【正文】 24 吉約占 70%左右。 （ 6）市場(chǎng)分析有關(guān)結(jié)論： ① 品牌化大規(guī)模樓盤(pán)優(yōu)勢(shì)明顯：從龍崗鎮(zhèn)現(xiàn)有已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分布來(lái)看，主要集中于龍崗中心城，這些項(xiàng)目大多規(guī)模較大，且走分期開(kāi)發(fā)的路子， 2021 年動(dòng)工的新亞洲花園更是創(chuàng)記錄達(dá)到了 100 多萬(wàn)平方米的建筑面積，規(guī)模優(yōu)勢(shì)十分明顯，加上新亞洲集團(tuán)在龍崗區(qū)早已名聲在外，所以銷(xiāo)售情況一路向好。 四．市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估 1．項(xiàng)目定位： A．戶(hù)型定位： 從龍崗鎮(zhèn)在售項(xiàng)目來(lái)看，由于龍崗鎮(zhèn)住宅單價(jià)相對(duì)較低，發(fā)展商 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 29 基本上把主力戶(hù)型定位在三房二廳，造成 了三房二廳的戶(hù)型從總體上呈現(xiàn)出一種放量的態(tài)勢(shì)。另一方面，因本項(xiàng)目在規(guī)模、位置、周邊配套等方面有一定的劣勢(shì)，因此應(yīng)該揚(yáng)長(zhǎng)避短，從建筑外觀、戶(hù)型設(shè)計(jì)、園林景觀等方面塑造差異化產(chǎn)品，加大綠化率及產(chǎn)品自身特色設(shè)計(jì)，同時(shí)轉(zhuǎn)換劣勢(shì)，規(guī)避威脅，抓住機(jī)會(huì)，利用品牌及專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，控制成本，以高端產(chǎn)品、平民價(jià)格迅速占領(lǐng)市場(chǎng)。按土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)和房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)三者之和的 %估算，且全部進(jìn)入開(kāi)發(fā)成本。預(yù)計(jì)住宅和商業(yè)各有 5%的空置率。（見(jiàn)評(píng)估附表 9） 從項(xiàng)目敏感性分析可看出，總投資增加 5%及售價(jià)下降 5%對(duì)本 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益有較大、較明顯的影響，這要求開(kāi)發(fā)商對(duì)本項(xiàng)目工程成本進(jìn)行精密控制，同時(shí)不斷加強(qiáng)銷(xiāo)售市場(chǎng)的廣告宣傳，以免出現(xiàn)以上 2 種情況，從而影響 到本項(xiàng)目的盈利能力。其履 約信用程度好的，則貸款風(fēng)險(xiǎn)小。本項(xiàng)目住宅、商業(yè)的空置率均擬定為 5%。 ④ 房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)：包括建安工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)和室外工程費(fèi)，共計(jì)4888 萬(wàn)元。 E．銷(xiāo)售定位： 隨著深圳的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正呈現(xiàn)從關(guān)內(nèi)向關(guān)外戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移趨勢(shì)加大，加上深圳居民對(duì)居住要求愈來(lái)愈高，周邊環(huán)境、配套設(shè)施、休閑空間、物業(yè)管理等指標(biāo)成為購(gòu)房者考慮的主要條件，多層、小高層、復(fù)式等商住小區(qū)特別是走高尚健康的生活小區(qū)已成為深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的寵兒。 Ⅲ .項(xiàng)目機(jī)會(huì)： ① 隨著人們對(duì)空氣質(zhì)量及居住環(huán)境的重視，郊區(qū)化生態(tài)物業(yè)重新受 到人們的歡迎； ② 項(xiàng)目周邊物業(yè)品質(zhì)感較低，有利于本項(xiàng)目發(fā)展差異化產(chǎn)品，填補(bǔ)市場(chǎng)需求； ③ 二線關(guān)及龍崗中心城第二通道的開(kāi)通，將有效緩解龍崗對(duì)外交通問(wèn)題，有利于吸引周邊區(qū)域客戶(hù)； 抓住機(jī)會(huì)，利用品牌及專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，從建筑外觀、戶(hù)型設(shè)計(jì)、園林景觀等方面塑造差異化產(chǎn)品，同 時(shí)控制成本，以高端產(chǎn)品、平民價(jià)格迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，努力營(yíng)造一個(gè)健康、休閑、生態(tài)的養(yǎng)身之地，吸引注重提高生活質(zhì)量的置業(yè)者。 