【正文】 樸實(shí)、經(jīng)濟(jì)，住宅室內(nèi)應(yīng)避免異型空間的出現(xiàn)。（五）貴陽新興住宅區(qū)域的分布分析：近一二年，城市中心區(qū)將保持約100萬平方米相對(duì)平穩(wěn)的開發(fā)量。（六）項(xiàng)目開發(fā)宏觀環(huán)境評(píng)價(jià)：　　2003年國家相關(guān)部門先后下發(fā)了：（１）《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理通知》121文件；（２）《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》18號(hào)文件；（３）建設(shè)部頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》；（４）國土資源部下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)土地供應(yīng)管理促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》；（５）建設(shè)部修訂的《商品房預(yù)售管理辦法》；等以上政策，地方房地產(chǎn)銷售預(yù)售資金的監(jiān)管帳戶的設(shè)立。（二）貴陽城市發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)：到2010年，把貴陽市建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理、科學(xué)技術(shù)先進(jìn)、服務(wù)體系完善、社會(huì)文明、城鎮(zhèn)布局合理、環(huán)境與生態(tài)良好、產(chǎn)通便捷的現(xiàn)代化城市，力爭2010年城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)和科技綜合實(shí)力達(dá)到全國省會(huì)城市中等水平。加速農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地建設(shè)。片區(qū)公共服務(wù)設(shè)施用地沿黃河路兩側(cè)布置，三江口以北和花溪大道以東以居住用地為主，三江口以南黃河路以西為工業(yè)用地，規(guī)劃礦山機(jī)械廠東南部為倉儲(chǔ)用地和鐵路貨場(chǎng)，火車西站建成鐵路集裝箱貨物運(yùn)輸和物質(zhì)、糧食倉儲(chǔ)區(qū)，甘蔭塘建設(shè)糧食期貨交易中心；在馬鞍新村建設(shè)污染水處理廠。目前只有樂街小區(qū)經(jīng)過多年的開發(fā)已形成一個(gè)成熟的小區(qū)，但現(xiàn)在又有了瑞和家園、華榕商廈、中興世家等樓盤正在開發(fā)。小河?xùn)|北方向，珠江路的改造將為“瑞和家園”的二期和“珠江灣畔”的啟動(dòng)錦上添花。較其他區(qū)域的主要競(jìng)爭項(xiàng)目而言，目前該地段缺乏優(yōu)勢(shì)可言。配套設(shè)施：項(xiàng)目周邊的生活、教育、醫(yī)療、娛樂等配套資源十分缺乏，現(xiàn)有資源數(shù)量和質(zhì)量均與項(xiàng)目的定位不符，項(xiàng)目內(nèi)部配套建設(shè)需要長期建設(shè)才能實(shí)施，在項(xiàng)目前期將面臨配套缺乏的現(xiàn)狀。1000畝藥用植物園近在咫尺。地塊四周山勢(shì)稍有起伏，對(duì)于依山就勢(shì)，造就園林景觀而言，是有其獨(dú)到之處的。與其相鄰的樂街小區(qū)已發(fā)展成為具有相對(duì)規(guī)模的居住型社區(qū)，與瑞和花園、黔江社區(qū)等居住聚中地可以形成一個(gè)較為大型的居住社區(qū)。（2）長江路無入口：珠江路A地塊南面與華烽廠、長江路連接的地段是洛解村居住地段，該村只有一條巷道與長江路相連，只有利用珠江路解決小區(qū)出入口的問題。 （2）未來規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)： 就目前小河區(qū)的規(guī)劃而言，今后區(qū)政府的主要開發(fā)力度主要在珠江路片區(qū)，如果開通珠江路，并且盡早順利實(shí)現(xiàn)與南明區(qū)的連接，將改變目前小河比較單一的線狀聯(lián)系現(xiàn)狀，將貴溪大道、黔江路、珠江路、戰(zhàn)備路、甚至二戈寨連成一片，發(fā)展成為帶狀交通系統(tǒng)。障礙點(diǎn)：（1）規(guī)劃方案難以實(shí)現(xiàn)： 要開發(fā)珠江路片區(qū)，其前提是開通珠江路，并且連接南明區(qū)。六、項(xiàng)目開發(fā)競(jìng)爭對(duì)手分析：（一） 區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭對(duì)手及競(jìng)爭性樓盤分析：項(xiàng)目名稱山水黔城位置/售樓電話貴陽南明區(qū)四方河/5111111開發(fā)商貴州宏立城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)單位規(guī)劃：新加坡雅科本公司；建筑設(shè)計(jì)：澳大利亞柏濤公司/貴州省建筑設(shè)計(jì)院園林設(shè)計(jì)單位貝爾高林公司策劃代理單位策劃：前期深圳國際；中期：深圳中原；推廣：深圳同路物業(yè)管理單位第一太平戴維斯公司項(xiàng)目定位大型山水生態(tài)城池，別墅社區(qū)。其中一期855戶（環(huán)型電梯房502戶、18層精品小戶型225戶、別墅125戶）。銷售情況/價(jià)格銷售情況較好。估計(jì)整個(gè)一期工程住宅部分將在05年內(nèi)完工，同時(shí)游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)，幼兒園將投入使用，小學(xué)建成待用，五條商業(yè)步行街中的一條將以便利店或超市的形式開張營業(yè)。目前已漲過二次價(jià)格付款方式按揭99折、一次性98折、建筑分期無折扣物業(yè)管理公司/費(fèi)用重慶云凱物管/高層6角、多層4角銷售方式尚未取得預(yù)售許可證，現(xiàn)為內(nèi)部認(rèn)購（據(jù)稱將于041020左右取得預(yù)售許可證）銷售狀況訂金為壹萬元，已預(yù)訂90%，其余10%房開商進(jìn)行銷控售樓地點(diǎn)/售樓處特點(diǎn)售樓部位于小河轉(zhuǎn)盤，公交車站旁為單體臨時(shí)建筑，面積約100平方經(jīng)驗(yàn)及不足售樓部位置選擇得很好，非常搶眼，起到了很好的宣傳作用。㎡，㎡，共229戶。 交房為毛坯房，配入戶防盜門，窗為鋁合金雙層中空幕墻玻璃窗，天窗為鋼化中空玻璃防水窗，車庫大門為自動(dòng)整體升降門。㎡(暫定)。且別墅區(qū)業(yè)主多有車，故就目前的客戶群體來說，不是大問題。2004年6月大部分交付，剩余兩棟住宅將于2004年11月交付。㎡。周圍有較多住宅小區(qū)，已形成一定的居住環(huán)境。建筑風(fēng)格/交付標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)代風(fēng)格,玉蘭園、紫微園外立面為淺色磁面磚和淺色涂料相間。中天花園地處貴陽市市區(qū)環(huán)城綠化帶上，自然景觀良好，從城區(qū)發(fā)展趨勢(shì)來看，三縣一市并入貴陽后，貴陽市城區(qū)的擴(kuò)張，小區(qū)正好處于“大貴陽”的中心位置，向東北面擴(kuò)展直到新添寨，新添寨片區(qū)的康居工程、安居工程也逐步走向成熟、完善，中天花園正處于這一片的中心區(qū)域，加之交通上的便利（現(xiàn)有1282及效區(qū)等多路大中巴車往返）及小區(qū)自有的完善配套，該小區(qū)將是一個(gè)適合居住的大型社區(qū)。預(yù)計(jì)主力面積約100140 ㎡，以兩房和三房設(shè)計(jì)為主。工程進(jìn)度一期地堪已完成，即將動(dòng)工項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)分析自然環(huán)境良好，小區(qū)自身配套項(xiàng)目劣勢(shì)分析目的入口受“云陽佳苑”和鐵路橋的影響，形象不佳。