn)預(yù)售面積為 443萬平方米，今年同比下降了 ％。 各區(qū)銷售情況 上半年全市商品房銷售情況 (住宅、商鋪、辦公樓、廠房、其他 ) 統(tǒng)計 (按照行政區(qū)統(tǒng)計 ) 區(qū) 套數(shù) 面積 金額 均價 羅湖 5769 3441167509 福田 8365 6410222053 南山 9315 6088752488 鹽田 1061 寶安 9139 3471707378 龍崗 9325 3075360389 大工業(yè) 108 合計 43082 今年上半年深圳的銷售熱點集中在南山和寶安兩個區(qū)，但是龍崗與福田兩個區(qū)的銷售面積也相差不大，而羅湖則顯出了銷售的差距。大工業(yè)區(qū)合計引進項目 91 個，其中全球 500 強企業(yè)賽格三星、日立賽格、住友納米已經(jīng)投產(chǎn)或即將投產(chǎn)，高新技術(shù)項目 21 個，項目投資總額 2021 萬美元以上 23 個，累計協(xié)議投資總額 億美元，累計實際利用外資 億美元。 作為龍崗區(qū)行政、經(jīng)濟、文化的中心，龍崗中心城的建設(shè)，處于至關(guān)重要的地位。隨著龍崗世貿(mào)中心、人人購物廣場等大型綜合性商場的發(fā)售以及雅豪祥苑建材一條街、集 銀皮革市場等專業(yè)商場的亮相，龍崗的商業(yè)環(huán)境較以前有了很大程度的改善。 與特區(qū)內(nèi)的豆腐塊項目相比 ,中心城各樓盤可謂規(guī)模較大 ,各樓盤建筑面積基本都達到或超過 10 萬 ㎡ 。 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 19 戶型方面：通過對中心城各項目抽樣統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，中心城的住宅樓盤總體以中等偏大戶型為主，中心城住宅市場中總體以三房為主，占39%；二房、四房基本相當(dāng)，各占 19%；一房與復(fù)式比例相對較低，分別僅占 9%和 14%。同時數(shù)據(jù)顯示，喜歡的建筑風(fēng)格中現(xiàn)代風(fēng)格占 %，歐陸風(fēng)格占 %，傳統(tǒng)風(fēng)格戰(zhàn) %。可以看出中心城同檔次、同價位、同風(fēng)格、同戶型、同開發(fā)理念樓盤較多，導(dǎo)致同質(zhì)競爭非常激烈。 ③ 龍崗區(qū)市場供應(yīng)量居高不下，但銷售量的增長速度略高于供應(yīng)量，預(yù)計 2021 年市場存量會逐漸回落。 ⑤ 龍崗中心城產(chǎn)品供應(yīng)單一，中低檔次為主，樓盤同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。整個小區(qū)環(huán)境優(yōu)雅，布局新穎，此盤是一個以小中高層為住的大型樓盤。小區(qū)配套成熟完善，全港式 24 小時物業(yè)管理服務(wù)。項目地勢部分相對平穩(wěn)，部分有小幅度不平，整個地塊東、南高，西北低，平 均高差約 6 米。 Ⅳ .項目威脅： 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 28 ① 龍崗房地產(chǎn)市場競爭激烈，近幾年市場存量較大，供大于求，產(chǎn)品推陳出新； ② 項目附近的鵬達花園、九州家園等項目規(guī)模大，配套齊全，價格適中，銷售情況良好，已形成居住氛圍，嚴(yán)重威脅本項目； ③ 項目周邊樓盤檔次低，居住氛圍不足，對本項目中高檔次定位難以支撐。 C．項目客戶定位： 綜觀龍崗鎮(zhèn)各個在售項目的客戶需求，龍崗中心城內(nèi)項目多以收入較高的階層為主，如政府公務(wù)員、當(dāng)?shù)厥杖胼^高居民，而龍崗中心城以外的項目，尤其是一些小規(guī)模項目多以中低收入的技術(shù)工人階層和生意人為主要目標(biāo)消費群。而本項目是龍崗鎮(zhèn)罕有的“高尚健康的休閑度風(fēng)情生活社區(qū)”，戶型經(jīng)典實用、山林景致、物超所值，這就是項目的優(yōu)勢，項目銷售的賣點，能夠做到以園區(qū)環(huán)境取勝、服務(wù)取勝、管理取勝、創(chuàng)新取勝。 2． 項目工程計劃橫道圖： （見評估附表 1） 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 33 六．投資估算與資金籌措 項目總投資估算 （ 1）．估算依據(jù) 參照委托人提供的資料以及當(dāng)前深圳市建筑市場的價格情況。該項費用于 2021 年投入 50%（ 2444 萬元）， 2021 年投入 50%（ 2444 萬元），具體見下頁表。