【正文】 1100萬輛 *1000元 /年=110億元 品牌維護(hù)和 店鋪維護(hù)相結(jié)合 4S店和分 散的店鋪 維修 轎車保有量*平均維修金額 1100萬輛 *2021元 /年=220億元 品牌維修與 店鋪維修相結(jié)合 4S店和分散的店鋪 二手車交易 二手轎車交易量 *交易平均價(jià)格 44 萬輛 *7 萬元 /輛=308億元 舊車購買或 以舊換新 全國 145家二手車交易市場 汽車租賃 租賃車數(shù)量*每臺(tái)年租賃收入 12萬輛 *5萬元 /年 =60億元 個(gè)人渡假為主或 單位商務(wù) 汽車租賃公司 汽配批發(fā)銷售 轎車保有量*每臺(tái)需要配件金額 1100萬輛 *3000元 /年=330億元 店鋪組成的聚集地 和批發(fā)市場 批發(fā)市場、店鋪 汽車文化 一般作為配套設(shè)施 汽車城 配套項(xiàng)目 合計(jì) 5139 億元 以上僅分析了本項(xiàng)目可能涉及的產(chǎn)業(yè)的規(guī)模，如果按照產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度系數(shù)計(jì)算，則整個(gè)產(chǎn)業(yè)光轎車及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模就可超過 5000 億元，按照間接關(guān)聯(lián)度計(jì)算則超過 10000 億元。 世璜投資機(jī)構(gòu) 21 表 13 項(xiàng)目功能分區(qū) 功能區(qū) 主要 業(yè)務(wù)種類 主要建筑 面積估算 建筑類型 4S 專賣區(qū) 銷售各類 新轎車 4S 專賣店、品牌銷售商銷售大廳 按 15 家計(jì)算， 6000m2/家，占地 9 萬 m2；建筑面積按 5000m2/家，共 萬 m2。 招商期內(nèi)成功招租的地塊，在銷售期可以開始建設(shè) 4S 店，即一期建設(shè)從 2021年 2 月開始；二期各功能項(xiàng)目建設(shè)在 2021 年 5 月啟動(dòng)，建設(shè)周期 1 年， 2021 年 5月竣工，屆時(shí)所有功能項(xiàng)目全部啟動(dòng)。 （ 2）項(xiàng)目組織 安排 根據(jù)基于戰(zhàn)略的組織構(gòu)建理論，組織的發(fā)展要與戰(zhàn)略的發(fā)展相一致。 （ 3）機(jī)會(huì)（ Opportunity） 世璜投資機(jī)構(gòu) 25 ? 國民經(jīng)濟(jì)和居民可支配收入的持續(xù)快速發(fā)展為汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的購買力支撐； ? 近年來汽車產(chǎn)業(yè)的高速成長極大的刺激了產(chǎn)業(yè)投資熱情，對(duì)汽車產(chǎn)業(yè)美好的預(yù)期更堅(jiān)定了投資者的信心； ? 國家明確了汽車產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，各項(xiàng)刺激消費(fèi)的政策接連出臺(tái)，汽車產(chǎn)業(yè)在今后若干年都是以“發(fā)展”為主調(diào)； ? 交通基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，城市公共交通設(shè)施日益健全推動(dòng)了私家車的快速發(fā)展 。月計(jì)算，倉儲(chǔ)按 6 元/m2現(xiàn)金流量計(jì)算的基準(zhǔn)年為 2021 年。投資帶動(dòng)效應(yīng)的計(jì)算還不包括后續(xù)追加投資與區(qū)域擴(kuò)散效應(yīng)的影響，如果考慮這兩個(gè)因素，其帶動(dòng)效應(yīng)至少要放大一倍。 即項(xiàng)目能帶動(dòng)投資為 億元。月計(jì)算，財(cái)務(wù)費(fèi)用以沒歸還的貸款計(jì)算當(dāng)年利息。 世璜投資機(jī)構(gòu) 26 七．項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 經(jīng)濟(jì)分析部分基于的假設(shè)條件主要是由表 13 所 決定的，而收入等項(xiàng)目是基于預(yù)測的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，如果預(yù)測偏差較大，無疑結(jié)論將會(huì)發(fā)生很大的變化。 （ 1）優(yōu)勢 (Strengh) ? 目前龍巖市場還沒有出現(xiàn)大型的產(chǎn)權(quán)式汽車交易市場，如果本項(xiàng)目能夠先于潛在競爭者進(jìn)入市場，則可以形成先發(fā)優(yōu)勢，進(jìn)而形成進(jìn)入壁壘，實(shí)現(xiàn)寡頭壟斷者的地位； ? 