【正文】 因此，降低工程造價(jià)，控制投資成本，也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的因素之一。 商業(yè)氣氛不濃，商業(yè)部分銷售有一定難度。 項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，將會(huì)給建筑業(yè)、建材業(yè)、金融、保險(xiǎn)、廣告等多個(gè)行業(yè)創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，建成后也將為保安、物業(yè)管理、商業(yè)提供新的機(jī)會(huì)。 項(xiàng)目敏感性分析我們對銷售收入、開發(fā)成本變化進(jìn)行了敏感性分析測算。 資金來源與運(yùn)用分析根據(jù)委托方提供的資料對項(xiàng)目的投資及資金籌措計(jì)劃進(jìn)行分析。 資金籌措項(xiàng)目投資的資金來源包括自有資金，銀行融資及銷售回款。其他費(fèi)用主要指工程監(jiān)理費(fèi)，工程咨詢費(fèi)、與報(bào)建費(fèi)等的費(fèi)用。 價(jià)格定位考慮項(xiàng)目的推出時(shí)機(jī)，結(jié)合項(xiàng)目具體情況，商業(yè)價(jià)值較為有限，在成功策劃包裝推廣情況，預(yù)測價(jià)格如下（其商業(yè)價(jià)格為較理想樂觀的價(jià)格）：住宅均價(jià)：5,500元/ m2；商業(yè)均價(jià)：1,5000元/ m2； 方案建議方案整體設(shè)計(jì)總體布局應(yīng)該符合生態(tài)景觀住宅的特征，結(jié)合周邊自然景觀，加大平臺(tái)花園的設(shè)計(jì)，提升項(xiàng)目的整體品質(zhì)。 4 市場定位及項(xiàng)目評(píng)估 項(xiàng)目定位針對本項(xiàng)目我們通過對市場供應(yīng)和市場需求的對比分析，確定項(xiàng)目的市場定位。建筑退紅線要求：AB12米（含小區(qū)路），（），CD9米，DE 6米，EF36米（含紅荔西路一半路幅30米），F(xiàn)A14米（）。城市中心、重心將全面西移，以中心區(qū)為首的，包括香蜜湖、車公廟、竹子林、華僑城、前海、后海等各小片區(qū)將成為未來幾年深圳房地產(chǎn)發(fā)展的主力市場。位置依然是影響購房的主要因素，尤其是首次置業(yè)的年輕業(yè)主，暫未購置私家車，對位置與相應(yīng)的交通狀況要求較高。未來幾年內(nèi)，片區(qū)的房地產(chǎn)將有一定的上漲空間。 宏觀市場與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒 中國人民銀行新近出臺(tái)的121文件通知指出要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)信貸管理，給部分開發(fā)商帶來資金動(dòng)作上的壓力； 國務(wù)院發(fā)表《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，通知明確指出全國房地產(chǎn)市場是健康發(fā)展，并明確提出“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。交通運(yùn)輸發(fā)展：初步建立以軌道交通為骨干、常規(guī)公共交通為主體的新型公共交通服務(wù)體系；調(diào)整和完善高速公路網(wǎng)，有效分離過境交通與城市交通；加快快速路系統(tǒng)的建設(shè)；加強(qiáng)主干道和微循環(huán)道路的建設(shè)，完善城市道路系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)；重點(diǎn)推動(dòng)城際鐵路及站場的建設(shè)。 《規(guī)劃》確定了以下五大目標(biāo)：區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展：深化深港合作關(guān)系，重點(diǎn)加強(qiáng)跨境大型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)、口岸通關(guān)及環(huán)境保護(hù)等方面的合作；促進(jìn)“珠三角”城市群協(xié)調(diào)發(fā)展，增強(qiáng)城市間的城際快速交通聯(lián)系，提高大型公共服務(wù)設(shè)施及市政公用設(shè)施的資源共享水平，推動(dòng)區(qū)域內(nèi)生態(tài)環(huán)境保護(hù)的合作。中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知（銀發(fā)[2003]121號(hào)），其要點(diǎn)如下： 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理、引導(dǎo)規(guī)范貸款投向； 嚴(yán)格控制土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放； 規(guī)范建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款用途； 加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，重點(diǎn)支持中低收入家庭購買住房的需要； 強(qiáng)化個(gè)人商業(yè)用房 貸款管理； 充分發(fā)揮利率杠桿對個(gè)人住房貸款需求的調(diào)節(jié)作用； 加強(qiáng)個(gè)人住房公積金委托貸款業(yè)務(wù)的管理。 