【正文】 保持在高位運(yùn)行狀態(tài)。房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長(zhǎng)，但增幅會(huì)逐漸回落2004年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)將明顯放慢；房地產(chǎn)企業(yè)效益降幅可能較小，但企業(yè)間的差異將很大；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，新興建材和高科技廣泛應(yīng)用；外資進(jìn)入加速，房地產(chǎn)企業(yè)將加強(qiáng)聯(lián)盟，在海外資金加速進(jìn)入的同時(shí)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)也將會(huì)加強(qiáng)聯(lián)盟，以適應(yīng)發(fā)展要求和應(yīng)對(duì)來(lái)自各方面的挑戰(zhàn)。房?jī)r(jià)地域分化明顯，價(jià)格走勢(shì)溫和回落有國(guó)家計(jì)委經(jīng)濟(jì)研究所與北京新華在線聯(lián)合推出的《中國(guó)行業(yè)景氣分析報(bào)告》指出，2004年房?jī)r(jià)將呈溫和回落態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)今明兩年將進(jìn)入回落盤整階段；房改以及相關(guān)的政策效應(yīng)經(jīng)過(guò)前幾年的相對(duì)充分釋放后，正趨于明顯遞減；個(gè)人購(gòu)買繼續(xù)成為市場(chǎng)主流。因區(qū)域發(fā)展的不平衡，房?jī)r(jià)發(fā)展趨勢(shì)呈現(xiàn)較大的差異性，高速發(fā)展的中西部地區(qū)價(jià)格將保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，發(fā)展成熟的東部沿海地區(qū)房?jī)r(jià)則出現(xiàn)調(diào)整回落。品牌化將成時(shí)尚，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)走向深入以品牌為核心來(lái)重組企業(yè)和配置資源的重要機(jī)制在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中初露端倪，并出現(xiàn)了一批像萬(wàn)科這樣營(yíng)造品牌比較成功的企業(yè)，受到市場(chǎng)的追捧。2004年，房地產(chǎn)業(yè)將秉承品牌化發(fā)展趨勢(shì)，個(gè)性化、品牌化繼續(xù)成為時(shí)尚，成為各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中的重要策略。中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知（銀發(fā)[2003]121號(hào)），其要點(diǎn)如下： 加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理、引導(dǎo)規(guī)范貸款投向； 嚴(yán)格控制土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放； 規(guī)范建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款用途； 加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，重點(diǎn)支持中低收入家庭購(gòu)買住房的需要； 強(qiáng)化個(gè)人商業(yè)用房 貸款管理； 充分發(fā)揮利率杠桿對(duì)個(gè)人住房貸款需求的調(diào)節(jié)作用； 加強(qiáng)個(gè)人住房公積金委托貸款業(yè)務(wù)的管理。； 切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理?！秶?guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國(guó)發(fā)[2003]18號(hào)），積極鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。 房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的重要意義； 完善供應(yīng)政策，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)（增加普通商品住房供應(yīng)、控制高檔商品房建設(shè)、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理等）； 改革住房制度，健全市場(chǎng)體系（搞活住房二級(jí)市場(chǎng)、繼續(xù)推進(jìn)現(xiàn)有公房出售、規(guī)范發(fā)展市場(chǎng)服務(wù)）； 發(fā)展住房信貸，強(qiáng)化管理服務(wù)（加大住房公積金歸集和貸款發(fā)放力度、完善個(gè)人住房貸款擔(dān)保機(jī)制、加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)管）； 改進(jìn)規(guī)劃管理，調(diào)控土地供應(yīng)； 加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，整頓市場(chǎng)秩序。 深圳市投資宏觀背景深圳是一座充滿活力的外向型海濱城市，得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、體制優(yōu)勢(shì)以及智力優(yōu)勢(shì)使深圳在短短20多年的時(shí)間，迅速發(fā)展成為中國(guó)綜合實(shí)力最強(qiáng)的特大城市之一，在世界史上成就了經(jīng)濟(jì)快速成長(zhǎng)的奇跡；同時(shí)深圳也是一座不斷發(fā)展、不斷完善中的城市，深圳中心區(qū)、地鐵1號(hào)線、大學(xué)城、 “9+2”高新產(chǎn)業(yè)帶等項(xiàng)目均在快速建設(shè)中，預(yù)計(jì)2004年中心區(qū)六大工程及地鐵1號(hào)線將陸續(xù)投入使用，2005年全面啟動(dòng)建設(shè)深港西部跨海通道，這些重大舉措將進(jìn)一步美化城市形象，改善投資環(huán)境，使深圳的綜合實(shí)力更強(qiáng)，吸引力更大。