項(xiàng)目所在位置由于靠近高速公路出口 ，便于將來汽車交易市場車輛的配送； ? 項(xiàng)目所在位置未來交通將十分便利，而周邊產(chǎn)業(yè)也不對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性損害，并且一些產(chǎn)業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)； ? 項(xiàng)目周邊土地儲(chǔ)備較為豐富，如果項(xiàng)目操作成功，將為項(xiàng)目的配套發(fā)展用地提供可能性，加大了項(xiàng)目的后續(xù)發(fā)展能力。按照產(chǎn)品擴(kuò)張的思路，則可以把汽車城項(xiàng)目通過不同區(qū)域的“復(fù)制”而迅速發(fā)展，如果按照產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張的思路，則可以通過汽車城項(xiàng)目而進(jìn)入汽車產(chǎn)業(yè)，再在迅速發(fā)展的相關(guān)汽車服務(wù)業(yè)進(jìn)行介入。 3．項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 本項(xiàng)目從目前 2021 年 1 月 1 號(hào)開始計(jì)算，預(yù)計(jì)到取 得土地產(chǎn)權(quán)需要半年左右時(shí)間（即到 2021 年 6 月），土地平整 3 個(gè)月（即到 2021 年 9 月），從取得土地產(chǎn)權(quán)到具備招商條件（中間包括土地平整、人員組建、策劃、招商場所建設(shè)等）估計(jì)需要 6 個(gè)月時(shí)間（即到 2021 年 12 月）。 （ 3）交通狀況及未來趨勢 地塊目前交通狀況不好，只有龍騰路通過。同時(shí)，汽車物流業(yè)貫穿于整個(gè)汽車產(chǎn)業(yè)，汽車文化產(chǎn)業(yè)也是一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)，針對(duì)汽車消費(fèi)者的服務(wù)業(yè)如汽車俱樂部等也將得到大力發(fā)展。 深圳汽車交易市場近 3年來發(fā)展迅速， 3年前，深圳只有汽車大世界、華鵬汽車交易中心、深圳港汽車城等五六個(gè)規(guī)模還不算大的汽車交易地，整個(gè)深圳車市也不過 50到 60萬平方米，汽車銷售服務(wù)的 3S、 4S店只有廣州本田的兩家。 世璜投資機(jī)構(gòu) 15 通過對(duì)現(xiàn)場調(diào)研，我們認(rèn)為此項(xiàng)目具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：①面積大、項(xiàng)目起點(diǎn)高、規(guī)劃合理，不同的功能進(jìn)行了分區(qū)；②政府部門是投資主體，將得到各級(jí)政府和相關(guān)部門的大力支持；③土地按商業(yè)用地出讓，有 40 年產(chǎn)權(quán)，且價(jià)格適中（ 525 元/M2），出租的租金也較低，吸 引了眾多的銷售商進(jìn)駐；④只提供場地，降低了項(xiàng)目總投資額，分散了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。從交付土地使用之日起算，四個(gè)月內(nèi)要建起品牌店。廣州規(guī)劃新建設(shè)的三個(gè)集產(chǎn)、供、銷于一體的大型汽車工業(yè)城項(xiàng)目將會(huì)使目前的市場格 世璜投資機(jī)構(gòu) 14 局發(fā)生一定變化。其中，廣州汽車博覽中心位于廣州商業(yè)繁華的天河北路，已成功運(yùn)作 6年，2021 年實(shí)現(xiàn)銷售收入 58 億元。此外， 2021年 底，廣物汽貿(mào)還要把所有連鎖店統(tǒng)一聯(lián)網(wǎng)，明年擴(kuò)展到整個(gè)供應(yīng)鏈和服務(wù)鏈管理，將上下游企業(yè)有機(jī)連接，建起一個(gè) “網(wǎng)上汽車商城 ”。 另外，還有大量的沒有進(jìn)入專業(yè)市場的品牌店，形成了廣州最大的汽車商自發(fā)聚集區(qū) —— 黃石東路，有幾十家品牌商。 35個(gè)大城市有億元機(jī)動(dòng)車交易市場 61 家，比上年增加 11 家，占全部億元機(jī)動(dòng)車交易市場的 %；成交額達(dá) 億元，比上年增長 %。 