【正文】 按照 GDP與投資的關(guān)系， 投資對(duì) GDP帶動(dòng)效應(yīng)全國(guó)近幾年保持在 30%左右，即本項(xiàng)目投資預(yù)計(jì)能為 GDP 貢獻(xiàn) *30%= 億元，按 年期計(jì)算，每年將帶動(dòng) GDP 增長(zhǎng) 億元，其投資帶動(dòng)效應(yīng)顯著。 1．基本指標(biāo) 表 14 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算基本指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 備注 1 基本情況 建設(shè)用地面積 (萬(wàn) m2) 預(yù)計(jì)面積 總建筑面積 初步估計(jì)指標(biāo) 鋼結(jié)構(gòu)建筑面積 初步估計(jì)指標(biāo) 混凝土建筑面積 初步估計(jì)指標(biāo) 我方建筑面積 其中鋼結(jié)構(gòu) 1 萬(wàn) m2 2 可變因素 管理費(fèi) 4% 以建安成本費(fèi)為基數(shù) 不可預(yù)見費(fèi)用 5% 以建安成本費(fèi)為基數(shù) 招商費(fèi)用 以一個(gè)月的租金總額計(jì) 3 稅金 營(yíng)業(yè)稅 租金 *% 每月交 印花稅、房屋租賃管理費(fèi) 租金 *% 每月交 所得稅率 33% 以稅前利潤(rùn)為基數(shù) 4 利息 中長(zhǎng)期貸款利率 % 13年期利息 %加融資費(fèi)用 5 項(xiàng)目建設(shè)周期（年） 按照項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度估計(jì) 世璜投資機(jī)構(gòu) 27 2．建安成本估計(jì) 表 15 成本核算明細(xì)表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 工程量 （萬(wàn) m2） 單位成本 （元 / m2） 總 成本 （萬(wàn)元） 1 前期費(fèi)用 勘察、設(shè)計(jì)費(fèi) 2 基礎(chǔ)費(fèi)用 土方回填 * 打樁等 3 主體費(fèi)用 鋼結(jié)構(gòu)建筑 其中：我方投資 1 混凝土建筑 4 配套費(fèi)用 消防 通風(fēng)系統(tǒng) 水電安裝 室外配套 5 其他費(fèi)用 監(jiān)理費(fèi) 報(bào)建費(fèi) 白蟻防治 6 管理費(fèi)用 7 不可預(yù)見費(fèi)用 合計(jì) 3．銷售與租金收入估算 表 16 銷售收入估算表（萬(wàn)元） 序號(hào) 項(xiàng)目 （萬(wàn) m2） 面積 （萬(wàn) m2） 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年及 以后各年 1 出售部分 9 2 出租部分 其中： 商業(yè)部分 0 倉(cāng)儲(chǔ)部分 1 0 公寓與宿舍 2 0 公共用房 0 0 0 0 0 0 0 0 3 總計(jì) 世璜投資機(jī)構(gòu) 28 出售部分是按照新車銷售區(qū)用地面積出售的， 07年出售 80%， 08 年出售 20%，售價(jià)按照 450元 /m2計(jì)算； 出租部分 :汽車城整體竣工時(shí)間為 2021 年 5月 ,為了在最短時(shí)間內(nèi)產(chǎn)生最佳的轟動(dòng)效果，并在短時(shí)間內(nèi)樹立強(qiáng)勢(shì)的壟斷地位 ,我公司考慮對(duì)商業(yè)部分免租至年底 .公寓及宿舍則按 30%的出租率予以計(jì)算 . 出租部分 09年按 70%， 10年達(dá)到 100%； 出租部分的租 金按以下計(jì)算： 09 年商業(yè)部分按 30元 /m2 兩種戰(zhàn)略擴(kuò)張思路都體現(xiàn)了依靠公司核心競(jìng)爭(zhēng)力的思想，汽車城項(xiàng)目的產(chǎn)品擴(kuò)張實(shí)質(zhì)是商業(yè)地產(chǎn)的品牌戰(zhàn)略思想；汽車城項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張實(shí)質(zhì)是通過(guò)與公司目前核心主業(yè)的對(duì)接來(lái)實(shí)現(xiàn)，即通過(guò)汽車與房地產(chǎn)的對(duì)接實(shí)現(xiàn)汽車商業(yè)地產(chǎn)、通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)對(duì)接進(jìn)入汽車服務(wù)業(yè)，并利用在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的擴(kuò)張經(jīng)驗(yàn)實(shí)現(xiàn)橫向?qū)樱? 