【正文】 020 年 7 月全部竣工入伙。為了計算方便我們在項目投資估算章節(jié)中取整為 20650 萬元。 40 72577+10 =311萬元（取整） 該項費用視為 2020 年初一次性投入。該項費用共 計為 12338萬元，于 2020年投入 70%（ 8637萬元）， 2020年投入最后的 30%（ 3701萬元）。按土地費用、前期工程費和房屋開發(fā)費三者之和的 2% 估算，且全部進(jìn)入開發(fā)成本。 8）不可預(yù)見費：按土地費用、前期工程費和房屋開發(fā)費三者之和的 2%估算， （ 20650+311+12338） 2%=666萬元（取整） 9）稅費：包括固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、市政支管線分?jǐn)傎M、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費、綠化建設(shè)費、電話初裝費、建材發(fā)展 基金、人防工程費等。貸款發(fā)放進(jìn)度為 2020 年 3 月初發(fā)放貸款 18878 萬元， 2020 年初發(fā)放貸款 6122萬元；貸款償還進(jìn)度 為 2020 年 2 月底償還貸款 25000 萬元，具體資金使用計劃以項目實際需求為準(zhǔn)。項目的回款計劃詳見評估附表 2。 項目不確定性分析 ① .風(fēng)險因素 作為一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，其主要風(fēng)險來源于以下幾外方面： 1）建設(shè)資金風(fēng)險：由于開發(fā)商資金籌措不到位，造成工程后繼資金跟不上，從而很可能造成“爛尾樓”工程。其履約信用程度好的，則貸款風(fēng)險小。 ②敏感性分析 我們對本項目建造成本和售價的風(fēng)險作定量分析，針對 2 種最不 利的情況：總投資增加 5%、售價下降 5%，來分別分析該項目的主要經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的變動情況。 故在盈虧平衡點時銷售收入為： 總投資 /（ 1－ %） =39906/ %=42341 萬元 那么當(dāng)銷售進(jìn)度達(dá)到 42341247。 ②本項目的開發(fā)建設(shè)，將為建 材、廣告、金融、保險、商業(yè)等相關(guān)行業(yè)創(chuàng)造就業(yè)與營商機(jī)會，符合當(dāng)?shù)氐氖袌龊蜕鐣枨蟆? 4）該項目具有一定的抗風(fēng)險能力。 3．項目風(fēng)險及防范建議： 本項目地理位置較好，檔次定位在中高檔，而且目前小 南山?jīng)]有與之同類的物業(yè)，加上該開發(fā)商有一定開發(fā)經(jīng)驗，所以，對于本項目來說，其未來的市場風(fēng)險相對不大，但房地產(chǎn)市場變幻莫測，而且目前南山商品房供給比較充裕，需要加強(qiáng)宣傳，而且國家一直對房地產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)格的宏觀調(diào)控，特別是近年來房價不斷上漲的深圳，故項目存在一定的建設(shè)工程風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險，因此建議開發(fā)商做好項目的前期營銷策劃、招。這些都是本 項目開發(fā)時將要遇到的問題，針對以上問題，本項目的需要轉(zhuǎn)換這些劣勢，充分利用本項目依山臨海的獨特景觀，規(guī)劃設(shè)計中要加大綠化率及增加小區(qū)主題景觀，提升建筑品質(zhì)，加強(qiáng)產(chǎn)品自身特色設(shè)計及小區(qū)配套功能完善，同時加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理與周邊區(qū)域形成檔 次與形象差別，營造幽靜安全居住氛圍。 