2021 年末，全國擁有年成交額億元及以上的機(jī)動(dòng)車交易市場（以下簡稱億元機(jī)動(dòng)車市場） 118 個(gè)，比 2021年增加 10 家；成交額達(dá) 1368 億元，比上年增長 43%； 世璜投資機(jī)構(gòu) 11 零售額達(dá) 399 億元，占成交額的 %，增長 %。據(jù)龍巖市交通局營運(yùn)處統(tǒng)計(jì)，近年龍巖市的汽車維修企業(yè)每年以 15%的速度遞增。 ②、龍巖市一手車交易市場情況 目前龍巖市主要的一手車交易市場主要集中在三個(gè)區(qū)域，一是距城比較近的龍騰路，有 20家左右，二是龍門謝洋大洋路段 319 國道，有 20 多家，三是龍門鎮(zhèn)新街， 319 國道，有 20 多家。 據(jù) 龍巖 市國稅局車購辦統(tǒng)計(jì)，今年１至５月全市汽車總申報(bào)納稅 4729 輛（其中國產(chǎn)汽車 4686 輛，進(jìn)口汽車 106 輛），比去年同期增長 20％。私車發(fā)展速度高于汽車市場發(fā)展速度 5 個(gè)百分點(diǎn)。 2021 年度全省新車掛牌數(shù)達(dá)到 101675 輛，全省民用汽車保有量達(dá) 到 萬輛，全省機(jī)動(dòng)車保有量達(dá)到 330 萬輛。資料來源：中國宏觀經(jīng)濟(jì)與行業(yè)景氣預(yù)測課題組 三．區(qū)域市場狀況與需求預(yù)測 ⒈ 主要城市的市 場需求狀況 據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示， 2021 年國內(nèi)大城市的私車擁有量繼續(xù)保持大幅增長的趨勢。以前轎車在整車銷售中的比重大約占三分之一的份額， 2021 年轎車在三大車型（載貨汽車、公路客車和轎車）中的比重首次突破了 40%大關(guān)，打破了三大車型三分天下的局面，這可以說是一種歷史性的突破。 表 1 測算結(jié)果表明，按最保守的估計(jì)，我國當(dāng)前已有購買力支持的即期汽車總消費(fèi)量為 ，說明短期內(nèi)有 500多萬輛的私人小汽車消費(fèi)需求等待釋放，那么，估計(jì)要 3－ 4 年才能將歷史上累積的汽車消費(fèi)潛能釋放完，因此，僅憑這一項(xiàng)因素就能使汽車消費(fèi)保持 20－ 30%的增長率。 最近一家媒體對(duì)中國汽車市場做出了這樣的評(píng)價(jià)：“能與美國這個(gè)全球第一大汽車王國相匹敵的汽車市場，除了中國以外，今后不可能再出現(xiàn)第二個(gè)！” 2．汽車需求預(yù)測 在需求方面，支撐汽車產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)高增長的因素有兩個(gè)：一 個(gè)是長期被壓抑的巨大即期消費(fèi)潛能亟待釋放，另一個(gè)是隨著人均收入的繼續(xù)快速增長和消費(fèi)環(huán)境的逐步改善，人們生活方式正在發(fā)生巨大變化，從而導(dǎo)致城鄉(xiāng)居民對(duì)汽車消費(fèi)需求的不斷增加。 世璜投資機(jī)構(gòu) 3 二．汽車產(chǎn)業(yè)分析 ⒈ 產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模 2021 年我國人均 GDP 突破 10000 元 人民幣 ，國際經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)人均 GDP 在 1000美元左右時(shí)，轎車開始進(jìn)入家庭，首先是在高收入家庭中普及，并逐漸在中產(chǎn)階層普及，從而導(dǎo)致社會(huì)消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)理念發(fā)生深刻變化。 ? 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)立 4S專賣區(qū)、新車會(huì)展區(qū)、二手車交易區(qū)、購車綜合服務(wù)區(qū)、汽車服務(wù)區(qū)、汽車配件市場、汽車超市、摩托車交易區(qū)、市場綜合區(qū)、汽車文化區(qū)等多個(gè)區(qū)域，規(guī)劃建筑面積 萬 m2，其中鋼結(jié)構(gòu)建筑面積為 萬 m2，混凝土結(jié)構(gòu)為 萬 m2。 33 對(duì)社會(huì)投資、產(chǎn)值、稅收的影響 ……………………………………… .33 對(duì)就業(yè)的影響 …………………………………………………………… .34 對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響 ……………………………………………………… .34 對(duì)生態(tài)環(huán)境 的影響 ……………………………………………………… .34 九、 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)。 