【正文】 08 商鋪 3235 2385128314 單身公寓 1663 84662 住宅 37554 19239071890 倉庫 1 442132 其它 21 27373866 合計 43082 2021 年上半年銷售面積為 萬平方米，其中住宅銷售面積為 萬平方米，銷售成交均價為 ／平方米，辦公用房銷售面 積為 ，銷售成交均價為 元／平方米， 商業(yè)用房銷售面積為 238512 萬平方米，其中銷售成交均價為 ／平方米。大工業(yè)區(qū)位于深圳市東北部龍崗區(qū)內，規(guī)劃面積 ，是目前國內面積最大的國家級出口加工區(qū)， 2021年 3 月 31 日通過國家驗收，正式封關運作。作為深圳 8 大衛(wèi)星城構想，龍崗區(qū)便占據(jù)了 5 個。將來 深圳地鐵 3 號線開通，也將極大縮短龍崗中心城與深圳市區(qū)的距離。 通過對中心城住宅市場各樓盤的調查，龍崗中心城擬開發(fā)地塊約16 宗，大都已三通一平，總占地面積約 52 萬平方米，但多數(shù)項目尚無啟動跡象，處于觀望態(tài)度。 價格方面：龍崗中心城住宅樓盤均價 3000 元 /平方米 ，最高價位達到 5500 元 /平方米，較低價位約 1500 元 /平方米，中高檔住宅樓盤價位集中在 25003500 元 /平方米之間，中低檔住宅樓盤集中于18002500 元 /平方米之間，整體均價比前三年有 300400 元 /平方米的提升。 據(jù)專家調查表明：龍崗區(qū)居民有 %的人沒有購房經(jīng)歷，購房一次比例為 %，二次以上為 %。如圖： 潛在客戶分析%%%%%%個體私營老板事業(yè)單位普通職員政府公務員企業(yè)普通職員企業(yè)中高管理者其它合計 調查人員指出，現(xiàn)代風格是龍崗中心城受訪人員中最喜歡的一個建筑風格，同時大多數(shù)受訪者認為有號召力的樓盤是名牌企業(yè)開發(fā)的 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 21 有創(chuàng)新的產(chǎn)品，集優(yōu)美的園林、優(yōu)質的物管、濃厚的社區(qū)文化與一體的高素質的樓盤。顯示出 該區(qū)域近幾年在深圳住宅市場上的份量加重。并且主力戶型為三房二廳，其次為二房二廳，同類戶型面積偏大。在龍崗目前以開發(fā)的樓盤來看，除碧湖花園、新亞洲花園等少數(shù)樓盤的發(fā)展商綜合開發(fā)水平較高，大多為當?shù)仄髽I(yè)，沒有品牌效應，進而對外地置業(yè)者沒有引起足夠的興趣。目前市場銷售均價為 3300元 /㎡。 三 .項目分析及評價 1．地塊解析： 本地塊位于龍崗鎮(zhèn)老城區(qū)東南郊區(qū)，鵬達商業(yè)街南端，東臨八仙 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 26 嶺公園，北接鵬達花園。 針對以上劣勢，應該充分轉換本項目的劣勢，營造一個幽靜完全的居住氛圍，規(guī)劃設計中應充分體現(xiàn)低容 積率優(yōu)勢，加大綠化率及增加小區(qū)主題景觀，加強產(chǎn)品自身特色設計及小區(qū)配套功能完善，同時 加強小區(qū)物業(yè)管理服務，與周邊區(qū)域形成檔次與形象區(qū)別，通過小區(qū)圍墻及綠化處理，與周邊區(qū)域隔離。因此本項目應該注重住宅套型和套型結構，戶型設計應充分體現(xiàn)人性化原則，演繹家的概念，注重借景、塑景，南北通透，使每戶推窗見景。 由于目前政府推出一些刺激樓市的措施，這將會改變人民的住房觀念使人們對買房有一個空前堅定 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 31 信念；該項目獨特的小區(qū)規(guī)劃、自然景觀、休閑空間、物業(yè)管理等指標達標以及目前深圳市的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，該項目的市場前景較為樂觀。本項目計劃于 2021 年 5 月開始銷售，預計在 2021 年內可售出住宅與商業(yè)的 45%， 2021 年內可售出住宅及商業(yè)的 50%。 40 36500+5 25000=159 萬元（取整） 該項費用視為 2021 年初一次性投入。