【正文】 如開發(fā)商資金籌措不到位，造成工程后續(xù)資金不足，造成停工，則很有可能造成項(xiàng)目“爛尾”。在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，控制各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資成本。 在充分挖掘臨街商業(yè)價(jià)值的情況下，對(duì)項(xiàng)目商業(yè)部分應(yīng)整體規(guī)劃成為專業(yè)市場(chǎng)或者其他類型商業(yè)形態(tài)。綜上所述，該項(xiàng)目社會(huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益良好，我司認(rèn)為本項(xiàng)目可行。 建設(shè)后續(xù)資金需要有保證項(xiàng)目建設(shè)資金來源于自有資金、銀行貸款、銷售收入，所以后續(xù)資金一定要有保證。 增加財(cái)政稅收。以下為兩種最不利情況的測(cè)算結(jié)果：表13：項(xiàng)目敏感性分析經(jīng)測(cè)算可知：（1）本項(xiàng)目的銷售收入和開發(fā)成本兩個(gè)因素分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益會(huì)產(chǎn)生影響，而且影響程度基本相同。分析如下：在項(xiàng)目開發(fā)成本及銷售價(jià)格等其它條件不變的情況，由靜態(tài)測(cè)算可知，當(dāng)住宅和商業(yè)銷售率達(dá)79%時(shí)項(xiàng)目可保本。 銷售利潤經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目的利潤總額、稅后利潤（凈利潤）、投資利潤率等指標(biāo)詳見下表：表12：項(xiàng)目利潤估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算公式金額（萬元）⑴銷售收入54,⑵開發(fā)成本40,⑶銷售費(fèi)用1,⑷銷售稅金及附加2,⑸財(cái)務(wù)費(fèi)用 ⑹利潤總額⑴⑵⑶⑷⑸8,⑺所得稅⑹15%1,⑻凈利潤⑹⑺6, ⑼稅前成本利潤率利潤總額/總投資%⑽稅后成本利潤率凈利潤/總投資%注：上表為住宅銷售率為95%、商業(yè)銷售率為100%的情況下的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。根據(jù)深圳住宅項(xiàng)目的正常銷售情況及本項(xiàng)目的實(shí)際情況，預(yù)計(jì)銷售進(jìn)度，對(duì)項(xiàng)目各期的銷售收入、《項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表》。 投資使用計(jì)劃根據(jù)企業(yè)提供的資料，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際付款情況和工程進(jìn)度合理計(jì)劃投入量測(cè)算，《項(xiàng)目建筑成本投資計(jì)劃表》經(jīng)濟(jì)測(cè)算時(shí)，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況、計(jì)算期從2004年上半年開始項(xiàng)目資金正式開始投入，2006年下半年竣工驗(yàn)收。公共設(shè)施專用基金根據(jù)《深圳市住宅公共設(shè)施專用基金管理規(guī)定》中規(guī)定：“公用設(shè)施專用基金由建設(shè)單位在住宅移交時(shí)按住宅區(qū)除地價(jià)外的建設(shè)投資的2%的比例，一次性向業(yè)委會(huì)劃撥”。財(cái)務(wù)費(fèi)用指為開發(fā)項(xiàng)目融資而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息。不可預(yù)見費(fèi)由于項(xiàng)目地塊地勢(shì)良好，項(xiàng)目本身為大眾化產(chǎn)品，同時(shí)開發(fā)商控制項(xiàng)目成本較強(qiáng)，不可預(yù)見費(fèi)按前述3項(xiàng)之和的2%記取較為合理。項(xiàng)目建安工程費(fèi)為21,?？偼顿Y估算說明土地成本土地成本根據(jù)深圳市規(guī)劃與國土資源局公告的市場(chǎng)地價(jià)測(cè)算，項(xiàng)目土地成本為16,。住宅戶型設(shè)計(jì)住宅戶型有2房、3房為主，面積在65～75 m90～115 m2之間；2房套數(shù)約占總套數(shù)30%左右，3房套數(shù)約占總套數(shù)70%左右。 客戶定位商業(yè)定位：主要為本地原居民、投資客、個(gè)體經(jīng)商戶、福田區(qū)白領(lǐng)；住宅定位：（1）白領(lǐng)精英、高級(jí)經(jīng)理人。市場(chǎng)定位就是要選準(zhǔn)買家。由于本片區(qū)恰好是政府規(guī)劃的國際人文生態(tài)大社區(qū)和農(nóng)科中心高尚生活片區(qū)的邊緣地帶，從長遠(yuǎn)來看，環(huán)境將會(huì)逐漸得到改善。 