【正文】 3 1 項(xiàng)目開發(fā) 經(jīng)濟(jì) 分析報(bào)告 市場(chǎng)宏觀分析 深圳房地產(chǎn)發(fā)展的宏觀經(jīng)濟(jì)背景 深圳作為中國(guó)對(duì)外開放的窗口，與世界對(duì)話的開放型城市，以改革開放為契機(jī)，大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)。 結(jié)論：經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)，三次產(chǎn)業(yè)發(fā)展良好。由于今年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)下降，使房地產(chǎn)投資占全社會(huì)投資比重由上年同期的 %下降到 %。 上半年居民人均可支配收入 元，比上年同期增長(zhǎng) %，居民人均消費(fèi)性支出 元，增長(zhǎng)%。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 19570 元，下降 ％，扣除物價(jià)因素，實(shí)際下降 ％。對(duì)于深圳的經(jīng)濟(jì)發(fā)展來說，影響不會(huì)很大，主要是因?yàn)樯钲诮?jīng)濟(jì)經(jīng)過了 20 多年的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，市場(chǎng)比較規(guī)范，各個(gè)行業(yè)都在一種有序健康的狀態(tài)下面保持穩(wěn)定的發(fā)展趨勢(shì)，不會(huì)由于利率的變化而產(chǎn)生大的波動(dòng)。企業(yè)尤其是外向型企業(yè)早已經(jīng)有了人民幣升值預(yù)期并已經(jīng)在微觀的機(jī)制上采取了相應(yīng)措施。其中，有５家外資連鎖企業(yè)已名列中國(guó)商業(yè)連鎖３０強(qiáng)，這些外資連鎖企業(yè)的銷售總額和店鋪數(shù)量已分別占到中國(guó)商業(yè)連鎖３０強(qiáng)深 **項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告 7 的１６％。 ? 片區(qū)交通狀況 片區(qū)內(nèi)交通非常暢達(dá)，片區(qū)內(nèi)有深南大道和地鐵橫貫其中，另外上步路直通濱河大道和筍崗路、紅荔路、北端接北環(huán)，交通十分便 利，因此，在這個(gè)片區(qū)看不到華強(qiáng)北擁擠堵塞的景象。 中信地鐵商業(yè) 位于地鐵一號(hào)線 ——科學(xué)館站的地下空間，整體布局通過地下商業(yè)街的形式，與地鐵站和上步地下通道相連，而作為羅湖和福田區(qū)的樞紐站的科學(xué)館站，共設(shè)有 4 個(gè)出入口： 1 號(hào)出入口：上步中路與深南大道交界處 2 號(hào)出入口：接華聯(lián)大廈 3 號(hào)出入口 ：豐隆中心北側(cè) 4 號(hào)出入口：上步路西側(cè)、深南大道南側(cè) 總經(jīng)營(yíng)面積為 16000 平方米，分 A、 B、 C、 D 四個(gè)區(qū)，主營(yíng)業(yè)態(tài)將以快速消費(fèi)品、潮流服飾、特色美食、數(shù)碼電玩為主，以中高裝修設(shè)計(jì)，中低檔特色的商品組合。 ） 西餐廳，或美食廣場(chǎng) ，（備選網(wǎng)吧） 定位理由 ：盡管中信在 C 區(qū)已經(jīng)劃分出了一塊美食廣場(chǎng)區(qū)域，但本項(xiàng)目有 **中心，相信 **中心龐大的人流量消化這 500 多平方的應(yīng)該不存在 太大 問題。 在這里，應(yīng)該分兩個(gè)期限核算，即 2021 年的租金成本和 2021 年 —2021 年的租金成本，因?yàn)樵?2021 年，地下商業(yè)還不能營(yíng)業(yè)。 招商費(fèi)用： 包括推廣費(fèi)用和招商人員工資，按照 2 個(gè)月的租金水平計(jì)算。 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 電子數(shù)碼音像產(chǎn)品 定位理由 ：一方面與 **中心的消費(fèi)者定位 基本 相吻合，業(yè)態(tài)方面有一定的趨同性；另一方面，也是本項(xiàng)目最大的定位理由，本項(xiàng)目相連的中信地下商業(yè) D 區(qū)，將定位為數(shù)碼 電子 經(jīng)營(yíng)區(qū)域， 再 次， 眾所周知， 電子行業(yè)是華強(qiáng)北 的絕對(duì)核心業(yè)態(tài)，深 **項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告 11 它是目前全國(guó)知名的電子產(chǎn)品集散地，它的目標(biāo)客戶群覆蓋全國(guó)各大中小城市，而且隨著華強(qiáng)北商圈越做越大，越來越旺，它正 迅速的向周邊區(qū)域擴(kuò)充，而華強(qiáng)東屬于華強(qiáng)北電子商圈的一級(jí)輻射區(qū)域，在華強(qiáng)北商圈強(qiáng)大的 輻射 效應(yīng)下，本項(xiàng)目負(fù)一樓以電子、數(shù)碼產(chǎn)品的業(yè)態(tài)定位也正迎合了目前片區(qū)內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的潮流。 ? 