【正文】 5）政府政策風(fēng)險(xiǎn)：這與國(guó)家政策緊密相關(guān)，尤其是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控影響。則本項(xiàng)目可銷售多層住宅面積為2700 平方米，可銷售小高層住宅面積為 30000 平方米，可銷售商業(yè)面積為 2100 平方米。 據(jù)企業(yè)介紹，本項(xiàng)目 5 層建筑共 3800 平方米（其中住宅 2700 平方米，商業(yè) 1000 平方米、管理及文體活動(dòng)用房 100 平方米）， 9 層建筑共 31100 平方米（其中住宅 30000 平方米，商業(yè) 1100 平方米）， 3層建筑共 1600 平方米（為幼兒園）。我們建議本項(xiàng)目將采用專業(yè)化、市場(chǎng)化的全外銷營(yíng)銷策略方式，短快銷售，低價(jià)入市，結(jié)合現(xiàn)代創(chuàng)新的銷售方式，以主力目標(biāo)消費(fèi)群體為主要營(yíng)銷對(duì)象，主打休閑度假環(huán)境、低價(jià)、郊區(qū)化健康住所和升值等訴求賣點(diǎn)，向龍崗中心城及周邊市場(chǎng)全力推廣。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)難以避免，只有加強(qiáng)區(qū)域產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新，用產(chǎn)品塑造差異，用總價(jià)沖擊市場(chǎng)，提升建筑品質(zhì)，加強(qiáng)社區(qū)環(huán)境，增加項(xiàng)目附加值，引導(dǎo)消費(fèi)市 場(chǎng)。小區(qū)戶型設(shè)計(jì)獨(dú)特，主力戶型為 3 房 2 廳，綠化率 50%，實(shí)用率較高。 （ 3）需求分析： ① 按去年約 3500 余套的需求量，龍崗在建項(xiàng)目中的 20210 余套房全部售完需 6 年左右時(shí)間。而戶型面積以 120160 平方米為主的中高檔現(xiàn)代時(shí)尚簡(jiǎn)約風(fēng)格樓盤卻是中心城的“市場(chǎng)缺口”。從戶型面積來(lái)看，以 100 ㎡ 140 ㎡的三房、四房所占比例較高，總共約占 %； 80 ㎡ 100 ㎡的二房和三房亦占有20%左右的比例。龍崗中心城的商業(yè)格局由分散、功能單一的臨街型商鋪和社區(qū)商鋪躍升至功能齊全的區(qū)域市場(chǎng)商圈。 91 個(gè)項(xiàng)目中已正式投產(chǎn)的 37 個(gè)，在建的24 個(gè)。從區(qū)域來(lái)看，南山區(qū)預(yù)售面 積量最大，為129 萬(wàn)平方米，占上半年預(yù)售面積的 32％。 （ 4） 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論： 本項(xiàng)目規(guī)模較小，位置較偏，周邊配套不全，周邊居住氛圍不濃，低端產(chǎn)品較多，客戶認(rèn)知度低， `然而本項(xiàng)目周邊擁有豐富的自然景觀資源，居住視野比較開闊，而且發(fā)展商實(shí)力雄厚，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，把握市場(chǎng)能力較強(qiáng)，因此本項(xiàng)目有著一定的開發(fā)優(yōu)勢(shì)，關(guān)鍵是利用和發(fā)揮這些優(yōu)勢(shì)，同時(shí)轉(zhuǎn)換劣勢(shì)，規(guī)避 威脅，打造一個(gè)“ 高尚健康的休閑度假風(fēng)情生活社區(qū) ”是較為樂(lè)觀的。該公司在完成舊村改造任務(wù)的同時(shí)，積極開展主營(yíng)業(yè)務(wù)，不斷開拓發(fā)展空間，現(xiàn)已形成了從土地開發(fā)、建設(shè)、樓盤租售、物業(yè)管理“一條龍”的房地產(chǎn)綜合開發(fā)體系。 ③本評(píng)估根據(jù)《深圳市規(guī) 劃與國(guó)土資源局規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)審批表》認(rèn)定本項(xiàng)目建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求。 