則財務費用為： 2021 年利息： 1000 % 8/12=37 萬元； 2021 年利息： 2021 % 12/12=110萬元； 小計： 147 萬元。 七 . 銷售及經(jīng)營收入測定 項目銷售收入估算 參考企業(yè)提供的資料及根據(jù)目前項目片區(qū)內該類物業(yè)的供求狀況的市場調查，并結合估價師對該區(qū)域同類房地產(chǎn)市場的了解，擬定本項目多層住宅銷售均價為 2300 元 /平方米，小高層住宅銷售均價為2550 元 /平方米，商業(yè)銷售均價為 6000 元 /平方米。 2021 年償還貸款本金 2021 萬元后盈余 38 萬元， 2021 年底盈余資金為 4346 萬元。 4）開發(fā)商資信風險：開發(fā)商資信風險來源于開發(fā)商以往與銀行合作履約信用程度。 故在盈虧平衡點時銷售收入為： 總投資 /（ 1— %） =7534/ %=7939 萬元 那么當銷售進度達到 7939247。 ③項目盈虧平衡分析 該項目總投資 7534 萬元（含應付利息），借款 2021 萬元。 2）由于人為或非人為的因素，直接導致開發(fā)成本的增加，影響項目的盈利能力，從而增加貸款的償還風險。 項目的回款計劃詳見評估附表 3。 （ 2）借款償還計劃：本項目擬申請 2021 萬元貸款。 （ 1500+159+4888） %=164 萬元（取整） ⑥銷售費用：是指銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及委托銷售代理的各項 費用，取銷售收入的 %計， 則： 9054%=226萬元 隨銷售收入發(fā)生 ⑦財務費用：是指該公司為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息，本次擬申請 2021 萬元貸款，貸款利率為 %。 ②前期工程費：包括規(guī)劃勘測設計費、可行性研究費。綜上所述，本項目市場定位方案可行 。 D．價格定位： 價格是項目開發(fā)最核心的本質，其通過位置、功能、設計、市場比較價格、宣傳包裝等諸多因素，達到提升項目價值，以實現(xiàn)利潤最 大化的目的。通過調查得出，目前龍崗鎮(zhèn)的三房二廳戶型比例達到 %，其次是二房二廳和四房二廳，分別達到 %和17%。 針對本項目的優(yōu)勢，應該充分發(fā)揮該項目走品牌化、精品路線，以奇、快、高質量服務制勝，同時利用自然景觀資源及低容積率優(yōu)勢，走產(chǎn)品差異化路線。 ② 開發(fā)檔次已形成兩極 分化之勢：從龍崗鎮(zhèn)當前在售項目來看，無論是開發(fā)檔次還是客戶定位，龍崗中心城內的項目普遍都高于中心城以外的項目。占地面積為 51310 平方米，總開發(fā)面積為 117623 平方米，是由深圳市宇宏投資發(fā)展有限公司、深圳市銘興實業(yè)發(fā)展有限公司、深圳市中圳房地產(chǎn)發(fā)展有限公司三家聯(lián)合開發(fā)。目前龍崗市場現(xiàn)狀是供大于求，且有效需求不對稱，中心城許多樓盤已是現(xiàn)樓，但空置現(xiàn)象嚴重，而且中心城供應產(chǎn)品定位單一，樓盤質素不高，同質化現(xiàn)象嚴重，主要表現(xiàn)在建筑風格、布局、營銷推廣、物業(yè)管理、戶型結構等方面。 ② 龍崗近幾年已售套數(shù)超過 18000 套（龍崗中心城及龍崗鎮(zhèn)現(xiàn)住人口約 8 萬人），在建項目待售套 數(shù)超過 20210 套。 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 22 結合目前龍崗區(qū)的總體特征，我們對本項目的發(fā)展應當慎重： ① 拒絕走低端產(chǎn)品，避免與中檔產(chǎn)品正面交 鋒，走中高端客戶群體； ② 確立產(chǎn)品差異化優(yōu)勢，以市場為導向，提倡產(chǎn)品創(chuàng)新，提高綜合性價比，重規(guī)劃、重設計； ③ 回避價格競爭，走中高檔產(chǎn)品、平民化消費路線； ④ 建筑規(guī)劃布局及建筑設計與當?shù)貍鹘y(tǒng)客家文化有機融合，提高項目附加值； ⑤ 強調健康、生態(tài)、安全、實用特色，家家擁有陽光權，戶戶均可觀山看月； ⑥ 結合當?shù)叵M文化，立足于龍崗鎮(zhèn)面向中心城爭取客戶。