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 25 C．碧湖花園坐落在龍崗中心城的核心位置，片區(qū)環(huán)境優(yōu)美怡人，整個(gè)片區(qū)總占地面積 17 萬(wàn)平方米，建筑面積 33 萬(wàn)平方米，總戶(hù)數(shù)達(dá)2100 戶(hù)，是一個(gè)集居家、商 貿(mào)、金融、文化觀光和游樂(lè)于一體的大型綜合性社區(qū)。 ④ 龍崗區(qū)目前樓盤(pán)開(kāi)發(fā)主要在龍崗中心城，分布較集中于吉祥中路和龍福路一帶，并有向西北方向拓展趨勢(shì)，其它地區(qū)如龍崗鎮(zhèn)樓盤(pán)檔次低、數(shù)量少。 從銀行近期辦理按揭業(yè)務(wù)來(lái)說(shuō)，三房的已經(jīng)明顯減少，而四、五 房面積在 130 平方米以上的目前需求較多。商鋪方面，目前龍崗中心城租金多在 300500 元 /平方米，一些旺鋪甚至超過(guò) 800 元 /平方米，而售價(jià)則 8000 元 /平方米，乃至更高。 自 2021 年萬(wàn)佳百貨與世貿(mào)中心聯(lián)手打造萬(wàn)佳商圈開(kāi)始，中心城便很快形成以萬(wàn)佳百貨為核心、多個(gè)臨街商鋪帶相連的商業(yè)格局，并 逐步發(fā)展成與龍崗鎮(zhèn)商業(yè)緊密相連的巨大商圈。 近年來(lái)，大工業(yè)區(qū)出現(xiàn)了喜人的變化。從推盤(pán)的個(gè)數(shù)來(lái)看，龍崗區(qū)、寶安區(qū) 和南山區(qū)推盤(pán)的個(gè)數(shù)最多。該項(xiàng)目總投資 7534 萬(wàn)元，其資金來(lái)源為：自有資金 3447 萬(wàn)元、銀行貸款 2021 萬(wàn)元、預(yù)售回籠款 2087 萬(wàn)元。 （ 2）開(kāi)發(fā)公司：深圳市錦峰實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司，前身系深圳市福田區(qū)舊村改造開(kāi)發(fā)公司，成立于 1992 年 12 月， 法定代表人為郭永威，注冊(cè)資本 萬(wàn)元，目前已改制為有限責(zé)任公司，在深圳市福田區(qū)上步南路錦峰大廈 28 樓辦公，為福田區(qū)屬?lài)?guó)有控股企業(yè)，主要在深圳市范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。 項(xiàng)目已取得開(kāi)發(fā)手續(xù)一覽表 文號(hào)或編號(hào) 取得時(shí)間 土地出讓合同 深龍地合字（ 1995） 160 號(hào) 1995 年 6 月 18 日 土地轉(zhuǎn)讓合同 2021 年 12 月 6 日 房地產(chǎn)證 深房地字第（ 600008107）號(hào) 2021 年 12 月 16 日 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)審批表 0620210118 2021 年 深圳市經(jīng) 濟(jì)特區(qū)建 筑物命名批復(fù)書(shū) 2021 年 2．可行性研究結(jié)論 （ 1） 市場(chǎng)預(yù)測(cè)： 本項(xiàng)目具備獨(dú)特的小區(qū)規(guī)劃、優(yōu)美的自然景觀、充足的休閑空間、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理等特質(zhì)，其物業(yè)形象定位在中高檔，而價(jià)格卻在中低價(jià)位，因此該項(xiàng)目在市場(chǎng)上將具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)前景較為樂(lè)觀。 （ 2）深圳市投資宏觀背景： 房地產(chǎn)投資總量分析 ① 上半年房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu) 深圳 2021 年上半年房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)表 投資類(lèi)別 投資 (億元 ) 所占比率 (％ ) 去年同期投資 (億元 ) 同比增長(zhǎng) (％ ) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額 100 住宅 辦公用房 商服用房 其它 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 11 上半年深圳市房地產(chǎn)投資中住宅開(kāi)發(fā)仍占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，住宅投資總額為 億元，所占比率為 ％，比去年同期增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)。