在《通知》中有“支持具有資信和品牌優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)兼 并、收購(gòu)和重組，形成一批實(shí)力雄厚、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的大型企業(yè)和企業(yè)集 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 10 團(tuán)”的內(nèi)容，另外在整頓市場(chǎng)秩序上“對(duì)空置最大的房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)，要限制其參加土地拍賣和新項(xiàng)目申報(bào)”，在加強(qiáng)信貸管理上“對(duì)符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目，要繼續(xù)加大信貸支持力度”。與 2021 年全年住宅銷售均價(jià) 5533 元／ 平方米相比 ,今年上半年的住宅銷售均價(jià)略有上升，每平方米上升了 26 元，增幅為 ％。龍崗中心城有“現(xiàn)代化花園式衛(wèi)星城”之美譽(yù)，首期 平方公里開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施累計(jì)投資近 26 億元，房地產(chǎn)開發(fā)面積超過(guò)150 萬(wàn)平方米。在一個(gè)片區(qū)中，擁有如此多的大規(guī)模樓盤在深圳恐怕是極為少見的。其中公務(wù)員約一萬(wàn)七千余人，約八千人在中心城辦公或居住，其余分散在橫崗、布吉等區(qū)域，國(guó)有企業(yè)平均月薪為 1000 元、事業(yè)單位為 2500 元、機(jī)關(guān)單位為 2200 元。 ⑤ 高檔樓盤客戶來(lái)源較廣泛，可以吸引周邊城鎮(zhèn)及企業(yè)消費(fèi)者；中 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 23 低檔樓盤僅能吸引當(dāng)?shù)叵M(fèi)者。據(jù)了解目前第二期的發(fā)售量已經(jīng)完成 80%左 右，銷售均價(jià)為 3400 元 /㎡左右。項(xiàng)目地塊上有雜草和堆土，尚未推平，目前正在進(jìn)行“三通一平”，緊靠規(guī)劃中的市政路，交通網(wǎng)絡(luò)目前尚不完善，由植物園路與深惠大道、龍城大道等主要交通要道相連，目前尚無(wú)公交路線通過(guò)項(xiàng)目所在地，交通條件需要改善。針對(duì)本項(xiàng)目的現(xiàn)有資源及產(chǎn)品定位，對(duì)本項(xiàng)目較為認(rèn)可的未來(lái)主流客戶為在本區(qū)域長(zhǎng)期居住的客家人、當(dāng)?shù)剞r(nóng)民為主，這部分人主要是想改善目前的居住條件，提高居住質(zhì)量，對(duì)該片區(qū)有感情，以二次置業(yè)者居多；本地生意人可用本項(xiàng)目作為投資置業(yè)，或度假使用，有一定的需求；而對(duì)于當(dāng)?shù)毓珓?wù)員及銀行證券、學(xué)校、醫(yī)院等單位的中等收入人士需求中高檔次的向往健康、幽靜、安全的郊區(qū)生活，一般多是屬于多次置業(yè)者；企 業(yè)中高層管理人員及專業(yè)技術(shù)人員則對(duì)小區(qū)要求比較高，想擁有高質(zhì)量的生活希望一次置業(yè)到位。根據(jù)《 G093023 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書》，該宗地地價(jià)款為 1500萬(wàn)元。 截至目前為止，已投入自有資金約 1600 萬(wàn)元，尚需投資 5934 萬(wàn)元，尚需投資的來(lái)源為：自有資金 1847 萬(wàn)元、銀行貸款 2021 萬(wàn)元、預(yù)售回籠款 2087 萬(wàn)元。 7534100%=% 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 =% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ I=%） =25 萬(wàn)元 投資回收期（動(dòng)態(tài)） = 年（自 2021 年初起計(jì)） 該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。 3．社會(huì)效益 和影響分析： 本項(xiàng)目依托當(dāng)?shù)氐目图椅幕?