專家調查結果顯示，中心城潛在客戶中個體私營老板占 %，事業(yè)單位普通職員占 %，政府公務員占 %，企 業(yè)普通職員占 %，企業(yè)中高管理者占 %。 而在銷售過程中又發(fā)現(xiàn)，中心城目前所有在售戶型中，以面積稍微偏大的三房、四房較為好賣，如碧湖花園、歐景花園、城市花園等。這種大規(guī)模的小區(qū)開發(fā)將是中心城房地產(chǎn)開發(fā)的長期趨勢。商鋪的租金也呈增長勢頭，各發(fā)展商投資商用物業(yè)的積極性空前高漲。龍崗區(qū)政府及各職能部門都位于中心城內，郵電、銀行、 商場、綜合市場、醫(yī)院、學校、娛樂康體等設施完備，深惠、深汕一 級公路和深惠、深汕、機荷高速公路貫穿而過。 近些年，龍崗環(huán)境的改善、龍崗基礎設施的配套完善，隨著龍崗區(qū)的整體規(guī)劃和建設，如今的龍崗區(qū)可謂是面貌一新。一季度住宅銷售面積為 萬平方米，占銷售房屋總面積的 ％，住宅均價為 5462 元／平方米。其中住宅項目批準預售面積為 ，與同去年 上半年的 萬平方米相比，下降了 %。 （ 2）深圳市投資宏觀背景： 房地產(chǎn)投資總量分析 ① 上半年房地產(chǎn)投資結構 深圳 2021 年上半年房地產(chǎn)投資結構表 投資類別 投資 (億元 ) 所占比率 (％ ) 去年同期投資 (億元 ) 同比增長 (％ ) 房地產(chǎn)開發(fā)投資額 100 住宅 辦公用房 商服用房 其它 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 11 上半年深圳市房地產(chǎn)投資中住宅開發(fā)仍占絕對優(yōu)勢，住宅投資總額為 億元，所占比率為 ％，比去年同期增長 個百分點。 被稱為中國房地產(chǎn)市場發(fā)展新“五年計劃”的 18 號文，進一步宣示了中國房地產(chǎn)業(yè)改革和發(fā)展的市場化方向，國家一直將房地產(chǎn)業(yè)當作基礎產(chǎn)業(yè)對待，在通知中，首次將房地產(chǎn)業(yè)列為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，通知中說：“ 房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。 項目已取得開發(fā)手續(xù)一覽表 文號或編號 取得時間 土地出讓合同 深龍地合字（ 1995） 160 號 1995 年 6 月 18 日 土地轉讓合同 2021 年 12 月 6 日 房地產(chǎn)證 深房地字第（ 600008107）號 2021 年 12 月 16 日 規(guī)劃設計要點審批表 0620210118 2021 年 深圳市經(jīng) 濟特區(qū)建 筑物命名批復書 2021 年 2．可行性研究結論 （ 1） 市場預測： 本項目具備獨特的小區(qū)規(guī)劃、優(yōu)美的自然景觀、充足的休閑空間、優(yōu)質的物業(yè)管理等特質，其物業(yè)形象定位在中高檔，而價格卻在中低價位，因此該項目在市場上將具有較強的競爭優(yōu)勢，市場前景較為樂觀。 （ 3）承擔可行性研究工作的單位： 深圳市格衡房地產(chǎn)交易評估有限公司 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 6 （ 4）研究工作依據(jù)： ① 國務院、建設部、國家土地管理局、深圳市人民政府、深圳 市規(guī)劃國土局頒發(fā)的有關法規(guī)和政策。 （ 2）開發(fā)公司：深圳市錦峰實業(yè)發(fā)展有限公司，前身系深圳市福田區(qū)舊村改造開發(fā)公司，成立于 1992 年 12 月， 法定代表人為郭永威，注冊資本 萬元，目前已改制為有限責任公司，在深圳市福田區(qū)上步南路錦峰大廈 28 樓辦公，為福田區(qū)屬國有控股企業(yè)，主要在深圳市范圍內從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)業(yè)務。 （ 5）項目建設規(guī)模和內容： 名 目 基 本 資 料 項目名稱 錦龍名苑 位置 龍崗鎮(zhèn)南聯(lián)龍溪村 發(fā)展商 深圳市錦峰實業(yè)發(fā)展有限公司 地塊編號 G093023 號