【正文】 2．對就業(yè)的影響 根據(jù)我們的實地調研，一個中小規(guī)模的 4S 店所需要的員工在 40 人左。 八．社會效益分析 本項目的實施能產生巨大的社會效益，本報告分以下幾部分分別進行闡 述。 4．投資估算 表 17 建設期投資估算表 序號 項 目 06年 07年 08年 合計 單項投資占比 1 地價 % 2 建安成本 % 3 項目開發(fā)費 % 招商費用 % 建設期財務費用 % 4 投資合計 100% 其中：自有投資 債權資金 累計負債 5 累計投資 本項目地價按地面地價 150元 /m2計算； 自有資金為土地出讓價格的 50%及當年建安成本的 30%和招商費用之和； 建安成本 2021 年發(fā)生總額的 30%， 2021 年發(fā)生總額的 50%， 2021 年發(fā)生總額的 20%。 ? 龍巖目前汽車銷售的格局還沒有形成足夠的進入壁壘，突出的表現(xiàn)產權式商業(yè)形態(tài)的缺乏，幾乎所有的賣場都是租賃來的，而且相當部分只是臨時場所； （ 4）威脅（ Treat） ? 龍巖市目前的汽車銷售滿足了市場需求，各種業(yè)態(tài)繼續(xù)顯示出生命力，對本項目構成顯性的挑戰(zhàn)； ? 目前在龍巖投資汽車城的項目很有可能出現(xiàn)，并不排除已經有項目在策劃，如果本項目落后于競爭項目，其打擊將是致命的； ? 項目占地面積較大，需分期逐步推入市場 ,無疑將大大增加該項目的招商成本及 資金占用成本； ? 項目本身投資額大，如果地價過高，無疑將大大增加項目的風險。 ② 采取產業(yè)擴張的思路，在本項目拿到地之后進行組織安排，建議成立汽車戰(zhàn) 世璜投資機構 24 略投資有限公司，重點設立針對汽車服務業(yè)研究的經營部門，積極進行產業(yè)內跨行業(yè)的研究和投資，設立招商部門，主 要針對汽車商業(yè)項目的招商運作。事實也證明這是一條適合企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的戰(zhàn)略擴張道路，既達到了擴張的目的，同時又防范了風險。 （ 2）項目經營模式設想 本項目定位初步設想是：我公司在近期不參與汽車產業(yè)的實際運作，我 方是汽車交易市場的投資者和管理者，通過物業(yè)經營而非產業(yè)經營來實現(xiàn)項目的合理回報。 六． 項目實施方案 ⒈ 項目選址及周邊狀況 （ 1）項目選址的具體地理位置描述 該項目選址于龍巖經濟開發(fā)區(qū)龍騰路以東一地塊，處于建設中的新中心區(qū)南邊緣，南臨待開發(fā)的居住用地地塊； 地塊西面為龍工機械廠區(qū)；地塊以北為公建用地。據(jù)測算，汽車工業(yè)產值與相關產業(yè)的直接關聯(lián)度是１：２，間接關聯(lián)度則達到１：５，這就意味著發(fā)展汽車工業(yè)能夠極大推動其他相關產業(yè)的發(fā)展 ， 當前我國汽車產業(yè)鏈的產值已占規(guī)模以上工業(yè)產值的 20％左右 ， 相當于五分之一。 表 10 龍崗 汽車交易中心概況 地址 龍崗中心城西南，深惠路和水官高 速的交匯處 面積 規(guī)劃三期共 180萬 m2 投資主體 龍崗區(qū)國土局、龍崗區(qū)政府、和坳 村委、東都實業(yè) 運作機構 東都實業(yè) 經營項目 汽車銷售（包括二手車）、倉儲、展銷、維修、零配件、汽車物流、汽車文化 及配套餐飲、酒店、別墅區(qū) 經營方法 土地出租 規(guī)劃設施 汽車展覽中心、新車展銷市場、汽車交易大廈、汽配交易廣場、汽車文化公園、五星級酒店及別墅區(qū)、汽車裝修精品美容一條街、汽車檢測及上牌點、市場管理中心、飲食美食街 部門設置 車管、檢測、稅務、工商、海關 、公安、保險、銀行 經營意念 現(xiàn)代化、園林式、人性化的賞車、購車理想樂園 投資目標 中國一流的永久性汽車交易市場和汽車物流中心 項目發(fā)展狀況 此項目定位于龍崗汽車銷售市場，并吸引深圳市內部分消費者； 此項目被政府確認為重大建設項目，獲得各項優(yōu)惠政策支持； 總投資 20億元，一期投資 ，建設面積 ；二期投資 億元，建設面積 m2；三期投資 14億元，建設面積 132萬 m2； 項目一期從 2021 年開始啟動， 2021 年開始招商， 2021 年底一期全部招商完畢； 項目規(guī)劃區(qū)域分為：汽車 及配件交易區(qū)、汽車保稅區(qū)（進口汽車及配件保稅配送中心）、汽車文化區(qū)、配套服務區(qū)； 一期進駐的汽車銷售商家 23家，經營 30個汽車品牌，月平均銷售汽車 1400輛，按 萬元 /輛計算，月銷售額近 億元，年銷售額可達 億元，深圳 2021年汽車銷售總額按 107億元計算，則此中心可占 %，占整個市場的五分之一，占龍崗汽車交易的大半江山； 世璜投資機構 17 項目二期約有 25家汽車銷售商進駐，一二期全部采取毛地出讓方式，租金為 12— 15元 / m2 汽車城免費提供 10畝土地，用作建立汽車行業(yè)協(xié)會俱樂部（使用期為 40年）。 