，以自身的自然景觀環(huán)境資源、中檔的價(jià)位、中高檔的規(guī)劃設(shè)計(jì)、完善的住宅社區(qū)形象、極高的性價(jià)比等來(lái)吸引市場(chǎng)關(guān)注，充分結(jié)合中國(guó)傳統(tǒng)的鄰里文化、深圳的移民文化、龍崗當(dāng)?shù)氐目图椅幕?，刺激買家購(gòu)買欲望，引導(dǎo)龍崗房地產(chǎn)市場(chǎng)的居住革命。 4．銷售利潤(rùn)測(cè)算 （ 1）總銷售收入： 9054 萬(wàn)元 （ 2）經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)及附加 營(yíng)業(yè)稅 5% 90545%=453 萬(wàn)元 城市維護(hù)建設(shè)稅 % 9054%= 萬(wàn)元 土地增值費(fèi)： 免征 印花稅 % 9054%= 萬(wàn)元 合 計(jì)： 462 萬(wàn)元 （ 3）總投資： 7534 萬(wàn)元 （ 4）利潤(rùn)總額： 9054— 7534— 462=1058 萬(wàn)元 所得稅預(yù)測(cè)： 105815%=159 萬(wàn)元 稅后凈利潤(rùn)： 1058— 159=899 萬(wàn)元 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 39 八．財(cái)務(wù)與敏感性分析 盈利能力分析 經(jīng)測(cè)算（詳見評(píng)估附表 7），該項(xiàng)目的盈利能力指標(biāo)如下： 稅前成本利潤(rùn)率： 1058247。但不包括項(xiàng)目銷售時(shí)發(fā)生的流轉(zhuǎn)費(fèi)，以房屋開發(fā)費(fèi)的%計(jì)，其資金安排同（ 4）； 4888%=122 萬(wàn)元（取整） 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 36 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 投資金額（萬(wàn)元） 1 土地費(fèi)用 1500 2 前期工程費(fèi) 159 3 房屋開發(fā)費(fèi) 4888 4 其他費(fèi)用 164 5 管理費(fèi)用 164 6 銷售費(fèi)用 226 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 147 8 不可預(yù)見費(fèi) 164 9 稅費(fèi) 122 10 合 計(jì) 7534 以上分析估算，本項(xiàng)目總投資額為 7534 萬(wàn)元，其中計(jì)入開發(fā)成本 7161 萬(wàn)元。 2． 項(xiàng)目工程計(jì)劃?rùn)M道圖： （見評(píng)估附表 1） 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 33 六．投資估算與資金籌措 項(xiàng)目總投資估算 （ 1）．估算依據(jù) 參照委托人提供的資料以及當(dāng)前深圳市建筑市場(chǎng)的價(jià)格情況。 C．項(xiàng)目客戶定位： 綜觀龍崗鎮(zhèn)各個(gè)在售項(xiàng)目的客戶需求，龍崗中心城內(nèi)項(xiàng)目多以收入較高的階層為主，如政府公務(wù)員、當(dāng)?shù)厥杖胼^高居民，而龍崗中心城以外的項(xiàng)目，尤其是一些小規(guī)模項(xiàng)目多以中低收入的技術(shù)工人階層和生意人為主要目標(biāo)消費(fèi)群。項(xiàng)目地勢(shì)部分相對(duì)平穩(wěn)，部分有小幅度不平，整個(gè)地塊東、南高，西北低，平 均高差約 6 米。整個(gè)小區(qū)環(huán)境優(yōu)雅，布局新穎，此盤是一個(gè)以小中高層為住的大型樓盤。 ③ 龍崗區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)量居高不下，但銷售量的增長(zhǎng)速度略高于供應(yīng)量，預(yù)計(jì) 2021 年市場(chǎng)存量會(huì)逐漸回落。同時(shí)數(shù)據(jù)顯示，喜歡的建筑風(fēng)格中現(xiàn)代風(fēng)格占 %，歐陸風(fēng)格占 %，傳統(tǒng)風(fēng)格戰(zhàn) %。 與特區(qū)內(nèi)的豆腐塊項(xiàng)目相比 ,中心城各樓盤可謂規(guī)模較大 ,各樓盤建筑面積基本都達(dá)到或超過(guò) 10 萬(wàn) ㎡ 。 