【正文】 分析 15 區(qū)域市場(chǎng)界定 15 供給分析 15 需求分析 16 競爭分析 16 片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析結(jié)論 173 項(xiàng)目分析與評(píng)價(jià) 18 地塊解析 18 項(xiàng)目地理位置 18 地形、地勢(shì) 18 規(guī)劃限制條件 18 項(xiàng)目SWOT分析 19 項(xiàng)目評(píng)價(jià) 194 市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估 20 項(xiàng)目定位 20 方案建議 215 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 22 有關(guān)工程計(jì)劃說明 22 施工橫道圖 226 投資估算與資金籌措 23 項(xiàng)目總投資估算 23 資金籌措 25 投資使用計(jì)劃 257 銷售及經(jīng)營收入測(cè)定 26 物業(yè)銷售收入估算 26 資金來源與運(yùn)用分析 27 銷售利潤 278 財(cái)務(wù)與敏感性分析 28 項(xiàng)目盈利能力分析 28 項(xiàng)目不確定性分析 28 社會(huì)效益和影響分析 299 可行性研究結(jié)論與建議 30 擬建項(xiàng)目的結(jié)論性意見 30 項(xiàng)目主要問題的解決辦法和建議 31 項(xiàng)目的主要問題 31 建議 31 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 3110 附表 321 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱暫定為“ ”。 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 項(xiàng)目建設(shè)手續(xù)正在辦理之中 項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，并已取得項(xiàng)目土地使用權(quán)。中國加入WTO后，開始融入全球經(jīng)濟(jì)一體化大潮，經(jīng)貿(mào)合作將進(jìn)一步擴(kuò)展。 全國房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持增長勢(shì)頭2003年，我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展、城市化進(jìn)程加快、居民收入水平提高及政府啟動(dòng)內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的動(dòng)力，在諸多利好因素的驅(qū)動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持在高位運(yùn)行狀態(tài)。《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)[2003]18號(hào)），積極鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?？沙掷m(xù)發(fā)展：近期建設(shè)用地范圍570平方公里，基本生態(tài)用地控制范圍1100平方公里。深圳公路、高速公路、鐵路、高速鐵路四通八達(dá)，京廣、京九鐵路大動(dòng)脈在深圳交匯。 區(qū)域市場(chǎng)分析 區(qū)域市場(chǎng)界定竹子林片區(qū)位于深圳市福田中心區(qū)西側(cè)，在廣義上可定為香蜜湖以西、華僑城以東、深南路以北、僑香路以南這個(gè)區(qū)域。在位置選擇上，福田區(qū)是首選，中意小高層的人最多。置業(yè)者對(duì)于戶型結(jié)構(gòu)、廳室布局的設(shè)計(jì)非常重視，喜歡方正、客廳寬大、明亮、功能分區(qū)明確合理的布局設(shè)計(jì)。與香蜜湖片區(qū)、華僑城片區(qū)相比，竹子林片區(qū)的自身形象還較差，配套設(shè)施、生活氛圍及環(huán)境都較差，本片區(qū)更適合開發(fā)面向中青年白領(lǐng)精英一族的首次置業(yè)樓盤。 項(xiàng)目SWOT分析表8：項(xiàng)目SWOT分析S（STRENGTH優(yōu)勢(shì)）W（WEAKNESS劣勢(shì)）1）交通較為方便，；2）投資前景看好；3）項(xiàng)目規(guī)模較大；4）靠近地鐵出口；5）當(dāng)?shù)厝说木幼∏榻Y(jié)；6）具備一定景觀資源；7）客戶資源較多8）容積率適中。市場(chǎng)定位就是要選準(zhǔn)買家。住宅戶型設(shè)計(jì)住宅戶型有2房、3房為主，面積在65～75 m90～115 m2之間；2房套數(shù)約占總套數(shù)30%左右，3房套數(shù)約占總套數(shù)70%左右。項(xiàng)目建安工程費(fèi)為21,。財(cái)務(wù)費(fèi)用指為開發(fā)項(xiàng)目融資而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息。 