備選的戰(zhàn)略發(fā)展思路是利用本項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，即基于項(xiàng)目擴(kuò)張的發(fā)展思路，使世璜公司今后的發(fā)展中多一項(xiàng)主業(yè)開發(fā) —— 商業(yè)地產(chǎn)，特別是針對(duì)各行業(yè)新興商業(yè)形態(tài)的集中式商業(yè)，只要能搶占市場(chǎng)先機(jī)，亦能取得不錯(cuò)的效績(jī)。 （ 4）半徑一公里方圓內(nèi)的業(yè)態(tài)調(diào)查 （ 5）周邊經(jīng)濟(jì)環(huán)境及行業(yè)調(diào)查 世璜投資機(jī)構(gòu) 20 2．項(xiàng)目實(shí)施初步計(jì)劃 （ 1）功能 分區(qū)及建筑面積 本項(xiàng)目初步規(guī)劃按約 460 畝計(jì)算，共約 306667 m22，規(guī)劃將按用途進(jìn)行功能分區(qū)，初步構(gòu)想如下表所示。當(dāng)時(shí)車市每年的銷量大致在 3萬(wàn)輛左右。 五月底前以租地形式簽訂入城經(jīng)營(yíng)合同的，可享受頭一年每月 5 元 /平方米租金的 8 折（即 4 元 / m2）優(yōu)惠（限 20畝以內(nèi)），租賃期為 10 年，前 5 年每年遞增 元 / m2，從第 6年開始，每年遞增 1元 / m2。 AEC 汽車城是廣州計(jì)委立項(xiàng)， 廣州政府重點(diǎn)扶持的汽車流通領(lǐng)域的大型項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資近 10 億元人民幣。此外，還有二手車、高檔車成行的下塘西路，集銷售、維修于一體的梅花園汽車銷售服務(wù)有限公司。機(jī)動(dòng)車交易市場(chǎng)成交額超過(guò)20億元的有 10家 ,比上年增加 4家； 10—20億元的有 13家，比上年增加 7家； 5—10億元的有 21 家，比上年增加 6 家。除新南方汽貿(mào)是自購(gòu)物業(yè)外，其余都 是租賃物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，大約店面租金每平方 25元 /月，投資在 20萬(wàn)左右 . 龍巖大部分 經(jīng)銷商還處于租幾間店面、擺幾輛汽車的低級(jí) 、不規(guī)范的經(jīng)營(yíng) 狀態(tài)， 這些賣場(chǎng)甚至 被戲稱為汽車小賣部 。 第三， 2021 年福建汽車市場(chǎng)運(yùn)行前高后低。截至 2021 年底，在全國(guó)十大城市的私家汽車擁有量排名 見 表 3。 世璜投資機(jī)構(gòu) 5 3．汽車需求結(jié)構(gòu)與轎車需求量預(yù)測(cè) 當(dāng)前汽車需求和供給的長(zhǎng)期轉(zhuǎn)折點(diǎn)正在形成，即汽車產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入中期穩(wěn)定高增長(zhǎng)階段。在我國(guó)，由于人口規(guī)模巨大， 2021 年總戶數(shù)達(dá) 億戶，即使有 5%的家庭（高收入階層）購(gòu)買 轎 車，其總消費(fèi)量便達(dá) 1750 萬(wàn)輛，按城鎮(zhèn)人口的 5%計(jì)算，消費(fèi)量也可達(dá) 660 萬(wàn) 輛，而實(shí)際上目前城鎮(zhèn) 10%以上的家庭擁有消費(fèi)經(jīng)濟(jì)型轎車的能力，按 10%算，轎車消費(fèi)量可達(dá)1300 萬(wàn)輛，這可以認(rèn)為是當(dāng)前擁有實(shí)際購(gòu)買力的轎車需求量。 20 項(xiàng)目選址及周邊狀況 …………………………………………………… .20 項(xiàng)目實(shí)施初步計(jì)劃 ……………………………………………………… .21 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 ……………………………………………………… .23 項(xiàng)目戰(zhàn)略構(gòu)想與組織安排 ……………………………………………… .23 項(xiàng)目 SWOT 分析 …………………………………………………………… 25 七、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析。 