【正文】 圍沒有商圈，無商業(yè)氛圍；6）配套相對較弱7）居家氛圍尚未完全形成。項目成功的營銷策劃操作，可使項目具有良好的前景。并對這些將買房的顧客進(jìn)行全面化研究和分析，在銷售推廣時才容易把握市場。主要在車公廟片區(qū)工作，其次為中心區(qū)，包括上海賓館、地王大廈、國貿(mào)大廈等區(qū)域；（2）在本區(qū)域已經(jīng)首次置業(yè)、熟悉本區(qū)域，意欲在本片區(qū)二次置業(yè)者；（3）竹子林、車工廟，包括上沙、下沙一帶的原住民。5 項目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 有關(guān)工程計劃說明根據(jù)項目的開發(fā)規(guī)模、竹子林房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況、市場承接力、委托方預(yù)計的開工時間等綜合分析，我們確定本項目施工總進(jìn)度計劃如下：計劃于2004年6月動工，在資金及時到位的情況下，預(yù)計2006年7月竣工，其開發(fā)建設(shè)期為2年2個月（從2004年第2季度至2006年第3季度）。前期工程費前期工程費主要包括項目前期規(guī)劃、設(shè)計、勘察等費用，費用確定主要參考近期《深圳市建筑工程價格信息》及同類房地產(chǎn)開項目的實際情況。管理費用管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，如管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、咨詢費等、房地產(chǎn)稅等。根據(jù)項目建設(shè)投資資金需要，結(jié)合自有資金情況，經(jīng)測算項目需貸款額為8,000萬元，貸款期限為2年，年利率按6%測算，總貸款利息為615萬元。經(jīng)估算為498萬元。2005年下半年進(jìn)入銷售期，銷售期至2007上半年止，對項目的經(jīng)濟(jì)測算從2004年6月至2007年6月，共計三年，建設(shè)周期2年零2個月。預(yù)計2005年下半年正式進(jìn)入項目的銷售期，銷售期至2007年上半年。《項目損益及利潤分配表》。根據(jù)市場及項目定位分析，該項目住宅部分的保本銷售價格及銷售率容易實現(xiàn)，商業(yè)部分則需要制定切實可行的營銷方案進(jìn)行包裝推廣，商業(yè)價值套現(xiàn)的風(fēng)險較大。（2）項目銷售收入和開發(fā)成本在不利因素影響下，項目贏利空間較小，說明項目雖具有一定的抗風(fēng)險能力，但抗風(fēng)險能力不強(qiáng)。 創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會。 項目具有良好的社會效益項目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能，增加財政稅收，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會。 項目主要問題的解決辦法和建議 項目的主要問題 周邊生活配套設(shè)施不夠完善。 項目風(fēng)險及防范建議一、 市場風(fēng)險及防范建議：因周邊生活配套設(shè)施不夠完善，商業(yè)氣氛不濃，為防范市場風(fēng)險，制定合理的營銷管理策略，使項目成功銷售，如期回收資金、獲得經(jīng)濟(jì)效益，將是本項目規(guī)避市場風(fēng)險的最好途徑。從財務(wù)評價分析數(shù)據(jù)可以看出，工程成本增加5%，%,，%；反之，凈現(xiàn)值增加，內(nèi)部收益率增加。合理安排融資計劃，保證資金充足，嚴(yán)格控制工程進(jìn)度，可以降低行業(yè)風(fēng)險程度。三、 行業(yè)風(fēng)險：房地產(chǎn)業(yè)具有投入大、資金需求大、開發(fā)周期長等特點，特別是高層建筑，行業(yè)風(fēng)險程度相對較高。對于如何規(guī)避經(jīng)營管理風(fēng)險，建議：項目建設(shè)前認(rèn)真作好市場調(diào)研，同時全方位發(fā)布宣傳廣告，確保項目成功銷售。 建議 總體布局應(yīng)該符合生態(tài)景觀住宅的特征，結(jié)合周邊自然景觀，加大平臺花園的設(shè)計，提升項目的整體品質(zhì)。