【正文】 圍沒(méi)有商圈，無(wú)商業(yè)氛圍；6）配套相對(duì)較弱7）居家氛圍尚未完全形成。項(xiàng)目成功的營(yíng)銷(xiāo)策劃操作，可使項(xiàng)目具有良好的前景。并對(duì)這些將買(mǎi)房的顧客進(jìn)行全面化研究和分析，在銷(xiāo)售推廣時(shí)才容易把握市場(chǎng)。主要在車(chē)公廟片區(qū)工作，其次為中心區(qū)，包括上海賓館、地王大廈、國(guó)貿(mào)大廈等區(qū)域；（2）在本區(qū)域已經(jīng)首次置業(yè)、熟悉本區(qū)域，意欲在本片區(qū)二次置業(yè)者；（3）竹子林、車(chē)工廟，包括上沙、下沙一帶的原住民。5 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 有關(guān)工程計(jì)劃說(shuō)明根據(jù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)規(guī)模、竹子林房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況、市場(chǎng)承接力、委托方預(yù)計(jì)的開(kāi)工時(shí)間等綜合分析，我們確定本項(xiàng)目施工總進(jìn)度計(jì)劃如下：計(jì)劃于2004年6月動(dòng)工，在資金及時(shí)到位的情況下，預(yù)計(jì)2006年7月竣工，其開(kāi)發(fā)建設(shè)期為2年2個(gè)月（從2004年第2季度至2006年第3季度）。前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘察等費(fèi)用，費(fèi)用確定主要參考近期《深圳市建筑工程價(jià)格信息》及同類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)項(xiàng)目的實(shí)際情況。管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理部門(mén)為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)等、房地產(chǎn)稅等。根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)投資資金需要，結(jié)合自有資金情況，經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目需貸款額為8,000萬(wàn)元，貸款期限為2年，年利率按6%測(cè)算，總貸款利息為615萬(wàn)元。經(jīng)估算為498萬(wàn)元。2005年下半年進(jìn)入銷(xiāo)售期，銷(xiāo)售期至2007上半年止，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)測(cè)算從2004年6月至2007年6月，共計(jì)三年，建設(shè)周期2年零2個(gè)月。預(yù)計(jì)2005年下半年正式進(jìn)入項(xiàng)目的銷(xiāo)售期，銷(xiāo)售期至2007年上半年。《項(xiàng)目損益及利潤(rùn)分配表》。根據(jù)市場(chǎng)及項(xiàng)目定位分析，該項(xiàng)目住宅部分的保本銷(xiāo)售價(jià)格及銷(xiāo)售率容易實(shí)現(xiàn)，商業(yè)部分則需要制定切實(shí)可行的營(yíng)銷(xiāo)方案進(jìn)行包裝推廣，商業(yè)價(jià)值套現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)較大。（2）項(xiàng)目銷(xiāo)售收入和開(kāi)發(fā)成本在不利因素影響下，項(xiàng)目贏利空間較小，說(shuō)明項(xiàng)目雖具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，但抗風(fēng)險(xiǎn)能力不強(qiáng)。 創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)。 項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益項(xiàng)目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能，增加財(cái)政稅收，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)。 項(xiàng)目主要問(wèn)題的解決辦法和建議 項(xiàng)目的主要問(wèn)題 周邊生活配套設(shè)施不夠完善。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議一、 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及防范建議：因周邊生活配套設(shè)施不夠完善，商業(yè)氣氛不濃，為防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，制定合理的營(yíng)銷(xiāo)管理策略，使項(xiàng)目成功銷(xiāo)售，如期回收資金、獲得經(jīng)濟(jì)效益，將是本項(xiàng)目規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的最好途徑。從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析數(shù)據(jù)可以看出，工程成本增加5%，%,，%；反之，凈現(xiàn)值增加，內(nèi)部收益率增加。合理安排融資計(jì)劃，保證資金充足，嚴(yán)格控制工程進(jìn)度，可以降低行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)程度。三、 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)業(yè)具有投入大、資金需求大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，特別是高層建筑，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)較高。對(duì)于如何規(guī)避經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)，建議：項(xiàng)目建設(shè)前認(rèn)真作好市場(chǎng)調(diào)研，同時(shí)全方位發(fā)布宣傳廣告，確保項(xiàng)目成功銷(xiāo)售。 