項(xiàng)目發(fā)展現(xiàn)狀 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì) ★ 項(xiàng)目對(duì)策 競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)分析 地鐵商業(yè)在深圳剛剛起步，市場(chǎng)總體供應(yīng)量小，而項(xiàng)目 所 在片區(qū)是目前深圳地鐵商業(yè)供應(yīng)最大的區(qū)域，中信 18000 平方米的建筑面積在深圳地鐵商業(yè)稱雄，而華聯(lián)地下商業(yè)街也有 3000 平方米的商業(yè)面積，但相對(duì)于地面?zhèn)魃?**項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告 10 統(tǒng)商 業(yè)，這個(gè)規(guī)模還太小，它的 行業(yè) 號(hào)召力和 市場(chǎng) 凝聚力都 較為薄弱 ，對(duì)商家、消費(fèi)者還不能產(chǎn)生足夠 強(qiáng) 的吸引力。 過去，中信商圈和華強(qiáng)北兩大商圈遙相呼應(yīng)，互為補(bǔ)充，而最近幾年，通過逐漸對(duì)華強(qiáng)東商圈的改造，使得華強(qiáng)東商業(yè)進(jìn)一步繁榮，同時(shí)由于中信商圈逐漸西擴(kuò)，而華強(qiáng)北商業(yè)又向東滲透，在未來幾年內(nèi)，中信商圈和華強(qiáng)北商圈將逐漸深 **項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告 8 融會(huì)貫通，使得這兩個(gè)商圈競(jìng)爭(zhēng)力更強(qiáng)更大，那么，處于這二者之間的華強(qiáng)東商圈無疑成為最大的受益者，其商業(yè)價(jià)值將得到逐步提升，縮小與華強(qiáng)北及中信的差距，同時(shí)，華強(qiáng)東商圈夾于這兩大商圈之間，其業(yè)態(tài)出路將很大部分取決于這兩大商圈的影響 ，如果能找到這二者之間的最大切合點(diǎn)，將無疑是華強(qiáng)東商圈走向輝煌的最佳出路。世界５０家最大零售企業(yè)中的絕大多數(shù)已經(jīng)進(jìn)入我國(guó)，悄然改變了零售市場(chǎng)的格局。因?yàn)?，第一，人民幣匯率升值影響較大的是紡織服裝業(yè)，而紡織服裝等對(duì)匯率敏感的產(chǎn)業(yè)在深圳不多。但是此次利率調(diào)動(dòng) 的幅度比較小，操作時(shí)間短，不會(huì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成很大的影響。 城鎮(zhèn)居民生活水平和質(zhì)量穩(wěn)步提高。其中，體育娛樂用品類增長(zhǎng)最快，達(dá) %；文化辦公、通訊器材類增長(zhǎng) %和 %；食品 飲料煙酒類增長(zhǎng) %：金銀珠寶和書報(bào)雜志類分別增長(zhǎng) %和 %；家用電器和音響器材類增長(zhǎng) %；汽車類增長(zhǎng) %。在全社會(huì)投資中，出現(xiàn)了“ 兩升兩降 ” 狀況。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，GDP 三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成由上年同期的 ： ： 發(fā)展為 ： ： ，說明第二次產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用加大，第三次產(chǎn)業(yè)的作用減弱。經(jīng)過 20 多年的發(fā)展，深圳由一個(gè)邊陲小鎮(zhèn)變成了國(guó)內(nèi)一流的大都市，其經(jīng)濟(jì)上 取得的成就更是有目共睹，深圳已經(jīng)成為了中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一面旗幟。 ? 工業(yè)增速逐漸加快，效益與生產(chǎn)基本同步 上半年全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，比上年同期增長(zhǎng)%，增速比一季度加快 個(gè)百分點(diǎn)，從發(fā)展趨勢(shì)看，進(jìn)入二季度以來，工業(yè)生產(chǎn)逐月加快。 上半年，商品房施工面積 萬平方米，比上年同期增長(zhǎng) %，其中，住宅 萬平方米，增長(zhǎng) %；商品房竣工面積 萬平方米，下降%，其中，住宅 萬平方米，下降 %；商品房實(shí)際銷售面積 萬平方米，增長(zhǎng) %。在八大類消費(fèi)支出中，除醫(yī)療保健類下降 %外，其余呈上升趨勢(shì)，其中升幅較大是交通通訊類增長(zhǎng) %；衣著類增長(zhǎng) %；居住類增長(zhǎng) %；雜項(xiàng)商品和服務(wù)類增長(zhǎng) %。恩格爾系數(shù)為 ％。 但是，央行的此次利率調(diào)整，還是會(huì)給居民消費(fèi)帶來一定的影響，從某中程度上說，會(huì)增加居民儲(chǔ)蓄，而相應(yīng)的減少居民消費(fèi)，如購房消費(fèi)等大宗物品的購買。 從投資方面看，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資絕大多數(shù)都是內(nèi)資，開發(fā)商基本上都來自本地，投資的目的都是為了滿足市民居住和發(fā)展生產(chǎn)的要求。 商貿(mào)零售業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)在深圳表現(xiàn)的更為激烈，全球零售業(yè)的龍頭 — 沃爾瑪將其全球采購總部落