價(jià)格一期多層價(jià)格約2500元左右，電梯房起價(jià)2680元，層差30元物管費(fèi)用,周邊環(huán)境地塊呈狹長形，自然植被條件較好，但沿地塊有一條河溝較難治理配套小區(qū)配套環(huán)形商場(chǎng)、幼兒園市政環(huán)境臨近黔靈公園工程進(jìn)度一期全部動(dòng)工，其中一號(hào)樓已入住，電梯房于05年10月交付，多層房于05年7月交付項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)分析入市時(shí)間早，開發(fā)商實(shí)力、臨近黔靈公園項(xiàng)目劣勢(shì)分析交通不便利、河溝治理難（三） 項(xiàng)目開發(fā)競(jìng)爭對(duì)手評(píng)價(jià)：目前市場(chǎng)上開發(fā)或待開發(fā)項(xiàng)目中與興隆珠江灣畔具有較強(qiáng)競(jìng)爭力的項(xiàng)目主要約有10個(gè)，競(jìng)爭項(xiàng)目地域分布基本含蓋了貴陽房地產(chǎn)市場(chǎng)目前和下一階段貴陽市區(qū)（近郊）各主要發(fā)展區(qū)域和板塊內(nèi)的主要代表項(xiàng)目，從項(xiàng)目規(guī)模、區(qū)位、用地條件等方面同興隆珠江灣畔有很強(qiáng)的可比性。因項(xiàng)目規(guī)模的規(guī)劃要求，同時(shí)也是項(xiàng)目配套和買點(diǎn)的需要，各項(xiàng)目在配套和設(shè)施上均很完善，從商業(yè)、教育、購物、環(huán)境到娛樂、健身、休閑、醫(yī)療等不一而足。（五）項(xiàng)目價(jià)格定位：定價(jià)基本思路：中價(jià)入市、逐步提升、快速銷售、有效回收、滾動(dòng)發(fā)展。此類市場(chǎng)目標(biāo)客戶群的層面相對(duì)較高，進(jìn)取心比較強(qiáng)，所以在產(chǎn)品研發(fā)、建設(shè)和營銷宣傳上需要注重對(duì)人本主義的關(guān)懷和渲染。除區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭項(xiàng)目“山水黔城”主要以小高層和別墅物業(yè)作為主打產(chǎn)品外，其他的主要項(xiàng)目依據(jù)自己的市場(chǎng)定位和用地條件在項(xiàng)目的產(chǎn)品規(guī)劃上，主要以多層為主、鋪以小高層和低層連排住宅或別墅。其中有一棟多層為拆遷安置房。市政環(huán)境與城市西出口大道相臨，多路公交車到達(dá)市區(qū)和金陽新區(qū)；緊鄰貴陽環(huán)城林帶，山頭植被茂盛。項(xiàng)目名稱圣泉流云位置三橋（益佰制藥廠至圣泉彩印廠）售樓電話4845111開發(fā)商貴州集成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建筑面積約48萬平方一期建筑面積10余萬方規(guī)模（總套數(shù)）一期984套（全多層房）戶型（種類及比例）二房23%、三房51%、四房9%、躍層16%交通目前尚未開通直達(dá)公交，周邊居民出入主要以個(gè)體營運(yùn)車代步周邊環(huán)境外來人口多、老廠礦多、老居民房多、山地堡坎多配套5000平方會(huì)所商業(yè)沿益佰制藥廠有部分獨(dú)立商鋪工程進(jìn)度會(huì)所在建，預(yù)計(jì)05年3月建成目標(biāo)客戶主要以周邊原居民、企業(yè)職工和部分外來經(jīng)商人員為主，部分市區(qū)工薪階層項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)分析全多層、南北朝向、大會(huì)所項(xiàng)目劣勢(shì)分析交通不便利、周邊環(huán)境嘈雜上市時(shí)間預(yù)估按會(huì)所（售樓部）修筑、裝修時(shí)間推算約在05年3月份左右上市目前阻礙拆遷戶分散、且多以自建房為主，拆遷較困難推廣主題語黔靈山麓生態(tài)人居小鎮(zhèn)項(xiàng)目名稱貝地銷售情況/價(jià)格現(xiàn)項(xiàng)目銷售情況一般，小區(qū)五個(gè)組團(tuán)已全部交付，目前玉蘭園臨街的銷售情況不甚理想，2180元/㎡起價(jià)，最高價(jià)小高層近3000元/㎡，均價(jià)在2400元/㎡，月亮湖別墅現(xiàn)可預(yù)訂，訂金20萬元，預(yù)計(jì)別墅在2004年6月開盤。