建議 總體布局應(yīng)該符合生態(tài)景觀住宅的特征，結(jié)合周邊自然景觀，加大平臺(tái)花園的設(shè)計(jì)，提升項(xiàng)目的整體品質(zhì)。表14：項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)注：上表指標(biāo)按住宅銷(xiāo)售率為95％和商業(yè)銷(xiāo)售率為100%的情況下預(yù)測(cè)的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。9 可行性研究結(jié)論與建議 擬建項(xiàng)目的結(jié)論性意見(jiàn) 已取得土地使用權(quán) 項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已取得土地使用權(quán)，符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策。 社會(huì)效益和影響分析 改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能?！睹舾行苑治霰怼?。 項(xiàng)目不確定性分析 項(xiàng)目盈虧平衡分析項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)（臨界點(diǎn)），是指項(xiàng)目銷(xiāo)售收入扣除銷(xiāo)售稅費(fèi)后與總投資相等的狀態(tài)。《資金來(lái)源與運(yùn)用表》。表11：項(xiàng)目銷(xiāo)售收入測(cè)算表項(xiàng)目可售面積（m2）銷(xiāo)售單價(jià) （元/ m2）銷(xiāo)售率銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）住宅92,2005,50095%48,商業(yè)4,00015,000100%6,000合計(jì)96,20054,銷(xiāo)售稅金及附加測(cè)算銷(xiāo)售稅金及附加：按規(guī)定，深圳市房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)主要是營(yíng)業(yè)稅（%），城市建設(shè)維護(hù)稅（營(yíng)業(yè)稅的1%），印花稅（%）,項(xiàng)目銷(xiāo)售稅金及附加合計(jì)為2,。項(xiàng)目總投資為43,，項(xiàng)目所需投入的自有資金、銀行借款、銷(xiāo)售回款詳見(jiàn)下表：表10：項(xiàng)目資金來(lái)源表注：自有資金為項(xiàng)目土地成本。項(xiàng)目的銷(xiāo)售費(fèi)用為1,。建安工程費(fèi)包括基礎(chǔ)、主體、安裝工程費(fèi)（電梯費(fèi)用按每棟3部電梯，每部電梯45萬(wàn)計(jì)算）、室外配套等，此項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況，結(jié)合工程施工進(jìn)度計(jì)劃投入。6 投資估算與資金籌措 項(xiàng)目總投資估算根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目的總投資為43,（含土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)）詳細(xì)見(jiàn)下表：表9：項(xiàng)目總投資估算表注：?jiǎn)蝺r(jià)為按建筑總面積分?jǐn)傆?jì)算的單價(jià),包括地下室面積。商業(yè)設(shè)計(jì)在充分挖掘臨街商業(yè)價(jià)值的情況下，對(duì)項(xiàng)目商業(yè)部分應(yīng)整體規(guī)劃成為專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)或者其他類(lèi)型商業(yè)形態(tài)。 產(chǎn)品定位商業(yè)定位：街鋪+專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)（整體包裝推廣）；住宅定位：中檔純住宅，主力戶(hù)型宜以3房2廳2衛(wèi)1工（115～120m2）、3房2廳1衛(wèi)（或2衛(wèi)）（90～105 m2）為主，以2房2廳1衛(wèi)（65～75 m2）為輔。同時(shí)根據(jù)開(kāi)發(fā)商或項(xiàng)目的自身優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)需求以及競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)制訂并實(shí)施相應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)策略，從而影響公眾及客戶(hù)的認(rèn)知和態(tài)度，推動(dòng)開(kāi)發(fā)商及項(xiàng)目的銷(xiāo)售市場(chǎng)并提高銷(xiāo)量。1）南山、福田在售競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)較多，分流有效客戶(hù)；2）房地產(chǎn)總體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 項(xiàng)目評(píng)價(jià)本項(xiàng)目屬于竹子林片區(qū)，片區(qū)的環(huán)境及形象較差，人文環(huán)境及自然環(huán)境均較差，但同時(shí)，本片區(qū)介于香蜜湖片區(qū)和華僑城片區(qū)之間，片區(qū)北面為安托山及占地15萬(wàn)平米的郊野公園，在一定程度上擁有香蜜湖美景及蔥郁的安托山山景，主要是項(xiàng)目東側(cè)、北側(cè)高層單位將會(huì)有較好景觀，南側(cè)高層可遠(yuǎn)眺深圳灣，低層都將受到已建項(xiàng)目的遮擋。建筑高度或?qū)訑?shù)≤65米。東向?yàn)? 公司自有宿舍樓及住宅，西向?yàn)榻I(yè)集團(tuán)宿舍樓及住宅，南臨建三路、建業(yè)集團(tuán)辦公樓，北向?yàn)椤帮L(fēng)臨左岸”。竹子林片區(qū)毗鄰香蜜湖、華僑城，南有強(qiáng)大的正蓬勃發(fā)展的世貿(mào)商圈的支持，位置承東啟西，交通便利并擁有一定的景觀資源，東?；▓@、香謝里花園等豪宅開(kāi)發(fā)極大的提升了片區(qū)的形象，促進(jìn)了片區(qū)的配套成熟，為新樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)奠定了較好的基礎(chǔ)。 片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析結(jié)論通過(guò)上述2003年的總體情況以及各物業(yè)的調(diào)查情況，可得出以下結(jié)論及市場(chǎng)預(yù)測(cè)：