但不包括項目銷售時發(fā)生的流轉(zhuǎn)費，以房屋開發(fā)費的%計，其資金安排同（ 4）； 4888%=122 萬元（取整） 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 36 序號 項目名稱 投資金額（萬元） 1 土地費用 1500 2 前期工程費 159 3 房屋開發(fā)費 4888 4 其他費用 164 5 管理費用 164 6 銷售費用 226 7 財務(wù)費用 147 8 不可預(yù)見費 164 9 稅費 122 10 合 計 7534 以上分析估算，本項目總投資額為 7534 萬元，其中計入開發(fā)成本 7161 萬元。 據(jù)企業(yè)介紹，本項目 5 層建筑共 3800 平方米（其中住宅 2700 平方米，商業(yè) 1000 平方米、管理及文體活動用房 100 平方米）， 9 層建筑共 31100 平方米（其中住宅 30000 平方米，商業(yè) 1100 平方米）， 3層建筑共 1600 平方米（為幼兒園）。 4．銷售利潤測算 （ 1）總銷售收入： 9054 萬元 （ 2）經(jīng)營稅費及附加 營業(yè)稅 5% 90545%=453 萬元 城市維護建設(shè)稅 % 9054%= 萬元 土地增值費： 免征 印花稅 % 9054%= 萬元 合 計： 462 萬元 （ 3）總投資： 7534 萬元 （ 4）利潤總額： 9054— 7534— 462=1058 萬元 所得稅預(yù)測： 105815%=159 萬元 稅后凈利潤： 1058— 159=899 萬元 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 39 八．財務(wù)與敏感性分析 盈利能力分析 經(jīng)測算（詳見評估附表 7），該項目的盈利能力指標(biāo)如下： 稅前成本利潤率： 1058247。反之則將面臨較大風(fēng)險。 3．社會效益 和影響分析： 本項目依托當(dāng)?shù)氐目图椅幕?，以自身的自然景觀環(huán)境資源、中檔的價位、中高檔的規(guī)劃設(shè)計、完善的住宅社區(qū)形象、極高的性價比等來吸引市場關(guān)注，充分結(jié)合中國傳統(tǒng)的鄰里文化、深圳的移民文化、龍崗當(dāng)?shù)氐目图椅幕?，刺激買家購買欲望，引導(dǎo)龍崗房地產(chǎn)市場的居住革命。 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 40 ② . 敏感性分析 我們對本項目建造成本和售價的風(fēng)險作定量分析，針對 2 種最不利的情況：總投資增加 5%、售價下降 5%，來分別分析該項目的主要經(jīng)濟評價指標(biāo)的變動情況。 7534100%=% 財務(wù)內(nèi)部收益率 =% 財務(wù)凈現(xiàn)值（ I=%） =25 萬元 投資回收期（動態(tài)） = 年（自 2021 年初起計） 該項目在財務(wù)上可行。 則在不考慮空置率的情況下的銷售收入為： 2300 2700+2550 30000+6000 2100=9531 萬元， 在考慮住宅、商業(yè)各有 5%的空置率的情況下的銷售收入為： 2300 2700 (15%)+2550 30000 (15%) +6000 2100 (15%)=9054 萬元 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 38 項目銷售回款計劃 本項目計劃于 2021 年 5 月開始銷售，預(yù)計在 2021 年內(nèi)可售出住宅與商業(yè)的 45%， 2021 年內(nèi)可售出住宅及商業(yè)的 50%。 截至目前為止，已投入自有資金約 1600 萬元，尚需投資 5934 萬元，尚需投資的來源為：自有資金 1847 萬元、銀行貸款 2021 萬元、預(yù)售回籠款 2087 萬元。 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 34 建安成本及增加值如下表： 序號 項目名稱 工程量 (m2) 單方造價（元 / m2） 單項造價 (萬元 ) Ⅰ 建安成本費 36500 2562 多層建筑 5400 812 438 小高層建筑 31100 683 2124 Ⅱ 增加值 2326 1 樁基礎(chǔ) 36500 310 多層建筑 5400 55 30 小高層建筑 31100 90 280 2 基礎(chǔ)土方 36500 12 44 3 水電安裝 36500 741 多層建筑 5400 106 57 小高層建筑 31100 220 684 4 對講系統(tǒng) 36500 15 55 5 消防 36500 60 219 6 通訊 36500 10 7 室外配套 36500 110 402 8 煤氣管道