2）該項目的建設(shè)符合該地區(qū)的市場需求，具有一定的市場前景。 3．社會效益和影響分析： 1）經(jīng)濟(jì)效益： 本項目在理想情況下可實現(xiàn)銷售毛收入 66309 萬元，在考慮住 宅、商業(yè)均有 5%的銷售空置率情況下也能實現(xiàn) 62993 萬元的毛收入， 在扣除各項稅費的情況下，稅后凈利潤為 16544 萬元，稅后成本利潤率高達(dá) %，經(jīng)濟(jì)效益較可觀。 ③項目盈虧平衡分析 該項目總投資 39906 萬元（含應(yīng)付利息），借款 25000 萬元。 5）政府政策風(fēng)險：這與國家政策緊密相關(guān)，尤其是國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控影響。 3）銷售風(fēng)險：由于房地產(chǎn)供應(yīng)市場在短期內(nèi)缺乏彈性，其未來需求市場難以定量分析，這要求開發(fā)商在項目動工前做好市場需求預(yù)測，進(jìn)行正確的市場定位。 39906100%=% 稅后成本利潤率： 16544247。該項目計入容積率住宅建筑面積 61437㎡、商業(yè)建筑面積 1000㎡。 投資使用計劃 （ 1）投資使用計劃：本項目各年度的投資來源及支出預(yù)測的具體情況詳見評估附表 5，通過分析，可確定該項目自身資金平衡。 2020年利息： 25000 % 10/12=1313萬元； 2020年利息： 25000 % 12/12=1575萬元； 2020年利息： 25000 % 2/12=262萬元。即該項目的房屋開發(fā)費取整為 12338萬元。建筑安裝工程費用主要包括建筑工程費用（結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費）、設(shè)備采購費用和安裝工程費用（給排水、 電氣照明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、電梯及其安裝等）；公共配套設(shè)施費用：主要是指為所建項目配套建設(shè)的各種非營利性公共配套設(shè)施的建設(shè)費用，主要包括居委會、派出所、幼兒園、停車場等；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用：主要指建筑物 2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程的建設(shè)費用。 2）前期工程費：包括規(guī)劃勘測設(shè)計費、可行性研究費。 六、投資估算與資金籌措 項目總投資估算 （ 1）．估算依據(jù) 參照委托人提供的資料以及當(dāng)前深圳市建筑市場的價格情況。另一方面，因本項目在市政生活配套設(shè)施尚未完善等方面有一定的劣勢，因此應(yīng)該揚長避短，從建筑外觀、戶型設(shè)計等方面塑造差異化產(chǎn)品，加大綠化率及產(chǎn)品自身特色設(shè)計，同時轉(zhuǎn)換劣勢，規(guī)避威脅，抓住機(jī)會，利用品牌及專業(yè)優(yōu)勢，控制成本，以高端產(chǎn)品、平民價格迅速占領(lǐng)市場。 C．價格定位： 價格是項目開發(fā)最核心的本質(zhì)，其通過位置、功能、設(shè)計、市場 比較價格、宣傳包裝等諸多因素，達(dá)到提升項目價值，以實現(xiàn)利潤最大化的目的。 這其中既有南山區(qū)中高等收入行業(yè)的高品味人士，有一定積蓄的高學(xué)歷工薪階層，也不乏羅湖、福田的有車階層和香港及境外來深投資購房的人士。 B．項目客戶定位： 市場給予了我們機(jī)遇，客戶給予了我們需求，我們尋找最適合市場和客戶潛在需求的定位，這是房地產(chǎn)的定律。 