投資使用計(jì)劃根據(jù)企業(yè)提供的資料，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際付款情況和工程進(jìn)度合理計(jì)劃投入量測(cè)算，《項(xiàng)目建筑成本投資計(jì)劃表》經(jīng)濟(jì)測(cè)算時(shí)，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況、計(jì)算期從2004年上半年開始項(xiàng)目資金正式開始投入，2006年下半年竣工驗(yàn)收。 銷售利潤經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目的利潤總額、稅后利潤（凈利潤）、投資利潤率等指標(biāo)詳見下表：表12：項(xiàng)目利潤估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算公式金額（萬元）⑴銷售收入54,⑵開發(fā)成本40,⑶銷售費(fèi)用1,⑷銷售稅金及附加2,⑸財(cái)務(wù)費(fèi)用 ⑹利潤總額⑴⑵⑶⑷⑸8,⑺所得稅⑹15%1,⑻凈利潤⑹⑺6, ⑼稅前成本利潤率利潤總額/總投資%⑽稅后成本利潤率凈利潤/總投資%注：上表為住宅銷售率為95%、商業(yè)銷售率為100%的情況下的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。以下為兩種最不利情況的測(cè)算結(jié)果：表13：項(xiàng)目敏感性分析經(jīng)測(cè)算可知：（1）本項(xiàng)目的銷售收入和開發(fā)成本兩個(gè)因素分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益會(huì)產(chǎn)生影響，而且影響程度基本相同。 建設(shè)后續(xù)資金需要有保證項(xiàng)目建設(shè)資金來源于自有資金、銀行貸款、銷售收入，所以后續(xù)資金一定要有保證。 在充分挖掘臨街商業(yè)價(jià)值的情況下，對(duì)項(xiàng)目商業(yè)部分應(yīng)整體規(guī)劃成為專業(yè)市場(chǎng)或者其他類型商業(yè)形態(tài)。如開發(fā)商資金籌措不到位，造成工程后續(xù)資金不足，造成停工，則很有可能造成項(xiàng)目“爛尾”。在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，控制各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資成本。綜上所述，該項(xiàng)目社會(huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益良好，我司認(rèn)為本項(xiàng)目可行。 增加財(cái)政稅收。分析如下：在項(xiàng)目開發(fā)成本及銷售價(jià)格等其它條件不變的情況，由靜態(tài)測(cè)算可知，當(dāng)住宅和商業(yè)銷售率達(dá)79%時(shí)項(xiàng)目可保本。根據(jù)深圳住宅項(xiàng)目的正常銷售情況及本項(xiàng)目的實(shí)際情況，預(yù)計(jì)銷售進(jìn)度，對(duì)項(xiàng)目各期的銷售收入、《項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表》。公共設(shè)施專用基金根據(jù)《深圳市住宅公共設(shè)施專用基金管理規(guī)定》中規(guī)定：“公用設(shè)施專用基金由建設(shè)單位在住宅移交時(shí)按住宅區(qū)除地價(jià)外的建設(shè)投資的2%的比例，一次性向業(yè)委會(huì)劃撥”。不可預(yù)見費(fèi)由于項(xiàng)目地塊地勢(shì)良好，項(xiàng)目本身為大眾化產(chǎn)品，同時(shí)開發(fā)商控制項(xiàng)目成本較強(qiáng)，不可預(yù)見費(fèi)按前述3項(xiàng)之和的2%記取較為合理?？偼顿Y估算說明土地成本土地成本根據(jù)深圳市規(guī)劃與國土資源局公告的市場(chǎng)地價(jià)測(cè)算，項(xiàng)目土地成本為16,。 客戶定位商業(yè)定位：主要為本地原居民、投資客、個(gè)體經(jīng)商戶、福田區(qū)白領(lǐng)；住宅定位：（1）白領(lǐng)精英、高級(jí)經(jīng)理人。由于本片區(qū)恰好是政府規(guī)劃的國際人文生態(tài)大社區(qū)和農(nóng)科中心高尚生活片區(qū)的邊緣地帶，從長遠(yuǎn)來看，環(huán)境將會(huì)逐漸得到改善。 地形、地勢(shì)地塊形狀呈四邊形（梯形），場(chǎng)地內(nèi)已平整，地勢(shì)平坦。盡管房地產(chǎn)已經(jīng)供大于求，但由于特區(qū)內(nèi)的土地資源已呈稀缺狀態(tài)，這將在一定程度上緩解供求不平衡； 如果2004年撤二線關(guān)口成為事實(shí)，關(guān)外房地產(chǎn)將會(huì)得到極大的發(fā)展，尤其是梅林關(guān)和寶安關(guān)，這將對(duì)關(guān)內(nèi)物業(yè)產(chǎn)生一定的沖擊。