27 世璜投資機(jī)構(gòu) 基本指標(biāo) ………………………………………………………………… .27 建安成本估計(jì) …………………………………………………………… .28 銷售與租金收入估算 …………………………………………………… .28 投資估算 ………………………………………………………………… .29 債務(wù) 償還計(jì)劃 …………………………………………………………… .30 損益估算 ………………………………………………………………… .31 現(xiàn)金流量估算 …………………………………………………………… .33 八、 社會(huì)效益分析。 ? 本項(xiàng)目能夠產(chǎn)生巨大的社會(huì)效益。由此而推算出的即期消費(fèi)需求見表 1。 “十五 ”年均轎車消費(fèi)量將達(dá) 150萬(wàn)輛， “十一五 ”則可提高到 250萬(wàn)輛左右。 第二 ，福建私人汽車發(fā)展快。 場(chǎng)地歸屬：沿路 20 米，屬有土地證商住用地，規(guī)劃不是 4S店，屬臨時(shí)建筑 . 經(jīng)營(yíng)狀 況：年銷售量 800 輛以上，經(jīng)營(yíng)狀況良好。 表 4 龍巖地區(qū)未來(lái)汽車銷售預(yù)測(cè) 年份 GDP預(yù)測(cè)增長(zhǎng)率 GDP （億元） 預(yù)測(cè)人口增長(zhǎng) 常住人 口 預(yù)測(cè)小車銷售增長(zhǎng)率 當(dāng)年小車銷售數(shù)（萬(wàn)臺(tái)） 截止當(dāng)年小車保有量 千人擁有小車數(shù) 04年 % % 5 世璜投資機(jī)構(gòu) 10 05年 10% % 20% 06年 10% % 15% 07年 10% % 15% 08年 10% % 15% 09年 10% % 10% 10年 10% % 10% 四．汽車銷售模式分析 1．汽車行業(yè)銷售的模式及其變化 根據(jù)我們的調(diào)研和資料查閱，目前汽車行業(yè)的銷售模式分品牌代理 4S 店或 3S店，汽車銷售公司（多個(gè)品牌的代理），汽車專業(yè)市場(chǎng)（品牌店和銷售公司的結(jié)合），另外，歐洲最近通過(guò)立法對(duì)汽車專營(yíng)銷售的進(jìn)行了重新規(guī)定，汽車銷售公司可以銷售其他品牌的產(chǎn)品。廣東汽車交易市場(chǎng)和華南汽貿(mào)交易市場(chǎng)，這兩家是目前 全省最大的交易龍頭市場(chǎng)。 AEC汽車集團(tuán)實(shí)行汽車集團(tuán)式管理、集汽車銷售、零配件供應(yīng)、售后服務(wù)、美容裝潢、汽車租賃、物流配送、汽車文化和信息交流等為一體的大型綜合性企業(yè)。 五月底前簽訂入城經(jīng)營(yíng)合同的，可以享受地價(jià)（ 35萬(wàn)元 /畝）的 8折（ 即 28 萬(wàn)元 /畝）優(yōu)惠（限 20畝以內(nèi)），土地使用性質(zhì)為商業(yè)用地，使用年限按國(guó)家政策執(zhí)行。月，租期為 8— 15 年，管理費(fèi)為 1元 / m2 （ 2）配套設(shè)施（水、電、氣、通訊）狀況調(diào)查 本地塊目前未平整，地貌以農(nóng)田和草地為主，水、電、氣、通訊未通。這可以說(shuō)是帶有世璜風(fēng)格的文化和戰(zhàn)略思路的體現(xiàn)，可以在今后的發(fā)展中繼續(xù)發(fā)揚(yáng)，并揚(yáng)長(zhǎng)避短。 綜合上面的 SWOT 分析，得出本項(xiàng)目機(jī)會(huì)大于威脅，機(jī)會(huì)主要是行業(yè)的發(fā)展所帶來(lái)的，而威脅主要是由于競(jìng)爭(zhēng)和無(wú)壁壘帶來(lái)的；優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)并存，優(yōu)勢(shì)主要是項(xiàng)目本身產(chǎn)生的，而劣勢(shì)主要是公司跨省、跨行業(yè)運(yùn)作帶來(lái)的。 世璜投資機(jī)構(gòu) 31 1．對(duì)社會(huì)投資、產(chǎn)值、稅收的影響 本項(xiàng)目我方投資即達(dá)到 億元，新車銷售商共 15 家 4S 店，每家初始投資保守估計(jì)按 1000 萬(wàn)計(jì)，共 億元；另外，引進(jìn)各類商家投資包括汽車配件商、二手車銷售商、汽車檢測(cè)線、相關(guān)服務(wù)提供商等上十類、上百家商家，保守估計(jì)，按 3 億元計(jì)算，即本項(xiàng)目直接帶動(dòng)投資 =++3= 億元。 