項目評價： 本項目 地理位置優(yōu)越，自然景觀獨特，項目規(guī)劃、立面形體錯落有致，戶型設(shè)計新穎，戶戶南北通透，采光通風(fēng)好， 而且發(fā)展商實力較強(qiáng)，開發(fā)經(jīng)驗豐富，把握市場能力較強(qiáng)，然而本項目周邊市政生活配套設(shè)施有待完善和增加，因此本項目有著一定的開發(fā)劣勢，關(guān)鍵是利用和發(fā)揮好優(yōu)勢，同時轉(zhuǎn)換劣勢，規(guī)避威脅，打造一個“ 小南山●地中海 風(fēng)情生活城 ”是較為樂觀的。 Ⅱ、項目劣勢： 目前為止，區(qū)域市政生活配套有待增加和完善。地塊地表無任何建筑物，目前出租用作停車場用，周圍為荔枝林和物流園區(qū)，目前大部分現(xiàn)狀為油庫和木材廠房等，政府已規(guī)劃為居住用地。購房者大多選擇了持幣觀望的態(tài)度 ，南山也不例外 。 交通： 臨近西部通道及地鐵 2號線 ，海、陸、空交通均十分便利 ☆城市山林花園 物業(yè)類型： 高尚住宅 銷售許可證： 深房許字（ 2020）南山 013號 目前均價： 12020元 /平方米 項目位置： 南山區(qū)東濱路與南山大道交界處 建筑類型： 小高層、高層 裝修： 毛坯 開盤時間： 2020年 6月 11日 竣工入住時間： 2020年 4月 28日 開發(fā)商： 深圳市華聯(lián)置業(yè)集團(tuán)有限公司 項目規(guī)模： 占地面積： ， 建筑面積： 217354平方米 容積率： 綠化率： 50% 總戶數(shù)： 1748戶 總車位 ： 1337個 建設(shè)規(guī)模： 1628層住宅 12棟（ 22單元） 物業(yè)： 物業(yè)管理費： /平方米 /月 物業(yè)公司： 深圳市華聯(lián)物業(yè)管理有限公司 配套設(shè)施： 西臨荔庭苑住宅小區(qū)，南接荔林公園，南望大南山公園 ,東鄰規(guī)劃中的一所小學(xué)，往東南為匯賓廣場和南粵山莊，北面緊臨內(nèi)環(huán)路 交通： 大巴 ： 22 2 23 37B、 2 37中巴 ： 43 42 4354 427等 代理商： 深圳中原物業(yè)顧問有限公司 物業(yè)效果圖 物業(yè)位置圖 ◆ 南海玫瑰花園三期 物業(yè)類型： 普通住宅 銷售許可證： 深房許字（ 2020）南山 008號 目前均價： 13000元 /平方米 項目位置： 南山區(qū)蛇口東角 頭半島城邦西側(cè)、蛇口避風(fēng)塘東側(cè) 建筑類型： 高 層、小高層 裝修： 毛坯 開盤時間： 2020年 4月 竣工入住時間： 2020年 6月 開發(fā)商： 粵華恒威投資公司 項目規(guī)模： 總建筑面積為 ㎡ 綠化率： 48% 總車位： 430個 建設(shè)規(guī)模： 四棟 24層至 32層和兩棟 10層的塔樓組成 物業(yè)： 物業(yè)管理費： /平方米 /月 物業(yè)公司： 深圳市華業(yè)物業(yè)管理有限公司 配套： 小區(qū)內(nèi)部配套 :半露天游泳池、健身房、棋牌室、茶館、閱覽室、桌球室、乒乓球室、兒童游戲園、游艇俱樂部（擬建）等 ； 中小學(xué) :海灣小學(xué)、蛇口小學(xué)、蛇口中學(xué)、育才中學(xué) ； 幼兒園 :蛇口第一幼兒園、海燕幼兒園 ； 綜合商場 :蛇口免稅品商場、輕工總匯商場、沃爾瑪商場、利安商場 ； 銀行 :招商銀行、工商銀行、中國銀行 ； 醫(yī)院 :蛇口人民醫(yī)院、聯(lián)合醫(yī)院 ；其他 :蛇口荔枝公園、四海公園、海上世界、女媧補(bǔ)天景點、南海酒店、華洋賓館 。 隨著深圳城市歷史的持續(xù)發(fā)展，各片區(qū)因居住人群的不同而呈現(xiàn)出各自鮮明的主題居住氛圍，而這種居住氛圍又吸引同類居住人群的不斷涌入，使得片區(qū)的特色愈加純粹、同化?？傮w來看，今年新開盤項目大多受到政策的影響，需要較 長的時間才能得到比較徹底的消化。 