政策目標(biāo)：深圳市委、市政府明確指出：深圳市將圍繞建設(shè)國(guó)際性城市、現(xiàn)代化中心城市的目標(biāo)定位，努力把深圳建設(shè)成為高科技城市、現(xiàn)代物流樞紐城市、區(qū)域性金融中心城市、美麗的海濱旅游城市、高品位的文化和生態(tài)城市，爭(zhēng)取在2010年基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。正式簽署出臺(tái)的《深圳市近期建設(shè)規(guī)劃(20032005)》指出，到2005年，深圳市年度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值將達(dá)3000億元人民幣；第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重大于50%；總?cè)丝?00萬(wàn)—610萬(wàn)，2010年和2020年規(guī)劃人口規(guī)模分別控制在750萬(wàn)人和900萬(wàn)人以內(nèi)。城市建設(shè)用地規(guī)?？刂茷?70平方公里；人均居住面積25平方米；綠化覆蓋率48%；；城市污水處理率60%。 《規(guī)劃》確定了以下五大目標(biāo)：區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展：深化深港合作關(guān)系，重點(diǎn)加強(qiáng)跨境大型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)、口岸通關(guān)及環(huán)境保護(hù)等方面的合作；促進(jìn)“珠三角”城市群協(xié)調(diào)發(fā)展，增強(qiáng)城市間的城際快速交通聯(lián)系，提高大型公共服務(wù)設(shè)施及市政公用設(shè)施的資源共享水平，推動(dòng)區(qū)域內(nèi)生態(tài)環(huán)境保護(hù)的合作。進(jìn)一步提升深圳在珠三角城市群的中心地位?？沙掷m(xù)發(fā)展：近期建設(shè)用地范圍570平方公里，基本生態(tài)用地控制范圍1100平方公里。建立六類生態(tài)系統(tǒng)，構(gòu)筑全市基本生態(tài)體系。城市空間發(fā)展：構(gòu)造一個(gè)“中心”、八大組團(tuán)的組團(tuán)式網(wǎng)狀空間結(jié)構(gòu)，推進(jìn)特區(qū)內(nèi)外城市的一體化發(fā)展，提升城市整體標(biāo)準(zhǔn)與質(zhì)量。支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展：有計(jì)劃、有重點(diǎn)地建設(shè)“9＋2”高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶，促進(jìn)工業(yè)的集群化和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化。完善六大物流園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，重點(diǎn)推進(jìn)前海區(qū)域性物流中心的建設(shè)。建設(shè)市中心區(qū)金融商貿(mào)區(qū)，加強(qiáng)區(qū)(組團(tuán))級(jí)商貿(mào)中心的建設(shè)，推動(dòng)?xùn)|部旅游資源的保護(hù)性開(kāi)發(fā)。交通運(yùn)輸發(fā)展：初步建立以軌道交通為骨干、常規(guī)公共交通為主體的新型公共交通服務(wù)體系；調(diào)整和完善高速公路網(wǎng)，有效分離過(guò)境交通與城市交通；加快快速路系統(tǒng)的建設(shè)；加強(qiáng)主干道和微循環(huán)道路的建設(shè)，完善城市道路系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)；重點(diǎn)推動(dòng)城際鐵路及站場(chǎng)的建設(shè)。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：表6：深圳市主要經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo)1979年1999年2001年2002年2003年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）1,1,2,2,工業(yè)總產(chǎn)值（億元）2,3,3,5,地方預(yù)算內(nèi)財(cái)政（億元）——進(jìn)出口總額（億美元）1,出口總額（億美元）社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）全社會(huì)固定資產(chǎn)投資（億元）實(shí)際利用外資（億美元）金融機(jī)構(gòu)存款（億元）2,4,4,——人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（元）60635,89642,32346,030——職工年均貨幣工資（元）76920,71425,94128,087——年末常住人口（萬(wàn)人）——年末戶籍人口（萬(wàn)人）—— 交通地理：深圳是連接中國(guó)和世界大市場(chǎng)的主要門戶，也是中國(guó)內(nèi)地特別是華南地區(qū)人流、物流和經(jīng)貿(mào)往來(lái)的主要通道。深圳公路、高速公路、鐵路、高速鐵路四通八達(dá)，京廣、京九鐵路大動(dòng)脈在深圳交匯。現(xiàn)有8個(gè)港口、12個(gè)貨運(yùn)碼頭。深圳是目前中國(guó)內(nèi)陸唯一擁有海陸空口岸的城市。 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測(cè) 地理位置竹子林片區(qū)位于深圳市福田中心區(qū)西側(cè)，在廣義上可定