一季度住宅銷(xiāo)售面積為 萬(wàn)平方米，占銷(xiāo)售房屋總面積的 ％，住宅均價(jià)為 5462 元／平方米。龍崗區(qū)政府及各職能部門(mén)都位于中心城內(nèi)，郵電、銀行、 商場(chǎng)、綜合市場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校、娛樂(lè)康體等設(shè)施完備，深惠、深汕一 級(jí)公路和深惠、深汕、機(jī)荷高速公路貫穿而過(guò)。這種大規(guī)模的小區(qū)開(kāi)發(fā)將是中心城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的長(zhǎng)期趨勢(shì)。專(zhuān)家調(diào)查結(jié)果顯示，中心城潛在客戶(hù)中個(gè)體私營(yíng)老板占 %，事業(yè)單位普通職員占 %，政府公務(wù)員占 %，企 業(yè)普通職員占 %，企業(yè)中高管理者占 %。 ② 龍崗近幾年已售套數(shù)超過(guò) 18000 套（龍崗中心城及龍崗鎮(zhèn)現(xiàn)住人口約 8 萬(wàn)人），在建項(xiàng)目待售套 數(shù)超過(guò) 20210 套。占地面積為 51310 平方米，總開(kāi)發(fā)面積為 117623 平方米，是由深圳市宇宏投資發(fā)展有限公司、深圳市銘興實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司、深圳市中圳房地產(chǎn)發(fā)展有限公司三家聯(lián)合開(kāi)發(fā)。 針對(duì)本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，應(yīng)該充分發(fā)揮該項(xiàng)目走品牌化、精品路線，以奇、快、高質(zhì)量服務(wù)制勝，同時(shí)利用自然景觀資源及低容積率優(yōu)勢(shì)，走產(chǎn)品差異化路線。 D．價(jià)格定位： 價(jià)格是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)最核心的本質(zhì)，其通過(guò)位置、功能、設(shè)計(jì)、市場(chǎng)比較價(jià)格、宣傳包裝等諸多因素，達(dá)到提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最 大化的目的。 ②前期工程費(fèi)：包括規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)。 （ 2）借款償還計(jì)劃：本項(xiàng)目擬申請(qǐng) 2021 萬(wàn)元貸款。 2）由于人為或非人為的因素，直接導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本的增加，影響項(xiàng)目的盈利能力，從而增加貸款的償還風(fēng)險(xiǎn)。 故在盈虧平衡點(diǎn)時(shí)銷(xiāo)售收入為： 總投資 /（ 1— %） =7534/ %=7939 萬(wàn)元 那么當(dāng)銷(xiāo)售進(jìn)度達(dá)到 7939247。 2021 年償還貸款本金 2021 萬(wàn)元后盈余 38 萬(wàn)元， 2021 年底盈余資金為 4346 萬(wàn)元。則財(cái)務(wù)費(fèi)用為： 2021 年利息： 1000 % 8/12=37 萬(wàn)元； 2021 年利息： 2021 % 12/12=110萬(wàn)元； 小計(jì)： 147 萬(wàn)元。本項(xiàng)目計(jì)劃于 2021 年 5 月開(kāi)始銷(xiāo)售，預(yù)計(jì)在 2021 年內(nèi)可售出住宅與商業(yè)的 45%， 2021 年內(nèi)可售出住宅及商業(yè)的 50%。因此本項(xiàng)目應(yīng)該注重住宅套型和套型結(jié)構(gòu)，戶(hù)型設(shè)計(jì)應(yīng)充分體現(xiàn)人性化原則，演繹家的概念，注重借景、塑景，南北通透，使每戶(hù)推窗見(jiàn)景。 三 .項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià) 1．地塊解析： 本地塊位于龍崗鎮(zhèn)老城區(qū)東南郊區(qū)，鵬達(dá)商業(yè)街南端，東臨八仙 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 26 嶺公園，北接鵬達(dá)花園。在龍崗目前以開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)來(lái)看，除碧湖花園、新亞洲花園等少數(shù)樓盤(pán)的發(fā)展商綜合開(kāi)發(fā)水平較高，大多為當(dāng)?shù)仄髽I(yè)，沒(méi)有品牌效應(yīng)，進(jìn)而對(duì)外地置業(yè)者沒(méi)有引起足夠的興趣。