從項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)看，動(dòng)態(tài)投資回收期超過(guò) 14 年，投資回收期過(guò)長(zhǎng)，這主要是由建設(shè)期為 年，和商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)所決定的。 ? 政府公務(wù)用車改革，公務(wù)員購(gòu)車熱情高漲，加快私家車的發(fā)展 。 結(jié)合“世璜投資機(jī)構(gòu)”的發(fā)展歷程：從單一的項(xiàng)目開發(fā)到多個(gè)項(xiàng)目的同時(shí)開發(fā)體現(xiàn)產(chǎn)品擴(kuò)張，從單 一房地產(chǎn)公司到多行業(yè)、跨地域的發(fā)展，整個(gè)發(fā)展體現(xiàn)出穩(wěn)健的規(guī)模擴(kuò)張思想和有限相關(guān)的產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張思路。 (2021 年小車保有量按 50000 輛計(jì)算 ,銷售均價(jià)以 2021 年全國(guó)銷售均價(jià) 萬(wàn)元 /輛計(jì)算，每年以 10%的比例 遞增 ). 世璜投資機(jī)構(gòu) 19 表 12 龍巖轎車銷售市場(chǎng)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)模預(yù)測(cè) 年份 小車銷售 售后服務(wù) 維修 二手車交易 汽配批發(fā)銷售 合計(jì) 計(jì)算公式 數(shù)量 *金額 1000元 /輛 *小車保有量 2021元 /輛 *小車保有量 當(dāng)年小車銷售量 *二手車比例 3000元 /輛 *小車保有量 各產(chǎn)業(yè)規(guī) 模之和 04年 12 1 05年 06年 07年 2 08年 09年 根據(jù)上面的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)， 龍巖 2021 年小車銷售及相關(guān)行業(yè)產(chǎn)值達(dá)到近 億元， 2021 年將達(dá)到近 億元，到 2021 年將達(dá)到近 億元。 我們實(shí)地考察了龍崗汽車交易中心，根據(jù)開發(fā)商的規(guī)劃，其各項(xiàng)指標(biāo)和計(jì)劃如下表所示。 入城經(jīng)營(yíng)戶可以掛靠國(guó)際汽車貿(mào)易城牌照，也可以由汽車城辦理獨(dú)立經(jīng)營(yíng)牌照。 表 7 廣州汽車博覽中心（ AEC）簡(jiǎn)介 世璜投資機(jī)構(gòu) 13 名稱 廣州汽車博覽中心（ AEC） 地址 廣州天河北路 163號(hào) 面積 4萬(wàn) m2 投資主體 AEC集團(tuán) 運(yùn)作機(jī)構(gòu) AEC集團(tuán) 經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目 汽車批發(fā)和零售、二手車代理、汽車維修、汽配貿(mào)易、汽車美容裝璜、汽車租賃 經(jīng)營(yíng)方法 自有物業(yè)、多家汽車品牌經(jīng)營(yíng)權(quán)、部分物業(yè)出租給專賣店 配套設(shè)施 車輛檢測(cè)、科教博覽、汽車俱樂部、售后服務(wù)、汽車展示展銷、汽車網(wǎng)站、汽車 信息服務(wù)、電子商務(wù)、物業(yè)租賃、物流倉(cāng)儲(chǔ)、汽車 職業(yè)技能培訓(xùn)與資格認(rèn)定 配套部門 檢測(cè)、汽車信貸、保險(xiǎn)、銀行 投資目標(biāo) 要成為“永不落幕的汽車博覽會(huì)”、“汽車大觀園” 業(yè)務(wù)及公司狀況 廠商授權(quán) : 1個(gè)華南區(qū)域的配件供應(yīng)中心、 15個(gè) 4S品牌專賣店、 6個(gè)汽車銷售總代理、 9個(gè)汽車特許經(jīng)銷、 6個(gè)汽車銷售一級(jí)代理、眾多汽車銷售二級(jí)代理； 應(yīng)用 一站式 購(gòu)物的連鎖經(jīng)營(yíng)模式，賣場(chǎng)提供近 3萬(wàn)種汽車配件、裝飾用品、加裝用品、維護(hù)美容產(chǎn)品等品項(xiàng)，公司計(jì)劃 3 年內(nèi)在中國(guó)開發(fā) 40 家大型連鎖汽車超市。到這些在建市場(chǎng)完工之時(shí)，加上現(xiàn)在已經(jīng)建好的 300 萬(wàn) m2以上 世璜投資機(jī)構(gòu) 12 的汽車市場(chǎng)，廣州汽車市場(chǎng)的總面積將達(dá) 500 萬(wàn) m2以上。洗車、打蠟、貼防爆膜……汽車美