【正文】 分析 15 區(qū)域市場界定 15 供給分析 15 需求分析 16 競爭分析 16 片區(qū)房地產市場分析結論 173 項目分析與評價 18 地塊解析 18 項目地理位置 18 地形、地勢 18 規(guī)劃限制條件 18 項目SWOT分析 19 項目評價 194 市場定位及項目評估 20 項目定位 20 方案建議 215 項目開發(fā)建設進度安排 22 有關工程計劃說明 22 施工橫道圖 226 投資估算與資金籌措 23 項目總投資估算 23 資金籌措 25 投資使用計劃 257 銷售及經營收入測定 26 物業(yè)銷售收入估算 26 資金來源與運用分析 27 銷售利潤 278 財務與敏感性分析 28 項目盈利能力分析 28 項目不確定性分析 28 社會效益和影響分析 299 可行性研究結論與建議 30 擬建項目的結論性意見 30 項目主要問題的解決辦法和建議 31 項目的主要問題 31 建議 31 項目風險及防范建議 3110 附表 321 項目總論 項目背景 項目名稱項目名稱暫定為“ ”。 項目綜合評價結論 項目建設手續(xù)正在辦理之中 項目屬房地產住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設產業(yè)政策，并已取得項目土地使用權。中國加入WTO后，開始融入全球經濟一體化大潮，經貿合作將進一步擴展。 全國房地產市場狀況房地產市場繼續(xù)保持增長勢頭2003年，我國經濟持續(xù)快速發(fā)展、城市化進程加快、居民收入水平提高及政府啟動內需的政策，都為房地產業(yè)的發(fā)展注入了新的動力，在諸多利好因素的驅動下，房地產市場繼續(xù)保持在高位運行狀態(tài)?！秶鴦赵宏P于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)[2003]18號），積極鼓勵房地產市場發(fā)展?？沙掷m(xù)發(fā)展：近期建設用地范圍570平方公里，基本生態(tài)用地控制范圍1100平方公里。深圳公路、高速公路、鐵路、高速鐵路四通八達，京廣、京九鐵路大動脈在深圳交匯。 區(qū)域市場分析 區(qū)域市場界定竹子林片區(qū)位于深圳市福田中心區(qū)西側，在廣義上可定為香蜜湖以西、華僑城以東、深南路以北、僑香路以南這個區(qū)域。在位置選擇上，福田區(qū)是首選，中意小高層的人最多。置業(yè)者對于戶型結構、廳室布局的設計非常重視，喜歡方正、客廳寬大、明亮、功能分區(qū)明確合理的布局設計。與香蜜湖片區(qū)、華僑城片區(qū)相比，竹子林片區(qū)的自身形象還較差，配套設施、生活氛圍及環(huán)境都較差，本片區(qū)更適合開發(fā)面向中青年白領精英一族的首次置業(yè)樓盤。 項目SWOT分析表8：項目SWOT分析S（STRENGTH優(yōu)勢）W（WEAKNESS劣勢）1）交通較為方便，；2）投資前景看好；3）項目規(guī)模較大；4）靠近地鐵出口；5）當?shù)厝说木幼∏榻Y；6）具備一定景觀資源；7）客戶資源較多8）容積率適中。市場定位就是要選準買家。住宅戶型設計住宅戶型有2房、3房為主，面積在65～75 m90～115 m2之間；2房套數(shù)約占總套數(shù)30%左右，3房套數(shù)約占總套數(shù)70%左右。項目建安工程費為21,。財務費用指為開發(fā)項目融資而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息。 投資使用計劃根據(jù)企業(yè)提供的資料，結合項目開發(fā)實際付款情況和工程進度合理計劃投入量測算，《項目建筑成本投資計劃表》經濟測算時，根據(jù)項目的實際情況、計算期從2004年上半年開始項目資金正式開始投入，2006年下半年竣工驗收。 銷售利潤經測算項目的利潤總額、稅后利潤（凈利潤）、投資利潤率等指標詳見下表：表12：項目利潤估算表序號項目計算公式金額（萬元）⑴銷售收入54,⑵開發(fā)成本40,⑶銷售費用1,⑷銷售稅金及附加2,⑸財務費用 ⑹利潤總額⑴⑵⑶⑷⑸8,⑺所得稅⑹15%1,⑻凈利潤⑹⑺6, ⑼稅前成本利潤率利潤總額/總投資%⑽稅后成本利潤率凈利潤/總投資%注：上表為住宅銷售率為95%、商業(yè)銷售率為100%的情況下的經濟效益指標。以下為兩種最不利情況的測算結果：表13：項目敏感性分析經測算可知：（1）本項目的銷售收入和開發(fā)成本兩個因素分別變動對項目效益會產生影響，而且影響程度基本相同。 建設后續(xù)資金需要有保證項目建設資金來源于自有資金、銀行貸款、銷售收入，所以后續(xù)資金一定要有保證。 在充分挖掘臨街商業(yè)價值的情況下，對項目商業(yè)部分應整體規(guī)劃成為專業(yè)市場或者其他類型商業(yè)形態(tài)。如開發(fā)商資金籌措不到位，造成工程后續(xù)資金不足，造成停工，則很有可能造成項目“爛尾”。在項目實施中還應優(yōu)化設計，采取切實可行的工程技術措施和施工方案，控制各項開發(fā)建設成本費用，降低投資成本。綜上所述，該項目社會效益及經濟效益良好，我司認為本項目可行。 增加財政稅收。分析如下：在項目開發(fā)成本及銷售價格等其它條件不變的情況，由靜態(tài)測算可知，當住宅和商業(yè)銷售率達79%時項目可保本。根據(jù)深圳住宅項目的正常銷售情況及本項目的實際情況，預計銷售進度，對項目各期的銷售收入、《項目銷售收入與經營稅金及附加估算表》。公共設施專用基金根據(jù)《深圳市住宅公共設施專用基金管理規(guī)定》中規(guī)定：“公用設施專用基金由建設單位在住宅移交時按住宅區(qū)除地價外的建設投資的2%的比例，一次性向業(yè)委會劃撥”。不可預見費由于項目地塊地勢良好，項目本身為大眾化產品，同時開發(fā)商控制項目成本較強，不可預見費按前述3項之和的2%記取較為合理。總投資估算說明土地成本土地成本根據(jù)深圳市規(guī)劃與國土資源局公告的市場地價測算，項目土地成本為16,。 客戶定位商業(yè)定位：主要為本地原居民、投資客、個體經商戶、福田區(qū)白領；住宅定位：（1）白領精英、高級經理人。由于本片區(qū)恰好是政府規(guī)劃的國際人文生態(tài)大社區(qū)和農科中心高尚生活片區(qū)的邊緣地帶，從長遠來看，環(huán)境將會逐漸得到改善。 地形、地勢地塊形狀呈四邊形（梯形），場地內已平整，地勢平坦。盡管房地產已經供大于求，但由于特區(qū)內的土地資源已呈稀缺狀態(tài)，這將在一定程度上緩解供求不平衡； 如果2004年撤二線關口成為事實，關外房地產將會得到極大的發(fā)展，尤其是梅林關和寶安關，這將對關內物業(yè)產生一定的沖擊。