我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入重化工業(yè)階段，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整加速，正迎來一個(gè)新的發(fā)展起點(diǎn)。是1997年以來增長最快的年份。項(xiàng)目總投資約43,，經(jīng)測算需投入資金包括自籌資金、銀行融資、銷售收入，其中自有資金16,，銀行借款8,，銷售收入18,。 項(xiàng)目開發(fā)合法性手續(xù)表2：項(xiàng)目開發(fā)合法性手續(xù)開發(fā)條件取得文件證號(hào)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書 結(jié)論項(xiàng)目用地的《土地使用權(quán)出讓合同書》已簽訂，開發(fā)、建設(shè)手續(xù)正在辦理。 經(jīng)測算經(jīng)濟(jì)效益良好經(jīng)測算主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表所示：表5：項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)注：上表指標(biāo)按住宅銷售率為95％和商業(yè)銷售率為100%的情況下預(yù)測的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。權(quán)威資料顯示，從2001年開始居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)已顯示升級(jí)勢頭，新一輪以住宅、汽車、通訊等為代表的消費(fèi)市場持續(xù)升溫，拉動(dòng)了我國相關(guān)產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)和投資的不斷發(fā)展。因區(qū)域發(fā)展的不平衡，房價(jià)發(fā)展趨勢呈現(xiàn)較大的差異性，高速發(fā)展的中西部地區(qū)價(jià)格將保持增長勢頭，發(fā)展成熟的東部沿海地區(qū)房價(jià)則出現(xiàn)調(diào)整回落。政策目標(biāo)：深圳市委、市政府明確指出：深圳市將圍繞建設(shè)國際性城市、現(xiàn)代化中心城市的目標(biāo)定位，努力把深圳建設(shè)成為高科技城市、現(xiàn)代物流樞紐城市、區(qū)域性金融中心城市、美麗的海濱旅游城市、高品位的文化和生態(tài)城市，爭取在2010年基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展：有計(jì)劃、有重點(diǎn)地建設(shè)“9＋2”高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶，促進(jìn)工業(yè)的集群化和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化。 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測 地理位置竹子林片區(qū)位于深圳市福田中心區(qū)西側(cè)，在廣義上可定為香蜜湖以西、華僑城以東、深南路以北、僑香路以南這個(gè)區(qū)域。 綠化率：35%7800翠?；▓@二期蓮花西路與農(nóng)園路交匯處占地面積：20882m2 ㎡ 建筑面積：90000m2容積率： 綠化率：50 %住宅樓樓高：31—32層 總套數(shù)：568套7500竹子林片區(qū)早年開發(fā)的商品房項(xiàng)目較少，主要是市二建、 公司自身的住宅項(xiàng)目，竹子林靠近香蜜湖的邊緣地帶由于有香蜜湖這個(gè)絕無僅有的市內(nèi)天然資源，樓盤開發(fā)非?；鸨?，如深圳的頂級(jí)樓盤東海花園、亞洲唯一的“金塊獎(jiǎng)”得主香榭里花園、翠?；▓@、俊安苑等，這些樓盤構(gòu)成了一道豪宅風(fēng)景線，極大的提升了片區(qū)的形象，促進(jìn)了片區(qū)的樓市發(fā)展，帶動(dòng)了整個(gè)片區(qū)甚至整個(gè)深圳市樓市的發(fā)展。片區(qū)的主流置業(yè)群體為都市年輕白領(lǐng)，本地二次置業(yè)換房者、私企小老板，追求舒適便捷，注重教育、配套、關(guān)注環(huán)境、品質(zhì)與生活配套，對開發(fā)商實(shí)力、物業(yè)管理有相當(dāng)要求。 片區(qū)房地產(chǎn)市場分析結(jié)論通過上述2003年的總體情況以及各物業(yè)的調(diào)查情況，可得出以下結(jié)論及市場預(yù)測：2003年房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展應(yīng)進(jìn)入緩沖期，2000——2002年上半年是高速增長期，2002年下半年已略顯疲態(tài)。東向?yàn)? 公司自有宿舍樓及住宅，西向?yàn)榻I(yè)集團(tuán)宿舍樓及住宅，南臨建三路、建業(yè)集團(tuán)辦公樓，北向?yàn)椤帮L(fēng)臨左岸”。1）南山、福田在售競爭物業(yè)較多，分流有效客戶；2）房地產(chǎn)總體市場競爭激烈 項(xiàng)目評(píng)價(jià)本項(xiàng)目屬于竹子林片區(qū)，片區(qū)的環(huán)境及形象較差，人文環(huán)境及自然環(huán)境均較差，但同時(shí)，本片區(qū)介于香蜜湖片區(qū)和華僑城片區(qū)之間，片區(qū)北面為安托山及占地15萬平米的郊野公園，在一定程度上擁有香蜜湖美景及蔥郁的安托山山景，主要是項(xiàng)目東側(cè)、北側(cè)高