項(xiàng)目SWOT分析表8：項(xiàng)目SWOT分析S（STRENGTH優(yōu)勢(shì)）W（WEAKNESS劣勢(shì)）1）交通較為方便，；2）投資前景看好；3）項(xiàng)目規(guī)模較大；4）靠近地鐵出口；5）當(dāng)?shù)厝说木幼∏榻Y(jié)；6）具備一定景觀資源；7）客戶資源較多8）容積率適中。 地形、地勢(shì)地塊形狀呈四邊形（梯形），場(chǎng)地內(nèi)已平整，地勢(shì)平坦。與香蜜湖片區(qū)、華僑城片區(qū)相比，竹子林片區(qū)的自身形象還較差，配套設(shè)施、生活氛圍及環(huán)境都較差，本片區(qū)更適合開發(fā)面向中青年白領(lǐng)精英一族的首次置業(yè)樓盤。盡管房地產(chǎn)已經(jīng)供大于求，但由于特區(qū)內(nèi)的土地資源已呈稀缺狀態(tài)，這將在一定程度上緩解供求不平衡； 如果2004年撤二線關(guān)口成為事實(shí)，關(guān)外房地產(chǎn)將會(huì)得到極大的發(fā)展，尤其是梅林關(guān)和寶安關(guān)，這將對(duì)關(guān)內(nèi)物業(yè)產(chǎn)生一定的沖擊。置業(yè)者對(duì)于戶型結(jié)構(gòu)、廳室布局的設(shè)計(jì)非常重視，喜歡方正、客廳寬大、明亮、功能分區(qū)明確合理的布局設(shè)計(jì)。年齡介于28—38歲之間，付款方式以按揭為主，月供多選擇在1500元2500元之間。在位置選擇上，福田區(qū)是首選，中意小高層的人最多。竹子林片區(qū)的樓盤主要有采曦庭、鑫竹苑等低價(jià)位樓盤滿足片區(qū)的需求。 區(qū)域市場(chǎng)分析 區(qū)域市場(chǎng)界定竹子林片區(qū)位于深圳市福田中心區(qū)西側(cè)，在廣義上可定為香蜜湖以西、華僑城以東、深南路以北、僑香路以南這個(gè)區(qū)域。 總體規(guī)劃中的竹子林及預(yù)測(cè)根據(jù)《深圳市城市總體規(guī)劃（19962010）》（送審稿）和《深圳市福田分區(qū)規(guī)劃（19982010）》（送審稿），其對(duì)本片區(qū)的功能定位是：以組團(tuán)綠化隔離帶為主，同時(shí)合理安排教育、居住及相應(yīng)配套設(shè)施的綜合區(qū)。深圳公路、高速公路、鐵路、高速鐵路四通八達(dá)，京廣、京九鐵路大動(dòng)脈在深圳交匯。完善六大物流園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，重點(diǎn)推進(jìn)前海區(qū)域性物流中心的建設(shè)?？沙掷m(xù)發(fā)展：近期建設(shè)用地范圍570平方公里，基本生態(tài)用地控制范圍1100平方公里。正式簽署出臺(tái)的《深圳市近期建設(shè)規(guī)劃(20032005)》指出，到2005年，深圳市年度國內(nèi)生產(chǎn)總值將達(dá)3000億元人民幣；第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重大于50%；總?cè)丝?00萬—610萬，2010年和2020年規(guī)劃人口規(guī)模分別控制在750萬人和900萬人以內(nèi)?！秶鴦?wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)[2003]18號(hào)），積極鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。品牌化將成時(shí)尚，行業(yè)競爭走向深入以品牌為核心來重組企業(yè)和配置資源的重要機(jī)制在房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)中初露端倪，并出現(xiàn)了一批像萬科這樣營造品牌比較成功的企業(yè)，受到市場(chǎng)的追捧。 全國房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持增長勢(shì)頭2003年，我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展、城市化進(jìn)程加快、居民收入水平提高及政府啟動(dòng)內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的動(dòng)力，在諸多利好因素的驅(qū)動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持在高位運(yùn)行狀態(tài)。2003年上半年我國商品房銷售增長四成以上，轎車銷售增長七成以上。中國加入WTO后，開始融入全球經(jīng)濟(jì)一體化大潮，經(jīng)貿(mào)合作將進(jìn)一步擴(kuò)展。綜上所述，該項(xiàng)目社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益良好，我司認(rèn)為本項(xiàng)目可行。 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 項(xiàng)目建設(shè)手續(xù)正在辦理之中 項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，并已取得項(xiàng)目土地使用權(quán)。 可行性研究結(jié)果