南山 2020年 19月批準(zhǔn)預(yù)售項目銷售率一覽表 項目名稱 片區(qū) 住宅面積 銷售均價 銷售率 批準(zhǔn)預(yù)售時間 半島城邦花園一期 蛇口 12020 100% 2020215 蛇口花園城三期 蛇口 10000 68% 202036 后?；ò肜镅啪? 蛇口 12020 77% 202047 純水岸三期 華僑城 80000 100% 2020413 海龍苑 西麗龍珠 6800 65% 2020417 御景東方花園 紅樹灣 16000 79% 2020419 南海玫瑰花園（三期） 蛇口 15000 96% 2020425 南油南海大廈 南山中心區(qū) 8800 98% 2020510 淺水灣花園 科技園 16000 25% 2020517 米蘭第二季公寓 蛇口 9000 98% 2020518 華聯(lián)城 市山林花園 蛇口 11000 71% 202065 美麗灣商住樓 南山中心區(qū) 9200 64% 202066 桑泰丹華園 西麗龍珠 8100 90% 2020623 華府假日大廈 蛇口 7800 80% 202075 名家富居 南頭 12500 18% 2020724 緣來居 (你地公寓 ) 科技園 8500 94% 2020726 厚德品園 科技園 11000 13% 2020915 珠光花半里欣苑 西麗龍珠 8300 23% 2020915 四海宜家大廈 蛇口 12020 82% 2020918 2）南山各月住宅銷售量分析 南山2020年前三季度各月住宅銷售面積78716323362183718122120431110039064821 71963 6755801000002020003000001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月單位：㎡ 從圖形看，今年 19 月的銷售高潮主要集中在 3 月和 5 月，合計成交約 42 萬㎡，占據(jù) 19 月銷售比例的 46%，最高的 3 月份和 5月份成交量都超過了 20 萬㎡，其他月份的銷售面積維持在 310 萬㎡之間，沒有去年 19 月的起伏 大。但是進(jìn)入 2020 年，走勢急轉(zhuǎn)直下，回落到 2020 年的水平，不及 2020 年的 6 成， 06 年 19 月的銷售面積仍比 05 年同期的 115 萬㎡大幅減少 22%。西麗 桃源片區(qū)有三個項目批準(zhǔn)預(yù)售，供應(yīng)住宅 萬平方米 ,其主要供應(yīng)樓盤都在今年 下 半年入市。這兩個片區(qū)的人居環(huán)境都很好，近年開發(fā)的住宅項目多為豪宅。新推住宅項目分布在 7 個片區(qū)，其中蛇口最多，列各片區(qū)之首， 06年 19 月 8 個項目入市，供應(yīng)住宅近 45 萬㎡，延續(xù)了 2020 年、 2020年的旺勢，位于蛇口東角頭的西部通道預(yù)計于 2020 年底通車，交通樞紐地位的確立，給蛇 口帶來前所未有的發(fā)展機(jī)遇以及較大的投資價值。南山已 連續(xù) 4 年沒有 新增 土地供應(yīng)，存量土地不斷 消化， 企業(yè)儲備地明顯減少 ， 導(dǎo)致 2020 年在價格已經(jīng)很高的前提下 入市樓盤 仍然不多。作為物流園區(qū)的月亮灣片區(qū)，政府對區(qū)域的規(guī)劃利好有利于區(qū)域房地產(chǎn)快速發(fā)展。南山區(qū)房地產(chǎn)近幾年得天獨厚，發(fā)展一直突飛猛進(jìn)，并在 2020 年摘取全市供求總量冠軍。面積約 182 平方公里，下轄 8 個街道辦事處和98 個社區(qū)居委會。但別墅物業(yè)在新政頒布后銷售明顯提速，政府已停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃審批，一些對政策敏感 的人士在積極行動，踴躍購入別墅物業(yè)。各個項目在售價上也屢創(chuàng)片區(qū)新高，不斷推高置業(yè)者的心理價位，挑戰(zhàn)置業(yè)者的承受