表14：項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)注：上表指標(biāo)按住宅銷售率為95％和商業(yè)銷售率為100%的情況下預(yù)測的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。9 可行性研究結(jié)論與建議 擬建項目的結(jié)論性意見 已取得土地使用權(quán) 項目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，已取得土地使用權(quán)，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策。 社會效益和影響分析 改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能?！睹舾行苑治霰怼贰?項目不確定性分析 項目盈虧平衡分析項目盈虧平衡點（臨界點），是指項目銷售收入扣除銷售稅費后與總投資相等的狀態(tài)。《資金來源與運用表》。表11：項目銷售收入測算表項目可售面積（m2）銷售單價 （元/ m2）銷售率銷售收入（萬元）住宅92,2005,50095%48,商業(yè)4,00015,000100%6,000合計96,20054,銷售稅金及附加測算銷售稅金及附加：按規(guī)定，深圳市房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)讓稅費主要是營業(yè)稅（%），城市建設(shè)維護(hù)稅（營業(yè)稅的1%），印花稅（%）,項目銷售稅金及附加合計為2,。項目總投資為43,，項目所需投入的自有資金、銀行借款、銷售回款詳見下表：表10：項目資金來源表注：自有資金為項目土地成本。項目的銷售費用為1,。建安工程費包括基礎(chǔ)、主體、安裝工程費（電梯費用按每棟3部電梯，每部電梯45萬計算）、室外配套等，此項費用根據(jù)項目開發(fā)情況，結(jié)合工程施工進(jìn)度計劃投入。6 投資估算與資金籌措 項目總投資估算根據(jù)測算，項目的總投資為43,（含土地轉(zhuǎn)讓費）詳細(xì)見下表：表9：項目總投資估算表注：單價為按建筑總面積分?jǐn)傆嬎愕膯蝺r,包括地下室面積。商業(yè)設(shè)計在充分挖掘臨街商業(yè)價值的情況下，對項目商業(yè)部分應(yīng)整體規(guī)劃成為專業(yè)市場或者其他類型商業(yè)形態(tài)。 產(chǎn)品定位商業(yè)定位：街鋪+專業(yè)市場（整體包裝推廣）；住宅定位：中檔純住宅，主力戶型宜以3房2廳2衛(wèi)1工（115～120m2）、3房2廳1衛(wèi)（或2衛(wèi)）（90～105 m2）為主，以2房2廳1衛(wèi)（65～75 m2）為輔。同時根據(jù)開發(fā)商或項目的自身優(yōu)勢、市場需求以及競爭形勢制訂并實施相應(yīng)的營銷策略，從而影響公眾及客戶的認(rèn)知和態(tài)度，推動開發(fā)商及項目的銷售市場并提高銷量。1）南山、福田在售競爭物業(yè)較多，分流有效客戶；2）房地產(chǎn)總體市場競爭激烈 項目評價本項目屬于竹子林片區(qū)，片區(qū)的環(huán)境及形象較差，人文環(huán)境及自然環(huán)境均較差，但同時，本片區(qū)介于香蜜湖片區(qū)和華僑城片區(qū)之間，片區(qū)北面為安托山及占地15萬平米的郊野公園，在一定程度上擁有香蜜湖美景及蔥郁的安托山山景，主要是項目東側(cè)、北側(cè)高層單位將會有較好景觀，南側(cè)高層可遠(yuǎn)眺深圳灣，低層都將受到已建項目的遮擋。建筑高度或?qū)訑?shù)≤65米。東向為 公司自有宿舍樓及住宅，西向為建業(yè)集團(tuán)宿舍樓及住宅，南臨建三路、建業(yè)集團(tuán)辦公樓，北向為“風(fēng)臨左岸”。竹子林片區(qū)毗鄰香蜜湖、華僑城，南有強(qiáng)大的正蓬勃發(fā)展的世貿(mào)商圈的支持，位置承東啟西，交通便利并擁有一定的景觀資源，東?；▓@、香謝里花園等豪宅開發(fā)極大的提升了片區(qū)的形象，促進(jìn)了片區(qū)的配套成熟，為新樓盤的開發(fā)奠定了較好的基礎(chǔ)。 片區(qū)房地產(chǎn)市場分析結(jié)論通過上述2003年的總體情況以及各物業(yè)的調(diào)查情況，可得出以下結(jié)論及市場預(yù)測：