汽車城內設有車管、路橋、稅務、工商、海關、公安、保險、銀行等部門，在城內可以享受汽車上牌一條龍服務。 從我們對廣州上述兩家交易市場的現(xiàn)場調研來看，有幾個特點值得注意： ①兩家公司分別為國有企業(yè)和民營企業(yè)，都取得了多家品牌的代理和專賣權，而整個廣州的市場也是國資和民資各占一半； ②集物業(yè)經營和汽車銷售于一體，經營成本有優(yōu)勢； ③由于汽車行業(yè)的火熱，使得商家具有強烈的擴張意識和動作，并取得不錯的效績； ④目前這種擴張模式占據(jù)了廣州汽 車銷售的重要市場，并有擴大市場的趨勢。 博覽中心主展場總營業(yè)面積為 80000 m2，其中： 40000 m2的汽車銷 售展廳、 20210平方米的售后服務站和零配件中心、 20210平方米的整車倉庫； 廣州汽車博覽中心成立于 1998 年 10 月，為民營企業(yè)，注冊資本人民幣 5000萬元。銷售額在廣東省市場占有率約為２５％，在廣州地區(qū)市場占有率為４３．２％。 廣東汽車交易市場、廣州汽車博覽中心、廣州華南汽貿廣場、廣州名車城、廣州汽車市場等是 6 個較大的交易市場 ，總交 易面積 40 萬 m2，其中綜合性汽車交易市場（含新、舊車交易、過戶、辦證等綜合性服務業(yè)務） 2家。平均攤位營業(yè)額達 萬元，比上年增長 63%，平均每平米創(chuàng)造營業(yè)額 萬元，增長 %。 （ 3）發(fā)展預測 按照前面的分析預測方法，可以對龍巖未來幾年（至 2021 年）的各相關指標進行預測， GDP 增長率、人口增長率、小車銷售增長率是預測值，根據(jù)這些預測值，可以對未來幾年龍巖汽車銷售市場進行一個大致的判斷，也為本項目所創(chuàng)造的產值進行一個定量的判斷。 ④、龍巖市汽配市場經營情況 龍巖的汽配沒有專門的市場，大型汽車配件一般在曹溪、龍門鎮(zhèn) 319 國道周邊，周圍一般是大車維修廠，小型汽車的主要在城里和大洋路段，大車配件多于小車配件，因小車配件（特別是進口配件），主要由廣州供貨，很多配件由修理廠直接向廣州配件市場進貨，配件市場的場地大都是沿路臨時用地店面，經營者向店主租賃 ⑤、 汽車維修市場 由于私家車消費者對專業(yè)汽車知識了解甚少，車子稍有毛病，就 求助于維修店，甚至日常維護也不知從何下手而要找人代做。 b、一汽大眾、上海大眾： 地 址：龍門鎮(zhèn)高速公路出口處， 319 國道邊、距城中心 8公里 投資規(guī)模：占地 15 畝，約投資 1500 萬元。根據(jù)測算客車占總保有量的 58%，貨車占總保有量的 42%。在全省九個設區(qū)市中，東部福州、泉州、廈門三市汽車保有量 萬輛，占全省 66%；寧德、漳州、三明、南平、龍巖、莆田 6 市地民用汽車保有量 萬輛，占 34%。這些數(shù)據(jù)均表明，我國轎車消費的主體開始發(fā)生了轉折性變 化，即以私人消費為主，且比重在不斷提高。假設我國到 2021 年千人擁有轎車達到韓國 1986 年的水平，那么，按屆時人口達 14 億規(guī)模算，我國轎車擁有量可望達到 2240 萬輛，這將是 1997 年 (317 萬輛 )的 倍，年均增長率將達到 %，即年均新增轎車量將為 萬輛，再加上有 30%左右的汽車更新需求，實際年均轎車消費量為 192萬輛，現(xiàn)在看來這一預測不僅可以實現(xiàn)，甚至還應更樂觀一些。 2021 年，國產汽車總銷量將達到 564 萬輛，比上年增長 12%，其中轎 車 264萬輛，比上年增長 16%。如日本人均 GDP 在 1965 年接近 1000 美元，千人擁有小汽車為 輛，韓國 1986 年人均 GDP 達 2300 美元，千人擁有小汽車為 16 輛，到1989 年，韓國人均 GDP 接近 4000 美元，千人擁有小汽車達 。 商務部最近的一份報告認為，今年我國汽車產量將超過 500 萬輛，其中約一半是轎車。 ? 