綠化率40%。項(xiàng)目情況點(diǎn)評(píng)小石城位于宅吉蠻坡，地理位置較高，離市區(qū)較近，交通還算便利，屬于市內(nèi)中檔項(xiàng)目。銷售情況/價(jià)格銷售情況良好，現(xiàn)推出的489套房，銷售率約在85%左右，占整個(gè)一期的38%的比例。建筑風(fēng)格交付標(biāo)準(zhǔn) 現(xiàn)代建筑風(fēng)格。小區(qū)一期樣板房設(shè)計(jì)獨(dú)特、新穎，強(qiáng)勁的吸引力、震憾力，能感染客戶，使之產(chǎn)生強(qiáng)烈的購買欲望。 銷售情況/價(jià)格銷售情況，一期銷售約75%，別墅起價(jià)為4000元/㎡，均價(jià)在4400元/㎡，最高價(jià)達(dá)到5500元/㎡。二期產(chǎn)品：單位面積：約79—170㎡，戶型：二房—五房；主力單位為90120㎡的小三房和大三房設(shè)計(jì)以平層為主，輔以錯(cuò)層結(jié)構(gòu)，頂層均安排為6躍7的躍式結(jié)構(gòu)。但由于黔江路的改造造成宣傳及交通的不便利，對(duì)目前吸引來自其它區(qū)域的新客戶有一定的影響。戶型特點(diǎn)各種戶型面積偏小車位127個(gè)交通21144485路配套內(nèi)部配套電梯入口設(shè)防盜門，每戶配有可視對(duì)講門禁系統(tǒng)外部配套醫(yī)院：四十四醫(yī)院、黔江骨科醫(yī)院；教育：二十五中、開發(fā)區(qū)二小、貴航高級(jí)技工學(xué)校；金融：漢唐證券、建行、工行、郵政。環(huán)型電梯住宅進(jìn)入外裝飾階段，目前正在做沿河景觀綠化帶的工程，并取得了一定的效果，通往項(xiàng)目地2號(hào)橋已經(jīng)可以通車。配套設(shè)施小區(qū)配套規(guī)劃600畝山林公園、五大休閑健身廣場(chǎng)、一個(gè)高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng)、一個(gè)醫(yī)療保健中心、一座五星級(jí)產(chǎn)權(quán)渡假酒店、一座品牌商業(yè)城、五條商業(yè)步行街，游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)，幼兒園和中、小學(xué)?？偨ㄖ娣e約93萬㎡。對(duì)珠江路改造、開通這一規(guī)劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，目前尚存在著諸多不確定因素，這會(huì)對(duì)地塊項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)間，開發(fā)進(jìn)度產(chǎn)生巨大的影響，從而產(chǎn)生項(xiàng)目操作中的不可控性。因此，對(duì)于珠江路項(xiàng)目的開發(fā)，大可利用政府對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)的扶持力度，尋求政策盡可能的優(yōu)惠，特別是在拆遷上的支持。（8）地塊高差較大：地塊高差較大，會(huì)使建安成本增加。如此大型規(guī)劃不能實(shí)現(xiàn)，則其區(qū)域價(jià)值無法實(shí)現(xiàn)。同時(shí)還可創(chuàng)建和延續(xù)興隆品牌。在地理位置上占有后天的優(yōu)勢(shì)。（四）地塊周邊環(huán)境：項(xiàng)目東部緊鄰貴陽環(huán)城林帶、北部為山驪，自然條件一般，西部是未來的農(nóng)民拆遷還房區(qū)，南部是一生產(chǎn)輕工產(chǎn)品的國有工廠，地塊內(nèi)地貌呈丘陵?duì)睿胁渴且还鹊貭畹臐竦睾退w，東北端有一小型水庫，有水鳥棲息。產(chǎn)品設(shè)計(jì)：項(xiàng)目的前期定位已經(jīng)確定為高檔社區(qū)，是興隆城市花園的全面升級(jí)版，除領(lǐng)先的建筑形態(tài)外，合理、舒適的功能性，環(huán)保美觀、品質(zhì)的的細(xì)部用材，使用環(huán)節(jié)的人性設(shè)計(jì)，為產(chǎn)品創(chuàng)新和技術(shù)營銷提供了資源，也是差異化的資源。