顯示出 該區(qū)域近幾年在深圳住宅市場(chǎng)上的份量加重。 據(jù)專(zhuān)家調(diào)查表明：龍崗區(qū)居民有 %的人沒(méi)有購(gòu)房經(jīng)歷，購(gòu)房一次比例為 %，二次以上為 %。 通過(guò)對(duì)中心城住宅市場(chǎng)各樓盤(pán)的調(diào)查，龍崗中心城擬開(kāi)發(fā)地塊約16 宗，大都已三通一平，總占地面積約 52 萬(wàn)平方米，但多數(shù)項(xiàng)目尚無(wú)啟動(dòng)跡象，處于觀望態(tài)度。作為深圳 8 大衛(wèi)星城構(gòu)想，龍崗區(qū)便占據(jù)了 5 個(gè)。 2021 年上半年全市商品房銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)表 (按照用途 ) 類(lèi)型 套數(shù) 面積 金額 均價(jià) 辦 公樓 608 商鋪 3235 2385128314 單身公寓 1663 84662 住宅 37554 19239071890 倉(cāng)庫(kù) 1 442132 其它 21 27373866 合計(jì) 43082 2021 年上半年銷(xiāo)售面積為 萬(wàn)平方米，其中住宅銷(xiāo)售面積為 萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售成交均價(jià)為 ／平方米，辦公用房銷(xiāo)售面 積為 ，銷(xiāo)售成交均價(jià)為 元／平方米， 商業(yè)用房銷(xiāo)售面積為 238512 萬(wàn)平方米，其中銷(xiāo)售成交均價(jià)為 ／平方米。 關(guān)于房地產(chǎn)地位， 98 年國(guó)家曾明確提出要把房地產(chǎn)培育成支柱產(chǎn)業(yè)，經(jīng)過(guò)其后幾年的快速發(fā)展，特別是 99 年后房地產(chǎn)行業(yè)每年的增長(zhǎng)速度達(dá)到了 30%左右，對(duì) GDP 增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)達(dá)到 %，如果加上間接貢獻(xiàn)，這一數(shù)字接近 3%，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要來(lái)源之一，成為真正的支柱產(chǎn)業(yè)。 ③ 本次評(píng)估掌握的有關(guān)資料及評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察所獲資料。 ② 委托人提供的有關(guān)資料?！睆摹盎A(chǔ)產(chǎn)業(yè)”到“支柱產(chǎn)業(yè)”定性的改變，表明房地產(chǎn)行業(yè)在中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占地位再一次被強(qiáng)化了。 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 13 (3)需求市場(chǎng)分析 深圳市上半年商品房 總銷(xiāo)售面積達(dá) 380 余萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)高達(dá) 30％左右，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求繼續(xù)保持相當(dāng)旺盛的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，若市場(chǎng)需求繼續(xù)保持這一勢(shì)頭，預(yù)計(jì)今年全年商品房銷(xiāo)售面積將突破去 年792 萬(wàn)平方米的總銷(xiāo)售量。特別是隨著深圳衛(wèi)星城計(jì)劃的出臺(tái)，新龍崗形象 ，將更具發(fā)展魅力。如新亞洲商業(yè)廣場(chǎng)由龍洲百貨接盤(pán)；龍崗世貿(mào)商城由世貿(mào)百貨、萬(wàn)佳百貨、家幻數(shù)碼城接盤(pán)；龍興國(guó)際居家廣場(chǎng)由好百年家居進(jìn)駐；愉園新苑由天虹商場(chǎng)進(jìn)駐。這與市區(qū)內(nèi)住宅市場(chǎng)以中等偏小的二房、三房較為好 銷(xiāo)售的情況恰好相反。 2．區(qū)域市場(chǎng)分析： （ 1） 區(qū)域市場(chǎng)界定： ① 龍崗區(qū)去年住宅用地出讓占全市最高，遠(yuǎn)高于其它區(qū)域。由于龍崗經(jīng)濟(jì)的決定和人民生活條件的限制，加上龍崗的樓盤(pán)外銷(xiāo)量小，因此整個(gè) 龍崗區(qū)整體需求不足，導(dǎo)致多數(shù)樓盤(pán)進(jìn)行分期開(kāi)發(fā)，周期就拉長(zhǎng)，以至影響銷(xiāo)售進(jìn)度。 ③ 龍崗整個(gè)市場(chǎng)供大于求，住宅市場(chǎng)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，高端物業(yè)市場(chǎng)供給不足，真正豪宅難負(fù)