如果稅后利潤和折舊攤銷全部用于償還債務，到 2021 年底，債務全部償還，償還債務的年限從 2021 年開始 計為 6 年。 ? 項目把握目前汽車產業(yè)快速發(fā)展的時機，緊抓龍巖汽車銷售市場的市場空隙，選擇項目實施的有利位置，將快速改變龍巖汽車銷售市場的格局，并形成區(qū)域市場的壟斷格局，形成進入壁壘。 深圳市世璜投資有限公司 項目可行性研究報告 2021 年 10 月 21 日 世璜投資機構 目 錄 一、 總論。 。 35 宏觀政策風險 …………………………………………………………… .35 城市規(guī)劃風險 …………………………………………………………… .36 市場競爭風險 …………………………………………………………… .36 項目財務風險 …………………………………………………………… .36 招商運作風險 …………………………………………………………… .37 十、 項目自我評價。 ? 項目建設期周期預計為 年，項目在 2021 年 5月預計可以全部啟動。據(jù)國家統(tǒng)計局資料，2021 年私人轎車僅 為 萬輛， 到目前為止， 估計全國轎車保有量當前仍不足1100 萬輛，即短期消費潛能還有 500－ 600 萬輛未得到釋放。正如前面粗略估計的，我國長期累積的短期性轎車消費需求至少有 500－ 600萬輛，這相當于目前全社會轎車的保有量。汽車需求高增長態(tài)勢的確立及結構上出現(xiàn)的新變化，標志著我國汽車消費進入到一個新的階段。有專家指出，突破 40%，意味著中國的汽車消費開始從生產資料型向消 費型轉化的開始，并意味著我國人民生活水平有望發(fā)生實質性變化。 表 3 2021年度全國十大地區(qū)及十大城市私人擁有量排名表 單位：萬輛 排序 地區(qū) 私人汽車擁有量 城市 私人汽車擁有量 1 廣 東 北京 2 河 北 廣州 3 北 京 成都 4 山 東 天津 5 四 川 深圳 6 河 南 上海 7 云 南 重慶 8 遼 寧 沈陽 9 山 西 杭州 10 湖 南 南京 資料來源：中國宏觀經濟與行業(yè)景氣預測課題組 2021 年北京擁有私人轎車接近 萬輛，搖搖領先于全國其他地區(qū)。預計 2021年 福建汽車市場增長率在 18%左右，年需求量會在 11 萬輛以上。根據(jù)測算，上半年占總量的 52%，下半年占 48%，使汽車市場走向理性發(fā)展階段。 （ 2）龍巖 市 汽車產業(yè)市場調查及分析 我們將分從 4S 專營店、一手車交易市場、二手車交易市場、汽配市場、汽車維修市場、配套服務市場等幾個方面對龍巖汽車產業(yè)進行分析。這種 規(guī)模 過小 ， 分布散亂、操作不規(guī)范的汽車市場經營狀況，越來越與現(xiàn)代化城市的發(fā)展、先進的汽車營銷方式不符。全市年維修產值 (包括維修配件等 )約 8000 余萬元。長春市汽車中心批發(fā)市場是全國唯一一家年成交額 100 億元以上的機動車交易市場， 2021 年成交額突破 150 億大關，營業(yè)面積達 萬平米，居全國首位。 2．銷售市場概況 由于龍巖市的大型集中式汽車交易市場尚屬于空白 ,我們就集中對廣州、深圳、東莞三地的大型集中式汽車交易市場進行了調研，調研的情況匯總如下。下面對我們實地考察過的廣東汽車市場和廣州汽車博覽中心進行重點介紹。去年向各分店年配送總量已達２．８萬輛，金 額 ４２億元。目前 AEC 汽車集團的車主會員擁有量為 10 萬多名。 目前，東莞國際汽車城項目已經 進入招商尾期，有 31 家品牌銷售商進駐，還有三個場所正在招，具體指標和招商方案如下表。簽合同時即付頭年租金，以后每年初交付當年租金。 （ 3）深圳汽車銷售市場概況 深圳汽車銷售市場成長與深圳汽車銷售的發(fā)展密切相關，特別是近年來汽車銷售出現(xiàn)前所未有的火爆場面，各種品牌店、專業(yè)市場、銷售聚集區(qū)等都得到了快速成長，下表是深圳地區(qū)成規(guī)模汽車交易市場的概況。目前深圳市的汽車經銷商數(shù)量已達 300 多家，占地總面積已經達到 500多萬平方米，其中僅汽車專賣店的數(shù)量就近 100 家。 表 11 轎車銷售及相關產業(yè)規(guī)模和商業(yè)形態(tài) 產業(yè)名稱 產值計算 方法 產業(yè)規(guī)模（億元） 商業(yè)特點 商業(yè)形態(tài) 汽車銷售 數(shù)量 *平均單價 240 萬輛 *14 萬元 /輛=3360億元 品牌代理銷售 4S店、大賣場、汽車交易市場 售后服務 轎車保有量*平均保養(yǎng)金額