地理位置：貴陽市區(qū)南部，小河城區(qū)的東北端邊緣地帶，因地塊屬于小河、南明兩城區(qū)間的飛地，過去少有人煙，目前顯得較為偏僻。黃河路以西，沿南明河一帶，具有一定代表性的還是“興隆城市花園”和“山水黔城”兩個(gè)主要項(xiàng)目。未來區(qū)域內(nèi)面臨主要由本公司兩個(gè)項(xiàng)目同時(shí)放量供應(yīng)的局面，在宣傳造勢(shì)、產(chǎn)品差異化、客戶分流等等環(huán)節(jié)上的壓力。完善基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。著力培育生物制藥、電子信息產(chǎn)品制造、新型材料等新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和建材、建筑、旅游等新的支柱產(chǎn)業(yè)，使貴陽成為在西南和華南部分省區(qū)經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)特色突出的重要工業(yè)基地。其中各城區(qū)的規(guī)劃布局編制如下：城區(qū)由中心區(qū)、小河(含中曹、甘蔭塘)、白云、金陽、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨九個(gè)片區(qū)組成，規(guī)劃城區(qū)總用地495平方公里，其中，城市市建設(shè)用地約157平方公里，規(guī)劃人口174萬人。在如此大的新開工面積和以往的在建面積雙重壓力下，各地產(chǎn)公司乃至各板塊樓盤營銷工作的方向，向進(jìn)一步細(xì)分市場(chǎng)、實(shí)施產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略、走板塊聯(lián)合道路的方面發(fā)展。（９） 消費(fèi)者對(duì)金陽評(píng)價(jià)好壞各半，市場(chǎng)對(duì)云巖、南明喜愛高溫不降，小河居家備選地位穩(wěn)定確立，烏當(dāng)形勢(shì)不明，白云、三橋受到冷遇。（３） 多層住宅類型和錯(cuò)層結(jié)構(gòu)單位獲得市場(chǎng)持續(xù)認(rèn)可，小高層認(rèn)同度呈上升趨勢(shì)；入戶花園和建筑朝向?qū)ψ》肯M(fèi)有較大的影響力。從數(shù)值上看，貴陽的房地產(chǎn)價(jià)格下降了，但在仔細(xì)分析各區(qū)域的銷售價(jià)格，貴陽的房價(jià)不但沒有降低，反而在穩(wěn)步上漲。二、在售及即將上市大型房地產(chǎn)項(xiàng)目列表：區(qū)域項(xiàng)目名稱開發(fā)商總開發(fā)量（萬M2）目前狀況備 注小河興隆城市花園鐵五建房開60一期已基本竣工，二期處于前期規(guī)劃、拆遷中興隆珠江灣畔56前期規(guī)劃、拆遷中瑞和家園利爾房開17一期銷售態(tài)勢(shì)較好，二期尚未開盤經(jīng)濟(jì)實(shí)用房綠園50四方河植物園附近，沿未動(dòng)工經(jīng)濟(jì)實(shí)用房中興世家大興房開除別墅外已基本完工別墅部分將于年底發(fā)售中海城市花園白云中海房開11二期部分建筑已封頂二期已于04年9月17日正式發(fā)售，05年5月交房南明區(qū)山水黔城宏立城房開93一期全部封頂一期交房時(shí)間一再推遲，具體時(shí)間未定美佳馨苑宏安房開10在售，宏安房開同時(shí)開發(fā)位于中華北路的“美佳大廈” 云巖區(qū)中天花園世紀(jì)中天房開110小區(qū)普通住宅部分已基本入住，目前主推月亮湖別墅區(qū)入市時(shí)間早、社區(qū)成熟、市場(chǎng)知名度較大中天世紀(jì)新城世紀(jì)中天房開100一期聯(lián)排別墅、回遷戶已基本入住，二期正在建設(shè)中 “Townhouse”在市場(chǎng)上知名度較廣暫未定名嘉信天和房開50拆遷中地段優(yōu)越，拆遷量較大，定位高檔暫未定名亨特房開30拆遷中地段優(yōu)越，拆遷量較大，定位高檔小石城泰聯(lián)房開37一期基本竣工，二期在建銷售情況不錯(cuò)金獅小區(qū)省經(jīng)濟(jì)38一期已基本竣工經(jīng)濟(jì)