2 產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模 …………………………………………………………… .2 汽車需求預(yù)測 …………………………………………………………… .3 汽車需求結(jié)構(gòu)與轎車需求量預(yù)測 ……………………………………… .4 三、 區(qū)域市場狀況與需求預(yù)測。 6 主要城市的市場需求狀況 ……………………………………………… .6 福建省汽車市場狀況 …………………………………………………… .7 龍巖市場狀況 ……………………… …………………………………… .7 四、 汽車銷售模式分析。 。 世璜投資機(jī)構(gòu) 2 3．項(xiàng)目可行性研究結(jié)論 ? 靜態(tài)投資回收期 N= 年，動(dòng)態(tài)投資回收期 N=。 這一短期的巨大消費(fèi)潛能之所以未得到有效釋放，主要是受 過去 高關(guān)稅 所造成高價(jià)格、消費(fèi)環(huán)境不佳及其他限制消費(fèi)的政策等的影響。這些需求都是有購買力支撐的，只是由 世璜投資機(jī)構(gòu) 4 于價(jià)格問題、汽車消費(fèi)和使用政策上的問題而一時(shí)沒有轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購買力。 2021 年國產(chǎn)汽車總銷量 達(dá)到 504 萬輛，比上年 433 萬輛增長 16%，其中轎車 227 萬輛，比上年 192 萬輛增長 18%； 快速增長的汽車銷量使得 汽車需求結(jié)構(gòu)和汽車擁有量的結(jié)構(gòu)都在發(fā)生新的變化。家用轎車作為新的大眾消費(fèi)品，正在為中國經(jīng)濟(jì)增長注入新的動(dòng)力，并將從根本上改變中國人的生活，改變中國經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)。 廣東、浙江、上海等發(fā)達(dá)地區(qū)轎車進(jìn)入家庭的步伐也大大加快，如 2021 年上半年廣東省主要大中型汽車貿(mào)易市場的汽車銷售額達(dá)到了 ，比上年同期增長 %，而城鎮(zhèn)居民每百戶家庭擁有汽車的數(shù)量也達(dá)到了 臺(tái)，同比增長了 %；盡管上海仍是中國限制私人消費(fèi)最嚴(yán)厲的城市，但這種格局正在悄悄變化，截至 2021年 底 ，上海私家車的數(shù)量也已經(jīng)超過了 萬輛，比 2021年增加了 萬多輛，且參加私家車牌照拍賣的人數(shù)在逐月增多，表明汽車消費(fèi)日趨活躍。 2021 年度全省民用汽車保有量達(dá)到 萬輛，較 1995 年年末 8年來凈增加車輛 萬輛，民用汽車保有量由 1995 年位居全國第 23位提升到 2021 年居全國第 20 位，在華東位居第 6 位。每年平均增長速度 18%左右。 ①、龍 巖市現(xiàn)有 4S 店 a．上海通用別克： 地 址：高速公路出口處（龍巖大道邊）距中心城市 3公里 投資規(guī)模：占地 10 畝，約投資 1000 萬元 場地歸屬：屬村自用地（政府返回給村里的返還用地，有土地證、建設(shè)用地），但規(guī)劃不是商業(yè)用途，該地塊屬臨時(shí)建筑。這種極為不專業(yè)的市場將 被規(guī)模 化 、規(guī)范 化 經(jīng)營所代替。 ⑥、配套服務(wù)市場 汽車可謂“七分養(yǎng)三分修”，在私家車大發(fā)展中，從修理業(yè)中逐漸衍生分離出來汽車美容業(yè)，近兩年迅速蓬勃壯大，分布在龍巖 市區(qū)內(nèi)的汽車美容店、汽車精品店已發(fā)展到 50 余家。山東汽車城和大連保稅區(qū)國際車城市場的營業(yè)面積也達(dá) 10萬平米以上。 （ 1）廣州汽車銷售市場概況 目前廣州市的汽車經(jīng)銷商共有 300 多家，面積 1 萬 m2以上的已建或在建汽車市場則有 20 多家。 表 6 廣 東汽車交易市場及運(yùn)營商介紹 名稱 廣東汽車交易市場 地址 廣州市機(jī)場北路 410號(hào) 面積 7萬 m2 投資主體 廣東物資集團(tuán)汽車貿(mào)易公司 運(yùn)作機(jī)構(gòu) 廣東物資集團(tuán)汽車貿(mào)易公司 經(jīng)營項(xiàng)目 汽車銷售（包括二手車）、倉儲(chǔ)、展銷、維修 經(jīng)營方法 自有物業(yè)、多家汽車品牌經(jīng)營權(quán) 配套設(shè)施 展覽廳、室外自選車場 配套部門 檢測、汽車信貸、保險(xiǎn)、銀行 投資目標(biāo) 要建立汽車銷售的連鎖經(jīng)營模式，打造廣東省連鎖經(jīng)營龍頭企業(yè) 業(yè)務(wù)狀況 廣東汽車交易市場經(jīng)