作為龍崗區(qū)行政、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，龍崗中心城的建設(shè)，處于至關(guān)重要的地位。 各區(qū)銷售情況 上半年全市商品房銷售情況 (住宅、商鋪、辦公樓、廠房、其他 ) 統(tǒng)計(jì) (按照行政區(qū)統(tǒng)計(jì) ) 區(qū) 套數(shù) 面積 金額 均價(jià) 羅湖 5769 3441167509 福田 8365 6410222053 南山 9315 6088752488 鹽田 1061 寶安 9139 3471707378 龍崗 9325 3075360389 大工業(yè) 108 合計(jì) 43082 今年上半年深圳的銷售熱點(diǎn)集中在南山和寶安兩個(gè)區(qū)，但是龍崗與福田兩個(gè)區(qū)的銷售面積也相差不大，而羅湖則顯出了銷售的差距。促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求；是促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)的有效途徑。 （備注：上述指標(biāo)以《房地產(chǎn)證》及〈深圳市規(guī) 劃與國(guó)土資源局規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)〉為依據(jù)） （ 6）項(xiàng)目開發(fā)手續(xù)： ①本評(píng)估根據(jù)《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》認(rèn)定項(xiàng)目開發(fā)商深圳市錦峰實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司具備房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資質(zhì)。錦峰公司以“穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、高效運(yùn)作、追求卓越、貢獻(xiàn)社會(huì)”為宗旨，不斷向著更高層次的企業(yè) 目標(biāo)闊步邁進(jìn)。一邊是防范和壓縮，一邊是鼓勵(lì)和放開?？偱鷾?zhǔn)預(yù)售面積為 萬(wàn)平方米，與去年同期相比，獲得預(yù)售許可證的項(xiàng)目下降了 13 個(gè)，總批準(zhǔn)預(yù)售面積下降了 萬(wàn)平方米，下降了 ％。深圳出口加工區(qū)已有 25 個(gè)項(xiàng)目落戶該區(qū)，據(jù)駐區(qū)海 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 16 關(guān)預(yù)測(cè)，今年僅出口加工區(qū)進(jìn)出口額就可達(dá) 2 億美元；全部達(dá)產(chǎn)后，年出口總額可達(dá) 10 多億美元。以去年來(lái)說(shuō)，龍崗商用物業(yè)的推盤量位居深圳各區(qū)的前列，各大型百貨、超市紛紛進(jìn)軍龍崗。其中尤以三房所占比例最高達(dá) %。 龍崗是深圳面積最大的一個(gè)區(qū)，也是目前深圳土地儲(chǔ)備最豐富的一個(gè)區(qū)，這一獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)使龍崗擁有了地產(chǎn)開發(fā)、尤其是大盤開發(fā)的先決條件，綜觀幾年龍崗房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們可以得出龍崗目前的總體市場(chǎng)特征：市場(chǎng)供大于求，但有效需求不對(duì)稱；住宅市場(chǎng)大部分產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，園林無(wú)突破，建筑無(wú)特點(diǎn)，戶型少創(chuàng)新；高端物業(yè)市場(chǎng)供給不足，真正豪宅難負(fù)其名；中檔物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，客戶選擇余地大。 （ 4）競(jìng)爭(zhēng)分析 龍崗房地產(chǎn)市場(chǎng)主要分布在布吉和龍崗中心城兩個(gè)區(qū)域，其中布 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789